La conclusion du bail commercial

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DĂ©fini par l’article L. 145-1-I du Code de commerce, le bail commercial est un contrat dĂ©rogeant au droit commun. Mais sa rĂ©daction n’est soumise Ă  aucune condition de forme particulière.

Conditions de fond de conclusion du bail commercial

Le bailleur et le preneur doivent s’entendre sur les Ă©lĂ©ments essentiels du contrat de bail sans lesquels le contrat n’aurait pas de sens, Ă  savoir :

  • la nature du contrat et la dĂ©signation des locaux (objet du bail) ;
  • les activitĂ©s autorisĂ©es (affectation du local commercial) ;
  • le montant du loyer;
  • la durĂ©e du bail

L’absence d’un Ă©lĂ©ment essentiel est sanctionnĂ©e par la nullitĂ© absolue du contrat. NullitĂ© qui peut ĂŞtre prononcĂ©e d’office par le juge Ă  la demande d’une des deux parties ou de tout tiers qui aurait un intĂ©rĂŞt lĂ©gitime Ă  le faire.

La promesse bilatĂ©rale, ou promesse synallagmatique, de bail vaut bail si elle contient les Ă©lĂ©ments essentiels du contrat. De plus, il faut que le preneur ait bien la qualitĂ© de commerçant et qu’il ait la capacitĂ© de contracter (il ne doit pas ĂŞtre sous tutelle ou mineur). Les parties doivent ĂŞtre clairement identifiĂ©es dans le contrat.

Enfin, le contrat ne doit pas souffrir de vices du consentement. Ainsi, le contrat ne doit pas ĂŞtre conclu sous le coup d’une erreur, d’un dol (erreur provoquĂ©e, par un mensonge par exemple), ou de la violence. Faute de quoi, le contrat serait frappĂ© d’une nullitĂ© relative qui ne peut ĂŞtre invoquĂ©e que par la partie victime du vice du consentement.

Les différentes formes de bail commercial

Les parties peuvent choisir entre différentes formes.

Le bail sous seing privé

C’est la forme la plus courante.

Le contrat sous seing privĂ© est Ă©tabli par les parties elle-mĂŞme sans la prĂ©sence d’un notaire.
Il faut qu’il rĂ©ponde aux conditions de fond ci-dessus et qu’il soit signĂ© en autant d’originaux qu’il y a de parties au bail (art. 1325 du Code Civil).

Il est prĂ©fĂ©rable de faire enregistrer le bail commercial au centre des impĂ´ts (formalitĂ© payante) pour lui donner date certaine, mais ce n’est pas obligatoire.

Le bail authentique

Le bail authentique est un acte Ă©tabli par le notaire ou un acte sous-seing privĂ© reconnu devant notaire, revĂŞtu d’une formule «exĂ©cutoire».

Le bail authentique présente de nombreux avantages.

  • La formule exĂ©cutoire permet d’avoir recours Ă  la force publique pour assurer l’exĂ©cution des engagements contenus dans le contrat.
  • Il vaut preuve jusqu’Ă  «inscription de faux». C’est-Ă -dire qu’en cas de contestation devant les tribunaux, c’est Ă  la partie adverse de prouver qu’il est faux.
  • Il donne date certaine Ă  l’acte. Par exemple, en cas de conflit entre deux locataires, la date de l’acte authentique prĂ©vaudra.
  • Il est opposable Ă  l’Ă©gard des tiers qui doivent le respecter. Ainsi le nouvel acquĂ©reur du local doit maintenir le locataire dans les lieux en raison du contrat de bail dĂ©jĂ  existant (art. 1743 du Code civil).

La forme authentique est obligatoire dans deux cas :

  • Les baux supĂ©rieurs Ă  12 ans (dĂ©cret n°55-22 du 4 janv. 1955, art. 28) qui doivent ĂŞtre obligatoirement publiĂ©s au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.
  • Les baux portant sur des dĂ©bit de boisson (art. 504 du Code GĂ©nĂ©ral des ImpĂ´ts).

Le bail verbal

Cette forme est très rare et très dĂ©conseillĂ©e. Le problème de cette forme est la preuve de l’existence du contrat et de son contenu.

La preuve de l’existence du bail peut ĂŞtre rapportĂ©e par tous moyens (par exemple par tĂ©moignage) dès lors qu’il y a un commencement d’exĂ©cution (art. 1715 Code civil). La simple prĂ©sence dans les lieux n’est pas suffisante.

Quant au contenu du bail, la preuve est toujours libre, sauf en ce qui concerne le loyer (art. 1716 Code civil). Ces faiblesses posent donc le problème de l’opposabilitĂ© au tiers.

Documents obligatoires

Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un Ă©tat des risques naturels et technologiques si le local louĂ© est situĂ© dans une des zones dĂ©terminĂ©es par le dĂ©cret n° 2005-34 du 15 fĂ©vrier 2005, codifiĂ© Ă  l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.
Le non-respect de cette obligation de production d’un Ă©tat des risques est sanctionnĂ© par la rĂ©solution du contrat ou par une diminution du prix demandĂ©e au juge.

Le bailleur pourrait Ă©galement annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail Ă  usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.

Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet Ă  une autorisation prĂ©alable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des dĂ©partements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nĂ©cessaires Ă  l’affectation commerciale du local. Il convient Ă  ce titre de consulter le plan local d’urbanisme oĂą se situe le local pour vĂ©rifier qu’il n’existe pas d’interdictions spĂ©cifiques.

