LFR 2011 : la réforme du patrimoine publiée !

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La loi de finances rectificative pour 2011 (n°2011-900 du 29 juillet 2011) a été publiée au JO du 30 juillet 2011 et est donc entrée en vigueur. Rappelons les principales dispositions de la réforme du patrimoine :

  • Suppression du bouclier fiscal et rĂ©forme de l’ISF (notamment seuil d’imposition rehaussĂ© Ă  1,3 M€ et taux unifiĂ©s)
  • Exclusion des comptes-courants d’associĂ©s des non-rĂ©sidents pour la valorisation des parts des sociĂ©tĂ©s Ă  prĂ©pondĂ©rance immobilière pour les besoins de l’ISF
  • Augmentation des droits de mutations Ă  titre gratuit : relèvement du taux marginal de 40 % Ă  45 %, suppression de l’abattement liĂ© Ă  l’âge du donateur et extension du dĂ©lai de rapport fiscal des donations de 6 ans Ă  10 ans
  • AmĂ©nagement du rĂ©gime fiscal de l’assurance-vie : relèvement du taux de prĂ©lèvement de 20 % Ă  25 % pour les contrats d’assurance-vie supĂ©rieurs Ă  902 838 €, suppression de certaines niches
  • Insertion d’un nouveau rĂ©gime fiscal applicable aux trusts
  • RĂ©surrection de l’exit tax en cas de transfert du domicile fiscal hors de France

Veille technique du groupe Immobilier du cabinet d’avocats Baker & McKenzie SCP

La date d’évaluation de l’indemnité d’éviction

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La valeur du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent, et une cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision lorsque, pour fixer à une certaine somme le montant de l’indemnité d’éviction elle se réfère aux conclusions de l’expert commis par les premiers juges, alors que dans ses conclusions d’appel le preneur affirmait que les résultats d’exploitation traduisent une augmentation de son chiffre d’affaires.

Par cette décision, la Cour de cassation rappelle le principe que l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, et il faut donc prendre en considération les exercices postérieurs au dépôt du rapport d’expertise ordonné par le tribunal (Cass. 3e civ., 8 mars 2011, n° 10-15324).

TF1 envisage de quitter sa tour de Boulogne-Billancourt

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La chaĂ®ne privĂ©e TF1 envisage de quitter la tour TF1 Ă  Boulogne-Billancourt dans laquelle elle est installĂ©e depuis fin 1991 mais n’a pas l’intention de s’installer sur le futur site de Balard, a-t-on appris auprès de TF1 et de Bouygues. La chaĂ®ne TF1 « rĂ©flĂ©chit » Ă  un dĂ©mĂ©nagement de ses Ă©quipes de cette gigantesque tour. Cependant, a prĂ©cisĂ© Ă  l’AFP un porte-parole de Bouygues, « il n’y a pas de projet de s’installer dans le futur site de Balard », dans le XVe arrondissement de Paris, dont le contrat a Ă©tĂ© remportĂ© par Bouygues et qui doit accueillir notamment le siège du ministère français de la DĂ©fense.

Le PDG de TF1 Nonce Paolini avait annoncĂ©, lors d’une convention interne le 23 juin, aux Ă©quipes de la Une, que TF1, filiale du groupe Bouygues, envisageait de dĂ©mĂ©nager, sans toutefois donner de prĂ©cisions sur le futur site, ni sur le calendrier. Le groupe Bouygues a Ă©tĂ© choisi le 17 fĂ©vrier pour mener, dans le cadre d’un partenariat public-privĂ© (PPP) de trente ans, l’opĂ©ration du futur site de Balard, qui constitue le plus gros chantier Ă  Paris depuis quinze ans. Cette opĂ©ration comprend la rĂ©alisation du bâtiment principal du ministère de la DĂ©fense surnommĂ© le « Pentagone français » sur la parcelle ouest du site (140 000 m2) et une vaste opĂ©ration de mise en valeur de la parcelle est (170 000 m2, dont 120 000 rĂ©novĂ©s).  Une opĂ©ration immobilière de 90 000 m2 de bureaux verra Ă©galement le jour sur la corne ouest du site, pour le compte d’Axa REIM (filiale immobilière d’Axa).

Source : AFP

Baromètre Novethic : performance environnementale et risque d’obsolescence

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La récente publication par Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, en partenariat avec l’ADEME, du baromètre 2011 relatif au reporting sur l’éco performance des bâtiments, et de la première enquête sur les pratiques environnementales des fonds immobiliers (voir documents en annexe de la présente chronique) est riche d’enseignements.

