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L’Etat, et donc le contribuable, ont investi des milliards dans les régimes successifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif depuis près de 20 ans. Plus de la moitié de la construction neuve en a bénéficié ces dernières années avec le régime « Scellier ». Auparavant, l’industrie de la promotion immobilière a bien profité du régime « Périssol », de 1996 à 1999, et du régime « Robien », de 2003 à 2006. Si ce subventionnement a remédié au besoin de logements dans beaucoup de villes de province, souvent malheureusement jusqu’à la sur-saturation, avec les conséquences que l’on sait pour les investisseurs, il a aussi bénéficié à la construction de logements locatifs en Ile-de-France, région en crise du logement chronique. A-t-il au moins permis d’augmenter durablement le parc locatif privé et de peser sur les loyers, puisque plusieurs de ces dispositifs ont été assortis de plafonds de loyer au m2 ? Sur les deux plans rien n’est moins sûr comme le montre une étude récente de l’OLAP.

555.000 logements neufs construits en 12 ans

Début 2009, on dénombrait 554.849 logements construits entre 1996 et 2008 pour un parc total de plus de 5,5 millions de logements. C’est ce qui ressort d’une étude de l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) visant à éclairer l’administration sur le devenir des logements neufs d’Ile-de-France en terme de statut d’occupation au fil du temps, et compare, pour l’agglomération parisienne, les loyers de ces logements aux plafonds fixés dans le cadre des différents dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif : « Périssol » de 1996 à 1999, « Besson » de 2000 à 2002, « Robien » de 2003 à 2005 et « Borloo » de 2006 à 2008 (1).

Près de la moitié l’ont été en grande couronne, dont la part augmente dans la construction neuve de la région pour atteindre 53,5% sur la période 2006-2008, alors qu’elle s’est effondrée à Paris. Les constructions neuves ont été moins nombreuses sur les deux dernières périodes de régimes de défiscalisation (Robien et Borloo – environ 40.000 logements par an) que sur les deux périodes précédentes (Périssol et Besson – 44 à 46.000 logements par an). Cette tendance est exactement l’inverse de ce qui s’est produit en province, et qui a permis à la construction neuve d’atteindre nationalement un record absolu en 2007 (420.000 logements dont 120.000 de promoteurs).

Très concentrée sur les zones denses de la région – 77 communes ou arrondissements parisiens ont accueilli 50,1% de ces logements pour un parc représentant début 2009 48,6% du parc de la région, alors qu’à l’opposé, 924 communes se sont réparti 10% des logements neufs, ces communes représentant 9,5% du parc de la région -, la localisation de la construction neuve s’est déplacée au cours de la période du centre et de l’ouest vers l’est de la région.

Un parc locatif privé en recul dans la région malgré la construction

Sur ce total, 47% des logements entre 1996 et 2008 ont bénéficié en premier lieu à la propriété occupante, 29% au secteur locatif privé et 23% au secteur social. Les 142.300 logements locatifs privés sont trois fois plus nombreux en petite ou en grande couronne
(respectivement 61.150 et 61.900 unités) qu’à Paris (19.300). Mais les apports de la construction neuve n’ont pas toujours permis une augmentation du parc dans les différentes catégories citées : notamment, le secteur locatif privé se trouve en léger recul entre 1999 et 2009 (-2,4 points sur la décennie, passant de 29,2 à 26,8% du parc total), au profit des propriétaires occupants (+3 points à 48,2%), le parc HLM se maintenant tout juste (-0,1 point à 21,6%)…

Globalement, la taille des logements construits pendant la période étudiée a augmenté mais surtout pour la propriété occupante (+11 m2). les logements locatifs en ont moins profité (+4 m2). Le dispositif « Périssol » a surtout favorisé la construction de petits logements (64% de 1 et 2 pièces). Les dispositifs suivants ont permis d’augmenter la part des 3 pièces et plus, qui représentent ainsi près de la moitié de la production de la période 2003-2005, mais en fait cela s’explique par le déplacement progressif des investissements en grande couronne, où les prix moins élevés ont permis, à budget constant, l’achat d’une surface plus importante dont le loyer mensuel sera équivalent voire supérieur à celui d’un logement plus petit et plus central.

