Loi PINEL sur le nouveau droit de préemption du locataire

L’article L 145-46-1 nouveau du Code de commerce institue à compter du 1er décembre 2014, un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente par son bailleur du local dans lequel il exploite son fonds. Le texte organise le processus d’information du locataire (formes et délais compris), la notification qui lui est faite valant offre de vente aux conditions qui y sont mentionnées, et organise les suites qui peuvent y être données.

A noter que ce droit de préférence est institué au profit des locataires d’un local à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion donc d’un local à usage industriel. Une incertitude demeure pour les locaux à usage exclusif de bureaux.

Une incertitude demeure également quant à la sanction du non-respect par le bailleur de ce droit de préférence. Quid si le bailleur vend le local sans le proposer à son locataire ? le juge annulera-t-il la vente ou condamnera-t-il seulement le bailleur et/ou son acquéreur à verser des dommages et intérêts au locataire ? En effet, le texte ne prévoit expressément la nullité de la vente que dans le cas où le bailleur décide finalement de vendre à des conditions plus avantageuses que celles notifiées antérieurement au preneur, sans que lui ou son notaire n’ait notifié ces nouvelles conditions au locataire.

A noter que ce texte n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger et donc le preneur peut y renoncer par une clause expresse dans le contrat de bail. Les parties pourraient également aménager ce droit, par exemple en prévoyant qu’il bénéficiera aux sociétés du groupe du locataire, en allongeant ou en écourtant les délais, ou encore en précisant la sanction de cette obligation.

Le texte exclut l’application de ce droit de préférence, et donc préserve la liberté de cession du bailleur, dans un certain nombre de cas prévus par la loi, notamment dans le cas de cession unique de plusieurs locaux, de cession d’un local commercial à un copropriétaire, et pour les personnes physiques, dans le cas de cession au conjoint, à un ascendant ou un descendant du bailleur.