Mieux que les SCPI – Investir autrement

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Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est gérée par une société de gestion, il s’agit d’un fond pouvant être composé de nombreux actifs immobiliers : bureaux, logements, locaux d’activité, commerces… Ils sont situés majoritairement en France.

Une première difficulté est donc de savoir dans quels actifs précis est investi le capital. Par ailleurs, la société de gestion procède aux investissements et arbitrages de manière discrétionnaire. La politique d’investissement est dirigée par un comité. Les souscripteurs ne sont pas interrogés sur les projets en cours, leur rôle se limite à constater en assemblée générale les investissements réalisés… L’investisseur dépend donc de la compétence de personnes inaccessibles et qui sont régulièrement amenées à changer.

A titre d’exemple, la SCPI peut être amenée à acquérir des murs commerciaux dans un quartier populaire d’une ville de banlieu ainsi qu’une boutique dans le centre ville de Tours, mais choisit de ne mettre en avant que le commerce de centre-ville, tout en distribuant un rendement de 5,5%. Le niveau rendement/risque de ce type de placement n’est donc pas aussi bon que ce que l’on peut imaginer.

Voici quelques critères d’analyse et de comparaison entre l’investissement en SCPI et le modèle PRIMAXIO :

1 – La spécialisation

Certaines SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureau ou les locaux commerciaux. C’est là que se trouvent les meilleurs rendements (du moins actuellement). D’autres jouent la carte fiscale. Selon votre objectif patrimonial, vous devrez choisir la mieux adaptée.

PRIMAXIO n’est pas enfermée dans une approche spécifique. Le commerce et l’immobilier de bureau sont à privilégier aujourd’hui, mais d’autres types d’actifs peuvent avoir un couple rendement/risque intéressant.

2 – Le gérant

Mieux vaut confier votre épargne à un gérant ayant un historique flatteur et une bonne expérience. Assurez-vous que la société de gestion a déjà fait ses preuves et qu’elle a une politique d’investissement claire et lisible.

PRIMAXIO ne décide pas de la politique d’investissement. Nous proposons, vous disposez ! Néanmoins :

  • PRIMAXIO sélectionne des dossiers habituellement présentés aux professionnels de l’investissement immobilier ;
  • PRIMAXIO AM assure la gestion et vous permet de déléguer la totalité des formalités au cours de la détention, tout en vous permettant d’améliorer votre patrimoine sur la durée ;
  • Le niveau d’expertise de l’équipe PRIMAXIO et de ses partenaires permet d’assurer un conseil fin et pertinent.

3 – La taille

Plus la taille de la SCPI est importante, plus le portefeuille est diversifié. Cela permet de réduire le risque de défaillance d’un locataire. Ne vous détournez pas pour autant des petites, car récentes, SCPI : certaines peuvent réserver de bonnes surprises.

Il n’y a pas de question de taille critique chez PRIMAXIO : 1 opération = 1 actif immobilier ! Mais le cout d’entrée accessible vous permet de multiplier les opérations et de réaliser la diversification de votre portefeuille par vous-même. Vous gérez en totalité vos choix d’investissement, à la manière d’un portefeuille d’actions.

4 – L’ancienneté

Le rendement d’une SCPI est le fruit de ses investissements au fil du temps. Plus elles sont anciennes, plus vous avez de chances de miser sur des biens qui rapportent. Cet avantage est néanmoins à relativiser pour les SCPI de commerces, qui, si elles sont anciennes, présentent le risque de présenter des actifs commerciaux dans des banlieues éloignées et souffrant aujourd’hui d’une réelle décote.

Vous n’avez pas de dilution au fil du temps chez PRIMAX CLUB. Si vous avez investi dans une SCPI il y a 10 ans, les nouveaux entrants profitent des achats anciens effectués avec votre capital ! Alors qu’un seul bien immobilier par opération permet d’avoir un bilan comptable à périmètre fini. La croissance annuelle profite aux seuls actionnaires et pas à de nouveaux entrants.

