La baisse des prix s’amplifie et se gĂ©nĂ©ralise

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Pour le mois de juin 2012, les courbes de Friggit montrent des baisses importantes des prix de l’immobilier et cela aussi bien en Province qu’Ă  Paris ou en ĂŽle-de-France. Les volumes de transactions chutent Ă©galement après les effets d’aubaine liĂ© Ă  l’augmentation des impĂ´ts sur les plus-values et Ă  la baisse des aides Ă  l’achat.

 

La fréquentation des centres commerciaux recule de 1 % sur les 12 derniers mois

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La frĂ©quentation des centres commerciaux a reculĂ© de 1% sur les 12 mois achevĂ©s en mai, signe d’une certaine dĂ©saffection pour ce format de magasins au profit notamment d’internet, selon des chiffres publiĂ©s par le Centre National des centres commerciaux (CNCC).

Le chiffre d’affaires, en cumul cette fois sur les quatre premiers mois de l’annĂ©e, a reculĂ© de 0,3 %, Ă  comparer avec un recul de 0,8 % en annĂ©e pleine en 2011, selon des donnĂ©es publiĂ©es Ă  l’occasion du Salon de la distribution et de l’immobilier commercial (SIEC) qui se tient mercredi et jeudi au CNIT Ă  La DĂ©fense .

En terme de ventes, les centres commerciaux qui ont le plus souffert sont ceux situĂ©s en centre-ville. A l’intĂ©rieur mĂŞme des centres commerciaux, les activitĂ©s de services ont nettement reculĂ©, tandis que les ventes en beautĂ© et santĂ© ainsi qu’en alimentation ont bien progressĂ©. « Les classes moyennes, pivots de nos consommateurs, affichent un moral en berne » Ă  cause de la crise, a soulignĂ© Christopher Wicker, patron de Retail Consulting Group, une sociĂ©tĂ© d’Ă©tudes spĂ©cialisĂ©e, lors de ce salon. « Les acheteurs passent plus de temps (en magasin) mais y viennent moins frĂ©quemment », a-t-il ajoutĂ©, certains y faisant uniquement leurs repĂ©rages avant de commander en ligne, chez eux ou directement depuis leur tĂ©lĂ©phone mobile.

En direct du Siec (Paris) – (AFP)
Source : Businessimmo

Fringale de commerce

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La toile de fond économique vire au gris sombre. Les indicateurs financiers traversent tant bien que mal la tempête. Les marchés immobiliers souffrent en silence. Mais une tendance demeure, presque implacable, lancinante : l’appétit des investisseurs de tous les pays pour la classe d’actifs commerce. L’acquisition, par Qatar Investment Authority, de l’immeuble abritant Virgin et Monoprix au 52 des Champs-Elysées, n’est que la démonstration la plus parfaite de cette fringale.  Ce dossier de plus de 500 M€ aura déchaîné les passions des investisseurs et notamment des fonds souverains.

Pourquoi le commerce rafle-t-il tous les suffrages ? Pour trois adjectifs qui reviennent en boucle : résilient, pérenne, stable. Résilient, l’actif commerce a prouvé qu’il l’était. En dépit des turpitudes économiques et financières, le commerce parvient à stabiliser ses rendements. Mieux. Sur le front locatif, les valeurs s’envolent sur une poignée d’emplacements n°1, en totale déconnection avec les taux d’efforts des enseignes dont on se demande parfois si elles n’ont pas perdu la tête. Pérenne, le commerce démontre aussi ses bonnes performances sur le long terme pour peu que l’emplacement ait été bien appréhendé. Stable enfin, le commerce ne connaîtrait pas la crise et notamment l’écueil de la vacance locative propre aux bureaux.

Pourtant, le commerce reste un actif difficile à appréhender tout simplement parce que la valeur ajoutée y est toute aussi rare à créer qu’à conserver. Les investisseurs les plus accros doivent donc déployer des trésors d’imagination pour réinventer leurs actifs.

Sandra Roumi, businessimmo. 

Congés : enfin la clarification !

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Parmi les 134 articles de la nouvelle loi « fourre-tout » de simplification du droit du 22 mars 2012, dite loi Warsmann, l’un d’eux est venu retoucher des textes du Code du Commerce rĂ©gissant le bail commercial. Impact de cette rĂ©forme? 

 

Un toilettage bienvenu ! 

