Étiquette : immobilier commercial

Les projets de réformes de l’immobilier commercial en 2014

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , , , ,

Voir le site du ministère de l’artisanat, du commerce et du tourisme

Sylvia Pinel a présenté en Conseil des Ministres le 21 août 2013 le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. À travers le projet de loi, le gouvernement souhaite doter les entreprises des outils qui permettront le maintien d’une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires autour de 3 axes principaux.

Document complet en PDF

1/ Garantir l’équilibre des relations entre bailleur et commerçant

Maîtriser les hausses des loyers commerciaux
Dans certaines situations, les loyers commerciaux connaissent des augmentations brutales qui peuvent menacer l’équilibre financier des commerçants et compromettre la viabilité de leurs entreprises. Aussi, le gouvernement a décidé de limiter à 10% par an ces augmentations en cas de tels déplafonnements, le gouvernement offre ainsi la possibilité aux commerçants d’anticiper les évolutions de leur loyer et donc de disposer d’une meilleure visibilité financière pour leur entreprise.
Aujourd’hui, les bailleurs utilisent majoritairement, pour déterminer l’évolution des loyers, l’Indice du coût de la Construction (ICC), qui correspond à la santé de la construction immobilière et défavorise donc le locataire. En inscrivant dans la loi le remplacement de l’ICC par l’ILC (Indice des loyers commerciaux), tout en permettant d’autres références comme l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires), pour indexer les évolutions de loyers, on permet une progression plus fidèle à l’activité économique commerciale et tertiaire. Les baux commerciaux deviennent ainsi des contrats plus stables et plus équitables pour les commerçants.
Améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires
Actuellement, si dans la majorité des cas un bail écrit est signé entre bailleur et commerçant, l’établissement d’un état des lieux est très rare. Pour éviter les conflits entre les deux parties, le Projet de loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie.
Le texte prévoit également, afin d’éviter les évolutions arbitraires des charges locatives, qu’un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties soit annexé au bail et renvoie à un décret la liste des charges qui ne pourront, par nature, être imputées au commerçant.
Enfin, un droit de préférence au commerçant qui occupe un local lors de sa vente sera inscrit dans la loi, afin de faciliter l’accès à la propriété et ainsi pérenniser des commerces, notamment dans les centres-villes.
Ces mesures visent à créer un cadre propice à la croissance des entreprises du commerce et ainsi maintenir le lien social et développer le tissu économique local.

2/ Développer les Très Petites Entreprises

Valoriser les savoir‐faire des artisans
Redonner du sens à la qualité d’ « artisan », est un gage de lisibilité pour le consommateur et d’attractivité des métiers. Les conditions pour se prévaloir de cette qualité seront clarifiées afin de la réserver aux personnes qui sont effectivement qualifiées, par un diplôme ou une expérience professionnelle. Cette qualification sera mieux contrôlée, par les agents de la DGCCRF et par les chambres de métiers et de l’artisanat.
Afin de garantir que les entreprises de l’artisanat, quel que soit leur statut, respectent les obligations de qualification et d’assurance, le gouvernement instaure un contrôle effectif direct par les chambres de métiers des qualifications professionnelles et permet aux corps de contrôle habilités (inspection du travail, impôts, douanes, organismes de sécurité sociale,…) de vérifier les assurances obligatoires en fonction du métier et des travaux réalisés.
La valorisation des savoir-faire des métiers de l’artisanat doit être un facteur de qualité et d’attractivité de ces secteurs formateurs et pourvoyeurs d’emploi.
Rapprocher les régimes de l’entreprise individuelle
Le Projet de loi fait évoluer les obligations administratives et comptables des entrepreneurs dans le sens d’une plus grande simplicité et équité.
Alors que le régime de l’auto-entrepreneur n’a qu’en partie atteint son objectif de tremplin (seulement 5% des entreprises ont basculé vers un régime classique), le texte corrige ses effets dommageables, tels que le salariat déguisé, et aménage la transition entre ce régime et le droit commun, pour qu’il joue effectivement son rôle initiateur en matière de création d’entreprise. Tout en préservant le régime pour celles et ceux qui souhaitent avoir un revenu d’appoint.
Le régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est rendu plus accessible en limitant le formalisme exigé pour bénéficier de la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur, qu’il soit primo-créateur ou déjà en activité. Ainsi, le changement de domiciliation des entreprises à responsabilité limitée sera facilité et les obligations de publication allégées à la seule publication de leur bilan.

3/ Adapter les modalités de l’intervention publique aux besoins des territoires

Adapter les outils de l’intervention publique dans les territoires
Le Projet de loi propose de rétablir l’équilibre de la représentation des différentes collectivités à la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), qui délivre les autorisations pour la création des grandes surfaces commerciales, ainsi que de clarifier et accélérer les procédures de dépôt de dossier pour les porteurs de projets d’aménagements commerciaux. La Commission nationale d’aménagement commerciale(CNAC) pourra se saisir des projets de grande envergure.
Enfin, le fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC), dont le fonctionnement actuel ne lui permet pas de remplir ses missions de service public, sera rénové. Piloté en fonction des priorités gouvernementales, il permettra à toutes les communes de s’impliquer de façon dynamique dans le déploiement d’une politique territoriale cohérente, tout en encourageant le commerce local.

Le gouvernement a déposé 3 amendements sur le Projet de Loi ALUR concernant l’urbanisme commercial

L’adoption de ces amendements impliquerait certains changements :
– la procédure du permis de construire serait intégrée dans la procédure de CDAC ;
– l’avis de la CDAC pourrait se faire sur la base des préconisations du Schéma de Cohérence Territoriale ;
– la notion de protection des consommateurs serait ajoutée en intégrant des notions de complémentarité de produits offerts, de diversité, de qualité de l’offre ;
– le Document d’Aménagement Commercial disparaît au profit du SCOT, ou, en l’absence de SCOT, du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ;
– pas de délimitation des activités à la parcelle dans le SCOT ;
– la composition des CDAC pourrait être modifiée pour une plus grande professionnalisation des profils.

