Murs de Boutique, c’est quoi?

Pour comprendre et maîtriser l’immobilier de commerce, il faut mesurer la multiplicité des formes de commerces. En effet, il existe : le pied d’immeuble en Centre-Ville, la galerie commerciale, le centre commercial, le retail park. On retrouve plusieurs expressions qui englobe cette catégorie : Murs Commerciaux, Murs de Commerce(s), Murs de Magasin(s). On croise d’ailleurs très souvent l’expression Murs de Magasins pour évoquer une catégorie de SCPI, spécialisées dans l’acquisition et la gestion de tout type d’immobilier commercial. Au quotidien les 3 expressions se mélangent avec d’autres. On a donc : Murs de Boutique / Murs de Magasin / Murs de Commerce / Murs Commerciaux / Immobilier Commercial / Locaux Commerciaux /… Nous retrouvons régulièrement ces expressions chez les professionnels de l’immobilier autant que chez les commercants ou les investisseurs.

Malgré une certaine largesse des expressions usuelles, ce que l’on appelle « Murs de Boutique » représente plus précisément les pieds d’immeuble, qui correspondent au commerce traditionnel que l’on trouve dans les rues commercantes de toutes nos villes et villages : Pharmacie, Boulangerie, Presse, Tabac, Restaurants, Pret-à-Porter, Coiffeur, Agence de Services, etc…

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la première chose qui vient à l’esprit est l’investissement en immobilier d’habitation ; Mais il existe donc cette autre possibilité d’investissement immobilier : l’investissement dans les murs de boutique (ou plus largement dans les Murs de Magasin / Murs de Commerce / Murs Commerciaux)

Oubliés du grand public, les attraits de ce type de placement sont pourtant nombreux.
Pour l’investisseur, il s’agit donc de « regarder en bas » lorsqu’il avait tendance à lever les yeux vers les étages.

La différence entre l’habitation et le commerce commence là : le regard porté sur les immeubles, sur un quartier. Il ne s’agit plus de chercher la pérennité d’un loyer d’habitation mais celle d’un loyer commercial. Une rue « bruyante » est un inconvénient pour un appartement mais devient un avantage pour le commerce si le passage piéton est important.

Attention tout de même, le vieil adage de l’immobilier reste vrai : quelque soit le type d’immobilier que vous achetez l’emplacement reste le fondement d’un investissement réussi. Cela est vrai pour l’investisseur particulier qui acquiert des biens à titre patrimonial comme pour le professionnel qui cherche à valoriser ses actifs sur une période souvent plus courte. Le comportement d’achat d’un investissement immobilier reste donc le même ; ce qui change sont les critères d’investissement !

Tout comme dans l’habitation il existe des murs de boutique occupés par un locataire et des murs de boutique libres d’occupation. Mais contrairement à l’habitation, l’occupant est souvent distinct du propriétaire. Il faut en effet distinguer le commerçant – le pharmacien, le boulanger – qui exploite son Fonds de Commerce, du propriétaire des murs qui met son bien à disposition moyennant un loyer. Pour ce faire, un bail commercial lie les deux parties. L’exploitant a pour vocation de valoriser ce Fonds de Commerce, il concentre donc son budget sur son affaire et non sur l’immobilier qui ne devient qu’un outil. Il est donc fréquemment question de Murs de Boutique Occupés. Nous rencontrons des Murs Libres quand le commerçant est aussi le propriétaire des murs et qu’il arrête son activité, mais aussi le cas quand le locataire fait défaut. Ses deux grandes catégories de Murs se traitent différemment. Nous allons rentrer dans le détail des Murs de Boutique Occupés, ce qui intéresse réellement l’investisseur pour la rentabilité immédiate qu’ils offrent.

Quelles sont les raisons d’un investissement dans les murs de boutique occupés ?

Le premier attrait de ce secteur réside dans sa relative stabilité. En effet, les prix des murs commerciaux n’ont pas connu une flambée aussi importante que ceux de l’habitation locative ; de la même façon, lors de la crise économique, leur recul a été beaucoup plus modéré. Mais attention il y a des disparités de prix bien plus amples que dans l’habitation. L’environnement et l’emplacement sont déterminants dans l’évaluation du fonds de commerce. Une bonne activité commerciale est garante d’un loyer élevé, premier critère d’évaluation de la valeur vénale. Dans les très bons emplacements l’activité commerciale est stable dans le temps, c’est ce qui sécurise la valeur vénale. Meilleur est l’emplacement, plus stable devient les valeurs de loyer (valeurs locatives et droit au bail) et donc les valeurs vénales (prix au m2 des murs).

Les murs de boutique se revendent très facilement, c’est un marché très fluide où la demande est structurellement bien supérieure à l’offre. En général, le risque locatif est très faible sur un bon emplacement, une boutique bien placée n’est jamais inoccupée et les incidents sont bien plus rares et faciles à régler. En effet, le commerçant cherche à développer son activité, la rendre pérenne, il valorise au quotidien son outil de travail, il embellit donc la boutique au fil du temps, sans même que le propriétaire bailleur ne demande quoi que ce soit.

