Mois : janvier 2012

La conclusion du bail commercial

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

Défini par l’article L. 145-1-I du Code de commerce, le bail commercial est un contrat dérogeant au droit commun. Mais sa rédaction n’est soumise à aucune condition de forme particulière.

Conditions de fond de conclusion du bail commercial

Le bailleur et le preneur doivent s’entendre sur les éléments essentiels du contrat de bail sans lesquels le contrat n’aurait pas de sens, à savoir :

  • la nature du contrat et la désignation des locaux (objet du bail) ;
  • les activités autorisées (affectation du local commercial) ;
  • le montant du loyer;
  • la durée du bail

L’absence d’un élément essentiel est sanctionnée par la nullité absolue du contrat. Nullité qui peut être prononcée d’office par le juge à la demande d’une des deux parties ou de tout tiers qui aurait un intérêt légitime à le faire.

La promesse bilatérale, ou promesse synallagmatique, de bail vaut bail si elle contient les éléments essentiels du contrat. De plus, il faut que le preneur ait bien la qualité de commerçant et qu’il ait la capacité de contracter (il ne doit pas être sous tutelle ou mineur). Les parties doivent être clairement identifiées dans le contrat.

Enfin, le contrat ne doit pas souffrir de vices du consentement. Ainsi, le contrat ne doit pas être conclu sous le coup d’une erreur, d’un dol (erreur provoquée, par un mensonge par exemple), ou de la violence. Faute de quoi, le contrat serait frappé d’une nullité relative qui ne peut être invoquée que par la partie victime du vice du consentement.

Les différentes formes de bail commercial

Les parties peuvent choisir entre différentes formes.

Le bail sous seing privé

C’est la forme la plus courante.

Le contrat sous seing privé est établi par les parties elle-même sans la présence d’un notaire.
Il faut qu’il réponde aux conditions de fond ci-dessus et qu’il soit signé en autant d’originaux qu’il y a de parties au bail (art. 1325 du Code Civil).

Il est préférable de faire enregistrer le bail commercial au centre des impôts (formalité payante) pour lui donner date certaine, mais ce n’est pas obligatoire.

Le bail authentique

Le bail authentique est un acte établi par le notaire ou un acte sous-seing privé reconnu devant notaire, revêtu d’une formule «exécutoire».

Le bail authentique présente de nombreux avantages.

  • La formule exécutoire permet d’avoir recours à la force publique pour assurer l’exécution des engagements contenus dans le contrat.
  • Il vaut preuve jusqu’à «inscription de faux». C’est-à-dire qu’en cas de contestation devant les tribunaux, c’est à la partie adverse de prouver qu’il est faux.
  • Il donne date certaine à l’acte. Par exemple, en cas de conflit entre deux locataires, la date de l’acte authentique prévaudra.
  • Il est opposable à l’égard des tiers qui doivent le respecter. Ainsi le nouvel acquéreur du local doit maintenir le locataire dans les lieux en raison du contrat de bail déjà existant (art. 1743 du Code civil).

La forme authentique est obligatoire dans deux cas :

  • Les baux supérieurs à 12 ans (décret n°55-22 du 4 janv. 1955, art. 28) qui doivent être obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.
  • Les baux portant sur des débit de boisson (art. 504 du Code Général des Impôts).

Le bail verbal

Cette forme est très rare et très déconseillée. Le problème de cette forme est la preuve de l’existence du contrat et de son contenu.

La preuve de l’existence du bail peut être rapportée par tous moyens (par exemple par témoignage) dès lors qu’il y a un commencement d’exécution (art. 1715 Code civil). La simple présence dans les lieux n’est pas suffisante.

Quant au contenu du bail, la preuve est toujours libre, sauf en ce qui concerne le loyer (art. 1716 Code civil). Ces faiblesses posent donc le problème de l’opposabilité au tiers.

Documents obligatoires

Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.
Le non-respect de cette obligation de production d’un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.

Le bailleur pourrait également annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail à usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.

Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à une autorisation préalable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local. Il convient à ce titre de consulter le plan local d’urbanisme où se situe le local pour vérifier qu’il n’existe pas d’interdictions spécifiques.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d’Eric Roig, diplômé d’HEC

La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

2012, année noire pour le secteur immobilier ? C’est la question que posait La Tribune en début d’année à propos des sociétés immobilières cotées (SIIC), malmenées en Bourse depuis le début de l’année après une année 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d’autant que la fiscalité pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu’à présent, lorsqu’ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prélèvement forfaitaire libératoire (19% en 2011 + 13,5% de prélèvements sociaux), soit en intégrant les dividendes dans leur revenu (taxation à l’impôt sur le revenu de 0 à 41% selon les tranches, l’impôt bénéficiant d’un abattement dans ce cas). A compter de l’imposition des revenus perçus en 2011 (impôts 2012), le prélèvement libératoire n’est plus autorisé pour les SIIC. Les contribuables qui avaient opté pour ce prélèvement vont devoir payer l’impôt en 2012 en fonction de leur barème alors qu’il a été déjà prélevé à la source à 19%. Cet impôt déjà prélevé sera alors imputé dans le calcul de l’IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d’un taux marginal de l’impôt sur le revenu supérieur à 19%…

