L’article L 145-40-1 nouveau du Code de commerce rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux, en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, en cas de mutation à titre gratuit du fonds de commerce, et lors de la restitution des locaux.
Il est précisé que cet état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux (les honoraires du tiers ne sont pas évoqués, donc le bail pourra prévoir qui doit les prendre en charge).
A défaut, l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
A noter, concernant les cessions, que ces nouvelles dispositions, qui sont d’application immédiate, impliquent qu’il faut convoquer le bailleur à l’état des lieux. Cela va évidemment compliquer les opérations de cession, surtout s’il s’agit d’une cession globale de plusieurs fonds avec différents bailleurs, et surtout si les parties à la cession ne sont pas obligées, et ne souhaitent pas, informer le bailleur de la cession avant sa réalisation.
L’article L 145-40-1 précise que si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, il ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. En d’autres termes, il lui sera extrêmement difficile de demander au locataire de restituer les locaux en bon état, sauf à prouver dans les règles du droit commun (exigence d’un écrit) qu’il les a reçus en bon état, et sauf faute de ce dernier (par ex. non convocation du bailleur à l’état des lieux en cas de cession) !