5 – La localisation des biens

Pour garantir une location rapide et à bon prix des bureaux, privilégiez les SCPI qui investissent dans les plus grandes agglomérations, en particulier à Paris et en région parisienne. C’est là que l’on trouve le plus de profondeur de marché et la plus grosse demande. Les rendements n’y sont pas les plus élevés, mais le risque y est plus faible.

PRIMAXIO privilégiera des emplacements stratégiques et vous communiquera la pertinence et les risques qui y sont liés. C’est vous qui décidez de l’emplacement de vos investissements et non un comité d’investissement.

6 – Le taux d’occupation financière

Cet indicateur illustre le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI devrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Il permet de mesurer l’importance relative des biens qui ne sont pas loués et ceux qui sont en travaux et qui, donc, ne rapportent rien à la date fixée. Ce taux doit être au minimum de 90 %.

Pas de problématique de taux d’occupation chez PRIMAX CLUB : si le bien est loué, c’est 100%.
Mais attention : la vacance d’un actif ne signifie pas systématiquement danger. Il peut s’agir d’une stratégie d’amélioration de la valeur globale de l’actif (changement de locataire / travaux pour amélioration / travaux pour revente libre / éviction d’un mauvais preneur…). Certaines opérations pourront inclure des travaux ou un changement planifié de locataire. 

7 – Le taux de rendement

C’est le montant de revenu distribué ramené, en pourcentage, à la valeur de la part. Un niveau élevé ne traduit pas forcément l’existence d’un patrimoine de qualité. Il faut donc l’analyser au regard de l’évolution du prix de la part. Si elle baisse, il est facile de maintenir un rendement élevé. Si le prix de la part augmente et que les revenus sont au moins égaux à la moyenne du marché, tous les signaux sont au vert.

Chez PRIMAXIO l’assemblée générale de chaque société détentrice décide du rendement annuel. Il se traduit comme suit : Montant des loyers – Charges déductibles (amortissements et honoraires) et Impôts. Le loyer étant indexé, le rendement global est généralement croissant… contrairement au rendement des SCPI !

8 – Le report à nouveau (RAN)

C’est la partie de revenus ou de plus-values qui n’a pas été distribuée immédiatement afin de lisser les rendements. Plus il est élevé, plus vous pourrez compter sur la régularité du rendement futur.

Chez PRIMAXIO, les sociétés détentrices n’ont pas vocation a établir une réserve. L’AG décide généralement de la distribution maximale, correspondant au rendement économique réel.

9 – La provision pour travaux

Elle est destinée à financer les travaux de modernisation ou les grosses réparations. Plus elle est élevée, plus le gérant pourra faire face à ses obligations sans dégrader le rendement.

Le modèle PRIMAXIO permet le choix d’une réserve pour travaux ou non. Selon la stratégie décidée, l’AG pourra ou non provisionner une réserve.

10 – La qualité des locataires

Vérifiez que la SCPI a un portefeuille de locataires varié et qu’elle n’est pas à la merci de la défaillance de l’un d’eux. Il est préférable que ces locataires soient diversifiés en fonction de leur activité.

Notre processus intègre une analyse fine du risque d’exploitation dans laquelle la valeur du locataire est essentielle.

Source : investir.lesechos.fr – 2015
Commentaires : primaxio – 2017

 

SCPI murs de magasins

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Immorente, le « flagship » de Sofidy

Avec une capitalisation de 1,4 Md€, Immorente s’affirme comme l’une des principales SCPI murs de magasins en France, affichant un insolent TRI annuel de 10 % depuis sa création il y a un quart de siècle. Les secrets d’une telle performance.

