Étiquette : immo d’entreprise

TF1 envisage de quitter sa tour de Boulogne-Billancourt

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

La chaîne privée TF1 envisage de quitter la tour TF1 à Boulogne-Billancourt dans laquelle elle est installée depuis fin 1991 mais n’a pas l’intention de s’installer sur le futur site de Balard, a-t-on appris auprès de TF1 et de Bouygues. La chaîne TF1 « réfléchit » à un déménagement de ses équipes de cette gigantesque tour. Cependant, a précisé à l’AFP un porte-parole de Bouygues, « il n’y a pas de projet de s’installer dans le futur site de Balard », dans le XVe arrondissement de Paris, dont le contrat a été remporté par Bouygues et qui doit accueillir notamment le siège du ministère français de la Défense.

Le PDG de TF1 Nonce Paolini avait annoncé, lors d’une convention interne le 23 juin, aux équipes de la Une, que TF1, filiale du groupe Bouygues, envisageait de déménager, sans toutefois donner de précisions sur le futur site, ni sur le calendrier. Le groupe Bouygues a été choisi le 17 février pour mener, dans le cadre d’un partenariat public-privé (PPP) de trente ans, l’opération du futur site de Balard, qui constitue le plus gros chantier à Paris depuis quinze ans. Cette opération comprend la réalisation du bâtiment principal du ministère de la Défense surnommé le « Pentagone français » sur la parcelle ouest du site (140 000 m2) et une vaste opération de mise en valeur de la parcelle est (170 000 m2, dont 120 000 rénovés).  Une opération immobilière de 90 000 m2 de bureaux verra également le jour sur la corne ouest du site, pour le compte d’Axa REIM (filiale immobilière d’Axa).

Source : AFP

Baromètre Novethic : performance environnementale et risque d’obsolescence

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

La récente publication par Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, en partenariat avec l’ADEME, du baromètre 2011 relatif au reporting sur l’éco performance des bâtiments, et de la première enquête sur les pratiques environnementales des fonds immobiliers (voir documents en annexe de la présente chronique) est riche d’enseignements.

Tout d’abord, vu les progrès réalisés ces dernières années par les professionnels, les indicateurs sont plus exigeants que lors des années précédentes. Au-delà de la mesure de la consommation d’énergie et des émissions de C02, l’« énergie grise » contenue dans les immeubles et la distance aux transports en commun sont désormais prises en considération.

Les 35 sociétés issues des trois métiers analysés (8 promoteurs, 15 foncières, 22 fonds immobiliers) sont très différenciées en matière d’immobilier durable. Les promoteurs ont pris de l’avance car leur profession est centrée sur la construction neuve, activité plus facile à traiter que la gestion d’un parc immobilier ou la gestion d’un fonds d’investissement. Les labels HQE® et BBC Effinergie® jouent un rôle essentiel. L’énergie grise commence à être prise en compte, la distance aux transports en commun est encore rarement mesurée.

La performance environnementale des foncières est plus hétérogène. Huit d’entre elles chiffrent des objectifs de réduction de leur empreinte énergie et carbone. Répondant au scepticisme de nombreux acteurs immobiliers, certaines d’entre elles affichent même des objectifs plus ambitieux que ceux du Grenelle de l’Environnement. La question de la méthode de mesure employée est centrale. Gecina par exemple consacre un chapitre de son rapport développement durable 2010 à cette question. Il est urgent qu’un consensus de la profession se dégage prochainement sur la méthode de mesure de l’empreinte énergie et carbone d’un parc immobilier.
La prise de conscience est beaucoup moins avancée chez les gestionnaires de fonds immobiliers. 68 % d’entre eux ne connaissent pas la performance énergétique moyenne de leur patrimoine, la même proportion n’a pas d’engagement de réduction de l’empreinte énergie et carbone, 77 % n’ont pas déployé d’outils de contractualisation de la performance.

Mais la prise de conscience est en cours, avec la bonne entrée pour un investisseur : le risque d’obsolescence des immeubles non verts. 95 % des gestionnaires de fonds enquêtés pensent que l’intégration de critères d’éco performance permet de « diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments » et 73 % estiment qu’elle donne lieu à « un meilleur rendement financier sur le long terme ».

L’objectif de réduction de l’empreinte énergie et carbone est extérieur aux professions immobilières. Il est imposé par le politique, au niveau continental, national et, de plus en plus, territorial. Un immeuble n’est pas fait pour économiser l’énergie. Un immeuble est fait pour rendre un certain niveau de service à ses utilisateurs, à un coût d’investissement et de fonctionnement donné.

