Actualités

Les projets de rĂ©formes de l’immobilier commercial en 2014

PubliĂ© le Étiquettes , , , , ,

Voir le site du ministĂšre de l’artisanat, du commerce et du tourisme

Sylvia Pinel a prĂ©sentĂ© en Conseil des Ministres le 21 aoĂ»t 2013 le projet de loi relatif Ă  l’artisanat, au commerce et aux trĂšs petites entreprises. À travers le projet de loi, le gouvernement souhaite doter les entreprises des outils qui permettront le maintien d’une offre commerciale et artisanale diversifiĂ©e sur les territoires autour de 3 axes principaux.

Document complet en PDF

1/ Garantir l’équilibre des relations entre bailleur et commerçant

MaĂźtriser les hausses des loyers commerciaux
Dans certaines situations, les loyers commerciaux connaissent des augmentations brutales qui peuvent menacer l’équilibre financier des commerçants et compromettre la viabilitĂ© de leurs entreprises. Aussi, le gouvernement a dĂ©cidĂ© de limiter Ă  10% par an ces augmentations en cas de tels dĂ©plafonnements, le gouvernement offre ainsi la possibilitĂ© aux commerçants d’anticiper les Ă©volutions de leur loyer et donc de disposer d’une meilleure visibilitĂ© financiĂšre pour leur entreprise.
Aujourd’hui, les bailleurs utilisent majoritairement, pour dĂ©terminer l’évolution des loyers, l’Indice du coĂ»t de la Construction (ICC), qui correspond Ă  la santĂ© de la construction immobiliĂšre et dĂ©favorise donc le locataire. En inscrivant dans la loi le remplacement de l’ICC par l’ILC (Indice des loyers commerciaux), tout en permettant d’autres rĂ©fĂ©rences comme l’ILAT (Indice des loyers des activitĂ©s tertiaires), pour indexer les Ă©volutions de loyers, on permet une progression plus fidĂšle Ă  l’activitĂ© Ă©conomique commerciale et tertiaire. Les baux commerciaux deviennent ainsi des contrats plus stables et plus Ă©quitables pour les commerçants.
Améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires
Actuellement, si dans la majoritĂ© des cas un bail Ă©crit est signĂ© entre bailleur et commerçant, l’établissement d’un Ă©tat des lieux est trĂšs rare. Pour Ă©viter les conflits entre les deux parties, le Projet de loi rend obligatoire l’établissement d’un Ă©tat des lieux d’entrĂ©e et de sortie.
Le texte prĂ©voit Ă©galement, afin d’éviter les Ă©volutions arbitraires des charges locatives, qu’un inventaire des charges locatives revenant Ă  chacune des parties soit annexĂ© au bail et renvoie Ă  un dĂ©cret la liste des charges qui ne pourront, par nature, ĂȘtre imputĂ©es au commerçant.
Enfin, un droit de prĂ©fĂ©rence au commerçant qui occupe un local lors de sa vente sera inscrit dans la loi, afin de faciliter l’accĂšs Ă  la propriĂ©tĂ© et ainsi pĂ©renniser des commerces, notamment dans les centres-villes.
Ces mesures visent à créer un cadre propice à la croissance des entreprises du commerce et ainsi maintenir le lien social et développer le tissu économique local.