Tout d’abord, vu les progrès réalisés ces dernières années par les professionnels, les indicateurs sont plus exigeants que lors des années précédentes. Au-delà de la mesure de la consommation d’énergie et des émissions de C02, l’« énergie grise » contenue dans les immeubles et la distance aux transports en commun sont désormais prises en considération.

Les 35 sociétés issues des trois métiers analysés (8 promoteurs, 15 foncières, 22 fonds immobiliers) sont très différenciées en matière d’immobilier durable. Les promoteurs ont pris de l’avance car leur profession est centrée sur la construction neuve, activité plus facile à traiter que la gestion d’un parc immobilier ou la gestion d’un fonds d’investissement. Les labels HQE® et BBC Effinergie® jouent un rôle essentiel. L’énergie grise commence à être prise en compte, la distance aux transports en commun est encore rarement mesurée.

La performance environnementale des foncières est plus hétérogène. Huit d’entre elles chiffrent des objectifs de réduction de leur empreinte énergie et carbone. Répondant au scepticisme de nombreux acteurs immobiliers, certaines d’entre elles affichent même des objectifs plus ambitieux que ceux du Grenelle de l’Environnement. La question de la méthode de mesure employée est centrale. Gecina par exemple consacre un chapitre de son rapport développement durable 2010 à cette question. Il est urgent qu’un consensus de la profession se dégage prochainement sur la méthode de mesure de l’empreinte énergie et carbone d’un parc immobilier.
La prise de conscience est beaucoup moins avancée chez les gestionnaires de fonds immobiliers. 68 % d’entre eux ne connaissent pas la performance énergétique moyenne de leur patrimoine, la même proportion n’a pas d’engagement de réduction de l’empreinte énergie et carbone, 77 % n’ont pas déployé d’outils de contractualisation de la performance.

Mais la prise de conscience est en cours, avec la bonne entrée pour un investisseur : le risque d’obsolescence des immeubles non verts. 95 % des gestionnaires de fonds enquêtés pensent que l’intégration de critères d’éco performance permet de « diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments » et 73 % estiment qu’elle donne lieu à « un meilleur rendement financier sur le long terme ».

L’objectif de réduction de l’empreinte énergie et carbone est extérieur aux professions immobilières. Il est imposé par le politique, au niveau continental, national et, de plus en plus, territorial. Un immeuble n’est pas fait pour économiser l’énergie. Un immeuble est fait pour rendre un certain niveau de service à ses utilisateurs, à un coût d’investissement et de fonctionnement donné.

Pour le secteur privé, un immeuble est aussi une source de rendement financier, menacé d’un risque de décote pour obsolescence, lié à la montée des exigences de performance énergétique et environnementale.

L’investissement « vert » est avant tout un moyen de lutter contre l’obsolescence des immeubles et contre une tendance à la baisse du rendement financier sur le long terme.

barometre 2011 novethic
fonds immobiliers, enjeux énergétiques

AUTEUR

 

Jean Carassus
Professeur Ă  l’Ecole des Ponts ParisTech, membre du bureau du comitĂ© stratĂ©gique du Plan Bâtiment Grenelle, consultant – crĂ©ateur du blog de l’immobilier durable : www.immobilierdurable.eu

Coordonnateur du Task Group n°66 du conseil international du Bâtiment, sur la « mise en oeuvre des politiques d’efficacité énergétique dans le bâtiment dans les 5 continents » 1997-2009 : directeur du département Economie et Sciences Humaines du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), chef du projet « Comparaison internationale bâtiment et énergie » du PREBAT 1988-1997 : membre du comité de direction de Logement Français, 75 000 logements (Groupe Axa) 1978-1988 : chef de bureau à la direction de la Construction du ministère de l’Equipement 1970-1978 : chargé de mission au service des Affaires Economiques et Internationales du ministère de l’Equipement. Formation : HEC, Doctorat en Economie Paris 9 Dauphine.

Le « verdissement » de l’immobilier, un défi pour les sociétés de gestion… et les épargnants

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Pour la cinquième fois, Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, vient de publier son baromètre  du reporting sur l’éco-performance des bâtiments. Et, pour la première fois, avec le concours de l’ASPIM, elle publie une étude sur les pratiques des fonds immobiliers face aux enjeux énergétiques. A priori, ces thèmes peuvent paraître très éloignés des préoccupations des particuliers qui investissent dans ces fonds. Pourtant, comme on va le voir, dans un avenir très proche, ils vont jouer un rôle déterminant.