Le fondement juridique sur lequel est basé le contrat de bail des murs de boutique n’est pas le même que pour les logements et les subtilités de sa rédaction permettent au propriétaire bailleur d’obtenir des avantages.

Le Bail Commercial est une convention par laquelle le bailleur (propriétaire des murs) met tout ou partie du bien en question à la disposition d’un tiers appelé locataire ou preneur pour l’exercice de son commerce – pour une certaine durée – moyennant un certain prix – selon certaines conditions.

C’est le décret n°53-960 du 30 Septembre 1953 qui constitue le statut des baux commerciaux, aujourd’hui codifié dans le code du commerce. Cependant, il n’y a pas de règles spécifiques qui s’appliquent à la formation du contrat, il s’agit donc d’une convention libre entre les parties, limitée toutefois par le Code Civil.

C’est pourquoi le bailleur peut obtenir les avantages suivants :

• Taxe foncière souvent remboursée au propriétaire par le locataire.
• Travaux d’aménagement intérieur du magasin à la charge du locataire. Le propriétaire n’a donc pas à supporter le coût de ces travaux, comme c’est le cas pour un logement.
• Travaux de copropriété, ils sont le plus souvent supportés par la locataire, à l’exception du ravalement et des très gros travaux (toiture par exemple). Ce n’est pas le cas pour un logement.
• Charges de copropriété payées par le locataire. Dans le cas d’un logement le propriétaire supporte un tiers de ces charges.

Il y a bien d’autres subtilités dans la rédaction d’un bail commercial, c’est la raison pour laquelle il est indispensable de faire appel à un professionnel pour rédiger ce genre de contrat, notamment les quelques changements qu’apporte la loi PINEL de 2014.

Contrairement au logement et comme dit plus haut le prix des murs de boutique se détermine, en appliquant au loyer pratiqué, une rentabilité de marché. Par exemple, pour un loyer de 30 000 € par an et pour une rentabilité de 6%, le prix des murs est : 30.000 divisé par 6 % soit 500 000 €.

Les rendements offerts sur les murs de boutique sont intéressants. Ils sont presque deux fois plus élevés que sur un logement. Pour des biens présentant une bonne commercialité, la rentabilité se situe aujourd’hui autour de 5% sur Paris, la rentabilité augmentant en région. Meilleur est l’emplacement, moins bonne est la rentabilité : difficile aujourd’hui par exemple de trouver une rentabilité de 5% Rue de Rennes à Paris, rue de la République à Lyon ou encore rue Sainte-Catherine à Bordeaux.

La logique globale peut se synthétiser de la sorte :
Plus l’emplacement est bon, plus il est rare, plus les loyers sont élevés, plus l’activité est stable, plus le rendement offert au bailleur est faible. Attention cette théorie n’est qu’un mécanisme de compréhension et d’autres éléments exogènes sont à prendre en considération lors de votre investissement.

Processus d’investissement.

Reprenons les plus importants : lieu / loyer / locataire

D’après l’expérience acquise par MdB, cette règle des 3 L représente un schéma théorique à appliquer à chaque opportunité. Cela permet d’éviter de multiples erreurs. Cependant hélas, il n’y a pas de solution exhaustive quant au processus d’investissement. C’est pour cette raison qu’il est important d’être accompagné par un professionnel. MdB conseille depuis 2004 les investisseurs – particuliers et professionnels – quant à leur choix d’investissement. Nous suivons un processus très complet de sélection dont les 3 L sont la base.

• Lieu, environnement et emplacement commercial
• Loyer, étude comparative de la valeur locative
• Locataire, santé financière du Locataire et du secteur d’Activité

Le schéma à avoir en tête lors d’un investissement en Murs de boutique :

• Ne pas pensez en terme de prix au mètre carré. Raisonnez en fonction de la rentabilité que va dégager le loyer acquitté par le commerçant tant que le loyer est de marché.
• Le loyer est indexé : l’investissement ne subit pas l’inflation.
• Le locataire investit dans un droit d’entrée ou droit au bail et des travaux : le bien est l’outil de travail du commercant, l’amélioration du bien est donc dans l‘intérêt du locataire.
• Le bail commercial permet un recours plus facile contre un locataire défaillant. Lorsqu’un commerçant occupant votre local fait faillite, le bail est cassé (par le jeu de la clause résolutoire) et il y a procédure, les expulsions ordonnées par les magistrats, pour non-paiement des loyers, sont assez rapides, en tout cas bien le « traitement social » est bien moins présent qu’en habitation.
• Lors d’un changement de locataire : le propriétaire peut espérer une indemnité de déspécialisation partielle ou plénière (quand changement d’activité) payée par le locataire ou une révision du prix du loyer à la hausse afin de revenir à terme à la valeur locative de marché.