Immeubles Robien et Scellier : de futures copropriétés dégradées ?

Publi√© le √Čtiquettes

Les premi√®res g√©n√©rations d’immeubles con√ßus pour les investisseurs en ¬ę¬†d√©fiscalis√©¬†¬Ľ vont arriver √† la fin des 9 ans minimum de conservation pour b√©n√©ficier de l’amortissement fiscal. Ces immeubles habit√©s presque exclusivement par des locataires, compos√©s en g√©n√©ral de studios et deux pi√®ces, de construction souvent tr√®s moyenne et tr√®s peu ¬ę¬†basse consommation¬†¬Ľ, g√©r√©s a minima pendant des ann√©es par des syndics ayant √† faire √† des copropri√©taires fant√īmes, arrivent √† la fin de leur premi√®re jeunesse en piteux √©tat et vont n√©cessiter des travaux de r√©habilitation importants. Ceux qui ont cru y faire un placement mirifique en sont-ils conscients, et voudront-ils y faire face, alors que beaucoup n’ont m√™me jamais vu le ou les appartements que leur ont vendu des g√©rants de patrimoine ou des vendeurs de placements financiers ?

2003-2012 : les premiers immeubles vendus en ¬ę¬†Robien¬†¬Ľ vont arriver √† la fin de la p√©riode minimale de maintien en location de 9 ans¬†; suivront dans quelques ann√©es les ¬ę¬†Borloo¬†¬Ľ puis les ¬ę¬†Scellier¬†¬Ľ. Si des promoteurs ont recycl√© au d√©but des productions d√©j√† dans les ¬ę¬†tuyaux¬†¬Ľ,¬†la plus grande partie des quelques 700.000 logements construits pour les investisseurs en ¬ę¬†d√©fiscalis√©¬†¬Ľ ont √©t√© con√ßus sp√©cifiquement pour le placement locatif, et vendus dans des circuits de commercialisation de produits financiers, aux techniques de vente √©prouv√©es : g√©rants de patrimoine, et officines de distribution aux brochures et sites Internet all√©chants. L’engouement pour le placement immobilier et l’attrait d’une √©conomie d’imp√īt ont permis l’√©mergence d’un secteur √©conomique d√©di√©, presque totalement distinct de l’immobilier traditionnel : les ¬ę¬†d√©fiscalisateurs¬†¬Ľ immobiliers, avec des promoteurs, des commercialisateurs, des financeurs, et m√™me des notaires sp√©cialis√©s.

Un parc immobilier spécifique

R√©sultat :¬†des immeubles chers bien que de qualit√© m√©diocre, des appartements petits – des studios et deux-pi√®ces, cens√©s √™tre plus rentables mais surtout en r√©alit√© pour faire des unit√©s de placement accessibles – lou√©s √† des locataires en d√©but de parcours r√©sidentiel et donc √† fort ¬ę¬†turn over¬†¬Ľ, vendus √† des investisseurs int√©ress√©s uniquement par l’id√©e que le logement achet√© se rembourse tout seul, moiti√© par le loyer, et pour le reste par l’√©conomie d’imp√īt. Le tout avec un ¬ę¬†package¬†¬Ľ de gestion – mandat tout inclus avec garantie de vacance locative et d’impay√©s de loyer – qui dispensait de s’int√©resser de pr√®s, ni au produit lui-m√™me, ni √† ses charges (pour la plus grande partie locatives) et √† son entretien. Nombre d’investisseurs, habitant √† l’autre bout de la France quand ce n’est pas √† l’√©tranger, n’ont jamais vu ni leur logement ni l’immeuble.

Des copropriétés sans copropriétaires !

Il en est n√©¬†des milliers de copropri√©t√©s fant√īmes, avec des assembl√©es tenues par le seul syndic et ses pr√©pos√©s, porteurs de mandats d’une majorit√© des copropri√©taires.