 

Du côté des quinze sociétés foncières et des huit promoteurs cotés dont les documents d’information ont été une nouvelle fois passés au crible par Novethic, assistée de l’ADEME, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, pas de surprise majeure : la qualité de l’information sur la performance énergétique des parcs immobiliers progresse, mais avec de fortes disparités. On ne sera pas étonné de voir que ce sont les sociétés les plus importantes, les plus connues des investisseurs étrangers et les plus exposées aux études des analystes qui font les plus gros efforts. Ainsi cette année, sont mis en valeur Unibail-Rodamco, pour son indicateur de l’intensité carbone par visite pour ses centres commerciaux et Gecina pour son calcul des consommations énergétiques «à climat constant».

Mais on attendait surtout cette année la première étude publiée en partenariat avec l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) sur le degré de prise en compte des critères d’éco-performance des bâtiments dans la politiques d’investissement  des sociétés de gestion; les 22 sociétés qui y ont participé représentent 80 % des fonds immobiliers français réglementés, SCPI ou OPCI, avec 26,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion.

Encore des progrès à faire

Les résultats ne sont pas excellents. Les deux tiers des répondants ne sont pas en mesure de communiquer la performance énergétique et les émissions de CO² moyennes de leur patrimoine sous gestion. Toutefois, des progrès sont annoncés pour les prochaines années. Par ailleurs, on constate que 72 % des répondants déclarent intégrer des critères d’éco-performance dans leurs pratiques sur la totalité ou une partie de leur activité. Mais la plupart des sociétés de gestion n’ont pas encore véritablement intégré ces critères dans leur gestion et leurs efforts  se concentrent souvent sur quelques fonds spécifiques.

Et c’est là que l’on retrouve les épargnants. Les réponses des gérants  sont très claires : les efforts effectués en ce domaine l’ont été en réponse à une demande croissante de la part des investisseurs institutionnels, mais les particuliers sont encore peu sensibilisés. Comme le précisent les auteurs du rapport, « la priorité des 350.000 porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI semble être avant tout le rendement attractif de ce type de produits ». Cette préoccupation est logique : ces produits sont choisis justement pour leur rendement. Mais il ne faudrait pas que les exigences de rentabilité immédiate entrent en conflit avec le souci du long terme. Or les responsables des sociétés de gestion estiment  que l’intégration de critères d’éco-performance dans le choix et la gestion d’immeubles permet de diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments et 73 % d’entre eux estiment qu’elle conduit à un meilleur rendement financier sur le long terme.

Les dangers d’une politique de court terme

Quels sont ces risques d’obsolescence ? La difficulté de  louer  des locaux qui ne seraient  plus aux normes communément admises ou qui ne répondraient  plus aux normes officielles (un certain flou existe encore sur certaines des règles qui seront applicables à partir de 2012) peut se traduire par une vacance de ces locaux et une pression à la baisse sur les loyers.  Les épargnants doivent commencer à s’en préoccuper. Quelle est la politique de la société de gestion, quelle est l’efficacité énergétique des immeubles gérés, quels biens est-il prévu d’acheter, quelles sont les possibilités  de mettre aux normes des immeubles déjà anciens et à quel coût ? Voilà des questions qui devraient être  posées de plus en plus souvent.

Ainsi que le souligne Daniel While, analyste à l’IEIF, en réponse aux questions posées par Novethic, les conseillers en gestion de patrimoine « peuvent diffuser l’idée que les démarches environnementales ne sont pas uniquement des contraintes ou des coûts, mais des investissements pour faciliter la vente des immeubles à long terme (…). Les investisseurs auront une épargne plus sécurisée si elle est placée dans des immeubles qui pourront être vendus plus aisément à l’avenir ».

L’écologie et les suites du Grenelle de l’environnement, ce n’est pas seulement un thème de débats électoraux. On en parlera beaucoup dans les prochaines années dans les assemblées de porteurs de parts de SCPI !

 

Un code de déontologie pour les gestionnaires de SCPI

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En France comme dans tous les pays développés, l’activité de gestion de l’épargne est étroitement encadrée par des textes législatifs ou réglementaires, dont l’application est  surveillée par des organismes spécialisés que l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Cela dit, rien n’empêche les professionnels concernés de se doter de codes de bonne conduite destinés à préciser la façon dont ces règles doivent être appliquées au quotidien et à prévenir d’éventuels problèmes. De ce point de vue, on accueille avec satisfaction le «Code de déontologie de la gestion des SCPI» adopté au début du mois par l’Assemblée générale de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Certes, il ne faut pas en attendre de miracles : normalement les règles du jeu précisées dans cet épais document de 48 pages devaient ou auraient dû déjà  être respectées puisqu’elles concernent l’application de dispositions légales en vigueur. Mais il est plutôt rassurant de voir des professionnels s’engager collectivement et publiquement sur de bonnes pratiques.