Pour le secteur privé, un immeuble est aussi une source de rendement financier, menacé d’un risque de décote pour obsolescence, lié à la montée des exigences de performance énergétique et environnementale.

L’investissement « vert » est avant tout un moyen de lutter contre l’obsolescence des immeubles et contre une tendance à la baisse du rendement financier sur le long terme.

barometre 2011 novethic
fonds immobiliers, enjeux énergétiques

AUTEUR

 

Jean Carassus
Professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, membre du bureau du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle, consultant – créateur du blog de l’immobilier durable : www.immobilierdurable.eu

Coordonnateur du Task Group n°66 du conseil international du Bâtiment, sur la « mise en oeuvre des politiques d’efficacité énergétique dans le bâtiment dans les 5 continents » 1997-2009 : directeur du département Economie et Sciences Humaines du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), chef du projet « Comparaison internationale bâtiment et énergie » du PREBAT 1988-1997 : membre du comité de direction de Logement Français, 75 000 logements (Groupe Axa) 1978-1988 : chef de bureau à la direction de la Construction du ministère de l’Equipement 1970-1978 : chargé de mission au service des Affaires Economiques et Internationales du ministère de l’Equipement. Formation : HEC, Doctorat en Economie Paris 9 Dauphine.

Le « verdissement » de l’immobilier, un défi pour les sociétés de gestion… et les épargnants

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Pour la cinquième fois, Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, vient de publier son baromètre  du reporting sur l’éco-performance des bâtiments. Et, pour la première fois, avec le concours de l’ASPIM, elle publie une étude sur les pratiques des fonds immobiliers face aux enjeux énergétiques. A priori, ces thèmes peuvent paraître très éloignés des préoccupations des particuliers qui investissent dans ces fonds. Pourtant, comme on va le voir, dans un avenir très proche, ils vont jouer un rôle déterminant.

 

Du côté des quinze sociétés foncières et des huit promoteurs cotés dont les documents d’information ont été une nouvelle fois passés au crible par Novethic, assistée de l’ADEME, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, pas de surprise majeure : la qualité de l’information sur la performance énergétique des parcs immobiliers progresse, mais avec de fortes disparités. On ne sera pas étonné de voir que ce sont les sociétés les plus importantes, les plus connues des investisseurs étrangers et les plus exposées aux études des analystes qui font les plus gros efforts. Ainsi cette année, sont mis en valeur Unibail-Rodamco, pour son indicateur de l’intensité carbone par visite pour ses centres commerciaux et Gecina pour son calcul des consommations énergétiques «à climat constant».

Mais on attendait surtout cette année la première étude publiée en partenariat avec l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) sur le degré de prise en compte des critères d’éco-performance des bâtiments dans la politiques d’investissement  des sociétés de gestion; les 22 sociétés qui y ont participé représentent 80 % des fonds immobiliers français réglementés, SCPI ou OPCI, avec 26,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion.

Encore des progrès à faire

Les résultats ne sont pas excellents. Les deux tiers des répondants ne sont pas en mesure de communiquer la performance énergétique et les émissions de CO² moyennes de leur patrimoine sous gestion. Toutefois, des progrès sont annoncés pour les prochaines années. Par ailleurs, on constate que 72 % des répondants déclarent intégrer des critères d’éco-performance dans leurs pratiques sur la totalité ou une partie de leur activité. Mais la plupart des sociétés de gestion n’ont pas encore véritablement intégré ces critères dans leur gestion et leurs efforts  se concentrent souvent sur quelques fonds spécifiques.

Et c’est là que l’on retrouve les épargnants. Les réponses des gérants  sont très claires : les efforts effectués en ce domaine l’ont été en réponse à une demande croissante de la part des investisseurs institutionnels, mais les particuliers sont encore peu sensibilisés. Comme le précisent les auteurs du rapport, « la priorité des 350.000 porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI semble être avant tout le rendement attractif de ce type de produits ». Cette préoccupation est logique : ces produits sont choisis justement pour leur rendement. Mais il ne faudrait pas que les exigences de rentabilité immédiate entrent en conflit avec le souci du long terme. Or les responsables des sociétés de gestion estiment  que l’intégration de critères d’éco-performance dans le choix et la gestion d’immeubles permet de diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments et 73 % d’entre eux estiment qu’elle conduit à un meilleur rendement financier sur le long terme.