Sources : Ministère de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme

Trend tour station Retail

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , , ,

Source : http://www.arthojerajianleblog.fr/petit-tour-station-retail.html

La crise a toujours bon dos !

C’est vrai, il y a la crise (d’accord, c’est dit) mais les projets d’immobiliers et de retail fleurissent toujours et la terre ne va pas s’arrêter de tourner pour autant. L’occasion de faire un point en préambule du salon annuel du retail et de l’immobilier commercial (SIEC), qui se tiendra les 19 et 20 juin prochains. Voici un petit tour d’horizon sur l’évènement. Arrêt Station Retail, d’où le titre de cet article.On a du vous le répéter, cent fois (sinon plus !), la fréquentation des malls baissent. Pour cause, les gens arrêtent de consommer quand le pouvoir d’achat est entamé, c’est mécanique. Pour autant, malgré cette mauvaise conjoncture, ils ont besoin de garder le moral et se faire plaisir, bref de continuer à vivre. J’ai donc tracé ici, quelques temps forts qui marqueront, à mon sens, la grand messe lors du salon du SIEC.

Des malls identiques sans surprises

Comme vous, j’aime me promener dans les malls mais plutôt pour m’inspirer des innovations et observer les réactions des gens pour mieux comprendre leurs attentes. Après tout les idées (surtout si elles sont bonnes !) sont faites pour être partagées non ! mais je remarque qu’encore, aujourd’hui, les espaces commerciaux se ressemblent tous trop souvent. Même enseignes, même organisations des espaces, même ambiance marchande…bref il faut mettre un coup de pied dans la fourmilière et réinventer un nouveau modèle. Non pas pour révolutionner le retail business, qui par nature épouse sans cesse les tendances.Pourquoi ? Pour la bonne raison qu’il est branché directement sur la satisfaction des attendes des consommateurs. Et franchement arrêtons de nous servir de la crise comme d’un prétexe pour ne rien faire et attendre l’embellie. Les crises doivent, au contraire, constituer des périodes riches en nouveaux concepts, en audaces pour proposer de la nouveauté aux gens et les surprendre en générant de nouveaux concepts, plus adaptables et, surtout, plus adaptés aux consommateurs.

L’outlet mall, un modèle adapté à la crise

Cette année, je pense que le modèle des discount outlets (évoqué dans ce blog de nombreuses fois) sera le modèle qui marquera des points. Vous avez vu l’état des premiers magasins d’usine ? Plus des entrepôts sans âme que des lieux où il fait bon faire du shopping en toute sécurité. Voilà un premier sujet, il va falloir retravailler ces vieux paquebots Usines centers et autres Marques Avenue en sont les objets préhistoriques.
Deux paramètres sont effectivement importants à mes yeux : l’interaction entre e-commerce et commerce physique va se poursuivre et créer de nouvelles passerelles entre ces deux formes de commerce. D’autre part, l’attractivité des centres commerciaux entièrement repensés d’un point de vue du design, organisationnel et surtout un mix merchandising qui fera la part belle aux marques de luxe.
Un luxe populaire et accessible, voilà un concept qui plairait à l’illustre théoricien révolutionnaire Karl Marx. Oui, c’est la grande nouveauté, pour séduire une nouvelle clientèle et booster nos malls, le luxe fait son entrée dans les centres commerciaux européens et se popularise de plus en plus. Ce sera un élément clé dans les prochaines années dans tous les malls qui se respectent.
Alors, vous allez dire séduire une clientèle c’est bien mais quand celle-ci est toujours plus sollicitée par d’autres formes de commerce, comme le e-commerce, que faire ?
Je pense que c’est la préoccupation principale des développeurs de projets commerciaux. Et on sait déjà que, de toute manière, les gens n’acceptent de se déplacer dans les centres commerciaux que s’ils sont sûrs d’y vivre une expérience de shopping incomparable basée sur le plaisir et la rencontre avec les marques, sinon Internet fera le job !

Une France protégée qui résiste

Le vrai problème des acteurs du Retail qui participeront au SIEC sera de trouver comment apporter autre chose, que du commerce pur et dur.
Et vous savez, durant les crises, on assiste toujours à un retour des vrais entrepreneurs. Ceux qui osent et imagine de nouveaux concepts qui apportent une vraie plus value aux clients. Et en France, on a de vrais talents, des gens qui discutent dans le détail les projets à mettre en œuvre avec les élus et les habitants.
Il y a encore tant de choses à développer dans notre pays malgré les blocages bureaucratiques et autres difficultés !
Mais regardez de plus près, la situation n’est peut être pas favorable dans notre pays mais reste viable par rapport à d’autres pays.
La raison ? Sans doute une réelle capacité de résistance des commerces en France, qu’on trouve nulle part ailleurs en Europe.
Je crois que notre système de protection sociale unique au monde (disons le !) n’y ait pas pour rien et fait office de filet de sécurité en permettant à la consommation, dernier moteur de notre économie, de tourner. Et, puis vous savez, le client fonctionne à la confiance, à l’optimisme. Pour toutes ces raisons, le SIEC sera l’occasion de sentir et ressentir les aspirations profondes des participants dans le but de ne pas louper le prochain train (ou métro !) et continuer de pleurer sur une conjoncture qui pourrait faire émerger de vrais opportunités…

Auteur : arthojerajian

L’emplacement primordial mais pas seulement

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , , , ,

Dans un contexte de récession, les enseignes sont très exigeantes. Celles qui se développent aujourd’hui cherchent le produit « parfait ». La localisation n’est plus le seul critère. Être présente oui, mais pas à n’importe quel prix. La localisation reste un critère essentiel mais il ne fait plus tout. Elles prennent aujourd’hui en compte l’évolution rapide du comportement d’achat du consommateur.