 Dans la famille des « historiques », je demande Sofidy. La société de gestion est l’un des pionniers dans l’immobilier de commerce, avec son vaisseau amiral Immorente. Créée en 1988, la SCPI murs de magasins affiche une capitalisation de 1,4 Md€, avec une très forte composante de commerce mais une petite poche de bureaux (20 % tout de même), histoire de jouer la diversification. Surtout, avec cette SCPI à capital variable, Sofidy joue le contre-pied permanent. Quand d’aucuns cherchent à concentrer leur patrimoine, Immorente totalise un portefeuille de près de 1 700 lignes pour 750 000 m2. A ceux qui privilégient un petit nombre d’investisseurs institutionnels, Immorente s’appuie sur plus de 15 000 associés, se gardant bien de mélanger particuliers et professionnels.

Mutualisation

« Note doxa est la mutualisation et la diversification », souligne Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Dans la stratégie d’investissement, cela se concrétise par un écart-type impressionnant du ticket moyen d’acquisition. En 2011, sur les 177 M€ investis par la SCPI, on part d’une agence Bred rue de Passy à Paris à 3,8 M€ à un double immeuble parisien de 41 M€. Immorente a fait aussi des externalisations – Berryl, Nouvelles Frontières, Picard, Barclays… – l’un de ses fers de lance pour constituer un portefeuille volontairement focalisé sur le centre-ville. « Notre premier critère d’investissement est la localisation. Nous avons fait le choix de nous détourner de la périphérie, où nous avions signé de nombreuses acquisitions au milieu des années 90, pour privilégier, depuis 6 ans, le centre-ville », expose Jean-Marc Peter.

Déplafonnement

L’autre critère important dans la politique d’acquisitions d’Immorente, c’est le loyer. Avec une spécificité, rechercher le loyer le plus faible. « Le commerce vit avec une anomalie, le décret de 1953 a mis en place un système de blocage des loyers similaire à celui de la loi 1948 pour les logements, qui, au final, aboutit à une véritable déconnexion entre le loyer payé par le commerçant et la valeur locative de marché. Notre stratégie consiste à nous positionner sur ce type de baux, au détriment des baux investisseurs, pour capter le potentiel de hausse des loyers par un déplafonnement ou une déspécialisation », déroule Jean-Marc Peter. Une stratégie diaboliquement efficace, souvent gérée à l’amiable par les équipes d’asset management de Sofidy en dépit des cris d’orfraie des locataires. L’an passé, Immorente a engrangé 197 000 € par le seul jeu des droits d’entrée ou d’indemnités de déspécialisation.

Performance

Après bientôt un quart de siècle d’activité, Immorente affiche un solide rendement locatif de 5,57 % pour 2011 et une performance globale portée à 7,9 % grâce à une augmentation de la valeur de la part en cours d’exercice. Depuis sa création, Immorente dégage un TRI annuel moyen de 9,80 %, le tout sans effet de levier. De quoi faire saliver plus d’un fonds d’investissement. 
Immorente, le « flagship » de Sofidy, s’inscrit aujourd’hui dans une offre structurée autour d’une palette de véhicules d’investissement. Son pendant dans le bureau – Effimo 1 – affiche une capitalisation de plus de 525 M€ pour un rendement de 5,6 % en 2011. Immorente a vu naître son petit frère dédié aux investisseurs fortement fiscalisés, avec un positionnement toujours sur le commerce de centre-ville. S’y ajoutent une foncière cotée – Selectirente – et un OPCI. Au final, Sofidy s’affirme comme l’un des principaux investisseurs dans l’immobilier de commerce, qui représente les trois quart de ses 2,3 Mds€ d’actifs sous gestion à fin 2011.

AUTEUR
Gaël Thomas – Business Immo

La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité

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2012, année noire pour le secteur immobilier ? C’est la question que posait La Tribune en début d’année à propos des sociétés immobilières cotées (SIIC), malmenées en Bourse depuis le début de l’année après une année 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d’autant que la fiscalité pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu’à présent, lorsqu’ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prélèvement forfaitaire libératoire (19% en 2011 + 13,5% de prélèvements sociaux), soit en intégrant les dividendes dans leur revenu (taxation à l’impôt sur le revenu de 0 à 41% selon les tranches, l’impôt bénéficiant d’un abattement dans ce cas). A compter de l’imposition des revenus perçus en 2011 (impôts 2012), le prélèvement libératoire n’est plus autorisé pour les SIIC. Les contribuables qui avaient opté pour ce prélèvement vont devoir payer l’impôt en 2012 en fonction de leur barème alors qu’il a été déjà prélevé à la source à 19%. Cet impôt déjà prélevé sera alors imputé dans le calcul de l’IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d’un taux marginal de l’impôt sur le revenu supérieur à 19%…