RĂ©alisĂ© en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d’Eric Roig, diplĂ´mĂ© d’HEC

La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité

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2012, annĂ©e noire pour le secteur immobilier ? C’est la question que posait La Tribune en dĂ©but d’annĂ©e Ă  propos des sociĂ©tĂ©s immobilières cotĂ©es (SIIC), malmenĂ©es en Bourse depuis le dĂ©but de l’annĂ©e après une annĂ©e 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d’autant que la fiscalitĂ© pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu’Ă  prĂ©sent, lorsqu’ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prĂ©lèvement forfaitaire libĂ©ratoire (19% en 2011 + 13,5% de prĂ©lèvements sociaux), soit en intĂ©grant les dividendes dans leur revenu (taxation Ă  l’impĂ´t sur le revenu de 0 Ă  41% selon les tranches, l’impĂ´t bĂ©nĂ©ficiant d’un abattement dans ce cas). A compter de l’imposition des revenus perçus en 2011 (impĂ´ts 2012), le prĂ©lèvement libĂ©ratoire n’est plus autorisĂ© pour les SIIC. Les contribuables qui avaient optĂ© pour ce prĂ©lèvement vont devoir payer l’impĂ´t en 2012 en fonction de leur barème alors qu’il a Ă©tĂ© dĂ©jĂ  prĂ©levĂ© Ă  la source Ă  19%. Cet impĂ´t dĂ©jĂ  prĂ©levĂ© sera alors imputĂ© dans le calcul de l’IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d’un taux marginal de l’impĂ´t sur le revenu supĂ©rieur Ă  19%…

Ce n’est pas tout : si dans le rĂ©gime gĂ©nĂ©ral les dividendes taxĂ©s Ă  l’impĂ´t sur le revenu bĂ©nĂ©ficient d’un abattement de 40% du montant dĂ©clarĂ©, cet avantage, liĂ© au fait que les bĂ©nĂ©fices distribuĂ©s ont dĂ©jĂ  fait l’objet de l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s, Ă©tant supprimĂ© pour les SIIC Ă  compter des revenus 2011. Il s’agissait en rĂ©alitĂ© d’une anomalie – un cadeau fiscal injustifiĂ© – puisque les SIIC sont exonĂ©rĂ©es d’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s sur les bĂ©nĂ©fices qu’elles redistribuent Ă  leur associĂ©s…

Enfin, autre avantage supprimĂ© : les titres de SIIC ne sont plus Ă©ligibles au PEA, Ă  compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire Ă©chapper les dividendes Ă  l’impĂ´t sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs dĂ©tenteurs continueront a bĂ©nĂ©ficier du rĂ©gime de faveur. « Pour les titres entrĂ©s entre le 21 octobre 2011 et le 29 dĂ©cembre 2011, au moment de l’adoption de la loi, il convient d’attendre la position de l’administration fiscale, le texte est muet quant Ă  leur sort », explique un expert citĂ© par le quotidien Les Echos.

Les SCPI (sociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus Ă©pargnĂ©es : les porteurs de parts qui souhaitant les cĂ©der en franchise d’imposition des plus-values au-delĂ  de la quinzième annĂ©e de dĂ©tention n’ont plus que jusqu’au 1er fĂ©vrier pour le faire. A l’instar de l’immobilier dĂ©tenu en direct, cette « pierre papier » est soumise Ă  la rĂ©forme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur Ă  compter du 1er fĂ©vrier 2012. Mais Ă  la diffĂ©rence de l’immobilier dĂ©tenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une sĂ©ance de confrontation orchestrĂ©e par la sociĂ©tĂ© de gestion. Avis Ă  ceux qui dĂ©tiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes…

« Avec la rĂ©forme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on Ă  l’ASPIM (association des sociĂ©tĂ©s de placement immobilier), citĂ©e par Les Echos. Toute vente d’immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxĂ©e ce qui pĂ©nalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI rĂ©alisĂ©es par les associĂ©s, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières.

PrĂŞts immobiliers et perte du AAA

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La dĂ©gradation de la note de l’Etat français par Standard and Poor’s est immĂ©diatement suivie par celle de nombreux Ă©tablissements bancaires, qui vont voir de ce fait augmenter lĂ©gèrement le coĂ»t des ressources de ceux qui vont les chercher sur les marchĂ©s. L’OAT, qui sert de rĂ©fĂ©rence aux crĂ©dits immobiliers Ă  taux fixe va probablement aussi s’en ressentir, poussant – mais pas forcĂ©ment immĂ©diatement – ces derniers Ă  la hausse, et rendant les crĂ©dits Ă  taux variables encore un peu plus attractifs. L’effet pourrait cependant ne pas ĂŞtre spectaculaire : les banques ont levĂ© ces derniers temps des fonds en quantitĂ©s considĂ©rables et Ă  très bas coĂ»t auprès de la BCE (Banque centrale europĂ©enne) et par ailleurs il n’existe pas de courroie de transmission directe entre le coĂ»t des ressources et les taux affichĂ©s, ceux-ci rĂ©pondant Ă  un arbitrage entre des objectifs commerciaux de part de marchĂ© et d’augmentation des marges pour l’augmentation des fonds propres exigĂ©s par les nouvelles règles prudentielles imposĂ©es par l’Union europĂ©enne et les accords « Bâle III »…

L’effet pourrait ĂŞtre aussi attĂ©nuĂ© par le fait que les Ă©tablissements prĂŞteurs semblent avoir anticipĂ© les choses au cours des dernières semaines : selon le courtier en crĂ©dit Empruntis, les taux des crĂ©dits immobiliers (taux fixes, hors assurance) ont augmentĂ© de 0,05% Ă  0,10% dans les barèmes des banques du mois dernier, toutes les durĂ©es d’emprunt de 7 Ă  30 ans Ă©tant concernĂ©es. Ils ont ainsi franchi la barre des 4%.

Par contre, l’Ă©volution de la crise grecque pourrait remettre un coup de « stress » sur le secteur bancaire si le pays devait « faire dĂ©faut » ou bien si ses prĂŞteurs du secteur privĂ© devaient accepter un « haircut » supĂ©rieur Ă  50% de leurs crĂ©ances (abandon amiable acceptĂ©) : la nĂ©gociation pour la participation du secteur privĂ© (private sector involvement ou PSI) patine et le FMI pousse actuellement en ce sens…

UNIVERSIMMO, le 16/1/2012

Locations PĂ©rissol, Besson, Robien, Scellier… l’Etat a-t-il atteint les objectifs recherchĂ©s ?

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L’Etat, et donc le contribuable, ont investi des milliards dans les rĂ©gimes successifs d’incitation fiscale Ă  l’investissement locatif depuis près de 20 ans. Plus de la moitiĂ© de la construction neuve en a bĂ©nĂ©ficiĂ© ces dernières annĂ©es avec le rĂ©gime « Scellier ». Auparavant, l’industrie de la promotion immobilière a bien profitĂ© du rĂ©gime « PĂ©rissol », de 1996 Ă  1999, et du rĂ©gime « Robien », de 2003 Ă  2006. Si ce subventionnement a remĂ©diĂ© au besoin de logements dans beaucoup de villes de province, souvent malheureusement jusqu’Ă  la sur-saturation, avec les consĂ©quences que l’on sait pour les investisseurs, il a aussi bĂ©nĂ©ficiĂ© Ă  la construction de logements locatifs en Ile-de-France, rĂ©gion en crise du logement chronique. A-t-il au moins permis d’augmenter durablement le parc locatif privĂ© et de peser sur les loyers, puisque plusieurs de ces dispositifs ont Ă©tĂ© assortis de plafonds de loyer au m2 ? Sur les deux plans rien n’est moins sĂ»r comme le montre une Ă©tude rĂ©cente de l’OLAP.