Elles recherchent donc le produit idéal en termes :

  • de surface : la taille du local correspond-elle à l’image, au positionnement, au concept de l’enseigne ?
  • de configuration : la surface en rez-de-chaussée est-elle suffisante ? les circulations sont-elles optimales ? quelle est la proportion de surfaces exploitables en sous-sol et en étage ?
  • de façade : la visibilité est-elle suffisante ? la vitrine est-elle adaptée pour y présenter les produits ?

Les enseignes ne sont plus prêtes à faire autant de concessions qu’auparavant pour obtenir un emplacement. Elles sont sélectives et si le produit ne correspond pas à l’ensemble du cahier des charges, elles abandonnent souvent le projet. Des efforts doivent être faits par le cédant (en cas de cession) et le bailleur. Cette flexibilité est d’autant plus vraie que le marché peine. Les délais de réflexion des enseignes s’allongent encore, témoignant de leur extrême circonspection et de leur difficulté à se décider.

Surtout il est complexe d’appréhender le réel apport d’une boutique aujourd’hui : La comparaison entre l’outil internet et l’outil physique, la contribution ou le manque à gagner de l’un pour l’autre. La qualité de l’emplacement doit donc être accompagné d’une stratégie de communication globale. Le commerce vit une forte mutation et il s’agit pour les enseignes de ne pas louper le virage ! On ne dira plus emplacement, emplacement et toujours l’emplacement mais « emplacement connecté ».

Source : CBRE – MdB

Marché du commerce en ce début 2013

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Le marché des commerces à la peine en raison de la discrétion des consommateurs.

Contexte économique

En 2012, la production française est restée à l’étale, terminant l’année avec une baisse du PIB (- 0,3 % durant les 3 derniers mois). Le risque d’entrée en récession vient de tomber il y a quelques jours (2 trimestres de suite de baisse du PIB). Au final, la croissance ne sera, au mieux, que très légèrement positive en 2013, l’environnement économique restant très dégradé. En 2012, grevées par la baisse du pouvoir d’achat (- 0,4 %), les dépenses de consommation des ménages ont décru de – 0,1 % (pour la 2ème fois depuis 1950). Cette année, elles pourraient augmenter très légèrement, grâce notamment à une inflation plus faible (autour de 1,7 % contre 2 % l’année passée). La spirale haussière du chômage devrait cependant perdurer en 2013 : après un taux métropolitain de 10,2 % fin 2012, les 10,6 % devraient être atteints à mi-année. L’incertitude économique, politique et fiscale élevée, la compression des marges des entreprises, ainsi que leur faible taux d’utilisation des capacités de production devraient, comme en 2012, amener à une baisse de l’investissement des sociétés non financières en 2013. Conformément aux attentes, 2013 débute mollement, comme l’illustrent le moral des ménages et le climat des affaires, restés à un niveau très bas sur les 3 premiers mois (environ 15 % en dessous de leur moyenne historique).

Différence selon les secteurs

En moyenne, l’indice du chiffre d’affaire du commerce de détail est orienté à la baisse (source : Banque de France, données à fin février 2013). Il se répartit entre les produits alimentaires et les produits industriels. La consommation des produits alimentaires enregistre 3 mois consécutifs de baisse, avec – 1,4 % au cours des 3 derniers mois. Si les ventes de produits industriels se contractent, les évolutions sont à nuancer et à mettre en perspective avec le poids que représente chaque secteur dans la consommation totale.
L’équipement de la personne, qui représente 12 % des dépenses de consommation des ménages, perd – 0,9 % en 3 mois (- 20 % par rapport à 2007). L’automobile est sur une pente glissante avec – 8,7 % (6 % de la consommation). Le secteur de la culture/loisirs est à la peine comme l’illustre la baisse continue
des ventes de livres et presse – papeterie (- 33 % et – 29 % par rapport à 2007).
En revanche, d’autres secteurs résistent, voire progressent, comme les appareils électroménagers qui ont progressé de + 21 % par rapport à 2007 et de + 1,3 % au cours des 3 derniers mois. Le secteur le plus dynamique demeure l’équipement électronique grand public qui, s’il diminue de – 0,3 % au cours des 3 derniers
mois, a été multiplié par près de 5 depuis 2007 et possède une marge de progression encore importante.

Difficulté du « retail », évolution des concepts

Aujourd’hui, force est de constater que le secteur du commerce peine. Le contexte économique en berne, l’alourdissement de la fiscalité, le taux de chômage élevé, pèsent sur le moral des ménages et leur capacité à dépenser. La fréquentation et les chiffres d’affaires de l’ensemble des sites commerciaux sont en baisse depuis plusieurs années. Par conséquent, les enseignes s’adaptent et font preuve d’une extrême prudence. Les stratégies de développement offensives des enseignes ont laissé la place aux arbitrages ou au développement
raisonné. Les annonces de dépôt de bilan se sont multipliées au cours des derniers mois à l’image de Surcouf, Game et Virgin, et plus récemment Chapitre.com. Certaines enseignes ferment des boutiques comme Pixmania et Ulric de Varens et d’autres, en phase de développement, ouvrent moins de points de vente qu’initialement prévu. Le secteur des technologies et du multimédia est particulièrement touché par le repli de l’activité et,
plus généralement, ceux des loisirs et de la culture accusent des baisses conséquentes.
D’autres secteurs d’activité montrent des signes d’essoufflement, comme l’équipement de la personne « mass market ». Si certains grands groupes semblent moins affectés (H&M, Inditex), la plupart des enseignes peine à se différencier et à sortir son épingle du jeu, avec, à la clé, une baisse conséquente de son chiffre d’affaires. L’arrivée annoncée d’un concurrent de taille, Primark, pose à nouveau la question d’une réinvention des concepts « mass market », où il faut trouver l’équilibre entre la mode et le prix.
La baisse du chiffre d’affaires des boutiques physiques est une réalité, mais elle ne doit pas non plus occulter le transfert d’une partie des dépenses vers les sites marchands de ces mêmes enseignes ayant adopté une stratégie multicanale. Le commerce n’échappe pas à la crise et cet état de fait exacerbe les disparités du marché.

