mai 2012 – Murs de Boutique

Logement : Cécile Duflot confirme la fin du Scellier

Sylvain Rimbert30 mai 2012immobilier, scellier

Le dispositif de réduction d’impôt « Scellier », d’incitation fiscale à l’investissement locatif, va être définitivement enterré comme prévu « au plus tard » le 31 décembre 2012 : c’est ce que selon l’AFP la nouvelle ministre du logement, Cécile Duflot, a confirmé le 29 mai au président de la Fédération française du bâtiment (FFB) Didier Ridoret. Ce dispositif avait été mis en place fin 2008 sur initiative parlementaire pour prendre le relais du régime d’amortissement « Robien », critiqué pour son coût et sa cible « hauts revenus », malgré son « recentrage » et la mise en place de son complément, le régime « Borloo », « flop retentissant » s’il en est…

Plusieurs fois « raboté », sa fin a été programmée dès la loi de finances pour 2012. Au delà de cette annonce et de la réaffirmation de la priorité à l’encadrement des loyers, Cécile Duflot reste discrète, et le restera probablement jusqu’au deuxième tour des élections législatives.

Elle trouvera matière à réflexion dans une nouvelle contribution au débat sur les remèdes aux difficultés de logement des Français, qui semblent s’aggraver de jour en jour, un avis « Familles et logement » de 19 pages du Haut conseil de la famille (HCF) ; appelant de ses voeux une politique du logement qui tienne compte de la diversité des situations familiales et de la nécessité de maîtriser la hausse du coût du logement qui conduit à des taux d’effort très lourds pour certains ménages, l’avis du HCF formule des propositions visant des objectifs plutôt consensuels – développement de l’offre de logements, dynamisation de la gestion du parc social, facilitation de l’accès au logement à un prix raisonnable dans le parc privé, restauration de l’efficacité des aides personnelle au logement et des aides à l’accession, prévention des expulsions et plus globalement amélioration des conditions de logement des familles -, mais par des moyens énergiques : certains figurant déjà dans les programmes de la gauche, tels que le renforcement des contraintes de quotas de logements sociaux de la loi « SRU » (montée à 30% au lieu de 20) et de leur application (par augmentation des sanctions et une mise en en oeuvre du droit de préemption urbain par les préfets ainsi que de la possibilité qui leur est accordée de passer convention avec des organismes en vue de la construction et de l’acquisition de logements sociaux), l’encadrement des loyers des nouvelles locations et des relocations, le développement ou la généralisation de la GRL (garantie des risques locatifs). D’autres plus « osés », comme un système de « bonus-malus » sur les loyers pratiqués par les bailleurs, ou plusieurs pistes pour restaurer l’efficacité des aides personnelles au logement et à l’accession en réduisant les disparités de taux d’effort, que ce soit entre zones géographiques ou entre parc privé et parc social, en visant prioritairement, de manière ciblée, les familles dont les taux d’effort sont les plus élevés. Voire même de façon alternative, par l’instauration d’un « bouclier logement » consistant à uniformiser les taux d’effort des ménages, de manière qu’ils ne dépassent pas pour chaque ménage – pour un logement jugé conforme à ses besoins – un taux maximal, fixé en fonction de son niveau de revenus et de sa composition…

source : Universimmo

L’appartement vendu peut ne pas être « aux normes »

Sylvain Rimbert27 mai 2012immobilier

Il n’est pas obligatoire, lors d’une vente immobilière, que les installations de plomberie et d’électricité soient conformes aux normes en vigueur. L’obligation de mise aux normes lors d’une vente ne résulte d’aucune loi et d’aucun règlement, selon la justice, que le vendeur soit un particulier ou un professionnel de l’immobilier. Une telle obligation ne peut exister, selon la cour de cassation, que si elle a été prévue dans un accord entre vendeur et acquéreur, c’est-à-dire si le vendeur s’y est volontairement obligé. Un acheteur expliquait que le vendeur était tenu de délivrer un appartement en état d’utilisation. Il en déduisait que l’appartement acheté ne pouvait pas être considéré comme livré par le vendeur dès lors que les installations nécessaires à son usage d’habitation n’étaient pas conformes aux normes en vigueur. Mais cette argumentation a été rejetée en quelques lignes par la cour de cassation qui a seulement observé que le contrat de vente ne prévoyait pas une telle obligation.