2/ DĂ©velopper les TrĂšs Petites Entreprises

Valoriser les savoir‐faire des artisans
Redonner du sens Ă  la qualitĂ© d’ « artisan », est un gage de lisibilitĂ© pour le consommateur et d’attractivitĂ© des mĂ©tiers. Les conditions pour se prĂ©valoir de cette qualitĂ© seront clarifiĂ©es afin de la rĂ©server aux personnes qui sont effectivement qualifiĂ©es, par un diplĂŽme ou une expĂ©rience professionnelle. Cette qualification sera mieux contrĂŽlĂ©e, par les agents de la DGCCRF et par les chambres de mĂ©tiers et de l’artisanat.
Afin de garantir que les entreprises de l’artisanat, quel que soit leur statut, respectent les obligations de qualification et d’assurance, le gouvernement instaure un contrĂŽle effectif direct par les chambres de mĂ©tiers des qualifications professionnelles et permet aux corps de contrĂŽle habilitĂ©s (inspection du travail, impĂŽts, douanes, organismes de sĂ©curitĂ© sociale,
) de vĂ©rifier les assurances obligatoires en fonction du mĂ©tier et des travaux rĂ©alisĂ©s.
La valorisation des savoir-faire des mĂ©tiers de l’artisanat doit ĂȘtre un facteur de qualitĂ© et d’attractivitĂ© de ces secteurs formateurs et pourvoyeurs d’emploi.
Rapprocher les rĂ©gimes de l’entreprise individuelle
Le Projet de loi fait Ă©voluer les obligations administratives et comptables des entrepreneurs dans le sens d’une plus grande simplicitĂ© et Ă©quitĂ©.
Alors que le rĂ©gime de l’auto-entrepreneur n’a qu’en partie atteint son objectif de tremplin (seulement 5% des entreprises ont basculĂ© vers un rĂ©gime classique), le texte corrige ses effets dommageables, tels que le salariat dĂ©guisĂ©, et amĂ©nage la transition entre ce rĂ©gime et le droit commun, pour qu’il joue effectivement son rĂŽle initiateur en matiĂšre de crĂ©ation d’entreprise. Tout en prĂ©servant le rĂ©gime pour celles et ceux qui souhaitent avoir un revenu d’appoint.
Le rĂ©gime de l’entrepreneur individuel Ă  responsabilitĂ© limitĂ©e (EIRL) est rendu plus accessible en limitant le formalisme exigĂ© pour bĂ©nĂ©ficier de la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur, qu’il soit primo-crĂ©ateur ou dĂ©jĂ  en activitĂ©. Ainsi, le changement de domiciliation des entreprises Ă  responsabilitĂ© limitĂ©e sera facilitĂ© et les obligations de publication allĂ©gĂ©es Ă  la seule publication de leur bilan.

3/ Adapter les modalitĂ©s de l’intervention publique aux besoins des territoires

Adapter les outils de l’intervention publique dans les territoires
Le Projet de loi propose de rĂ©tablir l’équilibre de la reprĂ©sentation des diffĂ©rentes collectivitĂ©s Ă  la Commission dĂ©partementale d’amĂ©nagement commercial (CDAC), qui dĂ©livre les autorisations pour la crĂ©ation des grandes surfaces commerciales, ainsi que de clarifier et accĂ©lĂ©rer les procĂ©dures de dĂ©pĂŽt de dossier pour les porteurs de projets d’amĂ©nagements commerciaux. La Commission nationale d’amĂ©nagement commerciale(CNAC) pourra se saisir des projets de grande envergure.
Enfin, le fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC), dont le fonctionnement actuel ne lui permet pas de remplir ses missions de service public, sera rĂ©novĂ©. PilotĂ© en fonction des prioritĂ©s gouvernementales, il permettra Ă  toutes les communes de s’impliquer de façon dynamique dans le dĂ©ploiement d’une politique territoriale cohĂ©rente, tout en encourageant le commerce local.

Le gouvernement a dĂ©posĂ© 3 amendements sur le Projet de Loi ALUR concernant l’urbanisme commercial

L’adoption de ces amendements impliquerait certains changements :
– la procĂ©dure du permis de construire serait intĂ©grĂ©e dans la procĂ©dure de CDAC ;
– l’avis de la CDAC pourrait se faire sur la base des prĂ©conisations du SchĂ©ma de CohĂ©rence Territoriale ;
– la notion de protection des consommateurs serait ajoutĂ©e en intĂ©grant des notions de complĂ©mentaritĂ© de produits offerts, de diversitĂ©, de qualitĂ© de l’offre ;
– le Document d’AmĂ©nagement Commercial disparaĂźt au profit du SCOT, ou, en l’absence de SCOT, du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ;
– pas de dĂ©limitation des activitĂ©s Ă  la parcelle dans le SCOT ;
– la composition des CDAC pourrait ĂȘtre modifiĂ©e pour une plus grande professionnalisation des profils.