Passons sur les d√©boires de milliers d’investisseurs qui ont d√Ľ remettre de l’argent pour rembourser leur cr√©dit, les loyers annonc√©s dans les plans de financement, quand ce ne sont pas carr√©ment les locataires, n’ayant pas √©t√© au rendez-vous, faute de march√© locatif suffisant pour absorber toute la production d’immeubles r√©alis√©e anarchiquement…¬†Une autre avanie les attend, et cette fois m√™me ceux dont l’investissement s’est d√©roul√© jusqu’ici sans encombre¬†: l’√©tat d√©grad√© de leur immeuble pass√©e sa premi√®re jeunesse et les travaux qu’ils devront entreprendre pour le remettre √† niveau. Car d√©j√† construits √† l’√©conomie pour assurer le meilleur rendement, ils ont √©t√© g√©r√©s √† minima, et souffrent apr√®s avoir √©t√© occup√©s quasi-exclusivement de locataires √† forte mobilit√©, de graves d√©fauts d’entretien. De surcro√ģt, seuls les plus r√©cents respectent des normes de performance √©nerg√©tiques v√©ritablement exigeantes (la r√®glementation thermique ¬ę¬†RT 2005¬†¬Ľ n’est applicable qu’aux permis de construire dont la demande est post√©rieure au 1er septembre 2006, donc commercialis√©s apr√®s cette date, les autres relevant de la ¬ę¬†RT 2000¬†¬Ľ) ; les autres vont afficher des √©tiquettes √©nergie d√©favorables qui, jointes √† un √©tat des lieux peu flatteur, p√®seront sur la valeur de revente…

A l’√©ch√©ance des 9 ans : revendre ou conserver ?

Pour les investisseurs les plus anciens, ceux qui ont achet√© en ¬ę¬†Besson¬†¬Ľ de 2000 √† 2003 et ceux de la grande vague des ¬ę¬†Robien¬†¬Ľ √† partir de 2003,¬†mieux vaut donc qu’ils s’int√©ressent d√®s maintenant √† l’√©tat de leur immeuble, qu’ils fassent proc√©der √† un audit, et qu’ils fassent √©tablir un plan pluriannuel de travaux. C’est √† cette seule condition qu’ils pourront d√©cider en toute connaissance de cause de revendre d√®s la fin de la p√©riode de location minimale ou de conserver leur bien et en faire un √©l√©ment p√©renne de leur patrimoine. Mais il leur faudra, pour faire entendre leur voix, s’investir dans la gestion et le contr√īle de leurs syndics.

Beaucoup auront int√©r√™t √† revendre rapidement, laissant le mistigri √† leurs acqu√©reurs imprudents. D’autant que les difficult√©s de relocation √† chaque d√©part de locataire sont devant eux : march√©s locatifs souvent satur√©s, √©tat de l’immeuble peu avenant, √©tiquette √©nerg√©tique m√©diocre, concurrence des constructions nouvelles et ¬ę¬†BBC¬†¬Ľ (b√Ętiments basse consommation)… Et m√™me si leurs espoirs de plus-value sont d√©√ßus : ¬ę¬†On a vu des reventes qui r√©v√©laient des prix initiaux qui n’√©taient pas en accord avec les qualit√©s du bien, notamment en termes de localisation¬†¬Ľ, reconnait Marc Gedoux, Pr√©sident de Pierre Etoile, auteur d’une Tribune libre sur notre site.

Car ceux qui ne voudront pas brader, ou qui flancheront devant la perspective d’une plus-value inf√©rieure √† leurs pr√©visions, doubl√©e d’une imposition d√©sormais au taux fort (32,5% sur 92% de la plus-value apr√®s neuf ann√©es de d√©tention), risquent de s’enliser dans des copropri√©t√©s tombant dans la spirale infernale de la d√©gradation : entretien d√©ficient, peu ou pas de travaux sur un b√Ęti de mauvaise qualit√©, baisse des loyers, perte de valeur des logements et revente √† bas prix √† des acqu√©reurs imp√©cunieux, et ainsi de suite…

Un défi urbain pour demain

Cette perspective ne manquera pas de cr√©er pour les villes un nouveau sujet de pr√©occupation¬†: apr√®s les copropri√©t√©s d√©grad√©es des centres-villes anciens et les copropri√©t√©s en difficult√© des ensembles immobiliers des ann√©es 60-70 de la p√©riph√©rie, il leur faudra envisager d’assister une nouvelle cat√©gorie de copropri√©t√©s √† probl√®mes : celles issues des d√©rives de la d√©fiscalisation des ann√©es 2000.

Les choses risquent d’√™tre d’autant plus difficiles que la plupart de ces copropri√©t√©s n’ont pas appris √† fonctionner, faute de copropri√©taires. Or on estime qu’il faut 10 ans pour que s’instaure dans une copropri√©t√© √† forte proportion de copropri√©taires r√©sidants une culture et une ma√ģtrise des r√®gles complexes de fonctionnement permettant une ¬ę¬†gouvernance¬†¬Ľ satisfaisante. Dans les copropri√©t√©s neuves, cette maturation peut s’effectuer alors que les copropri√©taires ne sont pas encore sollicit√©s pour des travaux importants. Les copropri√©t√©s d’immeubles ¬ę¬†Robien¬†¬Ľ ou leurs successeurs auront un double handicap : elles devront mettre une ¬ę¬†gouvernance¬†¬Ľ – instaurer un conseil syndical, inventer des m√©thodes de travail, apprendre √† interfacer avec leur syndic de mani√®re constructive mais aussi √† le contr√īler efficacement, s’initier au ¬ę¬†b a ba¬†¬Ľ du b√Ętiment, etc. – alors qu’elles seront √† la veille d’une n√©cessaire r√©habilitation.