Source : CBRE – INSEE

La fréquentation des centres commerciaux recule de 1 % sur les 12 derniers mois

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

La fréquentation des centres commerciaux a reculé de 1% sur les 12 mois achevés en mai, signe d’une certaine désaffection pour ce format de magasins au profit notamment d’internet, selon des chiffres publiés par le Centre National des centres commerciaux (CNCC).

Le chiffre d’affaires, en cumul cette fois sur les quatre premiers mois de l’année, a reculé de 0,3 %, à comparer avec un recul de 0,8 % en année pleine en 2011, selon des données publiées à l’occasion du Salon de la distribution et de l’immobilier commercial (SIEC) qui se tient mercredi et jeudi au CNIT à La Défense .

En terme de ventes, les centres commerciaux qui ont le plus souffert sont ceux situés en centre-ville. A l’intérieur même des centres commerciaux, les activités de services ont nettement reculé, tandis que les ventes en beauté et santé ainsi qu’en alimentation ont bien progressé. « Les classes moyennes, pivots de nos consommateurs, affichent un moral en berne » à cause de la crise, a souligné Christopher Wicker, patron de Retail Consulting Group, une société d’études spécialisée, lors de ce salon. « Les acheteurs passent plus de temps (en magasin) mais y viennent moins fréquemment », a-t-il ajouté, certains y faisant uniquement leurs repérages avant de commander en ligne, chez eux ou directement depuis leur téléphone mobile.

En direct du Siec (Paris) – (AFP)
Source : Businessimmo

Renouvellement et baisse des facteurs locaux de commercialité

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

En 1999, un arrêt de la Cour de cassation avait décidé qu’une importante diminution de la population constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité pouvant dès lors entraîner le déplafonnement du loyer en renouvellement (Cass. 3e civ., 13 juil. 1999, arrêt n° 97-18.295).

Alors que les facteurs locaux de commercialité doivent avoir évolué notablement selon le principe posé par l’article L 145-34 du code de commerce et qu’ils doivent présenter un intérêt pour le commerce considéré, selon l’article R 145-6 du code de commerce, cette décision suggérait que l’intérêt pouvait être tant favorable que défavorable pour le commerce du preneur.

Cette jurisprudence n’a pas été réitérée, tandis que certains bailleurs en ont profité pour obtenir la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, et ce dans l’hypothèse d’une baisse de la commercialité dans le secteur des lieux loués…

Aux termes d’arrêts plus récents, la Cour de cassation a posé le principe que les modifications invoquées devaient présenter un intérêt pour l’activité même du locataire, et ce sans tenir compte de la clause de destination qui peut prévoir plusieurs activités autorisées, ou même du type du commerce exploité (voit notamment : Cass. 3e civ., 13 juil. 2011, arrêt n° 10-30.870).

Par un arrêt du 14 septembre 2011, la Cour de cassation a précisé que la modification devait avoir « une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, arrêt n° 10-30.825).

L’arrêt rendu le 17 janvier 2012 confirme l’abandon définitif de la jurisprudence de 1999.

En l’espèce, l’expertise judiciaire avait révélé qu’un certain nombre de commerces avaient été fermés dans le proche voisinage de la pharmacie dont le bail venait en renouvellement, tandis que plusieurs médecins situés dans la zone de chalandise de l’officine étaient partis, entraînant une importante baisse des facteurs locaux de commercialité.

Les bailleurs faisaient grief à la cour d’appel d’avoir estimé que l’évolution à la baisse ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer.

Leur pourvoi est rejeté, et la Cour de cassation rappelle que le déplafonnement ne peut intervenir « qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné ».

(Cass. 3e civ., 17 janvier 2012, arrêt n° 11-12.090)

AUTEUR
Charles-edouard-brault
Avocat à la Cour – Cabinet Brault & Associés

Perspectives 2012 dans l’immobilier commercial

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

L’immobilier commercial gardera-t-il le vent en poupe d’ici 2012 ?

Après le fort repli des taux de rendement en 2008-2009, la situation s’est certes redressée mais l’environnement reste incertain. D’un côté, la pression sur le pouvoir d’achat des ménages en France, qui perdurera en 2012, pèsera sur l’activité des distributeurs. De l’autre, la concurrence entre les différents intervenants de la filière va se renforcer.

Le regain d’activité observé à la fin de 2010 s’est prolongé au cours d’une année 2011 marquée par le dynamisme des grands groupes du luxe, l’expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volonté des enseignes de maîtriser leurs coûts d’occupation et les risques inhérents à toute nouvelle implantation n’a pas cessé de caractériser le marché français de l’immobilier de commerces. Très prudentes, la plupart ont conservé un mode de développement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l’Hexagone.

Alors que la consommation des ménages s’essouffle (+1,2% de hausse par an en moyenne en 2011-2012 selon les prévisions de Xerfi), les Français sont de plus en plus sélectifs dans leurs choix de consommation et de circuits de distribution. Le commerce en ligne, en particulier, continuera de jouer les trouble-fête. D’un poids encore modeste dans les dépenses totales des ménages (2,8% en 2010), il représente désormais un canal à part entière sur certains segments de marché et en particulier sur celui du PAP féminin où le e- commerce a concentré près de 9% des ventes en valeur en 2010. Du côté des réseaux physiques, l’engouement des consommateurs pour le centre-ville et plus globalement pour les magasins de proximité va peu à peu orienter les décisions d’investissements des acteurs de l’immobilier et celles d’implantation des enseignes.