Les dangers d’une politique de court terme

Quels sont ces risques d’obsolescence ? La difficulté de  louer  des locaux qui ne seraient  plus aux normes communément admises ou qui ne répondraient  plus aux normes officielles (un certain flou existe encore sur certaines des règles qui seront applicables à partir de 2012) peut se traduire par une vacance de ces locaux et une pression à la baisse sur les loyers.  Les épargnants doivent commencer à s’en préoccuper. Quelle est la politique de la société de gestion, quelle est l’efficacité énergétique des immeubles gérés, quels biens est-il prévu d’acheter, quelles sont les possibilités  de mettre aux normes des immeubles déjà anciens et à quel coût ? Voilà des questions qui devraient être  posées de plus en plus souvent.

Ainsi que le souligne Daniel While, analyste à l’IEIF, en réponse aux questions posées par Novethic, les conseillers en gestion de patrimoine « peuvent diffuser l’idée que les démarches environnementales ne sont pas uniquement des contraintes ou des coûts, mais des investissements pour faciliter la vente des immeubles à long terme (…). Les investisseurs auront une épargne plus sécurisée si elle est placée dans des immeubles qui pourront être vendus plus aisément à l’avenir ».

L’écologie et les suites du Grenelle de l’environnement, ce n’est pas seulement un thème de débats électoraux. On en parlera beaucoup dans les prochaines années dans les assemblées de porteurs de parts de SCPI !

 

Un code de déontologie pour les gestionnaires de SCPI

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

En France comme dans tous les pays développés, l’activité de gestion de l’épargne est étroitement encadrée par des textes législatifs ou réglementaires, dont l’application est  surveillée par des organismes spécialisés que l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Cela dit, rien n’empêche les professionnels concernés de se doter de codes de bonne conduite destinés à préciser la façon dont ces règles doivent être appliquées au quotidien et à prévenir d’éventuels problèmes. De ce point de vue, on accueille avec satisfaction le «Code de déontologie de la gestion des SCPI» adopté au début du mois par l’Assemblée générale de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Certes, il ne faut pas en attendre de miracles : normalement les règles du jeu précisées dans cet épais document de 48 pages devaient ou auraient dû déjà  être respectées puisqu’elles concernent l’application de dispositions légales en vigueur. Mais il est plutôt rassurant de voir des professionnels s’engager collectivement et publiquement sur de bonnes pratiques.

Les associés ou futurs associés de SCPI peuvent consulter ce document sur le site de l’ASPIM. Ils verront qu’il est divisé en deux grandes parties : les dispositions et les recommandations, ces dernières ne faisant que définir concrètement les moyens de parvenir à atteindre les objectifs fixés dans les dispositions. Les libellés des grands chapitres sont suffisamment clairs pour que l’on puisse comprendre tout de suite de quoi il s’agit : prévention et gestion des conflits d’intérêts, relations avec les prestataires et locataires, relations avec les associés, déontologie des collaborateurs et contrôle des transactions personnelles.

Cela peut paraître évident, mais il n’est pas mauvais, par exemple, de rappeler que «la gestion de SCPI doit être réalisée exclusivement dans l’intérêt des associés et ne jamais privilégier ceux d’un tiers», ou que «l’arbitrage d’actifs immobiliers entre SCPI gérées par un même gestionnaire, réalisé dans le seul but d’assurer la liquidité des parts de l’une d’elles doit être prohibé» ou encore que «le gestionnaire de SCPI ne doit jamais donner accès à certains associés ou à des tiers à des informations sur les actifs détenus par la SCPI qui le conduirait à ne pas respecter le principe de l’égalité de traitement des associés». Ce principe de l’égalité de traitement revient d’ailleurs comme un leitmotiv.

De même, il n’est peut-être pas inutile de rappeler aux gestionnaires que les informations qu’ils doivent fournir aux associés et personnes prospectées doivent être «claires, non trompeuses, suffisantes» et que les indications sur les résultats ou perspectives de résultats «doivent être formulées avec sincérité et bonne foi».

L’adoption de ce code de déontologie va en tout cas dans le sens d’une meilleure protection de l’épargnant, tout comme d’autres  travaux en cours à l’ASPIM visant notamment à adopter une définition unique de certains termes techniques utilisés dans les documents d’information. Par exemple, quand les sociétés de gestion parlent de taux d’occupation financier ou physique, elles ne font pas toutes référence exactement à la même chose et les indicateurs de performance ne sont pas calculés de la même façon. Tout ce qui permet à l’épargnant de mieux comprendre ce qui est écrit dans les documents et de mieux comparer les produits qui lui sont proposés  va dans le bon sens. On ne peut que l’encourager.