Ce n’est pas tout : si dans le régime général les dividendes taxés à l’impôt sur le revenu bénéficient d’un abattement de 40% du montant déclaré, cet avantage, lié au fait que les bénéfices distribués ont déjà fait l’objet de l’impôt sur les sociétés, étant supprimé pour les SIIC à compter des revenus 2011. Il s’agissait en réalité d’une anomalie – un cadeau fiscal injustifié – puisque les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu’elles redistribuent à leur associés…

Enfin, autre avantage supprimé : les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA, à compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire échapper les dividendes à l’impôt sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs détenteurs continueront a bénéficier du régime de faveur. « Pour les titres entrés entre le 21 octobre 2011 et le 29 décembre 2011, au moment de l’adoption de la loi, il convient d’attendre la position de l’administration fiscale, le texte est muet quant à leur sort », explique un expert cité par le quotidien Les Echos.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus épargnées : les porteurs de parts qui souhaitant les céder en franchise d’imposition des plus-values au-delà de la quinzième année de détention n’ont plus que jusqu’au 1er février pour le faire. A l’instar de l’immobilier détenu en direct, cette « pierre papier » est soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l’immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion. Avis à ceux qui détiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes…

« Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on à l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier), citée par Les Echos. Toute vente d’immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières.

SCPI : une collecte nette de 962,10 M€ au 1er semestre 2011

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Au 1er semestre 2011, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 962,10 M€, soit une hausse de 60% par rapport aux six premiers mois de 2010. « Cette performance est principalement à mettre au crédit des SCPI diversifiées (+ 135%). A noter que les SCPI Scellier ont encore collecté 66 M€ (- 38% par rapport au 1er semestre 2010), ce qui reste remarquable pour un produit de défiscalisation principalement vendu dans les derniers mois de l’année », déclare l’Association française des sociétés de placement immobilier – Aspim. Il faut rappeler que la collecte nette des SCPI sur les 12 mois de l’année atteignait 874 M€ en 2008 et 869 M€ en 2009.

Avec 182 M€ de parts échangées, le marché secondaire des SCPI est en léger repli par rapport au 1er semestre 2010 (- 5%) avec de fortes disparités entre les différentes catégories de fonds (+ 5% pour les diversifiées, -70% pour les régionales).

Ces chiffres constituent un signe supplémentaire de l’attractivité des SCPI. Ce marché secondaire connaît une rareté relative de vendeurs, les porteurs restant très attachés à un « placement pierre » aussi compétitif sur le long terme.

Avec un montant de parts en attente de cession limité à seulement 0,14% du total de la capitalisation, le marché secondaire des SCPI ne connaît donc pas de problème de liquidité.

Au 30 juin 2011, la capitalisation globale des SCPI atteint un niveau record de 23,444 Mds€ (+ 5% par rapport au 31 décembre 2010). Cette progression est surtout due à la collecte du premier semestre (4,30 % de la capitalisation calculée au 31 décembre 2010). Pour Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim, « 2011 pourrait constituer une nouvelle année record pour la collecte nette des SCPI, avec une progression de 60% des capitaux investis par les particuliers par rapport aux six premiers mois de l’exercice 2010 qui avait déjà atteint au total un niveau historique. Avec près d’1 Md€ perçu en cette première moitié de 2011, les SCPI ont enregistré un niveau de collecte déjà supérieur à celui des années 2008 ou 2009 ».

