Valeur locative et décapitalisation des prix de cession

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Ayant retenu que le bailleur citait des références de valeurs locatives reposant sur une méthode intégrant la décapitalisation du droit au bail et n’établissait pas que les sommes qui avaient été versées au précédent locataire, et non aux bailleurs, correspondait à des suppléments de loyer et que la méthode qu’il proposait n’intégrait pas le caractère d’immobilisation du droit au bail que le locataire pouvait récupérer lors de la vente de son fonds, la cour d’appel a souverainement fixé la valeur locative des biens donnés à bail sans retenir cette méthode.

Par cet arrêt, la Cour de cassation apporte une précision sur les critères d’appréciation de la valeur locative énoncés par l’article L 145-33 du code de commerce dans le cadre du renouvellement d’un bail.

L’article R 145-7 du même code ne permet pas de déterminer si l’élément de comparaison de la valeur locative doit être constitué par le seul loyer effectivement payé par le preneur, et s’il faut également prendre en compte le droit d’entrée initialement versé ou l’incidence de prix de cession du droit au bail.

Cette question fait l’objet d’importantes controverses, même s’il est admis que la fixation du loyer du bail renouvelé doit prendre en compte les loyers de marché, les loyers de baux renouvelés amiablement et les fixations judiciaires.

Un bail peut naturellement prévoir les modalités d’appréciation du loyer de renouvellement, qui peut donc conventionnellement tenir compte des seuls prix de marché, mais la loi ignore l’existence d’une valeur locative de marché et d’une valeur judiciaire.

Les critères d’appréciation de la valeur locative relèvent du pouvoir souverain du juge du fond qui adopte le mode de calcul qui lui paraît le plus approprié, tandis que certains experts intègrent dans les éléments de référence de la valeur locative la décapitalisation des prix de cession de droit au bail, et ce en sus du loyer conventionnellement prévu.

Dans cette espèce, le bailleur avait fourni des références de valeurs locatives selon la méthode intégrant la décapitalisation du droit au bail, faisant dès lors apparaître des prix très supérieurs à l’estimation expertale.

La cour d’appel avait rejeté cette démarche au motif que le bailleur ne pouvait établir que les droits au bail de ces références correspondaient à des suppléments de loyer alors que l’expert avait relevé que les sommes avaient été versées au précédent locataire et non au bailleur, la méthode proposée n’intégrant pas le caractère d’immobilisation du droit au bail que le locataire peut récupérer lors de la vente de son fonds.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur en soulignant que la cour d’appel avait souverainement fixé la valeur locative sans retenir la méthode proposée par le bailleur.

Le fait d’intégrer la décapitalisation des prix de cession de droit au bail appelle nécessairement des réserves lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur locative de renouvellement, même si cette démarche paraît admissible lorsqu’il s’agit de calculer la valeur du droit au bail dans le cadre de l’appréciation de l’indemnité d’éviction.

En l’état de cet arrêt, on doit donc considérer que la prise en compte par décapitalisation du prix de cession ne correspond pas aux modalités de fixation de loyer telles qu’elles découlent des critères imposés par l’article R 145-7 du Code de commerce  (Cass. 3e civ., 31 mai 2011, n° 10-18662).

AUTEUR

Charles-Edouard Brault – Avocat Ă  la Cour – Cabinet Brault AssociĂ©s

Les investisseurs européens friands des « actifs en difficulté »

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Alors que la demande des investisseurs augmente de façon spectaculaire, le nombre de « biens en difficulté » arrivant sur le marché continue de croître dans le monde. La RICS vient de publier sa dernière étude sur ces « ventes forcées » dans le monde qui révèle que plus de la moitié des pays étudiés anticipent une hausse des « ventes forcées » d’immeubles commerciaux pour le trimestre à venir. Sans surprise, la République d’Irlande, l’Espagne et l’Italie s’attendent à un plus grand nombre de saisies, tandis que le Brésil, la Malaisie et la Russie prévoient le plus bas.

Les professionnels de l’immobilier en Russie envisagent une baisse continue du niveau des « biens en difficulté », mais à un rythme plus lent que prévu. Ceci, en parallèle avec une variation positive de la demande de la part des investisseurs, contribuera à stabiliser probablement les prix de l’immobilier « en difficulté » dans le pays au cours du trimestre à venir.

L’Allemagne reste un acteur performant également, avec une offre des « biens en difficulté » qui a augmenté à un rythme plus lent de juillet à septembre, en comparaison avec le second trimestre. Fait intéressant, l’étude met également en évidence une forte augmentation de la demande mondiale de ces biens, plus de 80% des pays étudiés ont affiché des niveaux accrus d’intérêt de la part des fonds spécialisés d’avril à juin. La demande des investisseurs a augmenté de façon spectaculaire en Hongrie, et dans le même temps, les membres de la RICS ont fait part de changements notables en Italie et en Pologne où la demande est redevenue positive.
Les marchés asiatiques de l’immobilier commercial font également écho de cette tendance, alors que la demande dépasse l’offre au Japon, en Chine, à Singapour et à Hong Kong. Cependant, alors que la demande pour les « biens en difficulté » est largement haussière, l’offre excède toujours la demande dans 11 pays sur les 25 couverts par l’étude.

L’etude RICS

Une nouvelle méthode d’harmonisation de pondération des surfaces commerciales

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Au sein du groupe professionnel immobilier d’entreprise et commercial de la RICS (Royal Institution of Chartered- Surveyors), une commission commerce a été créée en septembre 2009. Elle regroupe une douzaine de membres issus de l’immobilier commercial et pour la première fois réunit des représentants des différentes branches d’activité que sont les experts, les administrateurs de biens, les experts judiciaires, les commercialisateurs, les utilisateurs/enseignes, et les bailleurs/investisseurs. Elle a engagé dans un premier temps, une réflexion sur la méthodologie de pondération des surfaces de commerce. En effet, au cours de la vie d’un bail, nous nous sommes rendus compte que les différents intervenants (experts, bailleurs, commercialisateurs) utilisent des grilles différentes en matière de pondération, ce qui entraine des résultats parfois assez éloignés. Le travail de la commission a été d’harmoniser les différentes positions pour qu’une lecture identique puisse s’appliquer et être reconnue par les différents intervenants.

Deux grilles ont été retenues:

Commerces de centre ville jusqu’à 400 m² (toutes surfaces confondues)
Commerces de centres ville grande surface de 400 à 5 000 m² (toutes surfaces confondues)

Auteur : Thierry Bonniol
Directeur associĂ© hĂ´tels et commerce Paris Ile-de-France – BNP Paribas Real Estate. Membre du groupe de travail immobilier d’entreprise et commercial de la RICS France

Préparer son shopping au Millénaire avec son Smartphone !

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PrĂ©parer son « shopping au bord de l’eau » via son smartphone, c’est ce que permettent les nouvelles applications gratuites lancĂ©es par le MillĂ©naire,  le nouveau centre commercial d’Aubervilliers. Ces applications iPhone et Android, tĂ©lĂ©pchargeables directement sur le site Internet du centre, ont Ă©tĂ© spĂ©cialement dĂ©veloppĂ©es pour proposer, en plus des classiques informations pratiques, les offres en cours au MillĂ©naire, rĂ©portoriĂ©es et consultables quelle que soit l’heure de la journĂ©e.

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