Mieux que les SCPI – Investir autrement

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est gérée par une société de gestion, il s’agit d’un fond pouvant être composé de nombreux actifs immobiliers : bureaux, logements, locaux d’activité, commerces… Ils sont situés majoritairement en France.

Une première difficulté est donc de savoir dans quels actifs précis est investi le capital. Par ailleurs, la société de gestion procède aux investissements et arbitrages de manière discrétionnaire. La politique d’investissement est dirigée par un comité. Les souscripteurs ne sont pas interrogés sur les projets en cours, leur rôle se limite à constater en assemblée générale les investissements réalisés… L’investisseur dépend donc de la compétence de personnes inaccessibles et qui sont régulièrement amenées à changer.

A titre d’exemple, la SCPI peut être amenée à acquérir des murs commerciaux dans un quartier populaire d’une ville de banlieu ainsi qu’une boutique dans le centre ville de Tours, mais choisit de ne mettre en avant que le commerce de centre-ville, tout en distribuant un rendement de 5,5%. Le niveau rendement/risque de ce type de placement n’est donc pas aussi bon que ce que l’on peut imaginer.

Voici quelques critères d’analyse et de comparaison entre l’investissement en SCPI et le modèle PRIMAXIO :

1 – La spécialisation

Certaines SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureau ou les locaux commerciaux. C’est là que se trouvent les meilleurs rendements (du moins actuellement). D’autres jouent la carte fiscale. Selon votre objectif patrimonial, vous devrez choisir la mieux adaptée.

PRIMAXIO n’est pas enfermée dans une approche spécifique. Le commerce et l’immobilier de bureau sont à privilégier aujourd’hui, mais d’autres types d’actifs peuvent avoir un couple rendement/risque intéressant.

2 – Le gérant

Mieux vaut confier votre épargne à un gérant ayant un historique flatteur et une bonne expérience. Assurez-vous que la société de gestion a déjà fait ses preuves et qu’elle a une politique d’investissement claire et lisible.

PRIMAXIO ne décide pas de la politique d’investissement. Nous proposons, vous disposez ! Néanmoins :

  • PRIMAXIO sélectionne des dossiers habituellement présentés aux professionnels de l’investissement immobilier ;
  • PRIMAXIO AM assure la gestion et vous permet de déléguer la totalité des formalités au cours de la détention, tout en vous permettant d’améliorer votre patrimoine sur la durée ;
  • Le niveau d’expertise de l’équipe PRIMAXIO et de ses partenaires permet d’assurer un conseil fin et pertinent.

3 – La taille

Plus la taille de la SCPI est importante, plus le portefeuille est diversifié. Cela permet de réduire le risque de défaillance d’un locataire. Ne vous détournez pas pour autant des petites, car récentes, SCPI : certaines peuvent réserver de bonnes surprises.

Il n’y a pas de question de taille critique chez PRIMAXIO : 1 opération = 1 actif immobilier ! Mais le cout d’entrée accessible vous permet de multiplier les opérations et de réaliser la diversification de votre portefeuille par vous-même. Vous gérez en totalité vos choix d’investissement, à la manière d’un portefeuille d’actions.

4 – L’ancienneté

Le rendement d’une SCPI est le fruit de ses investissements au fil du temps. Plus elles sont anciennes, plus vous avez de chances de miser sur des biens qui rapportent. Cet avantage est néanmoins à relativiser pour les SCPI de commerces, qui, si elles sont anciennes, présentent le risque de présenter des actifs commerciaux dans des banlieues éloignées et souffrant aujourd’hui d’une réelle décote.

Vous n’avez pas de dilution au fil du temps chez PRIMAX CLUB. Si vous avez investi dans une SCPI il y a 10 ans, les nouveaux entrants profitent des achats anciens effectués avec votre capital ! Alors qu’un seul bien immobilier par opération permet d’avoir un bilan comptable à périmètre fini. La croissance annuelle profite aux seuls actionnaires et pas à de nouveaux entrants.

5 – La localisation des biens

Pour garantir une location rapide et à bon prix des bureaux, privilégiez les SCPI qui investissent dans les plus grandes agglomérations, en particulier à Paris et en région parisienne. C’est là que l’on trouve le plus de profondeur de marché et la plus grosse demande. Les rendements n’y sont pas les plus élevés, mais le risque y est plus faible.

PRIMAXIO privilégiera des emplacements stratégiques et vous communiquera la pertinence et les risques qui y sont liés. C’est vous qui décidez de l’emplacement de vos investissements et non un comité d’investissement.

6 – Le taux d’occupation financière

Cet indicateur illustre le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI devrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Il permet de mesurer l’importance relative des biens qui ne sont pas loués et ceux qui sont en travaux et qui, donc, ne rapportent rien à la date fixée. Ce taux doit être au minimum de 90 %.

Pas de problématique de taux d’occupation chez PRIMAX CLUB : si le bien est loué, c’est 100%.
Mais attention : la vacance d’un actif ne signifie pas systématiquement danger. Il peut s’agir d’une stratégie d’amélioration de la valeur globale de l’actif (changement de locataire / travaux pour amélioration / travaux pour revente libre / éviction d’un mauvais preneur…). Certaines opérations pourront inclure des travaux ou un changement planifié de locataire. 

7 – Le taux de rendement

C’est le montant de revenu distribué ramené, en pourcentage, à la valeur de la part. Un niveau élevé ne traduit pas forcément l’existence d’un patrimoine de qualité. Il faut donc l’analyser au regard de l’évolution du prix de la part. Si elle baisse, il est facile de maintenir un rendement élevé. Si le prix de la part augmente et que les revenus sont au moins égaux à la moyenne du marché, tous les signaux sont au vert.

Chez PRIMAXIO l’assemblée générale de chaque société détentrice décide du rendement annuel. Il se traduit comme suit : Montant des loyers – Charges déductibles (amortissements et honoraires) et Impôts. Le loyer étant indexé, le rendement global est généralement croissant… contrairement au rendement des SCPI !

8 – Le report à nouveau (RAN)

C’est la partie de revenus ou de plus-values qui n’a pas été distribuée immédiatement afin de lisser les rendements. Plus il est élevé, plus vous pourrez compter sur la régularité du rendement futur.

Chez PRIMAXIO, les sociétés détentrices n’ont pas vocation a établir une réserve. L’AG décide généralement de la distribution maximale, correspondant au rendement économique réel.

9 – La provision pour travaux

Elle est destinée à financer les travaux de modernisation ou les grosses réparations. Plus elle est élevée, plus le gérant pourra faire face à ses obligations sans dégrader le rendement.

Le modèle PRIMAXIO permet le choix d’une réserve pour travaux ou non. Selon la stratégie décidée, l’AG pourra ou non provisionner une réserve.

10 – La qualité des locataires

Vérifiez que la SCPI a un portefeuille de locataires varié et qu’elle n’est pas à la merci de la défaillance de l’un d’eux. Il est préférable que ces locataires soient diversifiés en fonction de leur activité.

Notre processus intègre une analyse fine du risque d’exploitation dans laquelle la valeur du locataire est essentielle.

Source : investir.lesechos.fr – 2015
Commentaires : primaxio – 2017

 

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