Une reconnaissance pr√©coce des situations de fragilit√© et des m√©thodes d’intervention appropri√©es s’av√®reront rapidement comme les seuls moyens d’√©viter par la suite des plans de sauvegarde ruineux et socialement dommageables…

Le PTZ réservé aux logements neufs

Publi√© le √Čtiquettes

 

Les d√©put√©s ont d√©cid√© mardi 15 Novembre de r√©server le pr√™t √† taux z√©ro aux logements neufs et de le mettre sous conditions de ressources dans le cadre du ¬ę¬†recentrage¬†¬Ľ du PTZ annonc√© la semaine derni√®re par le Premier ministre¬†Fran√ßois Fillon.

L’Assembl√©e nationale¬†a en effet adopt√© une mesure du rapporteur g√©n√©ral du budget¬†Gilles Carrez¬†(UMP).

¬ę¬†Il faut limiter le pr√™t √† taux z√©ro √† la construction neuve mais l’ouvrir √† toutes les zones¬†¬Ľ, a expliqu√© Gilles Carrez, soutenu par Pierre M√©haignerie, en plaidant pour une modification du dispositif propos√© par le gouvernement.

Initialement, le gouvernement était venu avec un amendement pour réserver le PTZ aux logements neufs dans les zones les plus tendues et restreignant son champs pour les logements anciens.

¬ę¬†Le r√©server au neuf en zone tendue, l√† nous divergeons car l’un des grands succ√®s du PTZ c’est en zone non tendue, ce serait dommageable de le r√©duire √† ces zones tendues¬†¬Ľ, a expliqu√© M. Carrez. ¬ę¬†On fait uniquement sur le neuf, c’est un moyen de soutenir la construction¬†¬Ľ, a rench√©ri le d√©put√© du Nouveau Centre Charles de Courson, aussi signataire du sous-amendement adopt√©.

La semaine derni√®re, le Premier ministre Fran√ßois Fillon avait annonc√© ¬ę¬†un recentrage¬†¬Ľ du dispositif lors de l’annonce du deuxi√®me plan de rigueur.

¬ę¬†Le PTZ est en outre mis sous plafond de ressources, afin de renforcer l’efficacit√© de la d√©pense publique¬†¬Ľ, indique l’amendement du gouvernement. La ministre du Budget,¬†Val√©rie P√©cresse, s’est dite ¬ę¬†sensible¬†¬Ľ √† la force des amendements des d√©put√©s de la majorit√©, fruit d’un compromis manifestement.

¬ę¬†Les bar√®mes d√©taill√©s du pr√™t √† taux z√©ro seront fix√©s par d√©cret dans le respect d’un plafond de d√©pense g√©n√©rationnelle totale de 800 millions d’euros, contre 2,6 millions d’euros auparavant¬†¬Ľ.

Le PTZ, destiné à faciliter la primo-accession, avait échappé au premier plan de rigueur du gouvernement Fillon.