Source : AFP

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Sylvain Rimbert22 mai 2012friggit, immobilier, logement, perspective

AUTEUR – Novembre 2012
http://www.immobilier-danger.com/

Les courbes de Friggit montrent l’ampleur de la bulle immobilière française. Néanmoins, ces moyennes masquent des scénarii d’évolution des prix de l’immobilier sensiblement différents. En étudiant dans le détail l’évolution des prix des appartements dans chaque département, on peut distinguer 3 schémas de variation des prix. L’un d’eux se décompose depuis 2009-2010 en deux orientations bien distinctes. Découvrez donc ces 3 schémas de bulle immobilière présents en France et des exemples de départements concernés par chacun des cas.

Les statistiques immobilières sont-elles pertinentes ?

En France, les baromètres sur les prix de l’immobilier sont assez peu fiables. Essayons malgré tout d’analyser certaines tendances sur le marché immobilier.
Entre 1998 et 2008, les prix des logements ont augmenté de plus de 150 %. À partir de 2007-2008, les prix ont commencé à baisser quasiment partout en France. Le plus fort de la baisse a eu lieu en 2009.
Mi-2011, les prix sont, en moyenne, revenus à des niveaux proches de ceux de leur sommet en 2007-2008.
Cependant, si l’indice des prix est quasiment identique à celui de 2008, cela signifie que la valeur des appartements et des maisons a légèrement baissé. En effet, entre 2008 et 2011, l’inflation a été de 4.5 %.
En euro courant, les prix des logements ont donc baissé entre 2008 et 2011 dans 74 départements.
Les différences de variation entre chaque département peuvent être importantes. Ceci s’explique par le fait qu’il existe des milliers de marchés immobiliers particuliers.
Une vision globale sur l’évolution des prix de l’immobilier en France (ou sur l’Ile-de-France et la Province) reste trop généraliste pour en tirer des conclusions pour votre secteur spécifique. En analysant le comportement des prix des logements au niveau des départements, on obtient un premier découpage des différentes tendances.
Il vous faudra ensuite analyser plus spécifiquement les particularités de votre département. Dans le département de l’Ain, le prix du mètre carré est de 1 500 € dans l’ouest du département mais il monte à plus de 3 500 € dans le pays de Gex du fait de la proximité de la frontière avec la Suisse. De la même manière, les variations peuvent être différentes en fonction du type de biens (appartements, maisons, etc.)

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Le blocage du marché immobilier est très important en 2012. Il n’y a pas, pour le moment, de chute importante et visible des prix des maisons et des appartements, en tout cas dans les statistiques officielles. Néanmoins, différents organismes ont publié récemment des études sur les conséquences dans les mois et années à venir de la chute des ventes et des différents changements intervenus sur le marché (durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, réduction des aides au logement, hausse des impôts, etc.). Les chiffres de baisses varient de -10 à -40 % pour les prix des logements à court et moyen terme.

Prix immobilier : de -10 % à -40 % dans les 18 mois ?

Dans un point d’information sur l’immobilier sur BFMTV, l’économiste Emmanuel Lechypre fait une synthèse de la situation actuelle du marché. Dans cette vidéo, il revient d’abord sur l’effondrement de la production de prêts immobiliers.

