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Mieux que les SCPI – Investir autrement

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Une SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier) est gĂ©rĂ©e par une sociĂ©tĂ© de gestion, il s’agit d’un fond pouvant ĂȘtre composĂ© de nombreux actifs immobiliers : bureaux, logements, locaux d’activitĂ©, commerces
 Ils sont situĂ©s majoritairement en France.

Une premiĂšre difficultĂ© est donc de savoir dans quels actifs prĂ©cis est investi le capital. Par ailleurs, la sociĂ©tĂ© de gestion procĂšde aux investissements et arbitrages de maniĂšre discrĂ©tionnaire. La politique d’investissement est dirigĂ©e par un comitĂ©. Les souscripteurs ne sont pas ou trop peu interrogĂ©s sur les projets en cours, leur rĂŽle se limite Ă  constater en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale les investissements rĂ©alisĂ©s
 L’investisseur dĂ©pend donc de la compĂ©tence de personnes inaccessibles et tournantes.

A titre d’exemple, la SCPI peut ĂȘtre amenĂ©e Ă  acquĂ©rir des murs commerciaux dans un quartier populaire d’une ville de banlieue (rentabilitĂ© Ă©levĂ©e) ainsi qu’une boutique dans le centre ville d’une belle ville (rentabilitĂ© assez faible), mais choisit de ne mettre en avant que le commerce de centre-ville, tout en distribuant un rendement moyen de 5,5%. Le niveau rendement/risque de ce type de placement n’est donc pas aussi bon que ce que l’on peut imaginer.

Voici quelques critùres d’analyse et de comparaison entre l’investissement en SCPI et le modùle PRIMAXIO :

1 – La spĂ©cialisation

Certaines SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureau ou les locaux commerciaux. C’est lĂ  que se trouvent les meilleurs rendements (du moins actuellement). D’autres jouent la carte fiscale. Selon votre objectif patrimonial, vous devrez choisir la mieux adaptĂ©e.

PRIMAXIO n’est pas enfermĂ©e dans une approche spĂ©cifique. Le commerce et l’immobilier de bureau sont Ă  privilĂ©gier aujourd’hui, mais d’autres types d’actifs peuvent avoir un couple rendement/risque intĂ©ressant.

2 – Le gĂ©rant

Mieux vaut confier votre Ă©pargne Ă  un gĂ©rant ayant un historique flatteur et une bonne expĂ©rience. Assurez-vous que la sociĂ©tĂ© de gestion a dĂ©jĂ  fait ses preuves et qu’elle a une politique d’investissement claire et lisible.

PRIMAXIO ne dĂ©cide pas de la politique d’investissement. Nous proposons, vous disposez ! NĂ©anmoins :

  • PRIMAXIO sĂ©lectionne des dossiers habituellement prĂ©sentĂ©s aux professionnels de l’investissement immobilier ;
  • PRIMAXIO AM assure la gestion et vous permet de dĂ©lĂ©guer la totalitĂ© des formalitĂ©s au cours de la dĂ©tention, tout en vous permettant d’amĂ©liorer votre patrimoine sur la durĂ©e ;
  • Le niveau d’expertise de l’équipe PRIMAXIO et de ses partenaires permet d’assurer un conseil fin et pertinent.

3 – La taille

Plus la taille de la SCPI est importante, plus le portefeuille est diversifiĂ©. Cela permet de rĂ©duire le risque de dĂ©faillance d’un locataire. Ne vous dĂ©tournez pas pour autant des petites, car rĂ©centes, SCPI : certaines peuvent rĂ©server de bonnes surprises.

Il n’y a pas de question de taille critique chez PRIMAXIO : 1 opĂ©ration = 1 actif immobilier ! Mais le cout d’entrĂ©e accessible vous permet de multiplier les opĂ©rations et de rĂ©aliser la diversification de votre portefeuille par vous-mĂȘme. Vous gĂ©rez en totalitĂ© vos choix d’investissement, Ă  la maniĂšre d’un portefeuille d’actions.