Ce n’est pas tout : si dans le régime général les dividendes taxés à l’impôt sur le revenu bénéficient d’un abattement de 40% du montant déclaré, cet avantage, lié au fait que les bénéfices distribués ont déjà fait l’objet de l’impôt sur les sociétés, étant supprimé pour les SIIC à compter des revenus 2011. Il s’agissait en réalité d’une anomalie – un cadeau fiscal injustifié – puisque les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu’elles redistribuent à leur associés…

Enfin, autre avantage supprimé : les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA, à compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire échapper les dividendes à l’impôt sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs détenteurs continueront a bénéficier du régime de faveur. « Pour les titres entrés entre le 21 octobre 2011 et le 29 décembre 2011, au moment de l’adoption de la loi, il convient d’attendre la position de l’administration fiscale, le texte est muet quant à leur sort », explique un expert cité par le quotidien Les Echos.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus épargnées : les porteurs de parts qui souhaitant les céder en franchise d’imposition des plus-values au-delà de la quinzième année de détention n’ont plus que jusqu’au 1er février pour le faire. A l’instar de l’immobilier détenu en direct, cette « pierre papier » est soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l’immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion. Avis à ceux qui détiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes…

« Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on à l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier), citée par Les Echos. Toute vente d’immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières.

Prêts immobiliers et perte du AAA

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

La dégradation de la note de l’Etat français par Standard and Poor’s est immédiatement suivie par celle de nombreux établissements bancaires, qui vont voir de ce fait augmenter légèrement le coût des ressources de ceux qui vont les chercher sur les marchés. L’OAT, qui sert de référence aux crédits immobiliers à taux fixe va probablement aussi s’en ressentir, poussant – mais pas forcément immédiatement – ces derniers à la hausse, et rendant les crédits à taux variables encore un peu plus attractifs. L’effet pourrait cependant ne pas être spectaculaire : les banques ont levé ces derniers temps des fonds en quantités considérables et à très bas coût auprès de la BCE (Banque centrale européenne) et par ailleurs il n’existe pas de courroie de transmission directe entre le coût des ressources et les taux affichés, ceux-ci répondant à un arbitrage entre des objectifs commerciaux de part de marché et d’augmentation des marges pour l’augmentation des fonds propres exigés par les nouvelles règles prudentielles imposées par l’Union européenne et les accords « Bâle III »…

L’effet pourrait être aussi atténué par le fait que les établissements prêteurs semblent avoir anticipé les choses au cours des dernières semaines : selon le courtier en crédit Empruntis, les taux des crédits immobiliers (taux fixes, hors assurance) ont augmenté de 0,05% à 0,10% dans les barèmes des banques du mois dernier, toutes les durées d’emprunt de 7 à 30 ans étant concernées. Ils ont ainsi franchi la barre des 4%.

Par contre, l’évolution de la crise grecque pourrait remettre un coup de « stress » sur le secteur bancaire si le pays devait « faire défaut » ou bien si ses prêteurs du secteur privé devaient accepter un « haircut » supérieur à 50% de leurs créances (abandon amiable accepté) : la négociation pour la participation du secteur privé (private sector involvement ou PSI) patine et le FMI pousse actuellement en ce sens…

UNIVERSIMMO, le 16/1/2012

Locations Périssol, Besson, Robien, Scellier… l’Etat a-t-il atteint les objectifs recherchés ?

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

L’Etat, et donc le contribuable, ont investi des milliards dans les régimes successifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif depuis près de 20 ans. Plus de la moitié de la construction neuve en a bénéficié ces dernières années avec le régime « Scellier ». Auparavant, l’industrie de la promotion immobilière a bien profité du régime « Périssol », de 1996 à 1999, et du régime « Robien », de 2003 à 2006. Si ce subventionnement a remédié au besoin de logements dans beaucoup de villes de province, souvent malheureusement jusqu’à la sur-saturation, avec les conséquences que l’on sait pour les investisseurs, il a aussi bénéficié à la construction de logements locatifs en Ile-de-France, région en crise du logement chronique. A-t-il au moins permis d’augmenter durablement le parc locatif privé et de peser sur les loyers, puisque plusieurs de ces dispositifs ont été assortis de plafonds de loyer au m2 ? Sur les deux plans rien n’est moins sûr comme le montre une étude récente de l’OLAP.

555.000 logements neufs construits en 12 ans

Début 2009, on dénombrait 554.849 logements construits entre 1996 et 2008 pour un parc total de plus de 5,5 millions de logements. C’est ce qui ressort d’une étude de l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) visant à éclairer l’administration sur le devenir des logements neufs d’Ile-de-France en terme de statut d’occupation au fil du temps, et compare, pour l’agglomération parisienne, les loyers de ces logements aux plafonds fixés dans le cadre des différents dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif : « Périssol » de 1996 à 1999, « Besson » de 2000 à 2002, « Robien » de 2003 à 2005 et « Borloo » de 2006 à 2008 (1).