Pour lui les causes de cette chute des financements immobiliers sont les suivantes :

Le marché est gelé car les vendeurs n’ont pas compris que les prix baissent et qu’ils doivent s’adapter pour vendre. Du coup, ceux qui veulent vendre pour racheter un autre logement derrière ne le font pas.
Disparition des primo-accédants due aux prix élevés et aux conditions de financement.
Sélection accrue des banques avant d’accorder un emprunt immobilier, ce qui cause de grands écarts entre les meilleurs taux et les taux moyens.

Pour lui, les prix de l’immobilier vont donc suivre ce mouvement de baisse dans les mois à venir. Il prévoit notamment pour dans les 18 mois :

Une baisse de 10 % du prix du mètre carré à Paris,
Une baisse comprise entre 10 et 20 % dans les très grandes villes et les quartiers très demandés,
Une baisse pouvant atteindre jusqu’à 30 ou 40 % pour les villes de taille moyenne (moins de 100 000 habitants) et les habitations de campagne.

À la fin de cette vidéo, Emmanuel Lechypre cite le chiffre du salaire moyen en France à 2 082 € en 2010. Les hauts salaires font sensiblement augmenter la moyenne puisque l’INSEE déclare que le salaire médian est de 1 583 € en France. Il y a donc la moitié des salariés en France qui gagne moins que ces 1 583 € par mois.
L’écart entre les prix immobiliers et les salaires montre une bulle immobilière pour la France.

Les prévisions de fortes corrections se multiplient

Emmanuel Lechypre n’est pas le seul à s’attendre à une forte correction pour les prix des maisons et des appartements. Pour compléter cette revue de presse sur la chute du marché, voici d’autres articles et études qui vont dans le même sens et qui sont bien plus pessimistes que les chiffres des notaires :

Dans cet article de Capital, on apprend que Jean-Michel Ciuch, le directeur général d’Immogroup Consulting déclare que « au cours des dix-huit prochains mois, les tarifs des logements pourraient encore chuter de 20% dans les métropoles régionales, et même de 40% sur certains marchés locaux où il n’y a absolument plus de demande ». Il rejoint donc l’avis de Mr Lechypre.
Dans une étude très détaillée du Crédit Agricole, l’économiste Olivier Eluere confirme son estimation d’une surévaluation des prix immobiliers en France de 25 % et même de 35 % pour Paris. Ces évaluations sont basées sur le niveau très élevé des taux d’effort théoriques qu’un acheteur doit fournir pour acheter un bien immobilier.
Le cabinet d’étude PrimeView prévoit de -30 à -40 % pour la moyenne des prix de l’immobilier en France dans les 5 à 10 ans. Cette étude est notamment basée sur un changement profond de la manière dont sont financés les achats immobiliers (baisse de la durée d’emprunt, hausse des taux d’apport exigés, remontée des marges pour couvrir les risques sur les taux des crédits).

Standard and Poor’s dégrade les notes des banques françaises en anticipation de la chute des prix immobiliers

En prévision d’une réduction importante des prix des logements en France, l’agence de notation Standard and Poor’s abaisse encore la note de certaines banques françaises et en placent d’autres sous perspectives négatives comme le relate LaTribune.
Le risque d’une baisse importante des prix n’est pas suffisamment pris en compte par les banques, selon cette agence de notation. Cela pourrait venir augmenter davantage les coûts de financement des banques sur les marchés financiers.

AUTEUR

www.immobilier-danger.com

Immobilier : le changement, c’est maintenant… enfin presque

Sylvain Rimbert15 mai 201231 juillet 2017francois hollande, immobilier

François Hollande a fait du changement son slogan de campagne. Comment cela devrait-il se traduire pour l’industrie immobilière ? Du changement, il va en y avoir, et ce très rapidement. Le nouveau président de la République devrait prendre une série de mesures symboliques avant l’été, à commencer par la mise en place d’une caution solidaire pour le logement des jeunes, ces derniers étant clairement une priorité du nouveau quinquennat. Dans la foulée, François Hollande va annoncer le doublement du plafond du livret A, censé lui permettre de financer la construction de 30 000 logements sociaux supplémentaires pour atteindre l’objectif annoncé de 150 000 par an, ainsi que la libération des terrains de l’Etat dans la même optique.