 

Paref : 18,2 M€ de revenus locatifs en 2010

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Paref
Au 31 décembre 2010, Paref a enregistré  18,2 M€ de revenus locatifs contre 18 M€ en 2009. Son patrimoine expertisé s’élève à 207 M€, contre 203 M€ fin 2009.
Pour accélérer le développement de la SCPI Interpierre, Paref a réalisé au 1er juillet 2010 un apport de 8 immeubles représentant une valeur de 27,4 M€ et des loyers annuels de 3,0 M€. Au 31 décembre 2010, Paref détient après cet apport 78 % du capital de la SCPI, ce qui conduit à l’intégrer globalement dans les comptes consolidés. Les 6 immeubles  représentent une valeur estimée de 7,9 M€ et un loyer annuel de 0,8 M€.
Au 31 décembre 2010, Paref affiche 468 M€ d’actifs gérés, en progression de 9 % sur un an. Son ANR de liquidation par action s’élève à 85,3 € contre 79,9 € fin 2009 (chiffre retraité), en hausse de 6,8 %.
«Le groupe poursuivra dans les mois à venir sa stratégie de croissance qui repose sur : le développement de son portefeuille d’actifs avec un effet de levier modéré, principalement par investissement indirect via des participations minoritaires dans les OPCI lancés par Paref Gestion, en fonction des opportunités qui se présenteront ; la poursuite de la politique d’arbitrage à raison d’une à deux cessions par an d’actifs arrivés à maturité ou inadaptés ; le développement du potentiel important de l’activité gestion de SCPI avec une équipe commerciale renforcée et une gamme complète de SCPI en habitation (Pierre 48), commerces (Novapierre 1) et bureaux (Interpierre, redimensionnée grâce aux apports de Paref) ; le développement de nouveaux OPCI institutionnels, dédiés ou thématiques, à la suite de Vivapierre, Polypierre et Naos ; la poursuite de la politique de renforcement des fonds propres, notamment par des augmentations de capital par apport en nature selon les opportunités qui se présenteront.»

L’immobilier : En attendant les taux…

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

Pour un peu, on oublierait la crise. La presse immobilière de mars n’est que bulles : les plus pessimistes brandissent le danger d’un emballement sur le marché résidentiel (Investir, 26 mars) ou d’une baisse des rendements tertiaires sur les segments prime (Le Monde, 11 mars) tandis que les plus optimistes préfèrent insister sur la collecte historique de la pierre-papier (Challenges, 3 mars) ou le potentiel de valorisation des foncières (La Tribune, 9 mars)… soit les mêmes sujets que ceux qui avaient cours avant 2007.
Ce n’est pas que le contexte n’a pas changé : alors qu’avant la crise on venait à l’immobilier par surcroît de liquidités disponibles, on y vient à présent par aversion au risque. Alors qu’auparavant les investisseurs venaient capter dans la pierre l’inflation des actifs réels, ils viennent maintenant s’y protéger d’une inflation future. Les arbres ne montent plus jusqu’au ciel, mais on peut s’y accrocher. Du coup, on en arrive à ce paradoxe : « En privilégiant la sécurité, les investisseurs pourraient fabriquer les conditions d’une nouvelle bulle » (Le Point, 3 mars).
Un signe de santé qui ne trompe pas : la Commission européenne et la BCE se proposent d’intervenir. La première en dénonçant le caractère illégal des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif (La Tribune, 15 mars, Les Échos, 31 mars), la seconde en pénalisant les crédits immobiliers trop faciles (Les Échos, 30 mars). Professionnels et observateurs guettent la hausse des taux qui, accompagnée ou non d’une poussée inflationniste, recomposerait l’équation des investisseurs immobiliers.
Auteur : Daniel WHILE, IEIF.

KP Solar, le premier clé-en-main avec centrale solaire intégrée

Auteur Gabriel JorbyPublié le Étiquettes , , ,

KP1, groupe industriel français spécialisé dans le béton précontraint, et Urbasolar, lancent un nouveau bâtiment clé-en-main, avec centrale photovoltaïque intégrée : KP Solar. Conçu par les ingénieurs de KP1 et Urbasolar, KP Solar est un nouveau système constructif unique et breveté, à haute efficacité énergétique, qui combine éléments photovoltaïques et structures du bâtiment. « Pour répondre aux contraintes des entreprises désireuses de s’installer dans des zones d’activités réglementées, la toiture de ce bâtiment a une inclinaison de 10%, ce qui est extrêmement rare avec les panneaux photovoltaïques », explique KP1. Ce concept se décline en deux bâtiments : KP Sola, adapté aux activités commerciales ; et KP Volta, pour les activités industrielles.