Sur le vocabulaire Ă  utiliser… Pour caractĂ©riser le rĂ©gime du bail se poursuivant au-delĂ  de son terme en l’absence de congĂ© ou demande de renouvellement, le qualification de reconduction a Ă©tĂ© remplace par celui de prolongation. A raison, car le terme reconduction est impropre, en droit. Dans tout acte / courrier, on veillera donc Ă  utiliser le terme prolongation, dorĂ©navant !

Et surtout sur le rĂ©gimes des congĂ©s ! Afin de supprimer toute rĂ©fĂ©rences aux usages locaux, la loi LME de 2008 est venue modifier l’art. L. 145-9 du C. de Commerce. Il s’agit du texte de base fixant les règles du jeu applicables aux congĂ©s, tel pour calculer les dĂ©lais et la date de rĂ©alisation. Mais la rĂ©daction alambiquĂ©e et ambiguĂ« du texte, issu de cette rĂ©forme, pouvait ĂŞtre source de confusion. Il a en outre Ă©tĂ© Ă  l’origine de dĂ©bats entre juristes sur la « dead-line » pour notifier un congĂ© et apprĂ©cier la date effective de rĂ©siliation, en particulier pour le congĂ© du locataire en cours de bail.

En pratique : nouvelle donne? 

CongĂ© au terme du bail – cĂ´tĂ© bailleur. L’art. L. 145-9 visait jusqu’ici un « congĂ© pour le dernier jour du trimestre civil et au mois six mois Ă  l’avance ». Pour un bail se terminant p.ex. le 31 mail, un client pouvait ainsi croire (vu en pratique) qu’il Ă©tait en droit de notifier son congĂ© jusqu’au 31 dĂ©cembre. Le texte retouchĂ©, applicable depuis le 24.03.2012, prĂ©cise dĂ©sormais avec clartĂ© qu’un bail cesse par l’effet d’un congĂ© donnĂ© six mois Ă  l’avance et qu’il est Ă  dĂ©faut tacitement prolongĂ© au-delĂ  du terme fixĂ©. Un ADB prendra Ă  cet Ă©gare soin d’informer Ă  temps ses clients sur les dĂ©lais Ă  respecter. Ainsi, dans notre exemple, le congĂ© doit ĂŞtre signifiĂ© avant le 30novembre…

CongĂ© en cours de bail – cĂ´tĂ© locataire. Au vu des retouches apportĂ©es Ă  l’art L.145-9 et des travaux parlementaires, il est enfin acquis que le congĂ© d’un locataire Ă  l’issue d’une pĂ©riode triennale peut/doit ĂŞtre dĂ©livrĂ© pour les troisième, sixième ou neuvième anniversaires, et non pour le dernier jour du trimestre qui leur fait suite.

CongĂ© après le terme d’un bail. Il est expressĂ©ment prĂ©cisĂ© qu’un congĂ© doit ĂŞtre donnĂ© au mois six mois Ă  l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil au cours de la tacite prolongation. Ainsi, si un locataire notifie son congĂ© un 31mai, son prĂ©avis prend effet non le 30 novembre, mais bien le 31 dĂ©cembre. Il doit son loyer jusqu’Ă  cette date….

Conseil. CĂ´tĂ© ADB, c’est aussi Ă  cette date qu’il convient, sur le principe, de programmer la remise des clĂ©s et l’Ă©tat des lieux de sortie.

Que faut-il aussi savoir? 

Demande de renouvellement. Comme par le passĂ©, Ă  dĂ©faut de congĂ©, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois prĂ©cĂ©dant l’expiration du bail. Et Ă  dĂ©faut, le cas Ă©chĂ©ant, Ă  tout moment au cours de sa « prolongation »…

Forme des congĂ©s. Pour supprimer le superflu de formalisme (sic) et Ă©viter les frais d’huissier, des dĂ©putĂ©s avaient demandĂ© que les congĂ©s soient dĂ©sormais notifiĂ©s par LRAR. Leurs amendements ont tous Ă©tĂ© rejetĂ©s, la LRAR Ă©tant considĂ©rĂ©e comme un procĂ©dĂ© trop lĂ©ger (sic) au vu du particularisme du congĂ© d’un bail commercial. Il faut donc continuer d’en passer par un huissier.

S’il faut continuer d’en passer par un huissier pour dĂ©livrer congĂ©, le doute gĂ©nĂ©rĂ© par le loi LME est dĂ©finitivement levĂ© : le dernier jour du trimestre civil est seulement Ă  prendre en compte en pĂ©riode de tacite prolongation du bail… 

 

Astuces & Conseils immobilier – Nouvelle loi 25.05.2012

Déplafonnement = un « plus » pour le locataire?