Près de la moitié l’ont été en grande couronne, dont la part augmente dans la construction neuve de la région pour atteindre 53,5% sur la période 2006-2008, alors qu’elle s’est effondrée à Paris. Les constructions neuves ont été moins nombreuses sur les deux dernières périodes de régimes de défiscalisation (Robien et Borloo – environ 40.000 logements par an) que sur les deux périodes précédentes (Périssol et Besson – 44 à 46.000 logements par an). Cette tendance est exactement l’inverse de ce qui s’est produit en province, et qui a permis à la construction neuve d’atteindre nationalement un record absolu en 2007 (420.000 logements dont 120.000 de promoteurs).

Très concentrée sur les zones denses de la région – 77 communes ou arrondissements parisiens ont accueilli 50,1% de ces logements pour un parc représentant début 2009 48,6% du parc de la région, alors qu’à l’opposé, 924 communes se sont réparti 10% des logements neufs, ces communes représentant 9,5% du parc de la région -, la localisation de la construction neuve s’est déplacée au cours de la période du centre et de l’ouest vers l’est de la région.

Un parc locatif privé en recul dans la région malgré la construction

Sur ce total, 47% des logements entre 1996 et 2008 ont bénéficié en premier lieu à la propriété occupante, 29% au secteur locatif privé et 23% au secteur social. Les 142.300 logements locatifs privés sont trois fois plus nombreux en petite ou en grande couronne
(respectivement 61.150 et 61.900 unités) qu’à Paris (19.300). Mais les apports de la construction neuve n’ont pas toujours permis une augmentation du parc dans les différentes catégories citées : notamment, le secteur locatif privé se trouve en léger recul entre 1999 et 2009 (-2,4 points sur la décennie, passant de 29,2 à 26,8% du parc total), au profit des propriétaires occupants (+3 points à 48,2%), le parc HLM se maintenant tout juste (-0,1 point à 21,6%)…

Globalement, la taille des logements construits pendant la période étudiée a augmenté mais surtout pour la propriété occupante (+11 m2). les logements locatifs en ont moins profité (+4 m2). Le dispositif « Périssol » a surtout favorisé la construction de petits logements (64% de 1 et 2 pièces). Les dispositifs suivants ont permis d’augmenter la part des 3 pièces et plus, qui représentent ainsi près de la moitié de la production de la période 2003-2005, mais en fait cela s’explique par le déplacement progressif des investissements en grande couronne, où les prix moins élevés ont permis, à budget constant, l’achat d’une surface plus importante dont le loyer mensuel sera équivalent voire supérieur à celui d’un logement plus petit et plus central.

Face aux questions récurrentes sur l’efficacité des dispositifs fiscaux, l’OLAP a analysé l’évolution du parc de logements neufs dans le temps, et notamment celui de la période « Périssol » : en raison de la durée de location obligatoire de 9 ans, il est le seul dispositif actuellement en phase de sortie de période d’amortissement. Il en ressort une érosion du parc construit entre 1996 et 2008 dans la majorité des départements en 2009, voire dès 2007 : -18% dans la zone de loyers la plus chère de la région, et -12% dans les quatre zones suivantes. Il faut aller aux confins de la région pour voir le parc locatif de cette tranche de millésimes augmenter…

Il apparaît donc clairement que beaucoup de propriétaires revendent dès la fin de l’obligation de location. Cette baisse est particulièrement marquée dans les deux départements les plus « bâtisseurs » de la période et qui sont aussi les plus chers de la région. Selon l’OLAP, il est vraisemblable que la forte hausse des prix intervenue sur la période dans les zones les plus chères, non suivie dans les mêmes proportions par la hausse des loyers, a conduit certains bailleurs à arbitrer en faveur de la revente. Une façon de « prendre son bénéfice » en vue d’autres placements, éventuellement à nouveau immobiliers…

A noter que cette tendance, favorisée par une imposition des plus-values fortement réduite après 10 à 12 ans de détention, et réduite à zéro après 15 ans, risque d’être freinée par la réforme entrant en vigueur le 1er février 2012 : l’imposition, à un taux porté à 32,5%, s’effectue sur un montant qui ne diminue vraiment qu’à partir de 25 ans de détention des logements, l’exonération totale n’intervenant qu’après 30 ans.

Des loyers peu impactés par les plafonds imposés

L’OLAP a aussi cherché à estimer le loyer des logements construits entre 1996 et 2008 et à comparer les loyers obtenus par rapport aux plafonds des différents dispositifs fiscaux (sauf le « Périssol » qui n’en comportait pas). Ce loyer estimé est celui qu’auraient eu ces logements s’ils avaient été loué sur le marché libre, indépendamment des plafonds de loyer des dispositifs fiscaux. L’estimation des loyers a été faite à partir de la base de loyers de l’OLAP, qui tient compte des nombreux paramètres dont dépend le niveau de loyer d’un logement, tenant à ses caractéristiques
propres (confort, étage…), à celles de l’immeuble (équipement…) et à sa localisation ainsi qu’à la situation du marché locatif (tension plus ou moins forte).