AFP

La suppression du dispositif Scellier à la fin 2012 adoptée par les députés

Publi√© le √Čtiquettes

La suppression √† la fin 2012 du dispositif ¬ę¬†Scellier¬†¬Ľ, avantage fiscal pour les investisseurs achetant des logements neufs pour les louer, a √©t√© adopt√©e lundi 14 Novembre √† l’Assembl√©e nationale, qui a vot√© dans le projet de budget 2012 cette mesure du nouveau plan de rigueur Fillon.
Initialement, le projet de loi de finances pr√©voyait de prolonger ce dispositif jusqu’au 31 d√©cembre 2015 en m√©tropole et jusqu’au 31 d√©cembre 2017 dans les d√©partements d’Outre-mer.
La suppression du Scellier en m√©tropole et en Outre-mer √† la fin 2012 par amendement gouvernemental s’inscrit dans la poursuite de la r√©duction des niches fiscales annonc√©e il y a une semaine par le Premier ministre¬†Fran√ßois Fillon¬†face √† la r√©vision en baisse des pr√©visions de croissance.
Par ailleurs, le d√©lai d’ach√®vement des logements b√©n√©ficiant de l’avantage fiscal sera port√© de 24 √† 30 mois pour des logements acquis en l’√©tat futur d’ach√®vement, souvent des logements collectifs.
S’il a vot√© la suppression du Scellier √† la fin 2012, le rapporteur g√©n√©ral du Budget,¬†Gilles Carrez¬†(UMP), a pr√©venu que ¬ę¬†ce saut dans l’inconnu va nous r√©server des lendemains tr√®s difficiles¬†¬Ľ et a pris ¬ę¬†le pari qu’en 2013 devant l’effondrement massif de la construction, on sera oblig√© de remettre en place dans la pr√©cipitation des dispositifs¬†¬Ľ de soutien.
La ministre du Budget,¬†Val√©rie P√©cresse, lui a r√©pondu que c’√©tait l'¬†¬Ľoccasion de repenser une politique du logement sur des fondements un peu diff√©rents¬†¬Ľ et qu'¬†¬Ľil faudra le faire d’urgence¬†¬Ľ.
De son c√īt√©, Sandrine Mazetier (PS) s’est demand√©e ce qui avait fait changer d’analyse le gouvernement en quelques semaines sur ¬ę¬†cet avantage inefficace et injuste¬†¬Ľ vu que le projet de budget 2012 pr√©voyait initialement de prolonger ce dispositif, dont l’extinction √©tait originellement pr√©vue en 2012.
Tr√®s populaire aupr√®s de contribuables souvent ais√©s, le dispositif ¬ę¬†Scellier¬†¬Ľ permet depuis 2008 d’avoir une r√©duction d’imp√īt sur le prix d’achat d’un logement neuf, √©tal√©e sur neuf ans, √† condition qu’il soit lou√©.

Commerce : les meilleurs emplacements, valeur-refuge en temps de crise

Publi√© le √Čtiquettes ,

Les professionnels de l’immobilier commercial ont le sourire : malgr√© la crise de la dette qui p√®se sur la consommation, le commerce reste un investissement qui rapporte et les enseignes internationales sont friandes d’implantations prestigieuses.

Cette semaine, promoteurs et gestionnaires de centres commerciaux, investisseurs, enseignes et soci√©t√©s de conseil en immobilier se sont r√©unis √† Cannes au Mapic, salon de l’immobilier commercial, dans le m√™me Palais des festivals o√Ļ deux semaines plus t√īt le G20 tentait de contenir la crise. ¬ę¬†Les gens sont prudents, mais optimistes¬†¬Ľ, a r√©sum√© John Strachan, en charge de la distribution mondiale √† la soci√©t√© de conseil immobilier¬†Cushman & Wakefield. ¬ę¬†L’immobilier de commerce demeure un tr√®s bon investissement¬†¬Ľ, a indiqu√©¬†Nathalie Depetro, directrice du Mapic, soulignant que 800 investisseurs ont fait le d√©placement au salon.

L’int√©r√™t des investisseurs pour l’immobilier de commerce ¬ę¬†devrait rester soutenu, √©tant donn√© ses caract√©ristiques d√©fensives dans un contexte √©conomique incertain,¬†¬Ľ rel√®ve une √©tude de¬†BNP Paribas Real Estate, publi√©e pendant le Mapic. La demande est ¬ę¬†extr√™mement forte pour un nombre de plus en plus r√©duit d’emplacements de grande qualit√©¬†¬Ľ, dits ¬ę¬†prime¬†¬Ľ, c’est-√†-dire les principales art√®res commer√ßantes et les principaux centres commerciaux, a indiqu√© Andrew Bathurst, directeur international de Harper Dennis Hobbs.

En Grande-Bretagne, c’est √† Londres que les distributeurs veulent s’implanter, avec une forte demande pour Bond Street et Oxford Street, a-t-il ajout√©. ¬ę¬†En p√©riode de crise, chacun essaye de se rassurer et de revenir aux valeurs fondamentales du commerce, et donc on joue sur l’emplacement qui reste la valeur refuge¬†¬Ľ, a expliqu√©¬†Pierre Raynal, associ√© de la soci√©t√©¬†Cushman & Wakefield. C’est cette soci√©t√© qui a conseill√©, pour leur prochaine arriv√©e sur les Champs-Elys√©es, Marks & Spencer, attendue la semaine prochaine, et Banana Republic, dont l’ouverture est pr√©vue le 8 d√©cembre.

