SCPI murs de magasins

Immorente, le « flagship » de Sofidy

Avec une capitalisation de 1,4 Md€, Immorente s’affirme comme l’une des principales SCPI murs de magasins en France, affichant un insolent TRI annuel de 10 % depuis sa crĂ©ation il y a un quart de siĂšcle. Les secrets d’une telle performance.

 Dans la famille des « historiques », je demande Sofidy. La sociĂ©tĂ© de gestion est l’un des pionniers dans l’immobilier de commerce, avec son vaisseau amiral Immorente. CrĂ©Ă©e en 1988, la SCPI murs de magasins affiche une capitalisation de 1,4 Md€, avec une trĂšs forte composante de commerce mais une petite poche de bureaux (20 % tout de mĂȘme), histoire de jouer la diversification. Surtout, avec cette SCPI Ă  capital variable, Sofidy joue le contre-pied permanent. Quand d’aucuns cherchent Ă  concentrer leur patrimoine, Immorente totalise un portefeuille de prĂšs de 1 700 lignes pour 750 000 m2. A ceux qui privilĂ©gient un petit nombre d’investisseurs institutionnels, Immorente s’appuie sur plus de 15 000 associĂ©s, se gardant bien de mĂ©langer particuliers et professionnels.

Mutualisation

« Note doxa est la mutualisation et la diversification », souligne Jean-Marc Peter, directeur gĂ©nĂ©ral de Sofidy. Dans la stratĂ©gie d’investissement, cela se concrĂ©tise par un Ă©cart-type impressionnant du ticket moyen d’acquisition. En 2011, sur les 177 M€ investis par la SCPI, on part d’une agence Bred rue de Passy Ă  Paris Ă  3,8 M€ Ă  un double immeuble parisien de 41 M€. Immorente a fait aussi des externalisations – Berryl, Nouvelles FrontiĂšres, Picard, Barclays
 – l’un de ses fers de lance pour constituer un portefeuille volontairement focalisĂ© sur le centre-ville. « Notre premier critĂšre d’investissement est la localisation. Nous avons fait le choix de nous dĂ©tourner de la pĂ©riphĂ©rie, oĂč nous avions signĂ© de nombreuses acquisitions au milieu des annĂ©es 90, pour privilĂ©gier, depuis 6 ans, le centre-ville », expose Jean-Marc Peter.

DĂ©plafonnement

L’autre critĂšre important dans la politique d’acquisitions d’Immorente, c’est le loyer. Avec une spĂ©cificitĂ©, rechercher le loyer le plus faible. « Le commerce vit avec une anomalie, le dĂ©cret de 1953 a mis en place un systĂšme de blocage des loyers similaire Ă  celui de la loi 1948 pour les logements, qui, au final, aboutit Ă  une vĂ©ritable dĂ©connexion entre le loyer payĂ© par le commerçant et la valeur locative de marchĂ©. Notre stratĂ©gie consiste Ă  nous positionner sur ce type de baux, au dĂ©triment des baux investisseurs, pour capter le potentiel de hausse des loyers par un dĂ©plafonnement ou une dĂ©spĂ©cialisation », dĂ©roule Jean-Marc Peter. Une stratĂ©gie diaboliquement efficace, souvent gĂ©rĂ©e Ă  l’amiable par les Ă©quipes d’asset management de Sofidy en dĂ©pit des cris d’orfraie des locataires. L’an passĂ©, Immorente a engrangĂ© 197 000 € par le seul jeu des droits d’entrĂ©e ou d’indemnitĂ©s de dĂ©spĂ©cialisation.

Performance

AprĂšs bientĂŽt un quart de siĂšcle d’activitĂ©, Immorente affiche un solide rendement locatif de 5,57 % pour 2011 et une performance globale portĂ©e Ă  7,9 % grĂące Ă  une augmentation de la valeur de la part en cours d’exercice. Depuis sa crĂ©ation, Immorente dĂ©gage un TRI annuel moyen de 9,80 %, le tout sans effet de levier. De quoi faire saliver plus d’un fonds d’investissement. 
Immorente, le « flagship » de Sofidy, s’inscrit aujourd’hui dans une offre structurĂ©e autour d’une palette de vĂ©hicules d’investissement. Son pendant dans le bureau – Effimo 1 – affiche une capitalisation de plus de 525 M€ pour un rendement de 5,6 % en 2011. Immorente a vu naĂźtre son petit frĂšre dĂ©diĂ© aux investisseurs fortement fiscalisĂ©s, avec un positionnement toujours sur le commerce de centre-ville. S’y ajoutent une fonciĂšre cotĂ©e – Selectirente – et un OPCI. Au final, Sofidy s’affirme comme l’un des principaux investisseurs dans l’immobilier de commerce, qui reprĂ©sente les trois quart de ses 2,3 Mds€ d’actifs sous gestion Ă  fin 2011.

AUTEUR
GaĂ«l Thomas – Business Immo