555.000 logements neufs construits en 12 ans

DĂ©but 2009, on dĂ©nombrait 554.849 logements construits entre 1996 et 2008 pour un parc total de plus de 5,5 millions de logements. C’est ce qui ressort d’une Ă©tude de l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomĂ©ration parisienne) visant Ă  Ă©clairer l’administration sur le devenir des logements neufs d’Ile-de-France en terme de statut d’occupation au fil du temps, et compare, pour l’agglomĂ©ration parisienne, les loyers de ces logements aux plafonds fixĂ©s dans le cadre des diffĂ©rents dispositifs d’incitation fiscale Ă  l’investissement locatif : « PĂ©rissol » de 1996 Ă  1999, « Besson » de 2000 Ă  2002, « Robien » de 2003 Ă  2005 et « Borloo » de 2006 Ă  2008 (1).

Près de la moitiĂ© l’ont Ă©tĂ© en grande couronne, dont la part augmente dans la construction neuve de la rĂ©gion pour atteindre 53,5% sur la pĂ©riode 2006-2008, alors qu’elle s’est effondrĂ©e Ă  Paris. Les constructions neuves ont Ă©tĂ© moins nombreuses sur les deux dernières pĂ©riodes de rĂ©gimes de dĂ©fiscalisation (Robien et Borloo – environ 40.000 logements par an) que sur les deux pĂ©riodes prĂ©cĂ©dentes (PĂ©rissol et Besson – 44 Ă  46.000 logements par an). Cette tendance est exactement l’inverse de ce qui s’est produit en province, et qui a permis Ă  la construction neuve d’atteindre nationalement un record absolu en 2007 (420.000 logements dont 120.000 de promoteurs).

Très concentrĂ©e sur les zones denses de la rĂ©gion – 77 communes ou arrondissements parisiens ont accueilli 50,1% de ces logements pour un parc reprĂ©sentant dĂ©but 2009 48,6% du parc de la rĂ©gion, alors qu’Ă  l’opposĂ©, 924 communes se sont rĂ©parti 10% des logements neufs, ces communes reprĂ©sentant 9,5% du parc de la rĂ©gion -, la localisation de la construction neuve s’est dĂ©placĂ©e au cours de la pĂ©riode du centre et de l’ouest vers l’est de la rĂ©gion.

Un parc locatif privé en recul dans la région malgré la construction

Sur ce total, 47% des logements entre 1996 et 2008 ont bénéficié en premier lieu à la propriété occupante, 29% au secteur locatif privé et 23% au secteur social. Les 142.300 logements locatifs privés sont trois fois plus nombreux en petite ou en grande couronne
(respectivement 61.150 et 61.900 unitĂ©s) qu’à Paris (19.300). Mais les apports de la construction neuve n’ont pas toujours permis une augmentation du parc dans les diffĂ©rentes catĂ©gories citĂ©es : notamment, le secteur locatif privĂ© se trouve en lĂ©ger recul entre 1999 et 2009 (-2,4 points sur la dĂ©cennie, passant de 29,2 Ă  26,8% du parc total), au profit des propriĂ©taires occupants (+3 points Ă  48,2%), le parc HLM se maintenant tout juste (-0,1 point Ă  21,6%)…

Globalement, la taille des logements construits pendant la période étudiée a augmenté mais surtout pour la propriété occupante (+11 m2). les logements locatifs en ont moins profité (+4 m2). Le dispositif « Périssol » a surtout favorisé la construction de petits logements (64% de 1 et 2 pièces). Les dispositifs suivants ont permis d’augmenter la part des 3 pièces et plus, qui représentent ainsi près de la moitié de la production de la période 2003-2005, mais en fait cela s’explique par le déplacement progressif des investissements en grande couronne, où les prix moins élevés ont permis, à budget constant, l’achat d’une surface plus importante dont le loyer mensuel sera équivalent voire supérieur à celui d’un logement plus petit et plus central.

Face aux questions rĂ©currentes sur l’efficacitĂ© des dispositifs fiscaux, l’OLAP a analysĂ© l’évolution du parc de logements neufs dans le temps, et notamment celui de la pĂ©riode « PĂ©rissol » : en raison de la durĂ©e de location obligatoire de 9 ans, il est le seul dispositif actuellement en phase de sortie de pĂ©riode d’amortissement. Il en ressort une Ă©rosion du parc construit entre 1996 et 2008 dans la majoritĂ© des dĂ©partements en 2009, voire dès 2007 : -18% dans la zone de loyers la plus chère de la rĂ©gion, et -12% dans les quatre zones suivantes. Il faut aller aux confins de la rĂ©gion pour voir le parc locatif de cette tranche de millĂ©simes augmenter…

Il apparaĂ®t donc clairement que beaucoup de propriĂ©taires revendent dès la fin de l’obligation de location. Cette baisse est particulièrement marquĂ©e dans les deux dĂ©partements les plus « bâtisseurs » de la pĂ©riode et qui sont aussi les plus chers de la rĂ©gion. Selon l’OLAP, il est vraisemblable que la forte hausse des prix intervenue sur la pĂ©riode dans les zones les plus chères, non suivie dans les mĂŞmes proportions par la hausse des loyers, a conduit certains bailleurs Ă  arbitrer en faveur de la revente. Une façon de « prendre son bĂ©nĂ©fice » en vue d’autres placements, Ă©ventuellement Ă  nouveau immobiliers…

A noter que cette tendance, favorisĂ©e par une imposition des plus-values fortement rĂ©duite après 10 Ă  12 ans de dĂ©tention, et rĂ©duite Ă  zĂ©ro après 15 ans, risque d’ĂŞtre freinĂ©e par la rĂ©forme entrant en vigueur le 1er fĂ©vrier 2012 : l’imposition, Ă  un taux portĂ© Ă  32,5%, s’effectue sur un montant qui ne diminue vraiment qu’Ă  partir de 25 ans de dĂ©tention des logements, l’exonĂ©ration totale n’intervenant qu’après 30 ans.

Des loyers peu impactés par les plafonds imposés

L’OLAP a aussi cherchĂ© Ă  estimer le loyer des logements construits entre 1996 et 2008 et Ă  comparer les loyers obtenus par rapport aux plafonds des diffĂ©rents dispositifs fiscaux (sauf le « PĂ©rissol » qui n’en comportait pas). Ce loyer estimĂ© est celui qu’auraient eu ces logements s’ils avaient Ă©tĂ© louĂ© sur le marchĂ© libre, indĂ©pendamment des plafonds de loyer des dispositifs fiscaux. L’estimation des loyers a Ă©tĂ© faite Ă  partir de la base de loyers de l’OLAP, qui tient compte des nombreux paramètres dont dĂ©pend le niveau de loyer d’un logement, tenant Ă  ses caractĂ©ristiques
propres (confort, Ă©tage…), Ă  celles de l’immeuble (Ă©quipement…) et Ă  sa localisation ainsi qu’à la situation du marchĂ© locatif (tension plus ou moins forte).

Il en ressort que les loyers plafonds du rĂ©gime Besson se sont avĂ©rĂ©s infĂ©rieurs dans de nombreuses communes au loyer libre, en particulier Ă  Paris oĂą l’écart est supĂ©rieur Ă  5 euros/m2 dans la plupart des arrondissements, mais aussi dans de larges secteurs de la petite couronne ouest et sud, et mĂŞme quelques secteurs de grande couronne, notamment dans les Yvelines. Par contre, les dispositifs Robien et Borloo n’ont eu que peu d’effet modĂ©rateur, limitĂ© aux arrondissements les plus cotĂ©s de la capitale et Ă  Neuilly-sur-Seine. « A l’exception de ces localisations on peut dire en simplifiant que le plafond n’a aucun effet sur le niveau des loyers, les bailleurs ayant intĂ©rĂŞt Ă  retenir un loyer proche du marchĂ© pour Ă©viter la vacance », indique l’OLAP. Le dispositif est donc en pratique ouvert Ă  tous les investisseurs sans contrainte de loyer, et les bailleurs ont dans de nombreux cas eu une rentabilitĂ© infĂ©rieure Ă  celle attendue s’ils se sont fiĂ©s aux loyers plafonds dans leur plan de financement…

Autrement dit, sous couvert de l’objectif de peser sur les loyers, l’Etat a subventionnĂ© en rĂ©gion parisienne plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs en loyers de marchĂ©…

(1) OLAP – Repères – novembre 2011 : « PĂ©rissol, Besson, Robien… que sont devenus les logements locatifs neufs ? »
UNIVERSIMMO

Droits d’enregistrement : une nouvelle assiette dure Ă  digĂ©rer !

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Nombre d’entreprises propriĂ©taires de l’immeuble dans lequel elles exercent leur activitĂ© comme dans l’hĂ´tellerie ou la santĂ© sont Ă  prĂ©pondĂ©rance immobilière au sens des droits d’enregistrement. Sous couvert de vouloir mettre fin Ă  des situations d’optimisation consistant Ă  procĂ©der avant la cession Ă  des distributions financĂ©es par compte-courant d’associĂ©s, l’AssemblĂ©e Nationale vient de confirmer la nouvelle assiette du droit de 5% qui serait dĂ©sormais constituĂ©e de la valeur de tous les actifs en ce compris les actifs non immobiliers, sous dĂ©duction uniquement des dettes contractĂ©es pour l’acquisition de l’immeuble (cf dĂ©pĂŞche du 20 octobre). Cette disposition va bien au-delĂ  des abus visĂ©s et conduit Ă  interdire la dĂ©duction de « vraies » dettes telles les dettes fiscales et sociales, les dettes Ă  l’Ă©gard des fournisseurs, celles liĂ©es au financement de l’activitĂ© opĂ©rationnelle, par exemple dans l’hĂ´tellerie, la distribution, la restauration ou l’industrie, les dettes contractĂ©es pour financer les stocks ou des travaux et les dettes initialement contractĂ©es pour l’acquisition d’un immeuble mais qui ont fait l’objet d’un refinancement. Une exception est prĂ©vue pour les parts de SCPI offertes au public. Le texte n’est pas dĂ©finitif : RĂ©agissez !

Veille technique du Groupe Immobilier du cabinet d’avocats Baker & McKenzie SCP

Bailleurs/preneurs : de nouveaux rapports locatifs ?

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Un balancier : c’est l’image qui incarne le plus justement les rapports entre propriétaires et locataires. Un balancier qui évolue, en temps d’embellie, en faveur du propriétaire et, par temps mauvais, en faveur du locataire. Sur le papier en tout cas… Car une décision récente de la 18e chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Paris portant sur la notion de loyer en cours vient contredire cette « règle » non écrite. Une nouvelle ère dans l’histoire des relations bailleurs/preneurs serait-elle en train de s’ouvrir ?

 

Compte-tenu de la baisse des chiffres d’affaires des commerçants, les relations locatives devraient être, en 2012, logiquement plus favorables aux locataires » : Michel Pazoumian, délégué général du Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé), en est fermement convaincu. Après quelques années favorables aux propriétaires dans la fixation de leurs loyers, les locataires semblent désormais avoir la main. « Cela dépend des centres commerciaux. Dans les gros formats, il n’y pas de négociation. Mais dans les hypermarchés de périphérie, les renégociations sont moins difficiles que par le passé avec des hausses de 15 % de loyers dans le cadre de renégociations alors qu’il y a quelques années, cette augmentation frôlait les 40 % », détaille Michel Pazoumian. « Les propriétaires ne peuvent ignorer que le monde du commerce rencontre bien des difficultés. Ils semblent plus ouverts à l’écoute sur des sites particulièrement difficiles comme le produit hypermarché avec une quarantaine de boutiques. Depuis 2007, et exception faite d’Odysseum, 80 % des centres commerciaux qui ont ouvert n’ont pas rempli leurs objectifs en termes de chiffres d’affaires », poursuit le délégué général du Procos. Première victoire en 2008 : l’ILC, arraché aux propriétaires, après d’intenses négociations bipartites, mis en oeuvre au moins dans les centres commerciaux. Non-obligatoire, cet indice – qui permet de mieux lisser dans le temps les variations de loyers – est assez peu répandu pour les boutiques de centre-ville où l’ICC reste encore la règle. « L’ILC a introduit de la discipline dans l’évolution des valeurs locatives. Sur onze, c’est le delta entre l’indice des prix à la consommation d’un côté et l’indice du coût de la construction et l’indice des loyers commerciaux qui a fait flamber les loyers, entraînant les difficultés des commerçants », juge Michel Pazoumian.

Centres commerciaux : Ă©volutions comparĂ©es de l’ICC, de l’ILC, de l’ICAV et des flux


Source : Procos

Evolution des prix et simulation d’Ă©volution d’un indice loyer au 2e trimestre 2011


Source : Procos

Locataires/propriétaires : 1-0

Sans attendre, les locataires ont multiplié, au cours des derniers mois, des demandes de révision de loyers basées sur l’article L.145-38 du Code de Commerce, pensant pouvoir profiter de la baisse des valeurs locatives. Cet article permet, rappelons-le, à chacune des deux parties, de demander une révision du loyer dès le 3e anniversaire de l’entrée du preneur dans les locaux, du renouvellement du bail ou de l’application d’un nouveau loyer. Le 3e alinéa de cet article encadre la fixation du loyer à l’occasion de la révision triennale en instaurant un principe selon lequel la variation à la baisse ou à la hausse du loyer est limitée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publiée par l’Insee mais aussi une exception permettant de fixer, sans aucune contrainte, le loyer révisé à la valeur locative, lorsqu’est apportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Un point pour les locataires…

« Les preneurs tentent de plus en plus de se comporter comme pendant la crise immobilière des années 1990 avec la loi Murcef en multipliant les demandes de révisions triennales », constateAnne-Sophie Plé, avocate-conseil, real estate group au sein de Clifford Chance. « Il y a quinze ans, les tribunaux avaient suivi les locataires », se souvient l’avocate. Les bailleurs avaient alors organisé la résistance… jusqu’à la révision de la loi Murcef. Dans une décision du 6 février 2008 – baptisée arrêt Bataclan –, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation avait précisé que le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors qu’elle se situe en-dessous du plafond légal sans pouvoir toutefois descendre en-dessous du « loyer en cours ». Par ce terme, les locataires ont entendu « dernier loyer fixé conventionnellement ou judiciairement et non dernier loyer facturé ». Tout le débat achoppe sur une question de définition…

« Retenir une telle interprétation du terme loyer en cours dans le cadre d’un bail commercial stipulant une clause d’échelle mobile aurait permis au preneur de bénéficier d’une révision à la baisse du loyer en obtenant son alignement sur la valeur locative, alors même que n’auraient pas été réunies les conditions prévues aux articles L.145-38 alinéa 3 (preuve d’une modification matérielle des locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative) et L.145-39 (variation du loyer de plus de 25 % du fait de la mise en oeuvre de la clause d’échelle mobile) du Code du commerce », explique Anne-Sophie Plé.

Propriétaires/locataires : 1-1

Oui mais voilà. Pas plus tard que le 6 octobre dernier, dans le cadre d’une affaire opposant laSNCF à la société Hansainvest Hanseatische Investment GmbH, une décision de la 18eChambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Paris a invalidé une telle interprétation de l’arrêt Bataclan et notamment la notion de « loyer en cours » en déboutant un locataire de sa demande de fixation du loyer révisé à une valeur locative inférieure au dernier loyer facturé. « En l’espèce, le locataire n’alléguait ni ne rapportait aucune preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il n’était pas non plus en mesure de fonder sa demande de révision du loyer à la valeur locative sur les dispositions de l’article L.145-39 du Code du commerce puisque la variation du loyer depuis la prise d’effet du bail, trois ans plus tôt, était inférieure à 25 % », explique Anne-Sophie Plé. Une première à bien des égards…

« Cette décision constitue une première étape rassurante pour les propriétaires qui ont su convaincre un juge de démonter l’argument des locataires. Les bailleurs se réjouiront de la stricte interprétation que le TGI de Paris vient de faire de l’arrêt Bataclan et de la notion de loyer en cours. L’interprétation qui en était proposée par les locataires créait un déséquilibre des relations entre propriétaires et locataires et entraînait un nouvel élément d’insécurité juridique conduisant aux mêmes errements auxquels la loi Murcef du 11 décembre 2001 avait souhaité mettre fin », commente Anne-Sophie Plé. Pour la première fois en effet, une décision tombe en faveur d’un propriétaire. « Ce que recherche un propriétaire, c’est avant tout une stabilité des loyers. Or, un risque de changement de loyer en application de l’article L.145-39 sous l’effet de très fortes indexations est déjà une source d’instabilité », argumente l’avocate associée de Clifford Chance.

« Les impacts de cette décision peuvent être importants. Compte tenu de la période économique, les preneurs ont cru pouvoir engager des procédures de révision légale et obtenir une baisse de loyer lorsque le bail contient une clause d’indexation mais que le loyer indexé n’a pas franchi la barre des 25 %, permettant alors une fixation automatique à la valeur locative selon l’article L 145-39. En l’état de ce jugement, les preneurs ne pourront obtenir une baisse de loyer qu’à la condition de justifier d’une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative, ces conditions étant pour le moins difficiles à réunir. », partage Charles-Edouard Brault, avocat associé, spécialisé en baux commerciaux au sein du Cabinet Brault & Associés.

Locataires/propriétaires : 1 partout, la balle au centre ? Pas si sûr… Cette décision, qui était particulièrement attendue sur la place, fera sans doute l’objet d’un appel et d’une procédure plus longue. Elle devrait également faire école, notamment dans plusieurs tribunaux de province où des décisions comparables sont en passe d’être dénouées. Elle relance, en tout cas, le débat entre propriétaires et locataires. Une nouvelle fois, le balancier est en passe de changer de camp. Une manche a été gagnée par les propriétaires. A quand le prochain revirement de cap ?

Décision du 6 octobre 2011 : un exemple chiffré

Dans le cadre de la rĂ©vision lĂ©gale, un arrĂŞt rendu le 24 janvier 1996 (arrĂŞt « Privilèges ») a pris en considĂ©ration la baisse importante des valeurs locatives Ă  la suite de la crise immobilière, en estimant que le recours Ă  la valeur locative n’exclue pas la fixation du loyer rĂ©visĂ© Ă  un prix infĂ©rieure au loyer de rĂ©fĂ©rence, soit au loyer en vigueur au cours de la pĂ©riode prĂ©cĂ©dente. L’important dĂ©bat doctrinal et jurisprudentiel qui en a dĂ©coulĂ© a amenĂ©, sous la pression des investisseurs, le gouvernement Ă  intervenir par la loi dite « Murcef » du 11 dĂ©cembre 2001 en modifiant l’article L 145-38 du Code de commerce. Par un arrĂŞt du 6 fĂ©vrier 2008 (arrĂŞt « Bataclan » n° 06-21983 : Gaz. Pal. 2008, jurisp. p. 2523), la Cour de cassation a approuvĂ© une cour d’appel qui avait retenu que le loyer rĂ©visĂ© devait ĂŞtre fixĂ© Ă  la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le loyer plafonnĂ© rĂ©sultant de la variation de l’indice. Selon cette jurisprudence, et en prenant l’exemple d’un bail au 1er aoĂ»t 2005, la problĂ©matique Ă©tait la suivante : – loyer d’origine Ă  la prise d’effet au 1er aoĂ»t 2005 : 200.000 € – demande de rĂ©vision lĂ©gale au 1er aoĂ»t 2009, – le loyer plafond implique une majoration selon l’indice de 17,52 %, soit 235.040 € – valeur locative apprĂ©ciĂ©e Ă  dire d’expert : 150.000 € – en l’absence de motif de dĂ©plafonnement en rĂ©vision, le loyer rĂ©visĂ© Ă©tait fixĂ© dans la double limite du prix d’origine et de la variation indiciaire, soit en l’espèce Ă  200.000 € La difficultĂ© vient de l’interprĂ©tation qui devait ĂŞtre donnĂ©e Ă  la notion de « loyer en cours » si le bail comporte une clause d’indexation. Faut-il tenir compte, comme prix plancher, du loyer d’origine, ou du dernier loyer contractuel dĂ©coulant de l’indexation, comme prix plancher ? Dans son jugement du 6 octobre 2011, et alors que l’arrĂŞt « Bataclan » avait Ă©tĂ© rendu dans une espèce oĂą le bail ne contenait pas de clause d’indexation, la notion de loyer en cours doit correspondre au dernier loyer exigible contractuellement au jour de la rĂ©vision. Dans notre exemple, le locataire ne peut donc obtenir la fixation du loyer rĂ©visĂ© Ă  200.000 euros, et en l’absence de motif de dĂ©plafonnement en rĂ©vision, le loyer sera fixĂ© Ă  la somme de 235.040 euros.

Perspectives 2012 dans l’immobilier commercial

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L’immobilier commercial gardera-t-il le vent en poupe d’ici 2012 ?

Après le fort repli des taux de rendement en 2008-2009, la situation s’est certes redressée mais l’environnement reste incertain. D’un côté, la pression sur le pouvoir d’achat des ménages en France, qui perdurera en 2012, pèsera sur l’activité des distributeurs. De l’autre, la concurrence entre les différents intervenants de la filière va se renforcer.

Le regain d’activitĂ© observĂ© Ă  la fin de 2010 s’est prolongĂ© au cours d’une annĂ©e 2011 marquĂ©e par le dynamisme des grands groupes du luxe, l’expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volontĂ© des enseignes de maĂ®triser leurs coĂ»ts d’occupation et les risques inhĂ©rents Ă  toute nouvelle implantation n’a pas cessĂ© de caractĂ©riser le marchĂ© français de l’immobilier de commerces. Très prudentes, la plupart ont conservĂ© un mode de dĂ©veloppement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l’Hexagone.

Alors que la consommation des ménages s’essouffle (+1,2% de hausse par an en moyenne en 2011-2012 selon les prévisions de Xerfi), les Français sont de plus en plus sélectifs dans leurs choix de consommation et de circuits de distribution. Le commerce en ligne, en particulier, continuera de jouer les trouble-fête. D’un poids encore modeste dans les dépenses totales des ménages (2,8% en 2010), il représente désormais un canal à part entière sur certains segments de marché et en particulier sur celui du PAP féminin où le e- commerce a concentré près de 9% des ventes en valeur en 2010. Du côté des réseaux physiques, l’engouement des consommateurs pour le centre-ville et plus globalement pour les magasins de proximité va peu à peu orienter les décisions d’investissements des acteurs de l’immobilier et celles d’implantation des enseignes.

Comprenons la tendance des professionnels

  1. Ils miseront sur la proximitĂ© gĂ©ographique. Commerces en centre-ville et centres commerciaux de taille moyenne Ă  proximitĂ© des centres urbains bĂ©nĂ©ficient d’un engouement notable. Les enseignes alimentaire et non alimentaire poursuivent le dĂ©ploiement de leurs rĂ©seaux en se rapprochant davantage du consommateur. C’est ce qu’illustre le projet de centre commercial du Jeu de Paume Ă  Beauvais (80 boutiques, 19 000 m2) d’Hammerson qui doit ouvrir en 2013. Ces tendances fortes vont s’accentuer Ă  moyen terme avec les grandes Ă©volutions socioculturelles : vieillissement de la population, rĂ©duction de la taille des foyers, conscience Ă©cologique grandissante…
  2. En parallèle, ils continueront de jouer la carte de la pĂ©riphĂ©rie. Certes, un prix du carburant structurellement Ă©levĂ© favorise le dĂ©veloppement de nouveaux comportements vis-Ă -vis de l’utilisation de la voiture (optimisation des dĂ©placements, substitution). Mais avec un foncier plutĂ´t attractif pour les investisseurs comme pour les enseignes (loyers moins onĂ©reux), les centres de pĂ©riphĂ©rie restent « relativement » porteurs. D’autant plus que les marges de manĹ“uvres sont encore importantes en matière de restructurations des entrĂ©es de ville (cf. le concept Family Village d’Altarea Cogedim). Les acteurs de la filière devront cependant composer avec les Ă©volutions de la rĂ©glementation commerciale, et en particulier avec la proposition de loi Ollier encore en discussion…
  3. Ils développeront le marketing relationnel. Alors que la consommation peine à redémarrer dans l’Hexagone, les centres commerciaux doivent impérativement miser sur de nouveaux axes de croissance pour accroître leur nombre de visiteurs, désormais en baisse structurelle. Il s’agit à la fois de créer des lieux de vie et d’être capable de structurer une offre suffisamment fédératrice et différenciante pour générer du flux dans les espaces commerciaux. A titre d’exemple, la foncière néerlandaise Corio a développé une stratégie baptisée « favourite meeting places », destinée à transformer ses centres commerciaux en lieux d’expérience associant commerces, loisirs et culture.
  4. Ils utiliseront le levier Internet pour renforcer la proximitĂ© « affinitaire » des centres commerciaux. Le commerce en ligne n’est a priori pas prĂŞt de dĂ©coller dans les centres commerciaux, malgrĂ© quelques expĂ©riences comme celle du partenariat entre Hammerson et Vente- privee.com pour augmenter le trafic dans ses centres. Pour autant, les foncières spĂ©cialisĂ©es soignent depuis quelques mois les sites Internet de leurs unitĂ©s avec pour objectif de gĂ©nĂ©rer du flux dans les centres commerciaux. La multiplication des services au consommateur en est la parfaite illustration : offre de co-voiturage, ventes flash, prospectus en ligne… Le marketing passe aussi par les rĂ©seaux sociaux (facebook et twitter en tĂŞte), tandis que les applications pour smartphones sont en plein boom. Si le m-commerce reste pour sa part encore marginal dans l’Hexagone (500 millions d’euros de chiffre d’affaires d’après Xerfi en 2010), il va nĂ©anmoins apporter aux mobinautes des occasions supplĂ©mentaires de consommer : des achats d’impulsion, mais Ă©galement des achats contraints par le temps (ventes flashs, enchères…) qui ne seraient pas rĂ©alisĂ©s sans smartphone et internet mobile Ă  portĂ©e de main.