4 – L’anciennetĂ©

Le rendement d’une SCPI est le fruit de ses investissements au fil du temps. Plus elles sont anciennes, plus vous avez de chances de miser sur des biens qui rapportent. Cet avantage est nĂ©anmoins Ă  relativiser pour les SCPI de commerces, qui, si elles sont anciennes, prĂ©sentent le risque de prĂ©senter des actifs commerciaux dans des banlieues Ă©loignĂ©es et souffrant aujourd’hui d’une rĂ©elle dĂ©cote.

Vous n’avez pas de dilution au fil du temps chez PRIMAX CLUB. Si vous avez investi dans une SCPI il y a 10 ans, les nouveaux entrants profitent des achats anciens effectuĂ©s avec votre capital ! Alors qu’un seul bien immobilier par opĂ©ration permet d’avoir un bilan comptable Ă  pĂ©rimĂštre fini. La croissance annuelle profite aux seuls actionnaires et pas Ă  de nouveaux entrants.

5 – La localisation des biens

Pour garantir une location rapide et Ă  bon prix des bureaux, privilĂ©giez les SCPI qui investissent dans les plus grandes agglomĂ©rations, en particulier Ă  Paris et en rĂ©gion parisienne. C’est lĂ  que l’on trouve le plus de profondeur de marchĂ© et la plus grosse demande. Les rendements n’y sont pas les plus Ă©levĂ©s, mais le risque y est plus faible.

PRIMAXIO privilĂ©giera des emplacements stratĂ©giques et vous communiquera la pertinence et les risques qui y sont liĂ©s. C’est vous qui dĂ©cidez de l’emplacement de vos investissements et non un comitĂ© d’investissement.

6 – Le taux d’occupation financiĂšre

Cet indicateur illustre le rapport entre le montant des loyers facturĂ©s et ce que la SCPI devrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine Ă©tait louĂ©. Il permet de mesurer l’importance relative des biens qui ne sont pas louĂ©s et ceux qui sont en travaux et qui, donc, ne rapportent rien Ă  la date fixĂ©e. Ce taux doit ĂȘtre au minimum de 90 %.

Pas de problĂ©matique de taux d’occupation chez PRIMAX CLUB : si le bien est louĂ©, c’est 100%.
Mais attention : la vacance d’un actif ne signifie pas systĂ©matiquement danger. Il peut s’agir d’une stratĂ©gie d’amĂ©lioration de la valeur globale de l’actif (changement de locataire / travaux pour amĂ©lioration / travaux pour revente libre / Ă©viction d’un mauvais preneur
). Certaines opĂ©rations pourront inclure des travaux ou un changement planifiĂ© de locataire. 

7 – Le taux de rendement

C’est le montant de revenu distribuĂ© ramenĂ©, en pourcentage, Ă  la valeur de la part. Un niveau Ă©levĂ© ne traduit pas forcĂ©ment l’existence d’un patrimoine de qualitĂ©. Il faut donc l’analyser au regard de l’évolution du prix de la part. Si elle baisse, il est facile de maintenir un rendement Ă©levĂ©. Si le prix de la part augmente et que les revenus sont au moins Ă©gaux Ă  la moyenne du marchĂ©, tous les signaux sont au vert.

Chez PRIMAXIO l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale de chaque sociĂ©tĂ© dĂ©tentrice dĂ©cide du rendement annuel. Il se traduit comme suit : Montant des loyers – Charges dĂ©ductibles (amortissements et honoraires) et ImpĂŽts. Le loyer Ă©tant indexĂ©, le rendement global est gĂ©nĂ©ralement croissant
 contrairement au rendement des SCPI !

8 – Le report à nouveau (RAN)

C’est la partie de revenus ou de plus-values qui n’a pas Ă©tĂ© distribuĂ©e immĂ©diatement afin de lisser les rendements. Plus il est Ă©levĂ©, plus vous pourrez compter sur la rĂ©gularitĂ© du rendement futur.

Chez PRIMAXIO, les sociĂ©tĂ©s dĂ©tentrices n’ont pas vocation a Ă©tablir une rĂ©serve. L’AG dĂ©cide gĂ©nĂ©ralement de la distribution maximale, correspondant au rendement Ă©conomique rĂ©el.

9 – La provision pour travaux

Elle est destinée à financer les travaux de modernisation ou les grosses réparations. Plus elle est élevée, plus le gérant pourra faire face à ses obligations sans dégrader le rendement.

Le modĂšle PRIMAXIO permet le choix d’une rĂ©serve pour travaux ou non. Selon la stratĂ©gie dĂ©cidĂ©e, l’AG pourra ou non provisionner une rĂ©serve.

10 – La qualitĂ© des locataires

VĂ©rifiez que la SCPI a un portefeuille de locataires variĂ© et qu’elle n’est pas Ă  la merci de la dĂ©faillance de l’un d’eux. Il est prĂ©fĂ©rable que ces locataires soient diversifiĂ©s en fonction de leur activitĂ©.

Notre processus intùgre une analyse fine du risque d’exploitation dans laquelle la valeur du locataire est essentielle.

Source : investir.lesechos.fr – 2015
Commentaires : primaxio – 2021

Baux commerciaux – Loi Pinel

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Depuis les premiĂšres informations sorties en 2014 par le ministĂšre de l’artisanat, du commerce et du tourisme reprĂ©sentĂ© par Sylvia PINEL Ă  l’Ă©poque, la loi et le dĂ©cret d’application sont venus bouleverser quelque peu les rĂšgles, les usages et les rĂ©flexes des acteurs Ă©conomiques dans le monde de l’immobilier commercial.

Le dĂ©cret pour l’application de certaines dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », a Ă©tĂ© publiĂ© au Journal Officiel le 5 novembre 2014, le dĂ©cret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 vient complĂ©ter la partie rĂ©glementaire du Code de commerce.
Cette promulgation est l’occasion de prĂ©senter un rapide aperçu des principaux changements apportĂ©s par cette rĂ©forme, ceux qu’il faut connaĂźtre pour nĂ©gocier au mieux son bail commercial :

  1. Sur la durée du bail
  2. Sur la révision du loyer
  3. Sur le loyer du bail renouvelé
  4. Sur les charges rĂ©cupĂ©rables et l’information du locataire Ă  cet Ă©gard
  5. Sur l’obligation d’établissement d’un Ă©tat des lieux
  6. Sur le nouveau droit de préemption du locataire en cas de cession du local
  7. Sur la garantie solidaire du cédant en cas de cession du fonds ou du bail
  8. Sur la sanction attachĂ©e aux dispositions du statut dites d’ordre public

IMPORTANT:
Les parties restent libres d’indexer le loyer aux Ă©chĂ©ances convenues (annuelle, triennale, etc.) sur la base de l’Indice du CoĂ»t de la Construction.

Il est toujours possible d’encadrer contractuellement la fixation du loyer du bail renouvelĂ© en dĂ©rogeant aux dispositions lĂ©gales.

La loi Pinel marque la fin du bail triple net! En effet, les traditionnelles clauses balais oĂč tout est mis sans exception Ă  la charge du locataire sont dĂ©sormais illĂ©gales.

Loi PINEL sur la sanction attachée aux dispositions du statut

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Pour rappel, les clauses d’ordre public sont celles relatives principalement
au droit de renouvellement du bail,
1/ à la durée du bail,
2/ à la révision du loyer,
3/ à la déspécialisation,
et depuis la loi Pinel,
4/ aux charges, taxes, impĂŽts et redevances imputables au locataire,
5/ Ă  l’établissement de l’état des lieux.

Les clauses contrevenant aux dispositions d’ordre public sont depuis le 20 juin 2014 rĂ©putĂ©es non Ă©crites.

Contrairement Ă  la nullitĂ©, qui ne pouvait ĂȘtre invoquĂ©e par le locataire demandeur que pendant deux ans Ă  compter de la conclusion du bail, la sanction du caractĂšre non Ă©crit de la clause est imprescriptible.

Ainsi un locataire pourra t’il saisir le juge Ă  tout moment au cours du bail pour faire constater le caractĂšre non Ă©crit de la clause concernĂ©e.

Comme la clause est rĂ©putĂ©e n’avoir jamais existĂ©, cela implique le cas Ă©chĂ©ant des restitutions de part et d’autre. La question se pose alors de savoir jusqu’oĂč il faut remonter ?

De plus, si la nullitĂ© d’une clause peut faire tomber tout le contrat, le caractĂšre non Ă©crit d’une clause permet de n’écarter que cette clause et laisser subsister le contrat.

Loi PINEL sur la garantie solidaire du cédant

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Il est dĂ©sormais obligatoire pour le bailleur d’informer son ancien locataire du dĂ©faut de paiement du nouveau locataire, dans le dĂ©lai d’un mois Ă  compter de la date Ă  laquelle la somme aurait dĂ» ĂȘtre acquittĂ©e (article L 145-16-1 nouveau du Code de commerce).

Les modalitĂ©s d’information ne sont pas prĂ©cisĂ©es, et surtout le texte ne prĂ©voit aucune sanction du dĂ©faut d’information. Il appartiendra donc au juge de dĂ©cider si le locataire garant est dĂ©chargĂ© de toute obligation faute pour le bailleur de l’avoir informĂ©.

L’article L 145-16-2 nouveau du Code de commerce limite Ă  trois ans la garantie due par le cĂ©dant, ce dĂ©lai courant Ă  compter de la cession du bail.

A noter toutefois que ces dispositions ne sont pas d’ordre public, et que les parties peuvent donc y renoncer dans le contrat de bail (par exemple prĂ©voir une garantie plus longue ou plus courte, ou encore ne prĂ©voir aucune garantie).

Loi PINEL sur le nouveau droit de préemption du locataire

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L’article L 145-46-1 nouveau du Code de commerce institue Ă  compter du 1er dĂ©cembre 2014, un droit de prĂ©fĂ©rence au profit du locataire en cas de vente par son bailleur du local dans lequel il exploite son fonds. Le texte organise le processus d’information du locataire (formes et dĂ©lais compris), la notification qui lui est faite valant offre de vente aux conditions qui y sont mentionnĂ©es, et organise les suites qui peuvent y ĂȘtre donnĂ©es.

A noter que ce droit de prĂ©fĂ©rence est instituĂ© au profit des locataires d’un local Ă  usage commercial ou artisanal, Ă  l’exclusion donc d’un local Ă  usage industriel. Une incertitude demeure pour les locaux Ă  usage exclusif de bureaux.

Une incertitude demeure Ă©galement quant Ă  la sanction du non-respect par le bailleur de ce droit de prĂ©fĂ©rence. Quid si le bailleur vend le local sans le proposer Ă  son locataire ? le juge annulera-t-il la vente ou condamnera-t-il seulement le bailleur et/ou son acquĂ©reur Ă  verser des dommages et intĂ©rĂȘts au locataire ? En effet, le texte ne prĂ©voit expressĂ©ment la nullitĂ© de la vente que dans le cas oĂč le bailleur dĂ©cide finalement de vendre Ă  des conditions plus avantageuses que celles notifiĂ©es antĂ©rieurement au preneur, sans que lui ou son notaire n’ait notifiĂ© ces nouvelles conditions au locataire.

A noter que ce texte n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y dĂ©roger et donc le preneur peut y renoncer par une clause expresse dans le contrat de bail. Les parties pourraient Ă©galement amĂ©nager ce droit, par exemple en prĂ©voyant qu’il bĂ©nĂ©ficiera aux sociĂ©tĂ©s du groupe du locataire, en allongeant ou en Ă©courtant les dĂ©lais, ou encore en prĂ©cisant la sanction de cette obligation.

Le texte exclut l’application de ce droit de prĂ©fĂ©rence, et donc prĂ©serve la libertĂ© de cession du bailleur, dans un certain nombre de cas prĂ©vus par la loi, notamment dans le cas de cession unique de plusieurs locaux, de cession d’un local commercial Ă  un copropriĂ©taire, et pour les personnes physiques, dans le cas de cession au conjoint, Ă  un ascendant ou un descendant du bailleur.

Loi PINEL sur l’obligation d’établissement d’un Ă©tat des lieux

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L’article L 145-40-1 nouveau du Code de commerce rend obligatoire l’établissement d’un Ă©tat des lieux d’entrĂ©e lors de la prise de possession des locaux, en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, en cas de mutation Ă  titre gratuit du fonds de commerce, et lors de la restitution des locaux.

Il est précisé que cet état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux (les honoraires du tiers ne sont pas évoqués, donc le bail pourra prévoir qui doit les prendre en charge).

A dĂ©faut, l’état des lieux est Ă©tabli par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, et Ă  frais partagĂ©s par moitiĂ© entre le bailleur et le locataire.

A noter, concernant les cessions, que ces nouvelles dispositions, qui sont d’application immĂ©diate, impliquent qu’il faut convoquer le bailleur Ă  l’état des lieux. Cela va Ă©videmment compliquer les opĂ©rations de cession, surtout s’il s’agit d’une cession globale de plusieurs fonds avec diffĂ©rents bailleurs, et surtout si les parties Ă  la cession ne sont pas obligĂ©es, et ne souhaitent pas, informer le bailleur de la cession avant sa rĂ©alisation.

L’article L 145-40-1 prĂ©cise que si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour la rĂ©alisation de l’état des lieux, il ne pourra invoquer la prĂ©somption de l’article 1731 du code civil. En d’autres termes, il lui sera extrĂȘmement difficile de demander au locataire de restituer les locaux en bon Ă©tat, sauf Ă  prouver dans les rĂšgles du droit commun (exigence d’un Ă©crit) qu’il les a reçus en bon Ă©tat, et sauf faute de ce dernier (par ex. non convocation du bailleur Ă  l’état des lieux en cas de cession) !

Loi PINEL sur les charges rĂ©cupĂ©rables et l’information du locataire

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La loi vient pour la premiĂšre fois rĂ©glementer la refacturation par le bailleur au locataire, des charges relatives aux locaux louĂ©s et Ă  l’immeuble (parties communes) que le bailleur a acquittĂ©es.

DĂ©sormais, pour les contrats conclus ou renouvelĂ©s Ă  compter du 1er septembre 2014, le bailleur est obligĂ© de faire dans le contrat de bail (ou en annexe), un inventaire prĂ©cis et limitatif des catĂ©gories de charges, impĂŽts, taxes et redevances liĂ©es Ă  ce bail, avec indication de leur rĂ©partition entre lui-mĂȘme et son locataire (article L 145-40-2 nouveau du code de commerce).

De plus, en cours de bail, il devra systĂ©matiquement informer le locataire des charges, impĂŽts, taxes et redevances nouveaux, et ce a priori dĂšs qu’il en aura connaissance.

En outre, et pour les contrats conclus ou renouvelĂ©s Ă  compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus refacturer au locataire les charges, impĂŽts, taxes, redevances et travaux listĂ©s Ă  l’article R145-35 nouveau du Code de commerce, Ă  savoir :
1/ les grosses rĂ©parations mentionnĂ©es Ă  l’article 606 du Code Civil ainsi que les honoraires liĂ©s Ă  leur rĂ©alisation,
2/ les travaux ayant pour objet de remĂ©dier Ă  la vĂ©tustĂ© ou de mettre en conformitĂ© le local louĂ© ou l’immeuble avec la rĂ©glementation, dĂšs lors qu’ils relĂšvent des grosses rĂ©parations de l’article 606 prĂ©citĂ©,
3/ les honoraires de gestion des loyers du local ou de l’immeuble (mais le DĂ©cret ne mentionne pas par exemple les honoraires de gestion techniques, juridiques, administratifs qui seraient ainsi peut-ĂȘtre refacturables
),
4/ les impÎts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, et
5/ dans un ensemble immobilier, les charges, impîts, taxes, redevances, et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Ainsi la loi Pinel marque-t-elle la fin du bail triple net ! En effet, les traditionnelles clauses balais oĂč tout est mis sans exception Ă  la charge du locataire sont dĂ©sormais illĂ©gales.