Dans ce contexte, le march√© fran√ßais est ¬ę¬†extr√™mement dynamique¬†¬Ľ sur les axes les plus prestigieux, o√Ļ ¬ę¬†les valeurs augmentent de fa√ßon assez importante, au d√©triment des axes secondaires qui souffrent davantage¬†¬Ľ, a-t-il pr√©cis√©. ¬ę¬†Il y a une vraie p√©nurie d’offre sur les axes prime, avec une forte concurrence entre les enseignes qui souhaitent une pr√©sence accrue sur ces art√®res¬†¬Ľ, a-t-il ajout√©. Les enseignes am√©ricaines devraient continuer de s’implanter en Europe, selon Andrew Bathurst, qui a √©voqu√© notamment une forte demande pour les grandes villes comme Paris et Milan.

Du c√īt√© des centres commerciaux, ¬ę¬†il y a certainement plus de prudence, mais certainement pas un gel des initiatives¬†¬Ľ, a estim√©¬†Jean-Michel Silberstein, d√©l√©gu√© g√©n√©ral du Conseil national des centres commerciaux (CNCC). Toutefois, le d√©veloppement de certains centres pourrait prendre un peu plus de temps. ¬ę¬†Cela d√©pendra de l’attitude des investisseurs et des banques en particulier¬†¬Ľ, a-t-il pr√©vu.
Actuellement, on n’assiste pas √† un gel du syst√®me bancaire, mais ¬ę¬†on s’interroge pour les mois √† venir¬†¬Ľ sur un √©ventuel resserrement du cr√©dit pour les commer√ßants, a-t-il indiqu√©. Le climat √©conomique et les politiques de rigueur ¬ę¬†devraient peser sur la consommation des m√©nages et les chiffres d’affaires des commer√ßants dans les mois √† venir¬†¬Ľ, pr√©voit l’√©tude de BNP Paribas Real Estate.

Les murs de boutiques, un filon à prospecter

Publi√© le √Čtiquettes

Dans ce contexte de crise écono­mique, le mar­ché des murs de maga­sin reste un seg­ment qui attire uti­li­sa­teurs et inves­tis­seurs. Il est vrai que les atouts de ce pla­ce­ment sont nom­breux. Et les réseaux d’agents immo­bi­liers se sont orga­ni­sés pour inves­tir ce cré­neau encore confidentiel.

Des loca¬≠taires plus fiables, une ren¬≠ta¬≠bi¬≠lit√© bien meilleure, les murs de maga¬≠sins n‚Äôont rien √† envier √† l‚Äôimmobilier d‚Äôhabitation. Il fautu dire que les ren¬≠de¬≠ments des loge¬≠ments, davan¬≠tage sou¬≠mis aux impay√©s de loyers, se sont beau¬≠coup √©rod√©s ces der¬≠ni√®res ann√©es. D‚Äôo√Ļ l‚Äô√©mergence d‚Äôune clien¬≠t√®le √† l‚Äôaff√Ľt des murs de bou¬≠tiques, pla¬≠ce¬≠ment pierre ori¬≠gi¬≠nal pro¬≠mis √† un bel avenir.

Des atouts de poids

Les murs de maga­sins ont subi, comme les autres mar­chés, une baisse des ren­de­ments liée à l’envolée des prix de l’immobilier des der­nières années.

Mal¬≠gr√© tout, ces ren¬≠de¬≠ments res¬≠tent tr√®s cor¬≠rects au regard de ceux du mar¬≠ch√© de l‚Äôhabitation. Ils oscil¬≠lent, en effet, entre 6 et 10 % selon les empla¬≠ce¬≠ments, alors qu‚Äôils d√©passent rare¬≠ment 4 √† 5 % dans l‚Äôimmobilier d‚Äôhabitation. Autre avan¬≠tage non n√©gli¬≠geable : les com¬≠mer¬≠√ßants tiennent √† leur empla¬≠ce¬≠ment, qui consti¬≠tue la pi√®ce ma√ģ¬≠tresse de leur acti¬≠vit√©. Pas ques¬≠tion, dans ces condi¬≠tions, d‚Äôen chan¬≠ger √† tout ins¬≠tant ou d‚Äôoublier de r√©gler son¬†loyer.

D‚Äôailleurs, ce type d‚Äôimpay√© est assez rare sur ce cr√©¬≠neau d‚Äôactivit√©, ce qui rend le pla¬≠ce¬≠ment s√©cu¬≠ri¬≠sant. D‚Äôo√Ļ une demande forte de la part des inves¬≠tis¬≠seurs, pour l‚Äôessentiel des ins¬≠ti¬≠tu¬≠tion¬≠nels telles les fon¬≠ci√®res et les SCPI (soci√©¬≠t√©s civiles de pla¬≠ce¬≠ment immobilier).