Comprenons la tendance des professionnels

  1. Ils miseront sur la proximité géographique. Commerces en centre-ville et centres commerciaux de taille moyenne à proximité des centres urbains bénéficient d’un engouement notable. Les enseignes alimentaire et non alimentaire poursuivent le déploiement de leurs réseaux en se rapprochant davantage du consommateur. C’est ce qu’illustre le projet de centre commercial du Jeu de Paume à Beauvais (80 boutiques, 19 000 m2) d’Hammerson qui doit ouvrir en 2013. Ces tendances fortes vont s’accentuer à moyen terme avec les grandes évolutions socioculturelles : vieillissement de la population, réduction de la taille des foyers, conscience écologique grandissante…
  2. En parallèle, ils continueront de jouer la carte de la périphérie. Certes, un prix du carburant structurellement élevé favorise le développement de nouveaux comportements vis-à-vis de l’utilisation de la voiture (optimisation des déplacements, substitution). Mais avec un foncier plutôt attractif pour les investisseurs comme pour les enseignes (loyers moins onéreux), les centres de périphérie restent « relativement » porteurs. D’autant plus que les marges de manœuvres sont encore importantes en matière de restructurations des entrées de ville (cf. le concept Family Village d’Altarea Cogedim). Les acteurs de la filière devront cependant composer avec les évolutions de la réglementation commerciale, et en particulier avec la proposition de loi Ollier encore en discussion…
  3. Ils développeront le marketing relationnel. Alors que la consommation peine à redémarrer dans l’Hexagone, les centres commerciaux doivent impérativement miser sur de nouveaux axes de croissance pour accroître leur nombre de visiteurs, désormais en baisse structurelle. Il s’agit à la fois de créer des lieux de vie et d’être capable de structurer une offre suffisamment fédératrice et différenciante pour générer du flux dans les espaces commerciaux. A titre d’exemple, la foncière néerlandaise Corio a développé une stratégie baptisée « favourite meeting places », destinée à transformer ses centres commerciaux en lieux d’expérience associant commerces, loisirs et culture.
  4. Ils utiliseront le levier Internet pour renforcer la proximité « affinitaire » des centres commerciaux. Le commerce en ligne n’est a priori pas prêt de décoller dans les centres commerciaux, malgré quelques expériences comme celle du partenariat entre Hammerson et Vente- privee.com pour augmenter le trafic dans ses centres. Pour autant, les foncières spécialisées soignent depuis quelques mois les sites Internet de leurs unités avec pour objectif de générer du flux dans les centres commerciaux. La multiplication des services au consommateur en est la parfaite illustration : offre de co-voiturage, ventes flash, prospectus en ligne… Le marketing passe aussi par les réseaux sociaux (facebook et twitter en tête), tandis que les applications pour smartphones sont en plein boom. Si le m-commerce reste pour sa part encore marginal dans l’Hexagone (500 millions d’euros de chiffre d’affaires d’après Xerfi en 2010), il va néanmoins apporter aux mobinautes des occasions supplémentaires de consommer : des achats d’impulsion, mais également des achats contraints par le temps (ventes flashs, enchères…) qui ne seraient pas réalisés sans smartphone et internet mobile à portée de main.

Conclusion

Une distinction croissante entre emplacements n°1 et secondaires : L’animation du marché immobilier des commerces ne doit pas masquer la défiance d’un nombre croissant d’acteurs face à la dégradation du climat économique. La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang de leurs préoccupations. Cette prudence explique aussi l’appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes.

Stabilité des valeurs locatives prime : La stabilité générale du marché français masque d’importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l’emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères ont peu évolué, la montée en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix élevé que certains groupes sont prêts à payer pour s’y implanter. 2011 a en revanche confirmé le durcissement des conditions de négociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilisées par des taux d’effort importants et des propriétaires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d’octroyer davantage de mesures d’accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent du démarrage difficile des projets ouverts récemment.

Le rebond du chômage pèsera sur le marché immobilier des commerces en 2012. Les mesures d’austérité auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures.

2011, troisième meilleure année de la décennie pour l’immobilier de commerce

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

Avec 3,3 Mds€ de volumes investis sur le marché de l’immobilier de commerce en France, 2011 se place comme la troisième meilleure année de la décennie pour le secteur, derrière 2007 et 2010, d’après le bilan dressé par Cushman & Wakefield. Comparé à 2010, les volumes affichent une baisse de 8% en 2011. Il n’empêche, malgré un contexte économique morose, le marché de l’immobilier de commerce s’est montré dynamique et a été marqué, cette année, par l’arrivée de nouveaux entrants (notamment les anglo-saxons Banana Republic et Marks & Spencer), et par l’accélération du développement de grandes enseignes internationales (Fossil, Desigual ou New Yorker). Emplacements n°1 et grands centres commerciaux, tels que Vélizy 2 avec Hollister et Forever 21, continuent d’attirer les enseignes internationales, qui en font leurs cibles prioritaires. « La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang des préoccupations des acteurs de l’immobilier de commerce, indique Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France. Cette prudence explique aussi l’appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes. »

La consommation des ménages en berne en 2012

En 2012, l’envolée du chômage, qui a atteint 9,3 % au 3e trimestre 2011 et qui, selon l’Insee, pourrait atteindre les 10 % en 2012 (en incluant l’Outre-mer), devrait avoir un impact direct sur la consommation des ménages et peser sur le marché de l’immobilier de commerce. « Les mesures d’austérité auront aussi leur importance, ajoute Christian Dubois. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures. »

Le dossier complet par Cushman & Wakefield

Commerce : les meilleurs emplacements, valeur-refuge en temps de crise

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Les professionnels de l’immobilier commercial ont le sourire : malgré la crise de la dette qui pèse sur la consommation, le commerce reste un investissement qui rapporte et les enseignes internationales sont friandes d’implantations prestigieuses.

Cette semaine, promoteurs et gestionnaires de centres commerciaux, investisseurs, enseignes et sociétés de conseil en immobilier se sont réunis à Cannes au Mapic, salon de l’immobilier commercial, dans le même Palais des festivals où deux semaines plus tôt le G20 tentait de contenir la crise. « Les gens sont prudents, mais optimistes », a résumé John Strachan, en charge de la distribution mondiale à la société de conseil immobilier Cushman & Wakefield. « L’immobilier de commerce demeure un très bon investissement », a indiqué Nathalie Depetro, directrice du Mapic, soulignant que 800 investisseurs ont fait le déplacement au salon.