Le « verdissement » de l’immobilier, un défi pour les sociétés de gestion… et les épargnants

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Pour la cinquième fois, Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, vient de publier son baromètre  du reporting sur l’éco-performance des bâtiments. Et, pour la première fois, avec le concours de l’ASPIM, elle publie une étude sur les pratiques des fonds immobiliers face aux enjeux énergétiques. A priori, ces thèmes peuvent paraître très éloignés des préoccupations des particuliers qui investissent dans ces fonds. Pourtant, comme on va le voir, dans un avenir très proche, ils vont jouer un rôle déterminant.

 

Du côté des quinze sociétés foncières et des huit promoteurs cotés dont les documents d’information ont été une nouvelle fois passés au crible par Novethic, assistée de l’ADEME, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, pas de surprise majeure : la qualité de l’information sur la performance énergétique des parcs immobiliers progresse, mais avec de fortes disparités. On ne sera pas étonné de voir que ce sont les sociétés les plus importantes, les plus connues des investisseurs étrangers et les plus exposées aux études des analystes qui font les plus gros efforts. Ainsi cette année, sont mis en valeur Unibail-Rodamco, pour son indicateur de l’intensité carbone par visite pour ses centres commerciaux et Gecina pour son calcul des consommations énergétiques «à climat constant».

Mais on attendait surtout cette année la première étude publiée en partenariat avec l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) sur le degré de prise en compte des critères d’éco-performance des bâtiments dans la politiques d’investissement  des sociétés de gestion; les 22 sociétés qui y ont participé représentent 80 % des fonds immobiliers français réglementés, SCPI ou OPCI, avec 26,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion.

Encore des progrès à faire

Les résultats ne sont pas excellents. Les deux tiers des répondants ne sont pas en mesure de communiquer la performance énergétique et les émissions de CO² moyennes de leur patrimoine sous gestion. Toutefois, des progrès sont annoncés pour les prochaines années. Par ailleurs, on constate que 72 % des répondants déclarent intégrer des critères d’éco-performance dans leurs pratiques sur la totalité ou une partie de leur activité. Mais la plupart des sociétés de gestion n’ont pas encore véritablement intégré ces critères dans leur gestion et leurs efforts  se concentrent souvent sur quelques fonds spécifiques.

Et c’est là que l’on retrouve les épargnants. Les réponses des gérants  sont très claires : les efforts effectués en ce domaine l’ont été en réponse à une demande croissante de la part des investisseurs institutionnels, mais les particuliers sont encore peu sensibilisés. Comme le précisent les auteurs du rapport, « la priorité des 350.000 porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI semble être avant tout le rendement attractif de ce type de produits ». Cette préoccupation est logique : ces produits sont choisis justement pour leur rendement. Mais il ne faudrait pas que les exigences de rentabilité immédiate entrent en conflit avec le souci du long terme. Or les responsables des sociétés de gestion estiment  que l’intégration de critères d’éco-performance dans le choix et la gestion d’immeubles permet de diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments et 73 % d’entre eux estiment qu’elle conduit à un meilleur rendement financier sur le long terme.

Les dangers d’une politique de court terme

Quels sont ces risques d’obsolescence ? La difficulté de  louer  des locaux qui ne seraient  plus aux normes communément admises ou qui ne répondraient  plus aux normes officielles (un certain flou existe encore sur certaines des règles qui seront applicables à partir de 2012) peut se traduire par une vacance de ces locaux et une pression à la baisse sur les loyers.  Les épargnants doivent commencer à s’en préoccuper. Quelle est la politique de la société de gestion, quelle est l’efficacité énergétique des immeubles gérés, quels biens est-il prévu d’acheter, quelles sont les possibilités  de mettre aux normes des immeubles déjà anciens et à quel coût ? Voilà des questions qui devraient être  posées de plus en plus souvent.

Ainsi que le souligne Daniel While, analyste à l’IEIF, en réponse aux questions posées par Novethic, les conseillers en gestion de patrimoine « peuvent diffuser l’idée que les démarches environnementales ne sont pas uniquement des contraintes ou des coûts, mais des investissements pour faciliter la vente des immeubles à long terme (…). Les investisseurs auront une épargne plus sécurisée si elle est placée dans des immeubles qui pourront être vendus plus aisément à l’avenir ».