L‚Äôinvestisseur peut √©gale¬≠ment √™tre le com¬≠mer¬≠√ßant lui-m√™me qui, √† d√©faut de trou¬≠ver l‚Äôemplacement qui lui convient en loca¬≠tion, pr√©¬≠f√®re ache¬≠ter ses murs. Cette ten¬≠dance se d√©ve¬≠loppe d‚Äôailleurs avec la mise en place du sta¬≠tut d‚Äôautoentrepreneur au 1er jan¬≠vier de cette ann√©e. Dans une conjonc¬≠ture dif¬≠fi¬≠cile o√Ļ les plans sociaux sont l√©gion, nombre de sala¬≠ri√©s qui partent avec une indem¬≠nit√© int√©¬≠res¬≠sante en pro¬≠fitent pour s‚Äôinstaller √† leur compte.

R√©sul¬≠tat, la demande en murs de maga¬≠sins reste tr√®s forte. ¬ę Nous avons plus de demandes que d‚Äôoffres ¬Ľ, confirme un sp√©¬≠cia¬≠liste. Ce qui ne va pas dans le sens de la mod√©¬≠ra¬≠tion des prix. D‚Äôailleurs, en r√®gle g√©n√©¬≠rale, l‚Äôinvestissement en murs de bou¬≠tiques est moins sen¬≠sible aux fluc¬≠tua¬≠tions du mar¬≠ch√© que l‚Äôimmobilier d‚Äôhabitation. Durant la crise des ann√©es 1990, le prix des murs de maga¬≠sins avait par exemple moins chut√© que celui des autres seg¬≠ments de¬†march√©.

Des prix très élevés à Paris…

1 595 000 euros, c‚Äôest ce qu‚Äôil faut comp¬≠ter pour une bou¬≠tique de 150 m2 rue du Faubourg-Saint‚Äď Honor√© √† Paris. Un prix qui n‚Äô√©tonne per¬≠sonne tant l‚Äôeffet de raret√© joue dans la capi¬≠tale, mais qui, d√©ci¬≠d√©¬≠ment, barre la route aux petits inves¬≠tis¬≠seurs pri¬≠v√©s. Il en va ainsi des sec¬≠teurs comme les Champs-√Člys√©es, la rue de Rivoli, les bou¬≠le¬≠vards Hauss¬≠mann, Saint-Germain‚Ķ et plus g√©n√©¬≠ra¬≠le¬≠ment les rues com¬≠mer¬≠√ßantes et/ou pi√©¬≠ton¬≠ni√®res, qui affichent des prix tr√®s √©lev√©s.

A titre d‚Äôexemple, au centre d‚Äôune gale¬≠rie com¬≠mer¬≠ciale des Champs-√Člys√©es, une bou¬≠tique de 22 m2 occu¬≠p√©e est actuel¬≠le¬≠ment pro¬≠po¬≠s√©e √† 560 000 euros avec un loyer de 2 300 euros par mois. Et lorsque l‚Äôemplacement est excep¬≠tion¬≠nel, les prix flambent lit¬≠t√©¬≠ra¬≠le¬≠ment. Dans le tri¬≠angle d‚Äôor, une bou¬≠tique de luxe de 118 m2 (sur deux niveaux) √† proxi¬≠mit√© de la salle Pleyel (dans le 8e arron¬≠dis¬≠se¬≠ment, pr√®s de la place des Ternes) s‚Äôaffiche √† 792 000 euros (murs libres) avec un loyer pr√©¬≠vi¬≠sion¬≠nel de l‚Äôordre de 35 000 euros HT annuels.

Heu¬≠reu¬≠se¬≠ment, la zone de cha¬≠lan¬≠dise de Paris ne se r√©sume pas √† quelques quar¬≠tiers hup¬≠p√©s. Avec ses 83 400 locaux en rezde‚Äď chaus¬≠s√©e recen¬≠s√©s en 2005, dont 61 800 com¬≠merces de d√©tail et de ser¬≠vices com¬≠mer¬≠ciaux (74 %), le choix est vaste. Reste que cer¬≠taines acti¬≠vi¬≠t√©s sont plus por¬≠teuses que d‚Äôautres. Pour autant, l‚Äôemplacement reste la r√®gle num√©ro un.

Que faire des murs d’une bou­tique si aucun com­mer­çant ne veut s’y ins­tal­ler ? La proxi­mité d’un métro, d’une gare, d’une école, d’un super­mar­ché, d’un grand maga­sin (Gale­ries Lafayette, Prin­temps, Fnac…), consti­tue un élément posi­tif. Il faut égale­ment s’intéresser aux com­merces déjà ins­tal­lés et à la concur­rence qu’ils génèrent, ce qui n’est pas for­cé­ment un handicap.