L’intérêt des investisseurs pour l’immobilier de commerce « devrait rester soutenu, étant donné ses caractéristiques défensives dans un contexte économique incertain, » relève une étude de BNP Paribas Real Estate, publiée pendant le Mapic. La demande est « extrêmement forte pour un nombre de plus en plus réduit d’emplacements de grande qualité », dits « prime », c’est-à-dire les principales artères commerçantes et les principaux centres commerciaux, a indiqué Andrew Bathurst, directeur international de Harper Dennis Hobbs.

En Grande-Bretagne, c’est à Londres que les distributeurs veulent s’implanter, avec une forte demande pour Bond Street et Oxford Street, a-t-il ajouté. « En période de crise, chacun essaye de se rassurer et de revenir aux valeurs fondamentales du commerce, et donc on joue sur l’emplacement qui reste la valeur refuge », a expliqué Pierre Raynal, associé de la société Cushman & Wakefield. C’est cette société qui a conseillé, pour leur prochaine arrivée sur les Champs-Elysées, Marks & Spencer, attendue la semaine prochaine, et Banana Republic, dont l’ouverture est prévue le 8 décembre.

Dans ce contexte, le marché français est « extrêmement dynamique » sur les axes les plus prestigieux, où « les valeurs augmentent de façon assez importante, au détriment des axes secondaires qui souffrent davantage », a-t-il précisé. « Il y a une vraie pénurie d’offre sur les axes prime, avec une forte concurrence entre les enseignes qui souhaitent une présence accrue sur ces artères », a-t-il ajouté. Les enseignes américaines devraient continuer de s’implanter en Europe, selon Andrew Bathurst, qui a évoqué notamment une forte demande pour les grandes villes comme Paris et Milan.

Du côté des centres commerciaux, « il y a certainement plus de prudence, mais certainement pas un gel des initiatives », a estimé Jean-Michel Silberstein, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC). Toutefois, le développement de certains centres pourrait prendre un peu plus de temps. « Cela dépendra de l’attitude des investisseurs et des banques en particulier », a-t-il prévu.
Actuellement, on n’assiste pas à un gel du système bancaire, mais « on s’interroge pour les mois à venir » sur un éventuel resserrement du crédit pour les commerçants, a-t-il indiqué. Le climat économique et les politiques de rigueur « devraient peser sur la consommation des ménages et les chiffres d’affaires des commerçants dans les mois à venir », prévoit l’étude de BNP Paribas Real Estate.

Comment augmenter les loyers commerciaux ?

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Le bail commercial représente un élément capital de la valeur du fonds de commerce. Le législateur s’est employé à concilier les droits du bailleur et du preneur, mais ces derniers, sont par définition contraires. L’augmentation des loyers représente un point caractéristique de cette volonté de conciliation. Le législateur a plafonné les augmentations du loyer afin de garantir les droits du preneur. Cependant, dans le but de conserver l’attrait des baux commerciaux pour les investisseurs, la loi prévoit des hypothèses de déplafonnement.
Optimiser son patrimoine immobilier composé de locaux commerciaux peut constituer une véritable obsession pour le propriétaire qui sait que le principe légal est celui du « plafonnement », c’est-à-dire de l’augmentation suivant l’indice Insee.

Or, qui dit augmentation du loyer dit augmentation de la valeur vénale du bien immobilier. Ne dit-on pas que cette valeur est de 7 à 10 fois le loyer annuel, encore qu’il faille corriger cette méthode simpliste par beaucoup d’autres critères relatifs notamment à l’emplacement et justement la potentialité des locaux à générer une hausse de loyer à terme.

L’audit juridique du patrimoine est donc fondamental. Voici deux ou trois pistes pour se reconnaître dans le maquis institué en l’espèce par le Décret du 30 septembre 1953 ayant institué en France un régime très protecteur des locataires commerçants. A tel point qu’on a pu l’appeler « la propriété commerciale ». Ce décret a été abrogé le 27 mars 2007 lors de l’intégration de la partie réglementaire au Code du commerce. Désormais les dispositions relatives au bail commercial se trouvent aux articles L145-1 et suivants du Code précité.

Principe de base : l’augmentation des indices

A la conclusion du contrat, le montant du loyer est librement fixé. Le législateur impose seulement que le prix soit réel et sérieux. Dès lors, toutes les méthodes de fixation du montant du bail peuvent être utilisées.

  • Le bail commercial est communément appelé « 3, 6, 9 » ce qui signifie :Le propriétaire garantit au preneur au moins 9 ans de bail. A son issue, celui-ci est renouvelé pour une durée minimum de 9 ans. Les parties peuvent décider que la durée du bail renouvelé sera plus longue. A défaut d’accord sur le renouvellement entre les parties, le bail est tacitement reconduit d’année en année, et ce, jusqu’à la survenance d’un accord sur le renouvellement entre les parties.
  • Tous les trois ans, le bailleur peut augmenter le loyer par le mécanisme de la « révision » en principe plafonné aux indices Insee du coût de la construction, ou selon l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf à invoquer des « motifs » de déplafonnement pour amener le loyer à la «valeur locative», c’est-à-dire les loyers qui sont pratiqués dans le quartier considéré. Toutefois, le contrat peut prévoir une autre fréquence de révision du loyer.
  • Tous les trois ans, le propriétaire peut signer congé avec offre d’indemnité d’éviction pour démolir, reconstruire ou surélever l’immeuble (article L 145-4 du Code du commerce).
  • Au bout des 9 ans, lors du renouvellement, le loyer sera également plafonné sauf démonstration d’un motif de déplafonnement.
  • La durée du bail peut, par l’effet d’une tacite reconduction, excéder 12 ans. Dans ce cas, il sera automatiquement déplafonné à son expiration, en vertu de l’article L145-34 du Code du commerce.
  • Au cas où le bail dispose d’une faculté de révision triennale du loyer, le propriétaire pourra à tout moment sortir du plafonnement aux indices en prouvant une augmentation de plus de 10 % de la « valeur locative » (article L145-38 du Code du commerce).