Face aux questions récurrentes sur l’efficacité des dispositifs fiscaux, l’OLAP a analysé l’évolution du parc de logements neufs dans le temps, et notamment celui de la période « Périssol » : en raison de la durée de location obligatoire de 9 ans, il est le seul dispositif actuellement en phase de sortie de période d’amortissement. Il en ressort une érosion du parc construit entre 1996 et 2008 dans la majorité des départements en 2009, voire dès 2007 : -18% dans la zone de loyers la plus chère de la région, et -12% dans les quatre zones suivantes. Il faut aller aux confins de la région pour voir le parc locatif de cette tranche de millésimes augmenter…

Il apparaît donc clairement que beaucoup de propriétaires revendent dès la fin de l’obligation de location. Cette baisse est particulièrement marquée dans les deux départements les plus « bâtisseurs » de la période et qui sont aussi les plus chers de la région. Selon l’OLAP, il est vraisemblable que la forte hausse des prix intervenue sur la période dans les zones les plus chères, non suivie dans les mêmes proportions par la hausse des loyers, a conduit certains bailleurs à arbitrer en faveur de la revente. Une façon de « prendre son bénéfice » en vue d’autres placements, éventuellement à nouveau immobiliers…

A noter que cette tendance, favorisée par une imposition des plus-values fortement réduite après 10 à 12 ans de détention, et réduite à zéro après 15 ans, risque d’être freinée par la réforme entrant en vigueur le 1er février 2012 : l’imposition, à un taux porté à 32,5%, s’effectue sur un montant qui ne diminue vraiment qu’à partir de 25 ans de détention des logements, l’exonération totale n’intervenant qu’après 30 ans.

Des loyers peu impactés par les plafonds imposés

L’OLAP a aussi cherché à estimer le loyer des logements construits entre 1996 et 2008 et à comparer les loyers obtenus par rapport aux plafonds des différents dispositifs fiscaux (sauf le « Périssol » qui n’en comportait pas). Ce loyer estimé est celui qu’auraient eu ces logements s’ils avaient été loué sur le marché libre, indépendamment des plafonds de loyer des dispositifs fiscaux. L’estimation des loyers a été faite à partir de la base de loyers de l’OLAP, qui tient compte des nombreux paramètres dont dépend le niveau de loyer d’un logement, tenant à ses caractéristiques
propres (confort, étage…), à celles de l’immeuble (équipement…) et à sa localisation ainsi qu’à la situation du marché locatif (tension plus ou moins forte).

Il en ressort que les loyers plafonds du régime Besson se sont avérés inférieurs dans de nombreuses communes au loyer libre, en particulier à Paris où l’écart est supérieur à 5 euros/m2 dans la plupart des arrondissements, mais aussi dans de larges secteurs de la petite couronne ouest et sud, et même quelques secteurs de grande couronne, notamment dans les Yvelines. Par contre, les dispositifs Robien et Borloo n’ont eu que peu d’effet modérateur, limité aux arrondissements les plus cotés de la capitale et à Neuilly-sur-Seine. « A l’exception de ces localisations on peut dire en simplifiant que le plafond n’a aucun effet sur le niveau des loyers, les bailleurs ayant intérêt à retenir un loyer proche du marché pour éviter la vacance », indique l’OLAP. Le dispositif est donc en pratique ouvert à tous les investisseurs sans contrainte de loyer, et les bailleurs ont dans de nombreux cas eu une rentabilité inférieure à celle attendue s’ils se sont fiés aux loyers plafonds dans leur plan de financement…

Autrement dit, sous couvert de l’objectif de peser sur les loyers, l’Etat a subventionné en région parisienne plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs en loyers de marché…

(1) OLAP – Repères – novembre 2011 : « Périssol, Besson, Robien… que sont devenus les logements locatifs neufs ? »
UNIVERSIMMO

Les premières générations d’immeubles conçus pour les investisseurs en « défiscalisé » vont arriver à la fin des 9 ans minimum de conservation pour bénéficier de l’amortissement fiscal. Ces immeubles habités presque exclusivement par des locataires, composés en général de studios et deux pièces, de construction souvent très moyenne et très peu « basse consommation », gérés a minima pendant des années par des syndics ayant à faire à des copropriétaires fantômes, arrivent à la fin de leur première jeunesse en piteux état et vont nécessiter des travaux de réhabilitation importants. Ceux qui ont cru y faire un placement mirifique en sont-ils conscients, et voudront-ils y faire face, alors que beaucoup n’ont même jamais vu le ou les appartements que leur ont vendu des gérants de patrimoine ou des vendeurs de placements financiers ?