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S’il permet au propriĂ©taire de faire dĂ©plafonner le loyer au vu d’une modification notable de certains Ă©lĂ©ments, le Code de commerce ne prĂ©cise pas si elle doit avoir eu un impact positif pour le locataire. Qu’en dit une rĂ©cente jurisprudence? 

Pour prĂ©tendre au dĂ©plafonnement du loyer renouvelĂ©, c’est-Ă -dire sa fixation Ă  la valeur locative, il faut pouvoir justifier, sauf exceptions et Ă  certaines conditions, d’une modification notable de certains Ă©lĂ©ments : caractĂ©ristiques des locaux, destination des lieux, facteurs locaux de commercialitĂ© (FLC). Rappelons que ces FLC s’apprĂ©cient principalement au vu de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue oĂą le commerce est situĂ©, du lieu de son implantation et de l’attrait particulier que peut prĂ©senter son emplacement pour l’activitĂ©, de la rĂ©partition des diverses activitĂ©s dans le voisinage, des moyens de transports…

Un impact favorable peut ĂŞtre requis… 

CaractĂ©ristiques des locaux. En 2008, un arrĂŞt de principe a jugĂ© que les travaux rĂ©alisĂ©s par le bailleur (au cours du bail expirĂ©) ne peuvent justifier un dĂ©plafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activitĂ© du locataire.

Conseil. LĂ  oĂą des travaux d’amĂ©lioration ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s par le locataire, un bailleur qui n’a pu les invoquer au titre des loyers lors du premier renouvellement qui a suivi peut s’en prĂ©valoir lors du second (civ.3è, 27.09.11).

Facteurs locaux de commercialitĂ©. Après avoir rappelĂ© qu’une modification des FLC devait prĂ©senter « un intĂ©rĂŞt pour le commerce exploité », la Cour de cassation a posĂ© la règle suivante par un arrĂŞt de principe. Une modification notable des FLC ne peut constituer un motif de dĂ©plafonnement que si elle est de nature Ă  avoir une incidence favorable sur l’activitĂ© commerciale exercĂ©e par le preneur (civ.3è,14.09.11). Elle vient de prĂ©ciser qu’une Ă©volution notable Ă  la baisse des FLC ne peut justifier le dĂ©plafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’Ă©volution ayant un impact favorable sur le commerce concerné (civ 3è,17.01.12).

Conseil. La modification allĂ©guĂ©e doit donc avoir concrètement un impact favorable pour le commerce considĂ©rĂ©…

… Mais il ne faut pas exagĂ©rer !

La tentation… Au vu de la doctrine ainsi fixĂ©e en matière de travaux ou FLC, est-ce Ă  dire que tout dĂ©plafonnement serait dĂ©sormais subordonnĂ© Ă  la preuve d’une Ă©volution ayant un impact favorable sur le commerce du locataire? D’habiles plaideurs peuvent ĂŞtre tentĂ©s de le soutenir… Halte-lĂ !

Destination des lieux. Après avoir dĂ©jĂ  jugĂ© que la simple adjonction d’activitĂ©s dans l’objet social d’une sociĂ©tĂ© locataire peut justifier un dĂ©plafonnement alors mĂŞme que les nouvelles activitĂ©s n’ont pas Ă©tĂ© mises en oeuvre (civ.3è, 04.01.12), la Cour de cassation vient de fixer avec soin sa doctrine. L’extension de la destination d’un bail permettant d’adjoindre d’autres activitĂ©s peut constituer une modification notable justifiant le dĂ©plafonnement sans que les juges n’aient Ă  rechercher si elle avait une incidence favorable sur l’activitĂ© exercĂ©e par le preneur (civ.3è, 18.01.2012).

Obligations du bailleur. Un bailleur peut continuer de demander un dĂ©plafonnement liĂ© Ă  une augmentation sensible de la taxe foncière Ă  sa charge. Notez toutefois qu’il aura du mal Ă  l’obtenir si elle est considĂ©rĂ©e comme « modeste au regard des revenus tirĂ©s de la location » (civ.3è,14.09.11). C’est Ă  apprĂ©cier au cas par cas…

 

L’extension de la destination d’un bail, permettant au locataire d’ajouter des activitĂ©s, peut constituer une modification notable justifiant un dĂ©plafonnement sans que les juges n’aient Ă  rechercher si elle a eu une incidence favorable… 

Astuces et Conseils Immobilier – ActualitĂ© jurisprudentielle 09.05.2012

Pour en savoir plus:
Le plafonnement n’est plus ce qu’il Ă©tait!