Conclusion

Une distinction croissante entre emplacements n°1 et secondaires : L’animation du marchĂ© immobilier des commerces ne doit pas masquer la dĂ©fiance d’un nombre croissant d’acteurs face Ă  la dĂ©gradation du climat Ă©conomique. La rationalisation de leur rĂ©seau de boutiques et la maĂ®trise de leurs coĂ»ts immobiliers restent au premier rang de leurs prĂ©occupations. Cette prudence explique aussi l’appĂ©tit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associĂ©s Ă  leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activitĂ©s commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bĂ©nĂ©ficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales mĂ©tropoles rĂ©gionales demeurent par consĂ©quent la cible prioritaire des enseignes.

StabilitĂ© des valeurs locatives prime : La stabilitĂ© gĂ©nĂ©rale du marchĂ© français masque d’importants contrastes en fonction du format concernĂ© et de la qualitĂ© de l’emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères ont peu Ă©voluĂ©, la montĂ©e en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix Ă©levĂ© que certains groupes sont prĂŞts Ă  payer pour s’y implanter. 2011 a en revanche confirmĂ© le durcissement des conditions de nĂ©gociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilisĂ©es par des taux d’effort importants et des propriĂ©taires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d’octroyer davantage de mesures d’accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent du dĂ©marrage difficile des projets ouverts rĂ©cemment.

Le rebond du chĂ´mage pèsera sur le marchĂ© immobilier des commerces en 2012. Les mesures d’austĂ©ritĂ© auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de mĂ©nages aux arbitrages toujours plus dĂ©cisifs. Les enseignes seront par consĂ©quent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivĂ©e de nouveaux entrants Ă©trangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accĂ©lèreront aussi la rationalisation de leur rĂ©seau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunitĂ©s disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associĂ©s Ă  leurs ouvertures.

Situation « prépondérante » de Casino à Paris

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L’Autorité de la Concurrence vient de rendre son avis, « relatif à la situation concurrentielle dans le secteur de la distribution alimentaire à Paris », qui confirme la pertinence de sa saisine par la Ville de Paris en février 2011.

Selon l’Autorité de la Concurrence, le groupe « Casino occupe à Paris intra-muros, un poids prépondérant, de 61,7 % en part de surfaces de vente et de 54 à 66 % en part de chiffre d’affaires » et « (les) niveaux de marge – pratiqués par ce groupe – rendraient possible une diminution des prix si la concurrence était plus intense ».

Comme l’Autorité de la Concurrence, la Ville de Paris regrette, face à ce constat sévère et argumenté, le manque de moyens des collectivités locales pour agir face à cette situation préjudiciable à la diversité commerciale, au libre choix et au pouvoir d’achat des Parisiens. La loi dite de modernisation de l’économie n’a en rien permis une amélioration de la situation concurrentielle.

Depuis 2001, la Ville de Paris s’attache à défendre la diversité commerciale, qui participe d’une certaine culture urbaine et d’une concurrence saine, permettant au consommateur parisien de choisir les commerces dans lesquels il souhaite s’approvisionner. Développer les marchés alimentaires parisiens, lutter pour maintenir le commerce et l’artisanat dans plusieurs rues parisiennes grâce au PLU, acquérir des locaux pour y installer des commerces de proximité via l’action de la Semaest, Société d’économie mixte de la ville, sont autant de moyens pour permettre au consommateur de diversifier ses sources d’approvisionnement, et de comparer les produits et les prix.

La Ville de Paris souhaite donc qu’une loi soit votée dès la prochaine législature pour renforcer les pouvoirs de l’Autorité de la Concurrence, et lui donner les moyens, à travers l’injonction structurelle, d’obliger l’acteur économique en situation de position dominante à céder une partie de ses actifs, et ainsi pouvoir réinsuffler un juste équilibre concurrentiel.

L’AutoritĂ© de la concurrence a pointĂ© la position dominante de Casino Ă  Paris, ce dernier conteste.

La rĂ©action de Casino en dit long. Le groupe de Jean-Charles Naouri conteste les accusations de position dominante que, selon l’AutoritĂ© de la concurrence, il occupe Ă  Paris. « La part de marchĂ© de Casino Ă  Paris, cumulĂ©e Ă  celle de Monoprix, n’excède pas 38,5%, selon trois Ă©tudes », assure-t-il.

L’avis rendu fait dĂ©bat. Son assiette d’analyse est contestĂ©e. Car les commerces de bouche et les enseignes spĂ©cialisĂ©es (dont Picard) en sont Ă©cartĂ©s. « La valeur de marchĂ© de 3,7 milliards d’euros retenue n’est pas reprĂ©sentative de la consommation alimentaire des parisiens », conclut Casino, en estimant ce marchĂ© Ă  6 milliards d’euros. Le groupe indique y rĂ©aliser 2,3 milliards d’euros, en y incluant 100 % des ventes de Monoprix.