2003-2012 : les premiers immeubles vendus en « Robien » vont arriver à la fin de la période minimale de maintien en location de 9 ans ; suivront dans quelques années les « Borloo » puis les « Scellier ». Si des promoteurs ont recyclé au début des productions déjà dans les « tuyaux », la plus grande partie des quelques 700.000 logements construits pour les investisseurs en « défiscalisé » ont été conçus spécifiquement pour le placement locatif, et vendus dans des circuits de commercialisation de produits financiers, aux techniques de vente éprouvées : gérants de patrimoine, et officines de distribution aux brochures et sites Internet alléchants. L’engouement pour le placement immobilier et l’attrait d’une économie d’impôt ont permis l’émergence d’un secteur économique dédié, presque totalement distinct de l’immobilier traditionnel : les « défiscalisateurs » immobiliers, avec des promoteurs, des commercialisateurs, des financeurs, et même des notaires spécialisés.

Un parc immobilier spécifique

Résultat : des immeubles chers bien que de qualité médiocre, des appartements petits – des studios et deux-pièces, censés être plus rentables mais surtout en réalité pour faire des unités de placement accessibles – loués à des locataires en début de parcours résidentiel et donc à fort « turn over », vendus à des investisseurs intéressés uniquement par l’idée que le logement acheté se rembourse tout seul, moitié par le loyer, et pour le reste par l’économie d’impôt. Le tout avec un « package » de gestion – mandat tout inclus avec garantie de vacance locative et d’impayés de loyer – qui dispensait de s’intéresser de près, ni au produit lui-même, ni à ses charges (pour la plus grande partie locatives) et à son entretien. Nombre d’investisseurs, habitant à l’autre bout de la France quand ce n’est pas à l’étranger, n’ont jamais vu ni leur logement ni l’immeuble.

Des copropriétés sans copropriétaires !

Il en est né des milliers de copropriétés fantômes, avec des assemblées tenues par le seul syndic et ses préposés, porteurs de mandats d’une majorité des copropriétaires.

Passons sur les déboires de milliers d’investisseurs qui ont dû remettre de l’argent pour rembourser leur crédit, les loyers annoncés dans les plans de financement, quand ce ne sont pas carrément les locataires, n’ayant pas été au rendez-vous, faute de marché locatif suffisant pour absorber toute la production d’immeubles réalisée anarchiquement… Une autre avanie les attend, et cette fois même ceux dont l’investissement s’est déroulé jusqu’ici sans encombre : l’état dégradé de leur immeuble passée sa première jeunesse et les travaux qu’ils devront entreprendre pour le remettre à niveau. Car déjà construits à l’économie pour assurer le meilleur rendement, ils ont été gérés à minima, et souffrent après avoir été occupés quasi-exclusivement de locataires à forte mobilité, de graves défauts d’entretien. De surcroît, seuls les plus récents respectent des normes de performance énergétiques véritablement exigeantes (la règlementation thermique « RT 2005 » n’est applicable qu’aux permis de construire dont la demande est postérieure au 1er septembre 2006, donc commercialisés après cette date, les autres relevant de la « RT 2000 ») ; les autres vont afficher des étiquettes énergie défavorables qui, jointes à un état des lieux peu flatteur, pèseront sur la valeur de revente…

A l’échéance des 9 ans : revendre ou conserver ?

Pour les investisseurs les plus anciens, ceux qui ont acheté en « Besson » de 2000 à 2003 et ceux de la grande vague des « Robien » à partir de 2003, mieux vaut donc qu’ils s’intéressent dès maintenant à l’état de leur immeuble, qu’ils fassent procéder à un audit, et qu’ils fassent établir un plan pluriannuel de travaux. C’est à cette seule condition qu’ils pourront décider en toute connaissance de cause de revendre dès la fin de la période de location minimale ou de conserver leur bien et en faire un élément pérenne de leur patrimoine. Mais il leur faudra, pour faire entendre leur voix, s’investir dans la gestion et le contrôle de leurs syndics.

Beaucoup auront intérêt à revendre rapidement, laissant le mistigri à leurs acquéreurs imprudents. D’autant que les difficultés de relocation à chaque départ de locataire sont devant eux : marchés locatifs souvent saturés, état de l’immeuble peu avenant, étiquette énergétique médiocre, concurrence des constructions nouvelles et « BBC » (bâtiments basse consommation)… Et même si leurs espoirs de plus-value sont déçus : « On a vu des reventes qui révélaient des prix initiaux qui n’étaient pas en accord avec les qualités du bien, notamment en termes de localisation », reconnait Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile, auteur d’une Tribune libre sur notre site.

