Les projets de réformes de l’immobilier commercial en 2014

Voir le site du ministère de l’artisanat, du commerce et du tourisme

Sylvia Pinel a présenté en Conseil des Ministres le 21 août 2013 le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. À travers le projet de loi, le gouvernement souhaite doter les entreprises des outils qui permettront le maintien d’une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires autour de 3 axes principaux.

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1/ Garantir l’équilibre des relations entre bailleur et commerçant

Maîtriser les hausses des loyers commerciaux
Dans certaines situations, les loyers commerciaux connaissent des augmentations brutales qui peuvent menacer l’équilibre financier des commerçants et compromettre la viabilité de leurs entreprises. Aussi, le gouvernement a décidé de limiter à 10% par an ces augmentations en cas de tels déplafonnements, le gouvernement offre ainsi la possibilité aux commerçants d’anticiper les évolutions de leur loyer et donc de disposer d’une meilleure visibilité financière pour leur entreprise.
Aujourd’hui, les bailleurs utilisent majoritairement, pour déterminer l’évolution des loyers, l’Indice du coût de la Construction (ICC), qui correspond à la santé de la construction immobilière et défavorise donc le locataire. En inscrivant dans la loi le remplacement de l’ICC par l’ILC (Indice des loyers commerciaux), tout en permettant d’autres références comme l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires), pour indexer les évolutions de loyers, on permet une progression plus fidèle à l’activité économique commerciale et tertiaire. Les baux commerciaux deviennent ainsi des contrats plus stables et plus équitables pour les commerçants.
Améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires
Actuellement, si dans la majorité des cas un bail écrit est signé entre bailleur et commerçant, l’établissement d’un état des lieux est très rare. Pour éviter les conflits entre les deux parties, le Projet de loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie.
Le texte prévoit également, afin d’éviter les évolutions arbitraires des charges locatives, qu’un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties soit annexé au bail et renvoie à un décret la liste des charges qui ne pourront, par nature, être imputées au commerçant.
Enfin, un droit de préférence au commerçant qui occupe un local lors de sa vente sera inscrit dans la loi, afin de faciliter l’accès à la propriété et ainsi pérenniser des commerces, notamment dans les centres-villes.
Ces mesures visent à créer un cadre propice à la croissance des entreprises du commerce et ainsi maintenir le lien social et développer le tissu économique local.

2/ Développer les Très Petites Entreprises

Valoriser les savoir‐faire des artisans
Redonner du sens à la qualité d’ « artisan », est un gage de lisibilité pour le consommateur et d’attractivité des métiers. Les conditions pour se prévaloir de cette qualité seront clarifiées afin de la réserver aux personnes qui sont effectivement qualifiées, par un diplôme ou une expérience professionnelle. Cette qualification sera mieux contrôlée, par les agents de la DGCCRF et par les chambres de métiers et de l’artisanat.
Afin de garantir que les entreprises de l’artisanat, quel que soit leur statut, respectent les obligations de qualification et d’assurance, le gouvernement instaure un contrôle effectif direct par les chambres de métiers des qualifications professionnelles et permet aux corps de contrôle habilités (inspection du travail, impôts, douanes, organismes de sécurité sociale,…) de vérifier les assurances obligatoires en fonction du métier et des travaux réalisés.
La valorisation des savoir-faire des métiers de l’artisanat doit être un facteur de qualité et d’attractivité de ces secteurs formateurs et pourvoyeurs d’emploi.
Rapprocher les régimes de l’entreprise individuelle
Le Projet de loi fait évoluer les obligations administratives et comptables des entrepreneurs dans le sens d’une plus grande simplicité et équité.
Alors que le régime de l’auto-entrepreneur n’a qu’en partie atteint son objectif de tremplin (seulement 5% des entreprises ont basculé vers un régime classique), le texte corrige ses effets dommageables, tels que le salariat déguisé, et aménage la transition entre ce régime et le droit commun, pour qu’il joue effectivement son rôle initiateur en matière de création d’entreprise. Tout en préservant le régime pour celles et ceux qui souhaitent avoir un revenu d’appoint.
Le régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est rendu plus accessible en limitant le formalisme exigé pour bénéficier de la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur, qu’il soit primo-créateur ou déjà en activité. Ainsi, le changement de domiciliation des entreprises à responsabilité limitée sera facilité et les obligations de publication allégées à la seule publication de leur bilan.

3/ Adapter les modalités de l’intervention publique aux besoins des territoires

Adapter les outils de l’intervention publique dans les territoires
Le Projet de loi propose de rétablir l’équilibre de la représentation des différentes collectivités à la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), qui délivre les autorisations pour la création des grandes surfaces commerciales, ainsi que de clarifier et accélérer les procédures de dépôt de dossier pour les porteurs de projets d’aménagements commerciaux. La Commission nationale d’aménagement commerciale(CNAC) pourra se saisir des projets de grande envergure.
Enfin, le fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC), dont le fonctionnement actuel ne lui permet pas de remplir ses missions de service public, sera rénové. Piloté en fonction des priorités gouvernementales, il permettra à toutes les communes de s’impliquer de façon dynamique dans le déploiement d’une politique territoriale cohérente, tout en encourageant le commerce local.

Le gouvernement a déposé 3 amendements sur le Projet de Loi ALUR concernant l’urbanisme commercial

L’adoption de ces amendements impliquerait certains changements :
– la procédure du permis de construire serait intégrée dans la procédure de CDAC ;
– l’avis de la CDAC pourrait se faire sur la base des préconisations du Schéma de Cohérence Territoriale ;
– la notion de protection des consommateurs serait ajoutée en intégrant des notions de complémentarité de produits offerts, de diversité, de qualité de l’offre ;
– le Document d’Aménagement Commercial disparaît au profit du SCOT, ou, en l’absence de SCOT, du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ;
– pas de délimitation des activités à la parcelle dans le SCOT ;
– la composition des CDAC pourrait être modifiée pour une plus grande professionnalisation des profils.

Sources : Ministère de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme