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Mieux que les SCPI – Investir autrement

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Article à retrouver sur : http://primaxio.com/blog/guides-pratiques/crowdfunding-vs-scpi/

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est gérée par une société de gestion, il s’agit d’un fond pouvant être composé de nombreux actifs immobiliers : bureaux, logements, locaux d’activité, commerces… Ils sont situés majoritairement en France.

Une première difficulté est donc de savoir dans quels actifs précis est investi le capital. Par ailleurs, la société de gestion procède aux investissements et arbitrages de manière discrétionnaire. La politique d’investissement est dirigée par un comité. Les souscripteurs ne sont pas interrogés sur les projets en cours, leur rôle se limite à constater en assemblée générale les investissements réalisés… L’investisseur dépend donc de la compétence de personnes inaccessibles et qui sont régulièrement amenées à changer.

A titre d’exemple, la SCPI peut être amenée à acquérir des murs commerciaux dans un quartier populaire d’une ville de banlieu ainsi qu’une boutique dans le centre ville de Tours, mais choisit de ne mettre en avant que le commerce de centre-ville, tout en distribuant un rendement de 5,5%. Le niveau rendement/risque de ce type de placement n’est donc pas aussi bon que ce que l’on peut imaginer.

Voici quelques critères d’analyse et de comparaison entre l’investissement en SCPI et le modèle PRIMAXIO :

1 – La spécialisation

Certaines SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureau ou les locaux commerciaux. C’est là que se trouvent les meilleurs rendements (du moins actuellement). D’autres jouent la carte fiscale. Selon votre objectif patrimonial, vous devrez choisir la mieux adaptée.

PRIMAXIO n’est pas enfermée dans une approche spécifique. Le commerce et l’immobilier de bureau sont à privilégier aujourd’hui, mais d’autres types d’actifs peuvent avoir un couple rendement/risque intéressant.

2 – Le gérant

Mieux vaut confier votre épargne à un gérant ayant un historique flatteur et une bonne expérience. Assurez-vous que la société de gestion a déjà fait ses preuves et qu’elle a une politique d’investissement claire et lisible.

PRIMAXIO ne décide pas de la politique d’investissement. Nous proposons, vous disposez ! Néanmoins :

  • PRIMAXIO sélectionne des dossiers habituellement présentés aux professionnels de l’investissement immobilier ;
  • PRIMAXIO AM assure la gestion et vous permet de déléguer la totalité des formalités au cours de la détention, tout en vous permettant d’améliorer votre patrimoine sur la durée ;
  • Le niveau d’expertise de l’équipe PRIMAXIO et de ses partenaires permet d’assurer un conseil fin et pertinent.

3 – La taille

Plus la taille de la SCPI est importante, plus le portefeuille est diversifié. Cela permet de réduire le risque de défaillance d’un locataire. Ne vous détournez pas pour autant des petites, car récentes, SCPI : certaines peuvent réserver de bonnes surprises.

Il n’y a pas de question de taille critique chez PRIMAXIO : 1 opération = 1 actif immobilier ! Mais le cout d’entrée accessible vous permet de multiplier les opérations et de réaliser la diversification de votre portefeuille par vous-même. Vous gérez en totalité vos choix d’investissement, à la manière d’un portefeuille d’actions.

4 – L’ancienneté

Le rendement d’une SCPI est le fruit de ses investissements au fil du temps. Plus elles sont anciennes, plus vous avez de chances de miser sur des biens qui rapportent. Cet avantage est néanmoins à relativiser pour les SCPI de commerces, qui, si elles sont anciennes, présentent le risque de présenter des actifs commerciaux dans des banlieues éloignées et souffrant aujourd’hui d’une réelle décote.

Vous n’avez pas de dilution au fil du temps chez PRIMAX CLUB. Si vous avez investi dans une SCPI il y a 10 ans, les nouveaux entrants profitent des achats anciens effectués avec votre capital ! Alors qu’un seul bien immobilier par opération permet d’avoir un bilan comptable à périmètre fini. La croissance annuelle profite aux seuls actionnaires et pas à de nouveaux entrants.

5 – La localisation des biens

Pour garantir une location rapide et à bon prix des bureaux, privilégiez les SCPI qui investissent dans les plus grandes agglomérations, en particulier à Paris et en région parisienne. C’est là que l’on trouve le plus de profondeur de marché et la plus grosse demande. Les rendements n’y sont pas les plus élevés, mais le risque y est plus faible.

PRIMAXIO privilégiera des emplacements stratégiques et vous communiquera la pertinence et les risques qui y sont liés. C’est vous qui décidez de l’emplacement de vos investissements et non un comité d’investissement.

6 – Le taux d’occupation financière

Cet indicateur illustre le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI devrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Il permet de mesurer l’importance relative des biens qui ne sont pas loués et ceux qui sont en travaux et qui, donc, ne rapportent rien à la date fixée. Ce taux doit être au minimum de 90 %.

Pas de problématique de taux d’occupation chez PRIMAX CLUB : si le bien est loué, c’est 100%.
Mais attention : la vacance d’un actif ne signifie pas systématiquement danger. Il peut s’agir d’une stratégie d’amélioration de la valeur globale de l’actif (changement de locataire / travaux pour amélioration / travaux pour revente libre / éviction d’un mauvais preneur…). Certaines opérations pourront inclure des travaux ou un changement planifié de locataire. 

7 – Le taux de rendement

C’est le montant de revenu distribué ramené, en pourcentage, à la valeur de la part. Un niveau élevé ne traduit pas forcément l’existence d’un patrimoine de qualité. Il faut donc l’analyser au regard de l’évolution du prix de la part. Si elle baisse, il est facile de maintenir un rendement élevé. Si le prix de la part augmente et que les revenus sont au moins égaux à la moyenne du marché, tous les signaux sont au vert.

Chez PRIMAXIO l’assemblée générale de chaque société détentrice décide du rendement annuel. Il se traduit comme suit : Montant des loyers – Charges déductibles (amortissements et honoraires) et Impôts. Le loyer étant indexé, le rendement global est généralement croissant… contrairement au rendement des SCPI !

8 – Le report à nouveau (RAN)

C’est la partie de revenus ou de plus-values qui n’a pas été distribuée immédiatement afin de lisser les rendements. Plus il est élevé, plus vous pourrez compter sur la régularité du rendement futur.

Chez PRIMAXIO, les sociétés détentrices n’ont pas vocation a établir une réserve. L’AG décide généralement de la distribution maximale, correspondant au rendement économique réel.

9 – La provision pour travaux

Elle est destinée à financer les travaux de modernisation ou les grosses réparations. Plus elle est élevée, plus le gérant pourra faire face à ses obligations sans dégrader le rendement.

Le modèle PRIMAXIO permet le choix d’une réserve pour travaux ou non. Selon la stratégie décidée, l’AG pourra ou non provisionner une réserve.

10 – La qualité des locataires

Vérifiez que la SCPI a un portefeuille de locataires varié et qu’elle n’est pas à la merci de la défaillance de l’un d’eux. Il est préférable que ces locataires soient diversifiés en fonction de leur activité.

Notre processus intègre une analyse fine du risque d’exploitation dans laquelle la valeur du locataire est essentielle.

Source : investir.lesechos.fr – 2015
Commentaires : primaxio – 2017

 

Baux commerciaux – Loi Pinel

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Depuis les premières informations sorties en 2014 par le ministère de l’artisanat, du commerce et du tourisme représenté par Sylvia PINEL à l’époque, la loi et le décret d’application sont venus bouleverser quelque peu les règles, les usages et les réflexes des acteurs économiques dans le monde de l’immobilier commercial.

Le décret pour l’application de certaines dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », a été publié au Journal Officiel le 5 novembre 2014, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 vient compléter la partie réglementaire du Code de commerce.
Cette promulgation est l’occasion de présenter un rapide aperçu des principaux changements apportés par cette réforme, ceux qu’il faut connaître pour négocier au mieux son bail commercial :

  1. Sur la durée du bail
  2. Sur la révision du loyer
  3. Sur le loyer du bail renouvelé
  4. Sur les charges récupérables et l’information du locataire à cet égard
  5. Sur l’obligation d’établissement d’un état des lieux
  6. Sur le nouveau droit de préemption du locataire en cas de cession du local
  7. Sur la garantie solidaire du cédant en cas de cession du fonds ou du bail
  8. Sur la sanction attachée aux dispositions du statut dites d’ordre public

IMPORTANT:
Les parties restent libres d’indexer le loyer aux échéances convenues (annuelle, triennale, etc.) sur la base de l’Indice du Coût de la Construction.

Il est toujours possible d’encadrer contractuellement la fixation du loyer du bail renouvelé en dérogeant aux dispositions légales.

La loi Pinel marque la fin du bail triple net! En effet, les traditionnelles clauses balais où tout est mis sans exception à la charge du locataire sont désormais illégales.

Loi PINEL sur la sanction attachée aux dispositions du statut

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Pour rappel, les clauses d’ordre public sont celles relatives principalement
au droit de renouvellement du bail,
1/ à la durée du bail,
2/ à la révision du loyer,
3/ à la déspécialisation,
et depuis la loi Pinel,
4/ aux charges, taxes, impôts et redevances imputables au locataire,
5/ à l’établissement de l’état des lieux.

Les clauses contrevenant aux dispositions d’ordre public sont depuis le 20 juin 2014 réputées non écrites.

Contrairement à la nullité, qui ne pouvait être invoquée par le locataire demandeur que pendant deux ans à compter de la conclusion du bail, la sanction du caractère non écrit de la clause est imprescriptible.

Ainsi un locataire pourra t’il saisir le juge à tout moment au cours du bail pour faire constater le caractère non écrit de la clause concernée.

Comme la clause est réputée n’avoir jamais existé, cela implique le cas échéant des restitutions de part et d’autre. La question se pose alors de savoir jusqu’où il faut remonter ?

De plus, si la nullité d’une clause peut faire tomber tout le contrat, le caractère non écrit d’une clause permet de n’écarter que cette clause et laisser subsister le contrat.

Loi PINEL sur la garantie solidaire du cédant

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Il est désormais obligatoire pour le bailleur d’informer son ancien locataire du défaut de paiement du nouveau locataire, dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée (article L 145-16-1 nouveau du Code de commerce).

Les modalités d’information ne sont pas précisées, et surtout le texte ne prévoit aucune sanction du défaut d’information. Il appartiendra donc au juge de décider si le locataire garant est déchargé de toute obligation faute pour le bailleur de l’avoir informé.

L’article L 145-16-2 nouveau du Code de commerce limite à trois ans la garantie due par le cédant, ce délai courant à compter de la cession du bail.

A noter toutefois que ces dispositions ne sont pas d’ordre public, et que les parties peuvent donc y renoncer dans le contrat de bail (par exemple prévoir une garantie plus longue ou plus courte, ou encore ne prévoir aucune garantie).

Loi PINEL sur le nouveau droit de préemption du locataire

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L’article L 145-46-1 nouveau du Code de commerce institue à compter du 1er décembre 2014, un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente par son bailleur du local dans lequel il exploite son fonds. Le texte organise le processus d’information du locataire (formes et délais compris), la notification qui lui est faite valant offre de vente aux conditions qui y sont mentionnées, et organise les suites qui peuvent y être données.

A noter que ce droit de préférence est institué au profit des locataires d’un local à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion donc d’un local à usage industriel. Une incertitude demeure pour les locaux à usage exclusif de bureaux.

Une incertitude demeure également quant à la sanction du non-respect par le bailleur de ce droit de préférence. Quid si le bailleur vend le local sans le proposer à son locataire ? le juge annulera-t-il la vente ou condamnera-t-il seulement le bailleur et/ou son acquéreur à verser des dommages et intérêts au locataire ? En effet, le texte ne prévoit expressément la nullité de la vente que dans le cas où le bailleur décide finalement de vendre à des conditions plus avantageuses que celles notifiées antérieurement au preneur, sans que lui ou son notaire n’ait notifié ces nouvelles conditions au locataire.

A noter que ce texte n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger et donc le preneur peut y renoncer par une clause expresse dans le contrat de bail. Les parties pourraient également aménager ce droit, par exemple en prévoyant qu’il bénéficiera aux sociétés du groupe du locataire, en allongeant ou en écourtant les délais, ou encore en précisant la sanction de cette obligation.

Le texte exclut l’application de ce droit de préférence, et donc préserve la liberté de cession du bailleur, dans un certain nombre de cas prévus par la loi, notamment dans le cas de cession unique de plusieurs locaux, de cession d’un local commercial à un copropriétaire, et pour les personnes physiques, dans le cas de cession au conjoint, à un ascendant ou un descendant du bailleur.

Loi PINEL sur l’obligation d’établissement d’un état des lieux

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L’article L 145-40-1 nouveau du Code de commerce rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux, en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, en cas de mutation à titre gratuit du fonds de commerce, et lors de la restitution des locaux.

Il est précisé que cet état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux (les honoraires du tiers ne sont pas évoqués, donc le bail pourra prévoir qui doit les prendre en charge).

A défaut, l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

A noter, concernant les cessions, que ces nouvelles dispositions, qui sont d’application immédiate, impliquent qu’il faut convoquer le bailleur à l’état des lieux. Cela va évidemment compliquer les opérations de cession, surtout s’il s’agit d’une cession globale de plusieurs fonds avec différents bailleurs, et surtout si les parties à la cession ne sont pas obligées, et ne souhaitent pas, informer le bailleur de la cession avant sa réalisation.

L’article L 145-40-1 précise que si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, il ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. En d’autres termes, il lui sera extrêmement difficile de demander au locataire de restituer les locaux en bon état, sauf à prouver dans les règles du droit commun (exigence d’un écrit) qu’il les a reçus en bon état, et sauf faute de ce dernier (par ex. non convocation du bailleur à l’état des lieux en cas de cession) !

Loi PINEL sur les charges récupérables et l’information du locataire

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La loi vient pour la première fois réglementer la refacturation par le bailleur au locataire, des charges relatives aux locaux loués et à l’immeuble (parties communes) que le bailleur a acquittées.

Désormais, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le bailleur est obligé de faire dans le contrat de bail (ou en annexe), un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, avec indication de leur répartition entre lui-même et son locataire (article L 145-40-2 nouveau du code de commerce).

De plus, en cours de bail, il devra systématiquement informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, et ce a priori dès qu’il en aura connaissance.

En outre, et pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus refacturer au locataire les charges, impôts, taxes, redevances et travaux listés à l’article R145-35 nouveau du Code de commerce, à savoir :
1/ les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que les honoraires liés à leur réalisation,
2/ les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le local loué ou l’immeuble avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 précité,
3/ les honoraires de gestion des loyers du local ou de l’immeuble (mais le Décret ne mentionne pas par exemple les honoraires de gestion techniques, juridiques, administratifs qui seraient ainsi peut-être refacturables…),
4/ les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, et
5/ dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances, et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Ainsi la loi Pinel marque-t-elle la fin du bail triple net ! En effet, les traditionnelles clauses balais où tout est mis sans exception à la charge du locataire sont désormais illégales.

A noter toutefois que peuvent toujours être imputées au locataire : la taxe foncière, la taxe sur les bureaux, la taxe sur le commerce, la taxe sur les entrepôts – dont on sait le coût élevé en Ile-de-France – ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie.

Par ailleurs, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce impose au bailleur d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

A noter que la loi n’envisage que le système du calcul des charges au réel, sans jamais évoquer le système, encore parfois pratiqué, du calcul des charges au forfait. Se pose donc la question de savoir s’il est encore possible de prévoir un forfait de charges, et dans ce cadre, si l’obligation d’information posée par la loi s’applique ou non.

De plus, l’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce oblige le bailleur a communiquer à son locataire lors de la conclusion du bail (le mieux est d’en faire une annexe au bail), puis dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, (i) un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir assorti du budget prévisionnel, et (ii) un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût.

Le texte ne prévoit pas la sanction d’un défaut d’information. Il nous semble possible que la jurisprudence considère dans les cas extrêmes que ce qui n’a pas été indiqué au locataire ne pourra pas ensuite lui être imputé.

Etant précisé que le texte contient des dispositions spécifiques aux ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires : ainsi, la répartition des charges et du coût des travaux doit être fonction de la surface exploitée (à l’exclusion donc de toute autre méthode de répartition ?), mais peut être contractuellement pondérée, et le contrat de location doit préciser cette répartition – et cette pondération – entre les locataires de l’ensemble immobilier.
En d’autres termes, chaque locataire serait désormais informé de ce qui se pratique pour ses voisins, et serait en mesure d’apprécier que chacun est bien traité de la même manière.

Loi PINEL sur le loyer du bail renouvelé

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Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, le loyer du bail renouvelé sera plafonné par le juge, comme en matière de révision, en fonction de la variation de l’ILC ou de l’ILAT selon l’activité du locataire. Cela peut signifier que le loyer du bail renouvelé, ainsi plafonné par le juge à l’ILC ou à l’ILAT, pourra être inférieur au dernier loyer contractuel, si celui-ci a été indexé sur la base de l’ICC au cours du bail écoulé, et si l’ICC a évolué plus vite.

Si le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative des locaux, l’augmentation de loyer en résultant sera appliquée de manière progressive chaque année comme en matière de révision, sans pouvoir dépasser 10% par rapport au loyer de l’année précédente.

A noter toutefois que ce lissage de l’augmentation n’est applicable que pour
1/ les baux d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et
2/ les baux faisant l’objet d’un déplafonnement en raison d’une modification notable, au cours du bail écoulé, des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, ou des facteurs locaux de commercialité.

D’autre part, ces dispositions ne sont pas d’ordre public. Il est donc toujours possible contractuellement
1/ de prévoir qu’à chaque renouvellement, le loyer sera fixé à la valeur locative,
2/ de restreindre la définition de cette valeur locative (par ex. à la valeur de marché), et/ou
3/ de renoncer au lissage de l’augmentation de loyer.

Loi PINEL sur la révision du loyer

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Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la révision du loyer par le juge sur le fondement de l’article L 145-38 du Code de commerce (révision légale triennale) ne pourra être opérée, selon l’activité du locataire, que sur la base de l’Indice des Loyers Commerciaux (commerces) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (bureaux, locaux industriels, locaux d’activité, plateformes logistiques…), l’Indice du Coût de la Construction ayant été supprimé des indices de référence par la loi Pinel.

De plus, si le juge révise le loyer à la valeur locative, que ce soit sur le fondement de l’article L 145-38 du Code de commerce (en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative) ou sur le fondement de l’article L 145-39 du Code de commerce (en cas de variation du loyer de plus de 25% par l’effet de l’application d’une clause d’échelle mobile), l’augmentation de loyer qui pourra en résulter sera mise en place progressivement sans pouvoir dépasser chaque année 10% par rapport au loyer de l’année précédente.

La question reste posée de savoir si l’indexation contractuelle est comprise dans cette enveloppe de 10%.
Attention toutefois, les parties restent libres de choisir d’indexer le loyer aux échéances convenues (annuelle, triennale, etc…) sur la base de l’Indice du Coût de la Construction, à condition toujours de respecter les dispositions d’ordre public du Code Monétaire et Financier. La loi Pinel n’a sur ce point apporté aucune modification !

Loi PINEL sur la durée du bail

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Désormais, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014, il n’est plus possible de prévoir une période ferme, quelle qu’en soit la durée, dans un bail de neuf ans.

  • En revanche, le preneur peut encore renoncer à sa faculté de résiliation triennale dans le cadre
    1/ des baux d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans,
    2/ des baux de locaux monovalents (hôtels, cinémas, cliniques …),
    3/ des baux de locaux à usage exclusif de bureaux,
    4/ des baux de locaux de stockage mentionnés au 3°du III de l’article 231 ter du CGI.
  • De même, il est toujours possible de prévoir des échéances plus brèves en faveur du locataire (par exemple tous les ans).
  • En outre, le bailleur et le preneur ont désormais le choix de donner congé, soit par acte d’huissier, soit par LRAR, le décret précisant que dans ce dernier cas, la date du congé sera celle de la première présentation de la lettre.
  • Attention toutefois, l’acte d’huissier demeure la seule forme possible pour notifier une demande de renouvellement.