Pour sortir du « plafonnement », c’est-à-dire fixer le loyer à la valeur du marché, celle de l’offre et de la demande, il faudra que se produise un événement qui va enfin permettre de fixer le loyer normalement, hors des indices Insee du coût de la construction ou que le contrat de bail intègre une clause d’échelle ou de recette. Dans tous les cas, la charge de la preuve du motif du déplafonnement pèse sur le bailleur.

Fixer le loyer à la valeur du marché

Il existe 5 « évènements» qui vont permettre de fixer le loyer à la valeur du marché local :

1. Modifications des facteurs locaux de commercialité

Si l’on dispose d’un bail 3, 6, 9 avec des révisions triennales, on pourra réévaluer le loyer selon la valeur du marché tous les trois ans. A condition que les facteurs locaux de commercialité aient évolué à la hausse de plus de 10 %. Cette hausse pourra être faite lors d’un renouvellement.

Comment prouver que cet événement se réalise?

L’article R145-6 du Code du commerce édicte que « les facteurs locaux de la commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier, de la rue ou il est situé, […] de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. » Ces critères peuvent être par exemple :
– l’augmentation de la clientèle du commerce par construction d’immeubles avoisinants ;
– la rénovation du quartier ;
– la création d’un nouvel arrêt d’autobus, de train ou de métro ;
– la création d’un quartier piétonnier ;
– l’ouverture d’une galerie marchande ;
– l’augmentation des possibilités de stationnement ou de circulation ;
– l’arrivée de «grandes enseignes» générant un nouveau flux de consommateurs potentiels.
La Cour de cassation précise que les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour le commerce considéré. Ainsi, une implantation massive de commerce d’alimentation n’aura pas d’incidence sur une bijouterie de luxe.
Cependant ces critères sont très subjectifs et leur mise en œuvre peut donner lieu à des litiges. C’est pourquoi, seuls les experts immobiliers, conseils en gestion de patrimoine, avocats spécialistes, autant d’acteurs qui disposent des informations locales essentiellement judiciaires répertoriées dans diverses revues juridiques qui compilent les Jugements du Juge des Loyers Commerciaux ou de la Cour d’Appel peuvent estimer que tel quartier ou telle rue sont « déplafonnables ».

Les Juges sont parfois bienveillants puisqu’ils se rendent compte que le système instauré en France est extrêmement protecteur par rapport à ce qui se passe chez nos voisins européens.

Toutefois, une question reste sans solution : qu’advient-il du loyer quand les facteurs locaux de commercialité entraînent une baisse de plus de 10 % de la valeur locative du local ? Le preneur peut-il légitimement solliciter une baisse de loyer sans prendre en compte le plafond légal ?
Dans un premier temps, la jurisprudence a admis qu’en cas de hausse de l’indice, le loyer ne pouvait être révisé à la baisse, sauf en cas d’évolution négative des facteurs locaux de commercialité. Cette position peut être illustrée par un arrêt rendu le 16 avril 1973 rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation. Ensuite, la haute juridiction a considéré que la hausse de l’indice du coût de la construction ne fait pas obstacle à une baisse de loyer, dès lors que la valeur locative a elle-même évolué de manière négative. Cette décision confirme que la baisse des facteurs locaux de commercialité peut conduire à une réduction du loyer. Elle va même plus loin, en admettant que dans l’hypothèse où la valeur locative baisse alors que l’indice pris en compte augmente, le preneur est légitime à demander une réduction de loyer.
Les investisseurs mécontents de cette mesure ont agit auprès du législateur et la loi Murcef du 11 décembre 2001 a prévu de clarifier la situation. Cependant, si la question de la baisse du loyer plafonné est encore largement discuté en doctrine, l’article L145-38 affirme qu’en cas de baisse des facteurs locaux de commercialité de plus de 10 % le loyer peut être déplafonné et révisé à la baisse.

2. La modification des conditions de bail

On ne peut modifier les termes d’un bail commercial durant son cours ou même lors de son renouvellement, sauf accord des deux parties.

Si le locataire demande une extension en cours de bail, il est possible de convenir avec celui-ci que le loyer sera fixé à la valeur locative. Dans ce cas,l’accord des deux parties sera consacré dans un avenant de bail. De même si une autorisation de sous-location est consentie, ou s’il existe une modification notable des conditions du bail.

Un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 13 juillet 1999 a ainsi jugé que le triplement au cours du bail de l’impôt foncier pesant sur le bailleur permet un déplafonnement du prix du loyer.

Preuve que les Juges sont parfois bienveillants…

Autre cas dans lequel le propriétaire peut déplafonner : si l’on prouve qu’en raison des liens familiaux ou d’amitié ayant existé entre le bailleur et son locataire, le loyer d’origine a été minoré : c’est souvent le cas d’un bail conclu entre deux époux qui divorcent ultérieurement ou d’une SCI qui loue à une société commerciale d’exploitation qui ont les mêmes animateurs puis se fâchent au cours du bail. Néanmoins, cette preuve peut être difficile à apporter, et les services fiscaux peuvent voir dans la demande de déplafonnement un motif de redressement.

3. La déspécialisation

Dans cette hypothèse l’initiative appartient au preneur, mais elle a pour effet d’autoriser le bailleur à lui demander une augmentation de loyer non soumise au plafonnement.
Deux types de déspécialisation peuvent être rencontrés.

D’une part, la déspécialisation simple. Dans ce cas, le preneur adjoint à son activité initiale une activité connexe qui peut, à terme, lui permettre d’engranger plus de bénéfices que son activité d’origine. Il est simplement tenu d’en informer le propriétaire qui ne peut pas refuser. Ce dernier peut, lors de la révision triennale suivant la déspécialisation simple, tenir compte de cette activité connexe pour fixer un nouveau loyer. Cette disposition est prévue à l’article L145-47 du Code du commerce. Le propriétaire peut en cours de bail en raison de la déspécialisation augmenter le loyer, mais cette demande est soumise à un accord commun et il est fort à parier que le preneur refuse cette augmentation. L’accord des deux parties sera constaté dans un avenant au bail lors du renouvellement.