L’écologie et les suites du Grenelle de l’environnement, ce n’est pas seulement un thème de débats électoraux. On en parlera beaucoup dans les prochaines années dans les assemblées de porteurs de parts de SCPI !

 

Un code de déontologie pour les gestionnaires de SCPI

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En France comme dans tous les pays développés, l’activité de gestion de l’épargne est étroitement encadrée par des textes législatifs ou réglementaires, dont l’application est  surveillée par des organismes spécialisés que l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Cela dit, rien n’empêche les professionnels concernés de se doter de codes de bonne conduite destinés à préciser la façon dont ces règles doivent être appliquées au quotidien et à prévenir d’éventuels problèmes. De ce point de vue, on accueille avec satisfaction le «Code de déontologie de la gestion des SCPI» adopté au début du mois par l’Assemblée générale de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Certes, il ne faut pas en attendre de miracles : normalement les règles du jeu précisées dans cet épais document de 48 pages devaient ou auraient dû déjà  être respectées puisqu’elles concernent l’application de dispositions légales en vigueur. Mais il est plutôt rassurant de voir des professionnels s’engager collectivement et publiquement sur de bonnes pratiques.

Les associés ou futurs associés de SCPI peuvent consulter ce document sur le site de l’ASPIM. Ils verront qu’il est divisé en deux grandes parties : les dispositions et les recommandations, ces dernières ne faisant que définir concrètement les moyens de parvenir à atteindre les objectifs fixés dans les dispositions. Les libellés des grands chapitres sont suffisamment clairs pour que l’on puisse comprendre tout de suite de quoi il s’agit : prévention et gestion des conflits d’intérêts, relations avec les prestataires et locataires, relations avec les associés, déontologie des collaborateurs et contrôle des transactions personnelles.

Cela peut paraître évident, mais il n’est pas mauvais, par exemple, de rappeler que «la gestion de SCPI doit être réalisée exclusivement dans l’intérêt des associés et ne jamais privilégier ceux d’un tiers», ou que «l’arbitrage d’actifs immobiliers entre SCPI gérées par un même gestionnaire, réalisé dans le seul but d’assurer la liquidité des parts de l’une d’elles doit être prohibé» ou encore que «le gestionnaire de SCPI ne doit jamais donner accès à certains associés ou à des tiers à des informations sur les actifs détenus par la SCPI qui le conduirait à ne pas respecter le principe de l’égalité de traitement des associés». Ce principe de l’égalité de traitement revient d’ailleurs comme un leitmotiv.

De même, il n’est peut-être pas inutile de rappeler aux gestionnaires que les informations qu’ils doivent fournir aux associés et personnes prospectées doivent être «claires, non trompeuses, suffisantes» et que les indications sur les résultats ou perspectives de résultats «doivent être formulées avec sincérité et bonne foi».

L’adoption de ce code de déontologie va en tout cas dans le sens d’une meilleure protection de l’épargnant, tout comme d’autres  travaux en cours à l’ASPIM visant notamment à adopter une définition unique de certains termes techniques utilisés dans les documents d’information. Par exemple, quand les sociétés de gestion parlent de taux d’occupation financier ou physique, elles ne font pas toutes référence exactement à la même chose et les indicateurs de performance ne sont pas calculés de la même façon. Tout ce qui permet à l’épargnant de mieux comprendre ce qui est écrit dans les documents et de mieux comparer les produits qui lui sont proposés  va dans le bon sens. On ne peut que l’encourager.

 

« La SCPI est un produit immobilier »

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Pointant dans le quinté de tête des sociétés de gestion de SCPI indépendantes, Paref Gestion, filiale du groupe Paref, affiche un plan de développement ambitieux notamment dans le domaine des OPCI. Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion, dévoile son plan de marche pour 2011.