Au contraire, plus il y a de res­tau­rants dans la rue, plus les consom­ma­teurs la fré­quen­te­ront. Une règle qui n’est pas for­cé­ment valable pour tous les com­merces. Une bou­lan­ge­rie, une phar­ma­cie peuvent très bien tirer leur épingle du jeu dans une rue moins passante.

Quoi qu’il en soit, hors des quar­tiers les plus en vue de la capi­tale, les prix flé­chissent sen­si­ble­ment et deviennent plus acces­sibles aux inves­tis­seurs par­ti­cu­liers. Ainsi, dans une rue com­mer­çante du 14e arron­dis­se­ment, une bou­tique de 50 m2 est récem­ment par­tie pour 275 000 euros (sans bail de loca­tion). Une autre de 70 m2, dans le 15e arron­dis­se­ment, s’est négo­ciée 330 000 euros avec un loyer de 25 000 euros par an. Autre exemple, ave­nue Ledru-Rollin, dans le 12e , les murs d’une sand­wi­che­rie de 25 m2 ont été ven­dus 130 000 euros.

… ainsi qu’en province

Ce qui vaut pour Paris vaut √©gale¬≠ment pour la ban¬≠lieue pari¬≠sienne et la pro¬≠vince. Cer¬≠taines rues de Lyon, de Mar¬≠seille ou encore de Tou¬≠louse ont leurs empla¬≠ce¬≠ments phares. A Lyon, par exemple, la place Bel¬≠le¬≠cour est une situa¬≠tion tr√®s recher¬≠ch√©e et donc inabor¬≠dable pour l‚Äôinvestisseur lambda. M√™me chose sur le Vieux‚Äď Port ou rue Saint-F√©r√©ol √† Mar¬≠seille. Les sta¬≠tions bal¬≠n√©aires, des villes comme Cannes ou Nice, sont √©gale¬≠ment por¬≠teuses. Ce qui ne signi¬≠fie pas que les autres sec¬≠teurs sont √† proscrire.

L√† encore, ¬ę l‚Äôimportant est de viser les centres de vie ¬Ľ, insiste Emma¬≠nuel Pon¬≠cet, res¬≠pon¬≠sable du r√©seau Guy Hoquet Entre¬≠prises & Com¬≠merces. En dehors des grandes capi¬≠tales r√©gio¬≠nales, mieux vaut ne pas s‚Äô√©carter de la rue cen¬≠trale. Quant au prix, la plus grande h√©t√©¬≠ro¬≠g√©¬≠n√©it√© r√®gne √©gale¬≠ment, qui tient compte du poten¬≠tiel de la ville. A Mont¬≠pel¬≠lier, dans un quar¬≠tier dyna¬≠mique, les murs d‚Äôune bras¬≠se¬≠rie de 110 m2 sont par¬≠tis √† 250 000 euros avec un loyer de 16 000 euros. Autre exemple, √† N√ģmes, une bou¬≠tique de 50 m2 (libre) s‚Äôest, pour sa part, ven¬≠due 130 000 euros. ¬ę Dans une ville moyenne de Bour¬≠gogne, un inves¬≠tis¬≠seur peut d√©bour¬≠ser de 50 000 √† 70 000 euros pour un local, voire 100 000 √† 200 000 euros dans une rue com¬≠mer¬≠√ßante ¬Ľ, explique Daniel Cor¬≠mier, pr√©¬≠sident du GIE Orpi Entreprises.

Locaux libres ou occupés : une différence de taille

For¬≠c√©¬≠ment tr√®s chers, les empla¬≠ce¬≠ments ¬ę prime ¬Ľ n‚Äôoffrent √©videm¬≠ment pas les meilleures ren¬≠ta¬≠bi¬≠li¬≠t√©s. A Paris, celle-ci ne d√©passe gu√®re 5 % brut. En revanche, ¬ę elle peut atteindre de 6 √† 7 % dans des grandes m√©tro¬≠poles et de 9 √† 10 % dans des villes moyennes ¬Ľ, pr√©¬≠cise Daniel Cor¬≠mier. Cela dit, pour √©valuer la qua¬≠lit√© d‚Äôun inves¬≠tis¬≠se¬≠ment en murs de bou¬≠tiques, il faut faire la dis¬≠tinc¬≠tion entre locaux libres et occu¬≠p√©s. Or, ¬ę un bon local com¬≠mer¬≠cial est un local occup√© et bien occup√©, indique Jacques Lum¬≠broso, expert agr√©e pr√®s la cour d‚Äôappel. A d√©faut, on peut le soup¬≠√ßon¬≠ner d‚Äô√™tre mal plac√© ¬Ľ. Les locaux libres int√©¬≠ressent plu¬≠t√īt les uti¬≠li¬≠sa¬≠teurs, autre¬≠ment dit les com¬≠mer¬≠√ßants qui cherchent √† s‚Äôinstaller.