Les associés ou futurs associés de SCPI peuvent consulter ce document sur le site de l’ASPIM. Ils verront qu’il est divisé en deux grandes parties : les dispositions et les recommandations, ces dernières ne faisant que définir concrètement les moyens de parvenir à atteindre les objectifs fixés dans les dispositions. Les libellés des grands chapitres sont suffisamment clairs pour que l’on puisse comprendre tout de suite de quoi il s’agit : prévention et gestion des conflits d’intérêts, relations avec les prestataires et locataires, relations avec les associés, déontologie des collaborateurs et contrôle des transactions personnelles.

Cela peut paraître évident, mais il n’est pas mauvais, par exemple, de rappeler que «la gestion de SCPI doit être réalisée exclusivement dans l’intérêt des associés et ne jamais privilégier ceux d’un tiers», ou que «l’arbitrage d’actifs immobiliers entre SCPI gérées par un même gestionnaire, réalisé dans le seul but d’assurer la liquidité des parts de l’une d’elles doit être prohibé» ou encore que «le gestionnaire de SCPI ne doit jamais donner accès à certains associés ou à des tiers à des informations sur les actifs détenus par la SCPI qui le conduirait à ne pas respecter le principe de l’égalité de traitement des associés». Ce principe de l’égalité de traitement revient d’ailleurs comme un leitmotiv.

De même, il n’est peut-être pas inutile de rappeler aux gestionnaires que les informations qu’ils doivent fournir aux associés et personnes prospectées doivent être «claires, non trompeuses, suffisantes» et que les indications sur les résultats ou perspectives de résultats «doivent être formulées avec sincérité et bonne foi».

L’adoption de ce code de déontologie va en tout cas dans le sens d’une meilleure protection de l’épargnant, tout comme d’autres  travaux en cours à l’ASPIM visant notamment à adopter une définition unique de certains termes techniques utilisés dans les documents d’information. Par exemple, quand les sociétés de gestion parlent de taux d’occupation financier ou physique, elles ne font pas toutes référence exactement à la même chose et les indicateurs de performance ne sont pas calculés de la même façon. Tout ce qui permet à l’épargnant de mieux comprendre ce qui est écrit dans les documents et de mieux comparer les produits qui lui sont proposés  va dans le bon sens. On ne peut que l’encourager.

 

Mises aux normes d’accessibilité des commerces aux personnes handicapées

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Au 1er janvier 2015, tous les Ă©tablissements recevant du public (ERP) devront se conformer Ă  la loi du 11 fĂ©vrier 2005 et ĂŞtre en mesure d’accueillir l’ensemble des personnes handicapĂ©es. Mais, selon la Chambre de commerce et d’industrie de Paris (CCIP), les normes fixĂ©es par cette loi sont « très contraignantes et difficiles Ă  mettre en Ĺ“uvre pour des locaux de faible surface (moins de 400 m²). L’application de ces normes constitue une charge financière importante. Le coĂ»t des travaux pour effectuer les modifications nĂ©cessaires est parfois Ă©levĂ© et la surface exploitable risque le plus souvent de s’en trouver rĂ©duite », explique la CCIP. Pour faciliter l’engagement des commerces dans « l’effort collectif d’accessibilitĂ© des personnes handicapĂ©es » et pour garantir l’efficience du dispositif, la CCIP a formulĂ© plusieurs propositions. Parmi elles : mieux calibrer les prescriptions rĂ©glementaires pour faciliter leur application, notamment en diffĂ©renciant davantage les règles applicables aux ERP existants de celles imposĂ©es aux constructions nouvelles, en allĂ©geant les contraintes faites aux premiers ; rationaliser la dĂ©livrance des dĂ©rogations pour les petits Ă©tablissements, en particulier ceux disposant d’une surface de vente infĂ©rieure Ă  400 m² ou gĂ©nĂ©rant un chiffre d’affaires annuel infĂ©rieur Ă  400 000 € ; valoriser les dĂ©marches de labellisation et clarifier le devenir des labels ; prĂ©ciser la rĂ©partition de la prise en charge des travaux d’accessibilitĂ© entre propriĂ©taire et locataire ; renforcer la prise en charge des dĂ©penses d’accessibilitĂ© par le FISAC ; et, enfin, apporter des rĂ©ponses aux difficultĂ©s de financement des travaux d’accessibilitĂ©.

Plus d’informations:
Propositions de la CCIP pour faciliter l’engagement des entreprises