Sources : Ministùre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme

2014 : Contexte Ă©conomique du commerce

Publié le

Evolution mondiale

En premier lieu, les pays Ă©mergents, s’ils bĂ©nĂ©ficient toujours d’une croissance forte (4,5 %), voient leur Ă©conomie ralentir par rapport Ă  l’annĂ©e 2012. Baisse de rĂ©gime passagĂšre ou Evolution durable liĂ©e aux limites de leur modĂšle de croissance ?
Les pays industrialisĂ©s ont une croissance lĂ©gĂšrement plus faible en 2013 (1,2 %) que l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente. Les tendances Ă©conomiques y sont plutĂŽt encourageantes bien que fragiles. Ainsi la zone euro continue Ă  voir son PIB diminuer mais moins fortement, laissant entrevoir une croissance positive en 2014, inĂ©dite depuis 2011.
Au final, la croissance mondiale devrait approcher les 2,9 % en 2013 puis accĂ©lĂ©rer en 2014, mĂȘme si des risques et incertitudes existent comme la situation de certains Ă©mergents, l’évolution des taux d’intĂ©rĂȘt…

La France encore malade

Dans cet environnement, les performances françaises restent trĂšs modestes. AprĂšs une croissance Ă©conomique nulle en 2012, le PIB ne devrait croĂźtre que trĂšs lĂ©gĂšrement (+ 0,2 % en 2013). Si cela est symbolique, rappelons qu’une croissance nĂ©gative Ă©tait crainte. Autre point positif : le PIB d’avant crise devrait ĂȘtre atteint en fin d’annĂ©e 2013. Si cela reste anecdotique, notons que d’autres pays, comme le Royaume-Uni, ne le rattraperons pas avant 2014.
Bien Ă©videmment la situation n’est pas idyllique et la France fait face Ă  de nombreux dĂ©fis, tant internes qu’externes. Le gouvernement doit par exemple trouver le bon Ă©quilibre entre nĂ©cessaire rĂ©duction des dĂ©ficits publics et maintien de la croissance. L’entreprise France doit amĂ©liorer sa compĂ©titivitĂ©. Signe que les perspectives gĂ©nĂ©rales restent peu lisibles, les entreprises ont diminuĂ© leur investissement en 2013 (- 1,9 % attendus), avant probablement de l’augmenter lĂ©gĂšrement en 2014.

Consommation restreinte

Compte tenu de la croissance atone en 2013 et molle en 2014 (proche de + 0,8 %) le chĂŽmage pourrait ne pas sensiblement baisser avant 2015. Cela pĂšse sur la confiance des mĂ©nages et sur leur pouvoir d’achat. L’indice de confiance des mĂ©nages reste trĂšs infĂ©rieur (- 15 %) Ă  son niveau de long terme. Fait significatif, mi-2013 l’indice a atteint son plus bas niveau historique alors mĂȘme que la croissance a Ă©tĂ© plus faible, signe d’une sinistrose bien ancrĂ©e. Cette situation empĂȘche les mĂ©nages de se projeter dans l’avenir et pĂšse sur les dĂ©penses de consommation. À cet Ă©gard, le solde d’opinion sur l’opportunitĂ© de faire un achat important dans les 12 prochains mois reste faible. Le pouvoir d’achat pourrait diminuer lĂ©gĂšrement en 2014 sous l’effet de la hausse des prĂ©lĂšvements notamment de la TVA. Les dĂ©penses de consommation devraient donc croĂźtre de + 0,5 %, tout en restant en deçà de la moyenne annuelle des 20 derniĂšres annĂ©es (1,5 %). Ainsi au fil des annĂ©es, la conjoncture fragile mĂȘlĂ©e aux nouvelles technologies ont transformĂ© le consommateur. Il est moins fidĂšle, plus changeant et exigeant, et en quĂȘte de nouveaux repĂšres. Il consomme moins et mieux.