Par ailleurs, l’AutoritĂ© de la concurrence pointe la position dominante de Casino, sans Ă©tablir qu’il pratique des prix abusifs. Cet avis risque cependant d’Ă©corner l’image de ses enseignes. « C’est un obstacle Ă  la concurrence », dĂ©nonce l’AutoritĂ©. Dans la foulĂ©e, UFC avance un chiffre : le prĂ©judice subi par les mĂ©nages parisiens serait de « plus de 400 euros ». Ces Ă©valuations sont du pain bĂ©nit pour IntermarchĂ© « prĂŞt Ă  contrer Casino dans Paris ». Le groupement des Mousquetaires espère obtenir de la Ville de Paris de l’aide pour ouvrir des supermarchĂ©s au pied des immeubles de bailleurs sociaux.

Casino s’inquiète probablement aussi de la portĂ©e de cet avis lors de l’exercice Ă©ventuel de son option de rachat des 50% de Monoprix. Il lui en coĂ»terait 1,2 Ă  1,4 milliard d’euros. L’AutoritĂ© de la concurrence jure qu’alors elle analysera « très prĂ©cisĂ©ment » cette prise de contrĂ´le Ă  100 %. Mieux : elle plaide pour que les conditions de son droit d’injonction soient assouplies. « Lors du constat d’un marchĂ© trop concentrĂ©, l’AutoritĂ© doit pouvoir imposer la cession de magasins Ă  de nouveaux entrants. Cet outil rebrasserait les cartes », notent les juges. La Ville de Paris approuve. D’ici lĂ , l’expansion de Monoprix dans Paris risque de se heurter au veto municipal.

L 145.38 : dĂ©cision du 6 octobre 2011 du TGI de Paris sur l’arrĂŞt Bataclan

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Le TGI de Paris interprète restrictivement l’arrĂŞt Bataclan et la notion de « loyer en cours »

La 18e Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Paris, dans une dĂ©cision en date du 6 octobre 2011 (SNCF c. SARL Hansainvest Hanseatische Investment GmbH), invalide l’interprĂ©tation de l’arrĂŞt Bataclan et la notion de « loyer en cours » en dĂ©boutant un locataire de sa demande de fixation du loyer rĂ©visĂ© Ă  une valeur locative infĂ©rieure au dernier loyer facturĂ©.

« De nombreux locataires ont pensĂ© pouvoir profiter de la baisse des valeurs locatives pour demander une rĂ©vision de leurs loyers sur le fondement de l’article L.145-38 du Code de commerce en invoquant une dĂ©cision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 6 fĂ©vrier 2008 (Consorts X c. S.A.R.L. SociĂ©tĂ© Bataclan CafĂ©) », explique Anne-Sophie PlĂ©, avocate Ă  la Cour, cabinet d’avocats Clifford Chance. Cet arrĂŞt avait prĂ©cisĂ© que le loyer rĂ©visĂ© devait ĂŞtre fixĂ© Ă  la valeur locative dès lors qu’elle se situe en-dessous du plafond lĂ©gal, sans pouvoir toutefois descendre en-dessous du « loyer en cours ».

Il a été soutenu que la notion de « loyer en cours » devait être interprétée comme correspondant au dernier loyer fixé conventionnellement ou judiciairement et non au dernier loyer facturé.

« C’Ă©tait oublier que cet arrĂŞt Bataclan concernait une demande de rĂ©vision triennale pour un bail commercial ne stipulant pas de clause d’Ă©chelle mobile et donc d’indexation annuelle du loyer », prĂ©cise Clifford Chance.

Dossier complet

2011, troisième meilleure année de la décennie pour l’immobilier de commerce

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Avec 3,3 Mds€ de volumes investis sur le marchĂ© de l’immobilier de commerce en France, 2011 se place comme la troisième meilleure annĂ©e de la dĂ©cennie pour le secteur, derrière 2007 et 2010, d’après le bilan dressĂ© par Cushman & Wakefield. ComparĂ© Ă  2010, les volumes affichent une baisse de 8% en 2011. Il n’empĂŞche, malgrĂ© un contexte Ă©conomique morose, le marchĂ© de l’immobilier de commerce s’est montrĂ© dynamique et a Ă©tĂ© marquĂ©, cette annĂ©e, par l’arrivĂ©e de nouveaux entrants (notamment les anglo-saxons Banana Republic et Marks & Spencer), et par l’accĂ©lĂ©ration du dĂ©veloppement de grandes enseignes internationales (Fossil, Desigual ou New Yorker). Emplacements n°1 et grands centres commerciaux, tels que VĂ©lizy 2 avec Hollister et Forever 21, continuent d’attirer les enseignes internationales, qui en font leurs cibles prioritaires. « La rationalisation de leur rĂ©seau de boutiques et la maĂ®trise de leurs coĂ»ts immobiliers restent au premier rang des prĂ©occupations des acteurs de l’immobilier de commerce, indique Christian Dubois, directeur gĂ©nĂ©ral de Cushman & Wakefield France. Cette prudence explique aussi l’appĂ©tit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associĂ©s Ă  leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activitĂ©s commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bĂ©nĂ©ficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales mĂ©tropoles rĂ©gionales demeurent par consĂ©quent la cible prioritaire des enseignes. »

La consommation des ménages en berne en 2012

En 2012, l’envolĂ©e du chĂ´mage, qui a atteint 9,3 % au 3e trimestre 2011 et qui, selon l’Insee, pourrait atteindre les 10 % en 2012 (en incluant l’Outre-mer), devrait avoir un impact direct sur la consommation des mĂ©nages et peser sur le marchĂ© de l’immobilier de commerce. « Les mesures d’austĂ©ritĂ© auront aussi leur importance, ajoute Christian Dubois. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de mĂ©nages aux arbitrages toujours plus dĂ©cisifs. Les enseignes seront par consĂ©quent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivĂ©e de nouveaux entrants Ă©trangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accĂ©lèreront aussi la rationalisation de leur rĂ©seau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunitĂ©s disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associĂ©s Ă  leurs ouvertures. »

Le dossier complet par Cushman & Wakefield