Immobilier d’entreprise : des perspectives positives pour 2011

Auteur Gabriel JorbyPublié le Étiquettes ,

Selon les dirigeants de BNP Real Estate, la reprise importante sur le marché de la location et de l’investissement amorcée en 2010 devrait se poursuivre en 2011. Le bilan 2010 est positif jugent les dirigeants du groupe immobilier.

La hausse des transactions est de 30% sur les huit principaux marchés européens (Londres, Paris, Milan, Madrid, Berlin, Munich, Francfort et Bruxelles). En Ile de France, les transactions ont crû de 16%. A Paris intra muros, la progression est de 53%. « Cette augmentation s’explique par une disponibilité des produits et un réajustement des valeurs locatives » commente Philippe Zivkovic, président du directoire de BNP Paribas Real Estate.

Le marché de l’investissement en Europe est en hausse de 50% en volume. Plus de 12 milliards d’euros ont été investis uniquement en France, soit une augmentation de 49%. «Nous sommes loin du chiffre de 2007 qui était de 80 milliards d’euros d’actifs investis, mais le constat est encourageant». 40% des transactions dans l’hexagone se sont faites au cours du quatrième trimestre. «Il est intéressant de constater que nous avons de plus en plus un marché à deux vitesses» observe Philippe Zivkovic. D’un coté, des produits notés AAA, récents, bien placés sont très demandés mais peu nombreux et de l’autre coté des produits moins sécurisés, non primes, sont beaucoup moins recherchés mais beaucoup plus abondants. «Pour la première catégorie, les taux de rendement ont continué à baisser. A Londres, ils sont passés en un an de 5,5% en moyenne à 4%» précise Philippe Zivkovic.

On voit réapparaitre de manière plus importante des opérations au-delà de 100 millions d’euros. 31 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été recensées contre 15 en 2009. «Le rendement des taux prime a là aussi baissé. Il est passé de 5% à 4,5% fin décembre» note M Zivkovic.

De bonnes perspectives pour 2011

Le processus de reprise dans l’immobilier d’entreprise a vocation à se poursuivre. «La croissance économique porte la demande placée, c’est indéniable. Cependant même en période de crise, il peut y avoir des mouvements d’entreprises significatifs» constate alors Thierry Laroue-Pont, responsable de BNP Paribas Real Estate Advisory (Transaction, Conseil, Expertise).

M Laroue-Pont compte donc sur l’économie de coûts pour créer du mouvement, non d’extension, mais de rationalisation. «Beaucoup de clients restent mal logés dans des immeubles obsolètes. Nous en sommes un parfait exemple. Nous avons quitté un immeuble des années 80 à Levallois qui avait vieilli. Nous avons rationalisé notre implantation et nous avons donné plus de services à nos salariés (auditorium, salles de réunion, crèches, fitness). Nous avons densifié le ratio mètre carré par collaborateur».

L’immobilier d’entreprise étant le deuxième poste après les salaires, il est ainsi un vecteur d’économie de coûts considérable.

La démarche se veut créatrice de valeur. L’immobilier d’entreprise étant le deuxième poste après les salaires, il est ainsi un vecteur d’économie de coûts considérable même lorsque la croissance n’est pas au rendez-vous. Le poids de la demande placée en public, parapublic joue par ailleurs un rôle moteur dans un pays comme la France. «Une politique vertueuse de l’Etat a été mise en place qui a permis de nombreux déplacements de mètres carré». France Domaine a donné une règle très précise aux administrations franciliennes, celui de ne pas s’implanter dans des locaux de plus de 400 euros du mètre pour une rationalisation en termes de mètre carré par fonctionnaire et de coût au mètre carré.

Des mises en chantier insuffisantes

Les bureaux en cours de construction ont atteint un niveau bas en 2010, à peine plus de 500 000 mètres carrés contre 1,3 million de mètres carrés fin 2008. Le niveau des mises en chantier a donc été divisé par 2.

«Ceci laisse augurer que dans certains segments de marché, nous devrions être en situation de rareté dans un horizon de court terme» signale Philippe Zivkovic.

«C’est là un véritable sujet. Si l’on considère l’appréciation des coûts de construction, nous sommes face à un problème potentiel important pour le marché d’ici deux ans» renchérit Thierry Laroue-Pont.

«Il faut que les acteurs du marché lancent de nouveaux chantiers, assument une prise de risque, avec un retour d’investissement qui est évident. Par ailleurs les coûts du foncier devront être adaptés à la baisse».