Filiale du groupe Paref créée il y a 20 ans, Paref Gestion est une société de gestion de portefeuille qui a collecté, sur les trois premiers mois de l’année, 14 M€ pour ses SCPI (représentant le tiers de sa collecte 2010). La valeur globale du patrimoine de SCPI géré dépasse désormais les 300 M€ au travers de trois véhicules historiques : Pierre 48 (SCPI de plus-value spécialisée dans les appartements occupés notamment en loi de 1948), Novapierre 1 (SCPI de rendement dédiée aux murs de magasins surtout parisiens) et Interpierre (SCPI de rendement en immobilier d’entreprise à fort rendement). Paref Gestion exerce son métier de gestionnaire pour compte de tiers auprès de deux publics : sa société-mère et des entités extérieures au groupe. Aujourd’hui, nous disposons de 675 M€ d’actifs sous gestion, dont 200 M€ pour le groupe Paref. Et nous figurons parmi les quatre sociétés de gestion de SCPI indépendantes du marché derrière Perial, Uffi et Sofidy. Paref Gestion a, aujourd’hui, la volonté de grossir.

Les SCPI

Atypique, la SCPI Pierre 48 a vu le prix de sa part multipliée par 4,2 en l’espace de quinze ans. En 2010, cette SCPI a poursuivi sa croissance et a vu le prix de sa part revalorisée de 5,7 %. Cette SCPI, qui a intérêt à faire un peu de dette, a un peu décollecté et a acquis pour 3 M€ en 2010, faisant suite à une année 2009 où 15 M€ avaient été arbitrés, générant des plus-values de 12 M€. Novapierre 1, SCPI de rendement axée sur les murs de magasins en centre-ville, détient 130 lignes représentant 75 M€ d’actifs. Elle a collecté 23 M€ en 2010 et le prix de sa part a été revalorisé de 2,4 % avec un rendement de 5,6 %, soit une performance de 8 %. SCPI de diversification, Interpierre, de son côté, se positionne sur les locaux d’activités en seconde couronne parisienne, détient 35 M€ d’actifs pour une capitalisation de 15 M€. Elle a vu, en 2010, le prix de sa part revalorisé de 7,5 % et a affiché une performance de 11,70 %. C’est une SCPI intermédiaire, entre la capitalisation et le rendement. La stratégie 2011 demeure fondée sur une politique active d’investissement. Confortée par une collecte de 42 M€ en 2010, niveau record pour la société, Paref Gestion se fixe un objectif ambitieux de collecte de 60 M€ en 2011.

Les OPCI

Les OPCI représentent le 2e axe du développement de Paref Gestion qui a demandé son agrément auprès de l’AMF fin 2007 et l’a obtenu début 2008. Nous gérons trois OPCI à règles de fonctionnement allégées totalisant une valeur d’actifs de 144 M€. Créée en juillet 2008, Vivapierre est spécialisée dans l’externalisation d’une partie des actifs du groupe de tourisme Belhambra (7 villages de vacances représentant 120 M€ d’actifs). Il s’agit d’un club deal sur une opération ponctuelle et dédiée. Deuxième véhicule : Naos, réservé aux centres commerciaux, lancé en 2009. Il a notamment acquis, pour 30 M€, un Castorama sur la zone commerciale de La Valentine à Marseille et prévoit de le transformer en plusieurs commerces à l’horizon 2012-2013 sur 5 000 à 6 000 m² shon. Enfin, Polypierre, créé fin 2009, est le petit dernier : il entame ses premiers investissements opportunistes en immobilier d’entreprise. L’OPCI RFA est un outil souple qui permet de coller aux besoins d’un institutionnel qui veut externaliser ses murs. Paref Gestion a, dans les tuyaux, trois OPCI dédiés ou thématiques avec des partenaires extérieurs au groupe Paref mais où ce dernier se déclare prêt à prendre un ticket.

CCL

Pour nous la SCPI représente un produit immobilier et l’OPCI est un service financier car on peut y faire du sur-mesure.