L’activitĂ© du commerce de dĂ©tail est morose mais l’espoir est de mise

Le contexte Ă©conomique actuel peu porteur pousse les enseignes Ă  des arbitrages et Ă  un dĂ©veloppement mesurĂ©. MĂȘme si, selon la Banque de France, le chiffre d’affaires du commerce de dĂ©tail a progressĂ© de + 1,1 % en variation trimestrielle (de juin Ă  aoĂ»t), il n’en demeure pas moins que l’activitĂ© sur les 8 premiers mois glissants de l’annĂ©e a baissĂ© de – 2,4 % en volume. En effet, la plupart des secteurs enregistre un recul d’activitĂ©.
Mais certaines continuent leur expansion, en choisissant toujours les emplacements « prime » pour marquer leur arrivĂ©e et pour capter les flux. En effet, le marchĂ© français reste une cible attractive, Paris en tĂȘte de liste. Selon CBRE, Paris (Ă  Ă©galitĂ© avec Tokyo) se positionne au 7Ăšme rang mondial en termes de nouvelles marques entrantes sur le marchĂ©.
Ainsi, les marques de prĂȘt-Ă -porter venues d’Outre-Manche Primark et Top Shop, ouvriront leur 1Ăšre boutique en France Ă  l’automne, avec un dĂ©ploiement trĂšs large pour le 1er tandis que le 2Ăšme ouvrira un corner de 170 mÂČ aux Galeries Lafayette Haussmann, moyen de tester le marchĂ© français. C’est Ă©galement la stratĂ©gie adoptĂ©e par Urban Outfitters, installĂ© sur un corner de 100 mÂČ depuis septembre 2013 pour une durĂ©e de 5 mois. Burger King s’apprĂȘte Ă  ouvrir en dĂ©cembre prochain Ă  Paris dans la gare Saint-Lazare, son 3e point de vente français. L’enseigne de maquillage italienne KIKO, prĂ©sente depuis 2010 en France, poursuit un plan de dĂ©veloppement consĂ©quent avec un objectif d’une quarantaine de magasins en succursale par an principalement en centres commerciaux, tout comme les enseignes italiennes Calzedonia et Intimissimi.

2014 fera encore partie des annĂ©es de transition de l’activitĂ© de commerce de dĂ©tail. L’adaptabilitĂ©, l’anticipation des nouveaux comportement d’achat, l’Ă©coute de l’e-client devraient ĂȘtre le vocable d’une marque dynamique.

Sources :
– CBRE – Etudes et Recherches – Nov 2013
– Sylvain Rimbert

Le nouveau cycle d’achat

PubliĂ© le Étiquettes , , ,

DĂ©c 5th, 2013 / FrĂ©dĂ©ric Cavazza > voir l’article complet

En 2011 Google s’était associĂ© Ă  diffĂ©rents professionnels du marketing pour Ă©tablir la thĂ©orie du Zero Moment of Truth (ZMOT pour les intimes). L’idĂ©e maĂźtresse de cette thĂ©orie Ă©tait qu’avec les mĂ©dias sociaux, le cycle traditionnel d’achat Ă©tait perturbĂ©. Ils ont ensuite Ă©tayĂ© cette thĂ©orie avec une seconde version de leur livret blanc (ZMOT Ways to Win Shoppers at the Zero Moment of Truth Handbook) et mĂȘme lancĂ© une sĂ©rie de vidĂ©os pour l’illustrer : Winning the Zero Moment of Truth, A New Mental Model.

Nous ne pouvons qu’abonder dans leur sens et reconnaĂźtre la pertinence de cette thĂ©orie. Mais plus le temps passe, et plus nous pouvons nous rendre compte que la situation est en fait bien pire que ce que l’on pensait. En fait, elle est surtout pire pour les mĂ©dias traditionnels, pas pour les marques.

1/ Un parcours client auparavant maßtrisé

Pendant des décennies, les annonceurs ont eu recours à de vastes campagnes de publicité pour stimuler une envie auprÚs de cibles (stimulus), qui se déplaçaient ensuite en magasin pour concrétiser leur achat (first moment of truth), et avaient des contacts épisodiques avec la marque au travers du service client (second moment of truth).

 

Le parcours client traditionnel

Dans ce parcours “traditionnel”, les marques avaient l’entiĂšre maĂźtrise des trois Ă©tapes :

  • Les campagnes TV / radio / presse du stimulus ;
  • Les points de vente du First Moment of Truth ;
  • Les points de contact du Second Moment of Truth (centres d’appel, courriers
).

Mais les habitudes de consommation ont évolué et surtout les clients et prospects ont commencé à passer de plus en plus de temps sur le web.

