Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

AUTEUR – Novembre 2012
http://www.immobilier-danger.com/

Les courbes de Friggit montrent l’ampleur de la bulle immobilière française. Néanmoins, ces moyennes masquent des scénarii d’évolution des prix de l’immobilier sensiblement différents. En étudiant dans le détail l’évolution des prix des appartements dans chaque département, on peut distinguer 3 schémas de variation des prix. L’un d’eux se décompose depuis 2009-2010 en deux orientations bien distinctes. Découvrez donc ces 3 schémas de bulle immobilière présents en France et des exemples de départements concernés par chacun des cas.

Les statistiques immobilières sont-elles pertinentes ?

En France, les baromètres sur les prix de l’immobilier sont assez peu fiables. Essayons malgré tout d’analyser certaines tendances sur le marché immobilier.
Entre 1998 et 2008, les prix des logements ont augmenté de plus de 150 %. À partir de 2007-2008, les prix ont commencé à baisser quasiment partout en France. Le plus fort de la baisse a eu lieu en 2009.
Mi-2011, les prix sont, en moyenne, revenus à des niveaux proches de ceux de leur sommet en 2007-2008.
Cependant, si l’indice des prix est quasiment identique à celui de 2008, cela signifie que la valeur des appartements et des maisons a légèrement baissé. En effet, entre 2008 et 2011, l’inflation a été de 4.5 %.
En euro courant, les prix des logements ont donc baissé entre 2008 et 2011 dans 74 départements.
Les différences de variation entre chaque département peuvent être importantes. Ceci s’explique par le fait qu’il existe des milliers de marchés immobiliers particuliers.
Une vision globale sur l’évolution des prix de l’immobilier en France (ou sur l’Ile-de-France et la Province) reste trop généraliste pour en tirer des conclusions pour votre secteur spécifique. En analysant le comportement des prix des logements au niveau des départements, on obtient un premier découpage des différentes tendances.
Il vous faudra ensuite analyser plus spécifiquement les particularités de votre département. Dans le département de l’Ain, le prix du mètre carré est de 1 500 € dans l’ouest du département mais il monte à plus de 3 500 € dans le pays de Gex du fait de la proximité de la frontière avec la Suisse. De la même manière, les variations peuvent être différentes en fonction du type de biens (appartements, maisons, etc.)

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Le blocage du marché immobilier est très important en 2012. Il n’y a pas, pour le moment, de chute importante et visible des prix des maisons et des appartements, en tout cas dans les statistiques officielles. Néanmoins, différents organismes ont publié récemment des études sur les conséquences dans les mois et années à venir de la chute des ventes et des différents changements intervenus sur le marché (durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, réduction des aides au logement, hausse des impôts, etc.). Les chiffres de baisses varient de -10 à -40 % pour les prix des logements à court et moyen terme.

Prix immobilier : de -10 % à -40 % dans les 18 mois ?

Dans un point d’information sur l’immobilier sur BFMTV, l’économiste Emmanuel Lechypre fait une synthèse de la situation actuelle du marché. Dans cette vidéo, il revient d’abord sur l’effondrement de la production de prêts immobiliers.

Pour lui les causes de cette chute des financements immobiliers sont les suivantes :

Le marché est gelé car les vendeurs n’ont pas compris que les prix baissent et qu’ils doivent s’adapter pour vendre. Du coup, ceux qui veulent vendre pour racheter un autre logement derrière ne le font pas.
Disparition des primo-accédants due aux prix élevés et aux conditions de financement.
Sélection accrue des banques avant d’accorder un emprunt immobilier, ce qui cause de grands écarts entre les meilleurs taux et les taux moyens.

Pour lui, les prix de l’immobilier vont donc suivre ce mouvement de baisse dans les mois à venir. Il prévoit notamment pour dans les 18 mois :

Une baisse de 10 % du prix du mètre carré à Paris,
Une baisse comprise entre 10 et 20 % dans les très grandes villes et les quartiers très demandés,
Une baisse pouvant atteindre jusqu’à 30 ou 40 % pour les villes de taille moyenne (moins de 100 000 habitants) et les habitations de campagne.

À la fin de cette vidéo, Emmanuel Lechypre cite le chiffre du salaire moyen en France à 2 082 € en 2010. Les hauts salaires font sensiblement augmenter la moyenne puisque l’INSEE déclare que le salaire médian est de 1 583 € en France. Il y a donc la moitié des salariés en France qui gagne moins que ces 1 583 € par mois.
L’écart entre les prix immobiliers et les salaires montre une bulle immobilière pour la France.

Les prévisions de fortes corrections se multiplient

Emmanuel Lechypre n’est pas le seul à s’attendre à une forte correction pour les prix des maisons et des appartements. Pour compléter cette revue de presse sur la chute du marché, voici d’autres articles et études qui vont dans le même sens et qui sont bien plus pessimistes que les chiffres des notaires :

Dans cet article de Capital, on apprend que Jean-Michel Ciuch, le directeur général d’Immogroup Consulting déclare que « au cours des dix-huit prochains mois, les tarifs des logements pourraient encore chuter de 20% dans les métropoles régionales, et même de 40% sur certains marchés locaux où il n’y a absolument plus de demande ». Il rejoint donc l’avis de Mr Lechypre.
Dans une étude très détaillée du Crédit Agricole, l’économiste Olivier Eluere confirme son estimation d’une surévaluation des prix immobiliers en France de 25 % et même de 35 % pour Paris. Ces évaluations sont basées sur le niveau très élevé des taux d’effort théoriques qu’un acheteur doit fournir pour acheter un bien immobilier.
Le cabinet d’étude PrimeView prévoit de -30 à -40 % pour la moyenne des prix de l’immobilier en France dans les 5 à 10 ans. Cette étude est notamment basée sur un changement profond de la manière dont sont financés les achats immobiliers (baisse de la durée d’emprunt, hausse des taux d’apport exigés, remontée des marges pour couvrir les risques sur les taux des crédits).

Standard and Poor’s dégrade les notes des banques françaises en anticipation de la chute des prix immobiliers

En prévision d’une réduction importante des prix des logements en France, l’agence de notation Standard and Poor’s abaisse encore la note de certaines banques françaises et en placent d’autres sous perspectives négatives comme le relate LaTribune.
Le risque d’une baisse importante des prix n’est pas suffisamment pris en compte par les banques, selon cette agence de notation. Cela pourrait venir augmenter davantage les coûts de financement des banques sur les marchés financiers.