A noter toutefois que peuvent toujours ĂȘtre imputĂ©es au locataire : la taxe fonciĂšre, la taxe sur les bureaux, la taxe sur le commerce, la taxe sur les entrepĂŽts – dont on sait le coĂ»t Ă©levĂ© en Ile-de-France – ainsi que les impĂŽts, taxes et redevances liĂ©s Ă  l’usage du local ou de l’immeuble ou Ă  un service dont le locataire bĂ©nĂ©ficie.

Par ailleurs, pour les contrats conclus ou renouvelĂ©s Ă  compter du 1er septembre 2014, l’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce impose au bailleur d’adresser au locataire un Ă©tat rĂ©capitulatif annuel incluant la liquidation et la rĂ©gularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’annĂ©e suivant celle au titre de laquelle il est Ă©tabli, ou, pour les immeubles en copropriĂ©tĂ©, dans le dĂ©lai de trois mois Ă  compter de la reddition des charges de copropriĂ©tĂ© sur l’exercice annuel.

A noter que la loi n’envisage que le systĂšme du calcul des charges au rĂ©el, sans jamais Ă©voquer le systĂšme, encore parfois pratiquĂ©, du calcul des charges au forfait. Se pose donc la question de savoir s’il est encore possible de prĂ©voir un forfait de charges, et dans ce cadre, si l’obligation d’information posĂ©e par la loi s’applique ou non.

De plus, l’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce oblige le bailleur a communiquer Ă  son locataire lors de la conclusion du bail (le mieux est d’en faire une annexe au bail), puis dans le dĂ©lai de deux mois Ă  compter de chaque Ă©chĂ©ance triennale, (i) un Ă©tat prĂ©visionnel des travaux qu’il envisage de rĂ©aliser dans les trois annĂ©es Ă  venir assorti du budget prĂ©visionnel, et (ii) un Ă©tat rĂ©capitulatif des travaux qu’il a rĂ©alisĂ©s dans les trois annĂ©es prĂ©cĂ©dentes prĂ©cisant leur coĂ»t.

Le texte ne prĂ©voit pas la sanction d’un dĂ©faut d’information. Il nous semble possible que la jurisprudence considĂšre dans les cas extrĂȘmes que ce qui n’a pas Ă©tĂ© indiquĂ© au locataire ne pourra pas ensuite lui ĂȘtre imputĂ©.

Etant prĂ©cisĂ© que le texte contient des dispositions spĂ©cifiques aux ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires : ainsi, la rĂ©partition des charges et du coĂ»t des travaux doit ĂȘtre fonction de la surface exploitĂ©e (Ă  l’exclusion donc de toute autre mĂ©thode de rĂ©partition ?), mais peut ĂȘtre contractuellement pondĂ©rĂ©e, et le contrat de location doit prĂ©ciser cette rĂ©partition – et cette pondĂ©ration – entre les locataires de l’ensemble immobilier.
En d’autres termes, chaque locataire serait dĂ©sormais informĂ© de ce qui se pratique pour ses voisins, et serait en mesure d’apprĂ©cier que chacun est bien traitĂ© de la mĂȘme maniĂšre.

Loi PINEL sur le loyer du bail renouvelé

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Pour les baux conclus ou renouvelĂ©s depuis le 1er septembre 2014, le loyer du bail renouvelĂ© sera plafonnĂ© par le juge, comme en matiĂšre de rĂ©vision, en fonction de la variation de l’ILC ou de l’ILAT selon l’activitĂ© du locataire. Cela peut signifier que le loyer du bail renouvelĂ©, ainsi plafonnĂ© par le juge Ă  l’ILC ou Ă  l’ILAT, pourra ĂȘtre infĂ©rieur au dernier loyer contractuel, si celui-ci a Ă©tĂ© indexĂ© sur la base de l’ICC au cours du bail Ă©coulĂ©, et si l’ICC a Ă©voluĂ© plus vite.

Si le loyer du bail renouvelĂ© est fixĂ© Ă  la valeur locative des locaux, l’augmentation de loyer en rĂ©sultant sera appliquĂ©e de maniĂšre progressive chaque annĂ©e comme en matiĂšre de rĂ©vision, sans pouvoir dĂ©passer 10% par rapport au loyer de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente.