Une fois les législatives passées, une nouvelle vague de réformes devrait voir le jour, dont le très redouté blocage des loyers résidentiels en zones tendues. Les professionnels craignent un effet dissuasif sur les propriétaires-bailleurs. Certains redoutent un effet tâche d’huile vers d’autres typologies d’actifs immobiliers, même si cela ne transparaît pas dans le programme socialiste. En revanche, le nouveau Parlement va plancher sur un important volet fiscal, avec notamment le plafonnement annoncé des niches fiscales à 10 000 € par ménage et par an. Les partisans de la défiscalisation pourront espérer la renaissance d’un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, enterré sans autre forme de discussion par Nicolas Sarkozy. Un tel amortissement ne reverra le jour qu’à la condition d’une contrepartie sociale au travers d’une modération des loyers. François Hollande ne veut pas remettre de « charbon dans la chaudière inflationniste de l’immobilier ». Le futur projet de loi de finances n’épargnera pas les institutionnels, sommés de « participer à l’effort de la nation » dans le logement. A la clé, une remise en question du statut SIIC si les foncières n’investissent pas dans le résidentiel et l’étude de solutions pour « mettre à contribution les grandes sociétés d’assurances et les banques qui détenaient historiquement des logements intermédiaires ». Sont également attendues une réforme sur la fiscalité foncière, avec une logique de pénaliser la rétention, ainsi qu’une nouvelle législation autour des recours abusifs. Des promesses peu ou prou semblables à celles du président sortant.

Derrière la palissade du changement, se dressent déjà quelques îlots de continuité. Le Grenelle de l’Environnement, tombé dans un lourd silence médiatique ces derniers mois, va se poursuivre. François Hollande a rassuré Philippe Pelletier. « Je souhaite donc que votre travail se poursuive et que nous entrions dans une phase de rénovation énergétique et ambitieuse des bâtiments », lui a-t-il écrit le 19 avril dernier. Avec le même capitaine ? Le président du comité stratégique du plan Bâtiment Grenelle nous a assuré, dans une interview à paraître dans le prochain magazine Business Immo, qu’il était candidat à sa succession.

Quant au Grand Paris, autre projet à long terme lancé par le locataire sortant de l’Elysée, il devrait suivre sa route. François Hollande a écrit à l’Association des maires d’Ile-de-France pour leur assurer que le projet du Grand Paris se poursuive « car les accords trouvés méritent d’être menés à bien ». « On ne balaie pas d’un revers de main les travaux et l’énergie consacrés depuis quelques années sous prétexte d’une élection présidentielle ». Le changement, dans une certaine continuité, c’est maintenant.

AUTEUR
Gaël Thomas
Business Immo

Le compromis de l’agent immobilier n’est pas toujours valable

Sylvain Rimbert14 mai 2012agent immobilier, immobilier

Signer un compromis chez un agent immobilier ne donne la certitude d’acheter que si celui-ci a bien reçu le pouvoir de vendre, vient de préciser la Cour de cassation.
L’acheteur devrait donc, avant de signer, s’assurer que l’agent immobilier n’a pas seulement reçu un « mandat d’entremise » l’autorisant à rechercher un acquéreur et à négocier, mais pas à conclure la vente. Car, pour les juges, si le vendeur n’a pas expressément donné pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, il ne sera pas engagé par les documents signés entre cet agent et un candidat acquéreur. Il pourra donc refuser de vendre à cet acquéreur qui croira pourtant avoir signé un vrai compromis. Les juges se sont fondés, pour rappeler ce principe, sur un décret de 1972 organisant les relations avec les agents immobiliers. Ce texte précise que « lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ». (Cass. Civ 3, 12.4.2012, N° 416).

source : AFP