2/ Un parcours client perturbé par les médias sociaux

Avec la montĂ©e en puissance des blogs et de plateformes sociales comme Youtube, Facebook ou Twitter, les marques se sont rendues compte qu’entre le stimulus et le passage en point de vente les prospects passaient un peu de temps sur le web pour faire mĂ»rir leur intention d’achat et se renseigner sur les produits. C’est ce qu’ils appellent le Zero Moment of Truth, le premier contact volontaire entre un prospect et un produit ou une marque.

 

Le parcours client perturbé par les médias sociaux.

Le problĂšme est qu’au cours de cette Ă©tape de recherche d’informations en ligne, les prospects sont exposĂ©s Ă  des contenus qui ne sont plus maĂźtrisĂ©s par la marque (avis, articles de blog, discussions sur les forums
). Il est par consĂ©quent beaucoup plus compliquĂ© pour les annonceurs de maĂźtriser cette relation naissante avec leurs prospects : qui n’a pas entendu un vendeur se plaindre du fait que les clients viennent les trouver avec des pages web imprimĂ©s et exigent qu’on leur vende exactement le mĂȘme produit au mĂȘme prix (ce qui n’est pas toujours le cas, car les stocks sont limitĂ©s) ?

Comme le dit le proverbe : “Vous n’avez pas deux fois la possibilitĂ© de faire une premiĂšre bonne impression“. Et c’est lĂ  le drame de nombreuses marques qui soufraient d’une mauvaise rĂ©putation sur le web du fait d’avis ou commentaires nĂ©gatifs. Il existe une lĂ©gende urbaine qui dit qu’un client mĂ©content a dix fois plus de chance de s’exprimer sur le web qu’un client satisfait. Nous ne sommes pas en mesure de confirmer ce chiffre, mais il est vrai que les internautes ont la critique facile, surtout en France !

Le meilleur moyen de pallier Ă  cette mauvaise premiĂšre impression pour une marque est d’ĂȘtre prĂ©sent sur les mĂ©dias sociaux (avec du contenu qu’elle maĂźtrise) et de s’insĂ©rer dans les conversations (pour dĂ©fendre les produits et dĂ©montrer une volontĂ© de satisfaire le client). Jusque lĂ , tout se passait plutĂŽt bien, sauf que


3/ Un parcours client dĂ©sintermĂ©diĂ© oĂč la marque est complĂštement absente

Nous sommes désormais en 2014, et les habitudes de consommation se déplacent vers le social commerce

  • Les cibles ne regardent plus la TV, elles prĂ©fĂšrent tĂ©lĂ©charger leurs programmes ou les regarder en VoD / Replay quand elles le dĂ©cident ;
  • Plus personne n’a le temps de faire du lĂšche-vitrine, l’inspiration vient avec des sites de curation comme Pinterest ou Fancy (cf. Mythes et rĂ©alitĂ©s du social commerce) ;
  • La recherche d’information et la prise de dĂ©cision d’achat se font bien Ă©videmment en ligne, notamment sur des communautĂ©s d’acheteurs comme Bootic ou des blogs semi-pro ;
  • L’achat se fait sur de gigantesques portails marchands comme Amazon (sur lesquels les marques n’ont aucun levier de pression) ou sur les marketplaces de boutiques en ligne (donc auprĂšs de vendeurs indĂ©pendants) ;
  • La phase de possession du produit est ponctuĂ©e de nombreuses visites sur des forums spĂ©cialisĂ©s comme Hardware.fr ou sur des plateformes d’entre-aide oĂč les clients peuvent se refiler des astuces et des conseils pour le prochain achat.

Dans ce schĂ©ma, la marque est complĂštement absente, elle ne maĂźtrise plus rien, car elle n’a plus aucune relation avec ses clients. Nous sommes rentrĂ©s dans l’ùre du “client savant” ou du “client Ă©mancipĂ©â€ qui se dĂ©brouille tout seul comme un grand et ne veut plus ĂȘtre confrontĂ© Ă  des publicitĂ©s mensongĂšres (ou qui exagĂšrent un peu sur les bĂ©nĂ©fices des produits) ou des vendeurs incompĂ©tents. Bref, le client est devenu autonome et les marques n’ont pas d’autre choix que de livrer des produits de qualitĂ© irrĂ©prochable (le moindre dĂ©faut ou faiblesse est repĂ©rĂ© par la communautĂ©) Ă  des tarifs toujours plus bas (comparateur de prix
).

C’est dans cette logique que Brian Solis a contribuĂ© Ă  une Ă©volution de la thĂ©orie du Zero Moment of Truth : Give Them Something to Talk About, Brian Solis on the Art of Engagement. L’argumentation que l’auteur met en avant est que pour continuer Ă  ĂȘtre prĂ©sent dans les nouvelles habitudes de consommation des clients, une marque doit produire du contenu de qualitĂ© et inciter ses clients Ă  exprimer leur satisfaction. Cette expression de la satisfaction est dĂ©finie comme le Ultimate Moment of Truth, elle sera ensuite lue par d’autres internautes et participera : The Ultimate Moment of Truth and The Art of Digital Engagement.

Le nouveau parcours client des internautes.

Dans ce schĂ©ma, la derniĂšre impression laissĂ©e par les clients sera la premiĂšre impression de nouveaux prospects, la boucle est bouclĂ©e. Nous apprĂ©cions par exemple beaucoup les productions de Red Bull ou Oreo sur les mĂ©dias sociaux, mais on ne peut pas dire qu’ils dialoguent avec leurs clients, ils se content de dĂ©tourner leur attention et d’occuper l’espace mĂ©diatique.

Dans cette histoire il est surtout question de satisfaction et de fidĂ©lisation des clients. Vous pouvez toujours essayer de crier plus fort que les autres que vos produits sont meilleurs, la communautĂ© finira toujours par faire Ă©merger un consensus autour des produits rĂ©ellement meilleurs. Dans cette logique, il est de la responsabilitĂ© de la marque de prendre une dĂ©cision capitale : soit elle investi plus d’argent dans des campagnes mĂ©dia pour clamer haut et fort que ses produits sont bons, soit elle entre en conversation avec ses clients pour collecter leurs avis, fait Ă©voluer son offre en fonction des retours et le fait savoir Ă  la communautĂ©.

Conclusion

L’avenir d’une marque semble dĂ©sormais ne pas dĂ©pendre de sa capacitĂ© Ă  crier plus fort que ses concurrents, mais Ă  satisfaire rĂ©ellement ses clients. Cependant nous constatons au quotidien que la majeure partie des marques adoptent la force brute (grosses dĂ©penses publicitaires et grosses promotions) plutĂŽt que l’attitude conversationnelle (Ă©couter, dialoguer et amĂ©liorer les produits)
 Le chantier reste entier !

Pour en savoir plus : http://www.mediassociaux.fr

Trend tour station Retail

PubliĂ© le Étiquettes , , , ,

Source : http://www.arthojerajianleblog.fr/petit-tour-station-retail.html

La crise a toujours bon dos !

C’est vrai, il y a la crise (d’accord, c’est dit) mais les projets d’immobiliers et de retail fleurissent toujours et la terre ne va pas s’arrĂȘter de tourner pour autant. L’occasion de faire un point en prĂ©ambule du salon annuel du retail et de l’immobilier commercial (SIEC), qui se tiendra les 19 et 20 juin prochains. Voici un petit tour d’horizon sur l’évĂšnement. ArrĂȘt Station Retail, d’oĂč le titre de cet article.On a du vous le rĂ©pĂ©ter, cent fois (sinon plus !), la frĂ©quentation des malls baissent. Pour cause, les gens arrĂȘtent de consommer quand le pouvoir d’achat est entamĂ©, c’est mĂ©canique. Pour autant, malgrĂ© cette mauvaise conjoncture, ils ont besoin de garder le moral et se faire plaisir, bref de continuer Ă  vivre. J’ai donc tracĂ© ici, quelques temps forts qui marqueront, Ă  mon sens, la grand messe lors du salon du SIEC.