En revanche, les murs occu¬≠p√©s sont le ter¬≠rain de chasse des inves¬≠tis¬≠seurs. ¬ę En prin¬≠cipe, on ach√®te un bien com¬≠mer¬≠cial pour sa ren¬≠ta¬≠bi¬≠lit√© ¬Ľ, pour¬≠suit Jacques Lum¬≠broso. Mais une ren¬≠ta¬≠bi¬≠lit√© attrac¬≠tive peut cacher un loyer trop √©lev√© et dif¬≠fi¬≠ci¬≠le¬≠ment sup¬≠por¬≠table √† long terme pour le com¬≠mer¬≠√ßant. Auquel cas le loca¬≠taire peut quit¬≠ter les lieux √† plus ou moins br√®ve √©ch√©ance. Dans le cas de locaux occu¬≠p√©s, les condi¬≠tions du bail sont vrai¬≠ment d√©ter¬≠mi¬≠nantes pour l‚Äôinvestisseur. Par exemple, il est peut-√™tre plus int√©¬≠res¬≠sant de dis¬≠po¬≠ser d‚Äôun bail restrei¬≠gnant les pos¬≠si¬≠bi¬≠li¬≠t√©s d‚Äôactivit√©. Le loyer, ¬ę en cas d‚Äô√©largissement d‚Äôactivit√© non connexe ou de chan¬≠ge¬≠ment d‚Äôactivit√©, _on parle de ‚Äúd√©sp√©cialisation‚Äú_, pour¬≠rait √™tre aug¬≠ment√© ¬Ľ, pr√©¬≠cise Jacques Lumbroso.

La reva¬≠lo¬≠ri¬≠sa¬≠tion s‚Äôeffectue chaque ann√©e ou tous les trois ans et ne peut exc√©¬≠der la varia¬≠tion de l‚Äôindice du co√Ľt de la construc¬≠tion ou de celui des loyers com¬≠mer¬≠ciaux. Le loyer peut √™tre aug¬≠ment√© √† l‚Äô√©ch√©ance des neuf ans du bail si le local se situe dans un quar¬≠tier qui s‚Äôest trans¬≠form√© et qui a aug¬≠ment√© sa ¬ę com¬≠mer¬≠cia¬≠lit√© ¬Ľ. La r√©par¬≠ti¬≠tion des charges est √©gale¬≠ment un √©l√©ment √† exa¬≠mi¬≠ner de pr√®s. Celles li√©es √† la copro¬≠pri√©t√© sont-elles, par exemple, dues par le pro¬≠pri√©¬≠taire ou par le loca¬≠taire ? Un √©l√©ment qui peut modi¬≠fier la donne en termes de rendement.

On le voit, de nom¬≠breux points doivent √™tre √©tudi√©s de pr√®s et n√©ces¬≠sitent g√©n√©¬≠ra¬≠le¬≠ment les conseils d‚Äôun pro¬≠fes¬≠sion¬≠nel. C‚Äôest d‚Äôautant plus vrai que le bail com¬≠mer¬≠cial ob√©it √† une r√©gle¬≠men¬≠ta¬≠tion assez com¬≠plexe. Certes, cette r√©gle¬≠men¬≠ta¬≠tion per¬≠met de n√©go¬≠cier un cer¬≠tain nombre de clauses, notam¬≠ment le mon¬≠tant du loyer et la dur√©e du bail, sachant tou¬≠te¬≠fois que celle-ci ne peut √™tre inf√©¬≠rieure √† neuf ans. Mais elle est, par cer¬≠tains c√īt√©s, tr√®s contrai¬≠gnante pour l‚Äôinvestisseur. Ainsi, il faut savoir que le loca¬≠taire dis¬≠pose de la pro¬≠pri√©t√© com¬≠mer¬≠ciale de son exploi¬≠ta¬≠tion. Le pro¬≠pri√©¬≠taire ne peut donc l‚Äôen pri¬≠ver sans rai¬≠son valable, sauf √† l‚Äôindemniser.

Colette Sabarly