Il en ressort que les loyers plafonds du régime Besson se sont avérés inférieurs dans de nombreuses communes au loyer libre, en particulier à Paris où l’écart est supérieur à 5 euros/m2 dans la plupart des arrondissements, mais aussi dans de larges secteurs de la petite couronne ouest et sud, et même quelques secteurs de grande couronne, notamment dans les Yvelines. Par contre, les dispositifs Robien et Borloo n’ont eu que peu d’effet modérateur, limité aux arrondissements les plus cotés de la capitale et à Neuilly-sur-Seine. « A l’exception de ces localisations on peut dire en simplifiant que le plafond n’a aucun effet sur le niveau des loyers, les bailleurs ayant intérêt à retenir un loyer proche du marché pour éviter la vacance », indique l’OLAP. Le dispositif est donc en pratique ouvert à tous les investisseurs sans contrainte de loyer, et les bailleurs ont dans de nombreux cas eu une rentabilité inférieure à celle attendue s’ils se sont fiés aux loyers plafonds dans leur plan de financement…

Autrement dit, sous couvert de l’objectif de peser sur les loyers, l’Etat a subventionné en région parisienne plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs en loyers de marché…

(1) OLAP – Repères – novembre 2011 : « Périssol, Besson, Robien… que sont devenus les logements locatifs neufs ? »
UNIVERSIMMO

Droits d’enregistrement : une nouvelle assiette dure à digérer !

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

Nombre d’entreprises propriétaires de l’immeuble dans lequel elles exercent leur activité comme dans l’hôtellerie ou la santé sont à prépondérance immobilière au sens des droits d’enregistrement. Sous couvert de vouloir mettre fin à des situations d’optimisation consistant à procéder avant la cession à des distributions financées par compte-courant d’associés, l’Assemblée Nationale vient de confirmer la nouvelle assiette du droit de 5% qui serait désormais constituée de la valeur de tous les actifs en ce compris les actifs non immobiliers, sous déduction uniquement des dettes contractées pour l’acquisition de l’immeuble (cf dépêche du 20 octobre). Cette disposition va bien au-delà des abus visés et conduit à interdire la déduction de « vraies » dettes telles les dettes fiscales et sociales, les dettes à l’égard des fournisseurs, celles liées au financement de l’activité opérationnelle, par exemple dans l’hôtellerie, la distribution, la restauration ou l’industrie, les dettes contractées pour financer les stocks ou des travaux et les dettes initialement contractées pour l’acquisition d’un immeuble mais qui ont fait l’objet d’un refinancement. Une exception est prévue pour les parts de SCPI offertes au public. Le texte n’est pas définitif : Réagissez !

Veille technique du Groupe Immobilier du cabinet d’avocats Baker & McKenzie SCP

Bailleurs/preneurs : de nouveaux rapports locatifs ?

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Un balancier : c’est l’image qui incarne le plus justement les rapports entre propriétaires et locataires. Un balancier qui évolue, en temps d’embellie, en faveur du propriétaire et, par temps mauvais, en faveur du locataire. Sur le papier en tout cas… Car une décision récente de la 18e chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Paris portant sur la notion de loyer en cours vient contredire cette « règle » non écrite. Une nouvelle ère dans l’histoire des relations bailleurs/preneurs serait-elle en train de s’ouvrir ?

 

Compte-tenu de la baisse des chiffres d’affaires des commerçants, les relations locatives devraient être, en 2012, logiquement plus favorables aux locataires » : Michel Pazoumian, délégué général du Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé), en est fermement convaincu. Après quelques années favorables aux propriétaires dans la fixation de leurs loyers, les locataires semblent désormais avoir la main. « Cela dépend des centres commerciaux. Dans les gros formats, il n’y pas de négociation. Mais dans les hypermarchés de périphérie, les renégociations sont moins difficiles que par le passé avec des hausses de 15 % de loyers dans le cadre de renégociations alors qu’il y a quelques années, cette augmentation frôlait les 40 % », détaille Michel Pazoumian. « Les propriétaires ne peuvent ignorer que le monde du commerce rencontre bien des difficultés. Ils semblent plus ouverts à l’écoute sur des sites particulièrement difficiles comme le produit hypermarché avec une quarantaine de boutiques. Depuis 2007, et exception faite d’Odysseum, 80 % des centres commerciaux qui ont ouvert n’ont pas rempli leurs objectifs en termes de chiffres d’affaires », poursuit le délégué général du Procos. Première victoire en 2008 : l’ILC, arraché aux propriétaires, après d’intenses négociations bipartites, mis en oeuvre au moins dans les centres commerciaux. Non-obligatoire, cet indice – qui permet de mieux lisser dans le temps les variations de loyers – est assez peu répandu pour les boutiques de centre-ville où l’ICC reste encore la règle. « L’ILC a introduit de la discipline dans l’évolution des valeurs locatives. Sur onze, c’est le delta entre l’indice des prix à la consommation d’un côté et l’indice du coût de la construction et l’indice des loyers commerciaux qui a fait flamber les loyers, entraînant les difficultés des commerçants », juge Michel Pazoumian.

Centres commerciaux : évolutions comparées de l’ICC, de l’ILC, de l’ICAV et des flux


Source : Procos

Evolution des prix et simulation d’évolution d’un indice loyer au 2e trimestre 2011


Source : Procos

Locataires/propriétaires : 1-0

Sans attendre, les locataires ont multiplié, au cours des derniers mois, des demandes de révision de loyers basées sur l’article L.145-38 du Code de Commerce, pensant pouvoir profiter de la baisse des valeurs locatives. Cet article permet, rappelons-le, à chacune des deux parties, de demander une révision du loyer dès le 3e anniversaire de l’entrée du preneur dans les locaux, du renouvellement du bail ou de l’application d’un nouveau loyer. Le 3e alinéa de cet article encadre la fixation du loyer à l’occasion de la révision triennale en instaurant un principe selon lequel la variation à la baisse ou à la hausse du loyer est limitée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publiée par l’Insee mais aussi une exception permettant de fixer, sans aucune contrainte, le loyer révisé à la valeur locative, lorsqu’est apportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Un point pour les locataires…

« Les preneurs tentent de plus en plus de se comporter comme pendant la crise immobilière des années 1990 avec la loi Murcef en multipliant les demandes de révisions triennales », constateAnne-Sophie Plé, avocate-conseil, real estate group au sein de Clifford Chance. « Il y a quinze ans, les tribunaux avaient suivi les locataires », se souvient l’avocate. Les bailleurs avaient alors organisé la résistance… jusqu’à la révision de la loi Murcef. Dans une décision du 6 février 2008 – baptisée arrêt Bataclan –, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation avait précisé que le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors qu’elle se situe en-dessous du plafond légal sans pouvoir toutefois descendre en-dessous du « loyer en cours ». Par ce terme, les locataires ont entendu « dernier loyer fixé conventionnellement ou judiciairement et non dernier loyer facturé ». Tout le débat achoppe sur une question de définition…

« Retenir une telle interprétation du terme loyer en cours dans le cadre d’un bail commercial stipulant une clause d’échelle mobile aurait permis au preneur de bénéficier d’une révision à la baisse du loyer en obtenant son alignement sur la valeur locative, alors même que n’auraient pas été réunies les conditions prévues aux articles L.145-38 alinéa 3 (preuve d’une modification matérielle des locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative) et L.145-39 (variation du loyer de plus de 25 % du fait de la mise en oeuvre de la clause d’échelle mobile) du Code du commerce », explique Anne-Sophie Plé.

Propriétaires/locataires : 1-1

Oui mais voilà. Pas plus tard que le 6 octobre dernier, dans le cadre d’une affaire opposant laSNCF à la société Hansainvest Hanseatische Investment GmbH, une décision de la 18eChambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Paris a invalidé une telle interprétation de l’arrêt Bataclan et notamment la notion de « loyer en cours » en déboutant un locataire de sa demande de fixation du loyer révisé à une valeur locative inférieure au dernier loyer facturé. « En l’espèce, le locataire n’alléguait ni ne rapportait aucune preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il n’était pas non plus en mesure de fonder sa demande de révision du loyer à la valeur locative sur les dispositions de l’article L.145-39 du Code du commerce puisque la variation du loyer depuis la prise d’effet du bail, trois ans plus tôt, était inférieure à 25 % », explique Anne-Sophie Plé. Une première à bien des égards…

« Cette décision constitue une première étape rassurante pour les propriétaires qui ont su convaincre un juge de démonter l’argument des locataires. Les bailleurs se réjouiront de la stricte interprétation que le TGI de Paris vient de faire de l’arrêt Bataclan et de la notion de loyer en cours. L’interprétation qui en était proposée par les locataires créait un déséquilibre des relations entre propriétaires et locataires et entraînait un nouvel élément d’insécurité juridique conduisant aux mêmes errements auxquels la loi Murcef du 11 décembre 2001 avait souhaité mettre fin », commente Anne-Sophie Plé. Pour la première fois en effet, une décision tombe en faveur d’un propriétaire. « Ce que recherche un propriétaire, c’est avant tout une stabilité des loyers. Or, un risque de changement de loyer en application de l’article L.145-39 sous l’effet de très fortes indexations est déjà une source d’instabilité », argumente l’avocate associée de Clifford Chance.

« Les impacts de cette décision peuvent être importants. Compte tenu de la période économique, les preneurs ont cru pouvoir engager des procédures de révision légale et obtenir une baisse de loyer lorsque le bail contient une clause d’indexation mais que le loyer indexé n’a pas franchi la barre des 25 %, permettant alors une fixation automatique à la valeur locative selon l’article L 145-39. En l’état de ce jugement, les preneurs ne pourront obtenir une baisse de loyer qu’à la condition de justifier d’une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative, ces conditions étant pour le moins difficiles à réunir. », partage Charles-Edouard Brault, avocat associé, spécialisé en baux commerciaux au sein du Cabinet Brault & Associés.

Locataires/propriétaires : 1 partout, la balle au centre ? Pas si sûr… Cette décision, qui était particulièrement attendue sur la place, fera sans doute l’objet d’un appel et d’une procédure plus longue. Elle devrait également faire école, notamment dans plusieurs tribunaux de province où des décisions comparables sont en passe d’être dénouées. Elle relance, en tout cas, le débat entre propriétaires et locataires. Une nouvelle fois, le balancier est en passe de changer de camp. Une manche a été gagnée par les propriétaires. A quand le prochain revirement de cap ?

Décision du 6 octobre 2011 : un exemple chiffré

Dans le cadre de la révision légale, un arrêt rendu le 24 janvier 1996 (arrêt « Privilèges ») a pris en considération la baisse importante des valeurs locatives à la suite de la crise immobilière, en estimant que le recours à la valeur locative n’exclue pas la fixation du loyer révisé à un prix inférieure au loyer de référence, soit au loyer en vigueur au cours de la période précédente. L’important débat doctrinal et jurisprudentiel qui en a découlé a amené, sous la pression des investisseurs, le gouvernement à intervenir par la loi dite « Murcef » du 11 décembre 2001 en modifiant l’article L 145-38 du Code de commerce. Par un arrêt du 6 février 2008 (arrêt « Bataclan » n° 06-21983 : Gaz. Pal. 2008, jurisp. p. 2523), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le loyer plafonné résultant de la variation de l’indice. Selon cette jurisprudence, et en prenant l’exemple d’un bail au 1er août 2005, la problématique était la suivante : – loyer d’origine à la prise d’effet au 1er août 2005 : 200.000 € – demande de révision légale au 1er août 2009, – le loyer plafond implique une majoration selon l’indice de 17,52 %, soit 235.040 € – valeur locative appréciée à dire d’expert : 150.000 € – en l’absence de motif de déplafonnement en révision, le loyer révisé était fixé dans la double limite du prix d’origine et de la variation indiciaire, soit en l’espèce à 200.000 € La difficulté vient de l’interprétation qui devait être donnée à la notion de « loyer en cours » si le bail comporte une clause d’indexation. Faut-il tenir compte, comme prix plancher, du loyer d’origine, ou du dernier loyer contractuel découlant de l’indexation, comme prix plancher ? Dans son jugement du 6 octobre 2011, et alors que l’arrêt « Bataclan » avait été rendu dans une espèce où le bail ne contenait pas de clause d’indexation, la notion de loyer en cours doit correspondre au dernier loyer exigible contractuellement au jour de la révision. Dans notre exemple, le locataire ne peut donc obtenir la fixation du loyer révisé à 200.000 euros, et en l’absence de motif de déplafonnement en révision, le loyer sera fixé à la somme de 235.040 euros.

Perspectives 2012 dans l’immobilier commercial

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

L’immobilier commercial gardera-t-il le vent en poupe d’ici 2012 ?

Après le fort repli des taux de rendement en 2008-2009, la situation s’est certes redressée mais l’environnement reste incertain. D’un côté, la pression sur le pouvoir d’achat des ménages en France, qui perdurera en 2012, pèsera sur l’activité des distributeurs. De l’autre, la concurrence entre les différents intervenants de la filière va se renforcer.

Le regain d’activité observé à la fin de 2010 s’est prolongé au cours d’une année 2011 marquée par le dynamisme des grands groupes du luxe, l’expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volonté des enseignes de maîtriser leurs coûts d’occupation et les risques inhérents à toute nouvelle implantation n’a pas cessé de caractériser le marché français de l’immobilier de commerces. Très prudentes, la plupart ont conservé un mode de développement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l’Hexagone.

Alors que la consommation des ménages s’essouffle (+1,2% de hausse par an en moyenne en 2011-2012 selon les prévisions de Xerfi), les Français sont de plus en plus sélectifs dans leurs choix de consommation et de circuits de distribution. Le commerce en ligne, en particulier, continuera de jouer les trouble-fête. D’un poids encore modeste dans les dépenses totales des ménages (2,8% en 2010), il représente désormais un canal à part entière sur certains segments de marché et en particulier sur celui du PAP féminin où le e- commerce a concentré près de 9% des ventes en valeur en 2010. Du côté des réseaux physiques, l’engouement des consommateurs pour le centre-ville et plus globalement pour les magasins de proximité va peu à peu orienter les décisions d’investissements des acteurs de l’immobilier et celles d’implantation des enseignes.

Comprenons la tendance des professionnels

  1. Ils miseront sur la proximité géographique. Commerces en centre-ville et centres commerciaux de taille moyenne à proximité des centres urbains bénéficient d’un engouement notable. Les enseignes alimentaire et non alimentaire poursuivent le déploiement de leurs réseaux en se rapprochant davantage du consommateur. C’est ce qu’illustre le projet de centre commercial du Jeu de Paume à Beauvais (80 boutiques, 19 000 m2) d’Hammerson qui doit ouvrir en 2013. Ces tendances fortes vont s’accentuer à moyen terme avec les grandes évolutions socioculturelles : vieillissement de la population, réduction de la taille des foyers, conscience écologique grandissante…
  2. En parallèle, ils continueront de jouer la carte de la périphérie. Certes, un prix du carburant structurellement élevé favorise le développement de nouveaux comportements vis-à-vis de l’utilisation de la voiture (optimisation des déplacements, substitution). Mais avec un foncier plutôt attractif pour les investisseurs comme pour les enseignes (loyers moins onéreux), les centres de périphérie restent « relativement » porteurs. D’autant plus que les marges de manœuvres sont encore importantes en matière de restructurations des entrées de ville (cf. le concept Family Village d’Altarea Cogedim). Les acteurs de la filière devront cependant composer avec les évolutions de la réglementation commerciale, et en particulier avec la proposition de loi Ollier encore en discussion…
  3. Ils développeront le marketing relationnel. Alors que la consommation peine à redémarrer dans l’Hexagone, les centres commerciaux doivent impérativement miser sur de nouveaux axes de croissance pour accroître leur nombre de visiteurs, désormais en baisse structurelle. Il s’agit à la fois de créer des lieux de vie et d’être capable de structurer une offre suffisamment fédératrice et différenciante pour générer du flux dans les espaces commerciaux. A titre d’exemple, la foncière néerlandaise Corio a développé une stratégie baptisée « favourite meeting places », destinée à transformer ses centres commerciaux en lieux d’expérience associant commerces, loisirs et culture.
  4. Ils utiliseront le levier Internet pour renforcer la proximité « affinitaire » des centres commerciaux. Le commerce en ligne n’est a priori pas prêt de décoller dans les centres commerciaux, malgré quelques expériences comme celle du partenariat entre Hammerson et Vente- privee.com pour augmenter le trafic dans ses centres. Pour autant, les foncières spécialisées soignent depuis quelques mois les sites Internet de leurs unités avec pour objectif de générer du flux dans les centres commerciaux. La multiplication des services au consommateur en est la parfaite illustration : offre de co-voiturage, ventes flash, prospectus en ligne… Le marketing passe aussi par les réseaux sociaux (facebook et twitter en tête), tandis que les applications pour smartphones sont en plein boom. Si le m-commerce reste pour sa part encore marginal dans l’Hexagone (500 millions d’euros de chiffre d’affaires d’après Xerfi en 2010), il va néanmoins apporter aux mobinautes des occasions supplémentaires de consommer : des achats d’impulsion, mais également des achats contraints par le temps (ventes flashs, enchères…) qui ne seraient pas réalisés sans smartphone et internet mobile à portée de main.

Conclusion

Une distinction croissante entre emplacements n°1 et secondaires : L’animation du marché immobilier des commerces ne doit pas masquer la défiance d’un nombre croissant d’acteurs face à la dégradation du climat économique. La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang de leurs préoccupations. Cette prudence explique aussi l’appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes.

Stabilité des valeurs locatives prime : La stabilité générale du marché français masque d’importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l’emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères ont peu évolué, la montée en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix élevé que certains groupes sont prêts à payer pour s’y implanter. 2011 a en revanche confirmé le durcissement des conditions de négociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilisées par des taux d’effort importants et des propriétaires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d’octroyer davantage de mesures d’accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent du démarrage difficile des projets ouverts récemment.

Le rebond du chômage pèsera sur le marché immobilier des commerces en 2012. Les mesures d’austérité auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures.

Situation « prépondérante » de Casino à Paris

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

L’Autorité de la Concurrence vient de rendre son avis, « relatif à la situation concurrentielle dans le secteur de la distribution alimentaire à Paris », qui confirme la pertinence de sa saisine par la Ville de Paris en février 2011.

Selon l’Autorité de la Concurrence, le groupe « Casino occupe à Paris intra-muros, un poids prépondérant, de 61,7 % en part de surfaces de vente et de 54 à 66 % en part de chiffre d’affaires » et « (les) niveaux de marge – pratiqués par ce groupe – rendraient possible une diminution des prix si la concurrence était plus intense ».

Comme l’Autorité de la Concurrence, la Ville de Paris regrette, face à ce constat sévère et argumenté, le manque de moyens des collectivités locales pour agir face à cette situation préjudiciable à la diversité commerciale, au libre choix et au pouvoir d’achat des Parisiens. La loi dite de modernisation de l’économie n’a en rien permis une amélioration de la situation concurrentielle.

Depuis 2001, la Ville de Paris s’attache à défendre la diversité commerciale, qui participe d’une certaine culture urbaine et d’une concurrence saine, permettant au consommateur parisien de choisir les commerces dans lesquels il souhaite s’approvisionner. Développer les marchés alimentaires parisiens, lutter pour maintenir le commerce et l’artisanat dans plusieurs rues parisiennes grâce au PLU, acquérir des locaux pour y installer des commerces de proximité via l’action de la Semaest, Société d’économie mixte de la ville, sont autant de moyens pour permettre au consommateur de diversifier ses sources d’approvisionnement, et de comparer les produits et les prix.

La Ville de Paris souhaite donc qu’une loi soit votée dès la prochaine législature pour renforcer les pouvoirs de l’Autorité de la Concurrence, et lui donner les moyens, à travers l’injonction structurelle, d’obliger l’acteur économique en situation de position dominante à céder une partie de ses actifs, et ainsi pouvoir réinsuffler un juste équilibre concurrentiel.

L’Autorité de la concurrence a pointé la position dominante de Casino à Paris, ce dernier conteste.

La réaction de Casino en dit long. Le groupe de Jean-Charles Naouri conteste les accusations de position dominante que, selon l’Autorité de la concurrence, il occupe à Paris. « La part de marché de Casino à Paris, cumulée à celle de Monoprix, n’excède pas 38,5%, selon trois études », assure-t-il.

L’avis rendu fait débat. Son assiette d’analyse est contestée. Car les commerces de bouche et les enseignes spécialisées (dont Picard) en sont écartés. « La valeur de marché de 3,7 milliards d’euros retenue n’est pas représentative de la consommation alimentaire des parisiens », conclut Casino, en estimant ce marché à 6 milliards d’euros. Le groupe indique y réaliser 2,3 milliards d’euros, en y incluant 100 % des ventes de Monoprix.

Par ailleurs, l’Autorité de la concurrence pointe la position dominante de Casino, sans établir qu’il pratique des prix abusifs. Cet avis risque cependant d’écorner l’image de ses enseignes. « C’est un obstacle à la concurrence », dénonce l’Autorité. Dans la foulée, UFC avance un chiffre : le préjudice subi par les ménages parisiens serait de « plus de 400 euros ». Ces évaluations sont du pain bénit pour Intermarché « prêt à contrer Casino dans Paris ». Le groupement des Mousquetaires espère obtenir de la Ville de Paris de l’aide pour ouvrir des supermarchés au pied des immeubles de bailleurs sociaux.

Casino s’inquiète probablement aussi de la portée de cet avis lors de l’exercice éventuel de son option de rachat des 50% de Monoprix. Il lui en coûterait 1,2 à 1,4 milliard d’euros. L’Autorité de la concurrence jure qu’alors elle analysera « très précisément » cette prise de contrôle à 100 %. Mieux : elle plaide pour que les conditions de son droit d’injonction soient assouplies. « Lors du constat d’un marché trop concentré, l’Autorité doit pouvoir imposer la cession de magasins à de nouveaux entrants. Cet outil rebrasserait les cartes », notent les juges. La Ville de Paris approuve. D’ici là, l’expansion de Monoprix dans Paris risque de se heurter au veto municipal.

L 145.38 : décision du 6 octobre 2011 du TGI de Paris sur l’arrêt Bataclan

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Le TGI de Paris interprète restrictivement l’arrêt Bataclan et la notion de « loyer en cours »

La 18e Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Paris, dans une décision en date du 6 octobre 2011 (SNCF c. SARL Hansainvest Hanseatische Investment GmbH), invalide l’interprétation de l’arrêt Bataclan et la notion de « loyer en cours » en déboutant un locataire de sa demande de fixation du loyer révisé à une valeur locative inférieure au dernier loyer facturé.

« De nombreux locataires ont pensé pouvoir profiter de la baisse des valeurs locatives pour demander une révision de leurs loyers sur le fondement de l’article L.145-38 du Code de commerce en invoquant une décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 6 février 2008 (Consorts X c. S.A.R.L. Société Bataclan Café) », explique Anne-Sophie Plé, avocate à la Cour, cabinet d’avocats Clifford Chance. Cet arrêt avait précisé que le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors qu’elle se situe en-dessous du plafond légal, sans pouvoir toutefois descendre en-dessous du « loyer en cours ».

Il a été soutenu que la notion de « loyer en cours » devait être interprétée comme correspondant au dernier loyer fixé conventionnellement ou judiciairement et non au dernier loyer facturé.

« C’était oublier que cet arrêt Bataclan concernait une demande de révision triennale pour un bail commercial ne stipulant pas de clause d’échelle mobile et donc d’indexation annuelle du loyer », précise Clifford Chance.

Dossier complet

2011, troisième meilleure année de la décennie pour l’immobilier de commerce

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

Avec 3,3 Mds€ de volumes investis sur le marché de l’immobilier de commerce en France, 2011 se place comme la troisième meilleure année de la décennie pour le secteur, derrière 2007 et 2010, d’après le bilan dressé par Cushman & Wakefield. Comparé à 2010, les volumes affichent une baisse de 8% en 2011. Il n’empêche, malgré un contexte économique morose, le marché de l’immobilier de commerce s’est montré dynamique et a été marqué, cette année, par l’arrivée de nouveaux entrants (notamment les anglo-saxons Banana Republic et Marks & Spencer), et par l’accélération du développement de grandes enseignes internationales (Fossil, Desigual ou New Yorker). Emplacements n°1 et grands centres commerciaux, tels que Vélizy 2 avec Hollister et Forever 21, continuent d’attirer les enseignes internationales, qui en font leurs cibles prioritaires. « La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang des préoccupations des acteurs de l’immobilier de commerce, indique Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France. Cette prudence explique aussi l’appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes. »

La consommation des ménages en berne en 2012

En 2012, l’envolée du chômage, qui a atteint 9,3 % au 3e trimestre 2011 et qui, selon l’Insee, pourrait atteindre les 10 % en 2012 (en incluant l’Outre-mer), devrait avoir un impact direct sur la consommation des ménages et peser sur le marché de l’immobilier de commerce. « Les mesures d’austérité auront aussi leur importance, ajoute Christian Dubois. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures. »

Le dossier complet par Cushman & Wakefield