D’autre part, la déspécialisation peut être renforcée. Dans cette hypothèse, le preneur souhaite soit changer d’activité, soit adjoindre une activité différente à son activité initiale. Le preneur doit en avertir son bailleur, ainsi que les créanciers ayant pour gage le fonds de commerce. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter cette déspécialisation, son silence valant acceptation de cette déspécialisation.

Le bailleur peut, en contrepartie de son accord, augmenter le loyer sans tenir compte des plafonds légaux comme l’a confirmé un arrêt rendu le 24 juin 1992 par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation. De même, si le bailleur établit que la déspécialisation est source d’un préjudice pour lui, il peut obtenir du juge des dommages-intérêts. Les créances qui grevaient le fonds d’origine, sont alors reportées sur le nouveau fonds.

4. La modification de la consistance des locaux

Si le propriétaire prouve, qu’au cours du bail, la surface des locaux a augmenté dans des proportions « notables », le propriétaire peut prétendre au déplafonnement.

Idem si les travaux d’amélioration de l’immeuble ou des locaux loués ont été effectués. Cependant, un arrêt rendu le 9 juillet 2008 par la chambre commerciale de la Cour de cassation exige que les améliorations autorisant le propriétaire à un déplafonnement doivent avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire. Dès lors, il faut que les travaux d’amélioration soient notables et aient un impact économique favorable sur l’activité du locataire. En l’espèce, les travaux effectués par le propriétaire étaient relatif au confort de l’immeuble : ravalement des façades, pose de digicode, installation d’un ascenseur. Le titulaire du bail exerçait une activité d’enseignement. Dans ce cas les juges ont considérés que « les enfants s’inscrivaient en raison essentiellement de la réputation de l’école ». Dès lors, les travaux n’avaient aucune incidence favorable sur l’activité du preneur.

Les travaux d’améliorations peuvent être financés par le bailleur, mais aussi par le preneur. Dans ce dernier cas la situation peut être plus délicate. En effet, le preneur a déjà supporté les frais des travaux d’amélioration constituant une modification notable des caractéristiques du local, et à l’expiration de son bail le propriétaire lui impose un déplafonnement de son loyer. Face à cette situation le législateur prévoit que le bailleur ne peut demander le déplafonnement qu’à compter du deuxième renouvellement. Ce délai court à partir de la date de réalisation des travaux. Toutefois, le bail peut prévoir des dispositions différentes. Il faut simplement prouver qu’il ne s’agit pas de travaux d’aménagement mais véritablement d’amélioration. Il est donc essentiel au moment de l’acquisition d’un local commercial de connaître l’historique des travaux qui ont pu être réalisés par les uns ou par les autres et qui vont permettre de faire jouer le déplafonnement s’ils ont été réalisés une vingtaine d’années plus tôt.

Autre situation pouvant se présenter : celle dans laquelle le preneur et le bailleur ont tous deux participé aux frais engendrés par les travaux. Cette participation peut se traduire par un apport de trésorerie, par un abattement ou une franchise de loyers, par exemple. Dans ce cas, le bailleur bénéficiera du déplafonnement des loyers lors du premier renouvellement suivant la date de réalisation des travaux.

5. Clause d’échelle mobile ou de recette

Les parties peuvent choisir d’insérer dans le contrat des clauses d’échelle mobile, c’est-à-dire que le loyer est indexé sur un indice en relation directe avec l’objet du bail ou avec l’activité de l’une des parties. Le contrat peut également prévoir une clause de recette. Cette dernièreest souvent contenue dans les baux de locaux se situant dans des centres commerciaux, une partie du loyer comportant un élément variable en fonction du résultat de l’exploitation de l’entreprise locataire.

L’article L 145-39 du Code du commerce prévoit que si le bail contient une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix antérieurement fixé contractuellement ou judiciairement. Dans ce cas, les parties choisissent d’un commun accord un indice de référence, et peuvent soumettre le loyer à une révision très régulière selon la variation de l’indice. En effet, chaque fois que l’indice augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au prix antérieurement fixé, une des deux parties peut demander l’augmentation ou la diminution sans que la fréquence du renouvellement puisse lui être opposée. Toutefois, cette adaptation mécanique du loyer peut conduire à fixer un loyer supérieur à celui qui résulterait de l’indexation. Dee même, le loyer peut, au gré des augmentations, dépasser la valeur locative. Le président du tribunal de grande instance peut alors être saisi en cas de litige. Il peut alors adapter les effets de la clause d’indexation à la valeur locative.

Les parties peuvent également insérer dans le contrat une clause de recette. Cette dernière permet aux parties de faire varier tout ou partie du loyer en fonction du résultat ou du chiffre d’affaire de l’exploitation de l’entreprise locataire. Elle permet à l’exploitant de bénéficier lors de son installation d’un loyer faible, et au bailleur de profiter du développement de son activité par la suite. La jurisprudence a précisé que ce type de clause fait obstacle au mécanisme de révision triennale du loyer.

Le statut des baux commerciaux est finalement peut être plus avantageux pour le propriétaire que le statut des baux d’habitation puisque dans ce dernier il est difficile d’augmenter les loyers. Le système du «déplafonnement» étant encadré dans des strictes limites à la fin du bail, les opérateurs immobiliers estiment qu’investir dans des locaux commerciaux est plus avantageux que dans des locaux d’habitation, mis à part les effets fiscaux

Le grand intérêt d’investir dans un bail d’habitation réside dans la possibilité pour le propriétaire de donner congé pour vente (ou pour reprise personnelle) à l’issue du bail sans avoir à verser l’indemnité d’éviction.

En attendant une hypothétique disparition du statut des baux commerciaux, l’investissement dans les boutiques, bureaux ou entrepôts dispose encore de beaux jours devant lui…

Olivier J.BRANE, avocat honoraire, spécialiste en Droit Immobilier