Car ceux qui ne voudront pas brader, ou qui flancheront devant la perspective d’une plus-value inférieure à leurs prévisions, doublée d’une imposition désormais au taux fort (32,5% sur 92% de la plus-value après neuf années de détention), risquent de s’enliser dans des copropriétés tombant dans la spirale infernale de la dégradation : entretien déficient, peu ou pas de travaux sur un bâti de mauvaise qualité, baisse des loyers, perte de valeur des logements et revente à bas prix à des acquéreurs impécunieux, et ainsi de suite…

Un défi urbain pour demain

Cette perspective ne manquera pas de créer pour les villes un nouveau sujet de préoccupation : après les copropriétés dégradées des centres-villes anciens et les copropriétés en difficulté des ensembles immobiliers des années 60-70 de la périphérie, il leur faudra envisager d’assister une nouvelle catégorie de copropriétés à problèmes : celles issues des dérives de la défiscalisation des années 2000.

Les choses risquent d’être d’autant plus difficiles que la plupart de ces copropriétés n’ont pas appris à fonctionner, faute de copropriétaires. Or on estime qu’il faut 10 ans pour que s’instaure dans une copropriété à forte proportion de copropriétaires résidants une culture et une maîtrise des règles complexes de fonctionnement permettant une « gouvernance » satisfaisante. Dans les copropriétés neuves, cette maturation peut s’effectuer alors que les copropriétaires ne sont pas encore sollicités pour des travaux importants. Les copropriétés d’immeubles « Robien » ou leurs successeurs auront un double handicap : elles devront mettre une « gouvernance » – instaurer un conseil syndical, inventer des méthodes de travail, apprendre à interfacer avec leur syndic de manière constructive mais aussi à le contrôler efficacement, s’initier au « b a ba » du bâtiment, etc. – alors qu’elles seront à la veille d’une nécessaire réhabilitation.

Une reconnaissance précoce des situations de fragilité et des méthodes d’intervention appropriées s’avèreront rapidement comme les seuls moyens d’éviter par la suite des plans de sauvegarde ruineux et socialement dommageables…

La suppression à la fin 2012 du dispositif « Scellier », avantage fiscal pour les investisseurs achetant des logements neufs pour les louer, a été adoptée lundi 14 Novembre à l’Assemblée nationale, qui a voté dans le projet de budget 2012 cette mesure du nouveau plan de rigueur Fillon.
Initialement, le projet de loi de finances prévoyait de prolonger ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2015 en métropole et jusqu’au 31 décembre 2017 dans les départements d’Outre-mer.
La suppression du Scellier en métropole et en Outre-mer à la fin 2012 par amendement gouvernemental s’inscrit dans la poursuite de la réduction des niches fiscales annoncée il y a une semaine par le Premier ministre François Fillon face à la révision en baisse des prévisions de croissance.
Par ailleurs, le délai d’achèvement des logements bénéficiant de l’avantage fiscal sera porté de 24 à 30 mois pour des logements acquis en l’état futur d’achèvement, souvent des logements collectifs.
S’il a voté la suppression du Scellier à la fin 2012, le rapporteur général du Budget, Gilles Carrez (UMP), a prévenu que « ce saut dans l’inconnu va nous réserver des lendemains très difficiles » et a pris « le pari qu’en 2013 devant l’effondrement massif de la construction, on sera obligé de remettre en place dans la précipitation des dispositifs » de soutien.
La ministre du Budget, Valérie Pécresse, lui a répondu que c’était l' »occasion de repenser une politique du logement sur des fondements un peu différents » et qu' »il faudra le faire d’urgence ».
De son côté, Sandrine Mazetier (PS) s’est demandée ce qui avait fait changer d’analyse le gouvernement en quelques semaines sur « cet avantage inefficace et injuste » vu que le projet de budget 2012 prévoyait initialement de prolonger ce dispositif, dont l’extinction était originellement prévue en 2012.
Très populaire auprès de contribuables souvent aisés, le dispositif « Scellier » permet depuis 2008 d’avoir une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement neuf, étalée sur neuf ans, à condition qu’il soit loué.