A noter toutefois que ce lissage de l’augmentation n’est applicable que pour
1/ les baux d’une durĂ©e contractuelle supĂ©rieure Ă  neuf ans, et
2/ les baux faisant l’objet d’un dĂ©plafonnement en raison d’une modification notable, au cours du bail Ă©coulĂ©, des caractĂ©ristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, ou des facteurs locaux de commercialitĂ©.

D’autre part, ces dispositions ne sont pas d’ordre public. Il est donc toujours possible contractuellement
1/ de prĂ©voir qu’à chaque renouvellement, le loyer sera fixĂ© Ă  la valeur locative,
2/ de restreindre la définition de cette valeur locative (par ex. à la valeur de marché), et/ou
3/ de renoncer au lissage de l’augmentation de loyer.

Loi PINEL sur la révision du loyer

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Pour les baux conclus ou renouvelĂ©s depuis le 1er septembre 2014, la rĂ©vision du loyer par le juge sur le fondement de l’article L 145-38 du Code de commerce (rĂ©vision lĂ©gale triennale) ne pourra ĂȘtre opĂ©rĂ©e, selon l’activitĂ© du locataire, que sur la base de l’Indice des Loyers Commerciaux (commerces) ou de l’Indice des Loyers des ActivitĂ©s Tertiaires (bureaux, locaux industriels, locaux d’activitĂ©, plateformes logistiques
), l’Indice du CoĂ»t de la Construction ayant Ă©tĂ© supprimĂ© des indices de rĂ©fĂ©rence par la loi Pinel.

De plus, si le juge rĂ©vise le loyer Ă  la valeur locative, que ce soit sur le fondement de l’article L 145-38 du Code de commerce (en cas de modification matĂ©rielle des facteurs locaux de commercialitĂ© ayant entraĂźnĂ© une variation de plus de 10% de la valeur locative) ou sur le fondement de l’article L 145-39 du Code de commerce (en cas de variation du loyer de plus de 25% par l’effet de l’application d’une clause d’échelle mobile), l’augmentation de loyer qui pourra en rĂ©sulter sera mise en place progressivement sans pouvoir dĂ©passer chaque annĂ©e 10% par rapport au loyer de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente.

La question reste posĂ©e de savoir si l’indexation contractuelle est comprise dans cette enveloppe de 10%.
Attention toutefois, les parties restent libres de choisir d’indexer le loyer aux Ă©chĂ©ances convenues (annuelle, triennale, etc
) sur la base de l’Indice du CoĂ»t de la Construction, Ă  condition toujours de respecter les dispositions d’ordre public du Code MonĂ©taire et Financier. La loi Pinel n’a sur ce point apportĂ© aucune modification !

Loi PINEL sur la durée du bail

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DĂ©sormais, pour les contrats conclus ou renouvelĂ©s depuis le 20 juin 2014, il n’est plus possible de prĂ©voir une pĂ©riode ferme, quelle qu’en soit la durĂ©e, dans un bail de neuf ans.

  • En revanche, le preneur peut encore renoncer Ă  sa facultĂ© de rĂ©siliation triennale dans le cadre
    1/ des baux d’une durĂ©e contractuelle supĂ©rieure Ă  neuf ans,
    2/ des baux de locaux monovalents (hÎtels, cinémas, cliniques 
),
    3/ des baux de locaux Ă  usage exclusif de bureaux,
    4/ des baux de locaux de stockage mentionnĂ©s au 3°du III de l’article 231 ter du CGI.
  • De mĂȘme, il est toujours possible de prĂ©voir des Ă©chĂ©ances plus brĂšves en faveur du locataire (par exemple tous les ans).
  • En outre, le bailleur et le preneur ont dĂ©sormais le choix de donner congĂ©, soit par acte d’huissier, soit par LRAR, le dĂ©cret prĂ©cisant que dans ce dernier cas, la date du congĂ© sera celle de la premiĂšre prĂ©sentation de la lettre.
  • Attention toutefois, l’acte d’huissier demeure la seule forme possible pour notifier une demande de renouvellement.