Auteur: Thierry Gaiffe, directeur général – Paref Gestion

 

SCPI : Marché des parts et performances en 2010

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En 2010 l’immobilier a conquis sa position de valeur refuge pour les épargnants.
Dans un environnement où l’incertitude domine, où la rémunération des Sicav « sans risque » est faible et où celle de l’assurance-vie décroît, où l’orientation de la Bourse n’est pas claire, où les menaces inflationnistes perdurent, l’attractivité relative de la pierre s’est renforcée. Cette nouvelle hiérarchie des placements s’est traduite par l’augmentation des prix du logement, par le succès considérable du dispositif Scellier… et par un niveau de collecte historique des SCPI.
Un flux d’achat de près de 3 milliards d’euros s’est porté, pour un tiers vers les SCPI Scellier et, ce qui est encore plus significatif du retour de l’épargne vers l’immobilier, pour deux tiers vers les SCPI non fiscales. Ce flux a nourri le marché secondaire des parts à hauteur de 417 millions d’euros et la collecte nette s’est établie à 2,5 milliards d’euros, portant ainsi la capitalisation du secteur à 22,3 milliards d’euros.
Cette collecte va faire des sociétés de gestion des opérateurs plus importants sur le marché de l’immobilier d’entreprise français. L’investissement des fonds collectés dans des biens immobiliers suffisamment rémunérateurs est le prochain enjeu des gérants.
Le rendement acheteur élevé (5,63 % pour l’année 2010 et 5,31 % en instantané début 2011 soit plus de 200 points de base au-dessus du taux des emprunts d’État) a sans nul doute contribué à l’arrivée de nouveaux souscripteurs.
Aussi longtemps que ce différentiel se maintiendra, les SCPI conserveront un potentiel d’attractivité dans la hiérarchie des placements.
Pour en savoir plus, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) vient de livrer sa dernière publication : « SCPI : Marché des parts et performances en 2010 », réalisée par Daniel While.

Paref : 18,2 M€ de revenus locatifs en 2010

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Paref
Au 31 décembre 2010, Paref a enregistré  18,2 M€ de revenus locatifs contre 18 M€ en 2009. Son patrimoine expertisé s’élève à 207 M€, contre 203 M€ fin 2009.
Pour accélérer le développement de la SCPI Interpierre, Paref a réalisé au 1er juillet 2010 un apport de 8 immeubles représentant une valeur de 27,4 M€ et des loyers annuels de 3,0 M€. Au 31 décembre 2010, Paref détient après cet apport 78 % du capital de la SCPI, ce qui conduit à l’intégrer globalement dans les comptes consolidés. Les 6 immeubles  représentent une valeur estimée de 7,9 M€ et un loyer annuel de 0,8 M€.
Au 31 décembre 2010, Paref affiche 468 M€ d’actifs gérés, en progression de 9 % sur un an. Son ANR de liquidation par action s’élève à 85,3 € contre 79,9 € fin 2009 (chiffre retraité), en hausse de 6,8 %.
«Le groupe poursuivra dans les mois à venir sa stratégie de croissance qui repose sur : le développement de son portefeuille d’actifs avec un effet de levier modéré, principalement par investissement indirect via des participations minoritaires dans les OPCI lancés par Paref Gestion, en fonction des opportunités qui se présenteront ; la poursuite de la politique d’arbitrage à raison d’une à deux cessions par an d’actifs arrivés à maturité ou inadaptés ; le développement du potentiel important de l’activité gestion de SCPI avec une équipe commerciale renforcée et une gamme complète de SCPI en habitation (Pierre 48), commerces (Novapierre 1) et bureaux (Interpierre, redimensionnée grâce aux apports de Paref) ; le développement de nouveaux OPCI institutionnels, dédiés ou thématiques, à la suite de Vivapierre, Polypierre et Naos ; la poursuite de la politique de renforcement des fonds propres, notamment par des augmentations de capital par apport en nature selon les opportunités qui se présenteront.»