Des malls identiques sans surprises

Comme vous, j’aime me promener dans les malls mais plutĂŽt pour m’inspirer des innovations et observer les rĂ©actions des gens pour mieux comprendre leurs attentes. AprĂšs tout les idĂ©es (surtout si elles sont bonnes !) sont faites pour ĂȘtre partagĂ©es non ! mais je remarque qu’encore, aujourd’hui, les espaces commerciaux se ressemblent tous trop souvent. MĂȘme enseignes, mĂȘme organisations des espaces, mĂȘme ambiance marchande
bref il faut mettre un coup de pied dans la fourmiliĂšre et rĂ©inventer un nouveau modĂšle. Non pas pour rĂ©volutionner le retail business, qui par nature Ă©pouse sans cesse les tendances.Pourquoi ? Pour la bonne raison qu’il est branchĂ© directement sur la satisfaction des attendes des consommateurs. Et franchement arrĂȘtons de nous servir de la crise comme d’un prĂ©texe pour ne rien faire et attendre l’embellie. Les crises doivent, au contraire, constituer des pĂ©riodes riches en nouveaux concepts, en audaces pour proposer de la nouveautĂ© aux gens et les surprendre en gĂ©nĂ©rant de nouveaux concepts, plus adaptables et, surtout, plus adaptĂ©s aux consommateurs.

L’outlet mall, un modĂšle adaptĂ© Ă  la crise

Cette annĂ©e, je pense que le modĂšle des discount outlets (Ă©voquĂ© dans ce blog de nombreuses fois) sera le modĂšle qui marquera des points. Vous avez vu l’état des premiers magasins d’usine ? Plus des entrepĂŽts sans Ăąme que des lieux oĂč il fait bon faire du shopping en toute sĂ©curitĂ©. VoilĂ  un premier sujet, il va falloir retravailler ces vieux paquebots Usines centers et autres Marques Avenue en sont les objets prĂ©historiques.
Deux paramĂštres sont effectivement importants Ă  mes yeux : l’interaction entre e-commerce et commerce physique va se poursuivre et crĂ©er de nouvelles passerelles entre ces deux formes de commerce. D’autre part, l’attractivitĂ© des centres commerciaux entiĂšrement repensĂ©s d’un point de vue du design, organisationnel et surtout un mix merchandising qui fera la part belle aux marques de luxe.
Un luxe populaire et accessible, voilĂ  un concept qui plairait Ă  l’illustre thĂ©oricien rĂ©volutionnaire Karl Marx. Oui, c’est la grande nouveautĂ©, pour sĂ©duire une nouvelle clientĂšle et booster nos malls, le luxe fait son entrĂ©e dans les centres commerciaux europĂ©ens et se popularise de plus en plus. Ce sera un Ă©lĂ©ment clĂ© dans les prochaines annĂ©es dans tous les malls qui se respectent.
Alors, vous allez dire sĂ©duire une clientĂšle c’est bien mais quand celle-ci est toujours plus sollicitĂ©e par d’autres formes de commerce, comme le e-commerce, que faire ?
Je pense que c’est la prĂ©occupation principale des dĂ©veloppeurs de projets commerciaux. Et on sait dĂ©jĂ  que, de toute maniĂšre, les gens n’acceptent de se dĂ©placer dans les centres commerciaux que s’ils sont sĂ»rs d’y vivre une expĂ©rience de shopping incomparable basĂ©e sur le plaisir et la rencontre avec les marques, sinon Internet fera le job !

Une France protégée qui résiste

Le vrai problĂšme des acteurs du Retail qui participeront au SIEC sera de trouver comment apporter autre chose, que du commerce pur et dur.‹Et vous savez, durant les crises, on assiste toujours Ă  un retour des vrais entrepreneurs. Ceux qui osent et imagine de nouveaux concepts qui apportent une vraie plus value aux clients. Et en France, on a de vrais talents, des gens qui discutent dans le dĂ©tail les projets Ă  mettre en Ɠuvre avec les Ă©lus et les habitants.
Il y a encore tant de choses à développer dans notre pays malgré les blocages bureaucratiques et autres difficultés !
Mais regardez de plus prĂšs, la situation n’est peut ĂȘtre pas favorable dans notre pays mais reste viable par rapport Ă  d’autres pays.
La raison ? Sans doute une rĂ©elle capacitĂ© de rĂ©sistance des commerces en France, qu’on trouve nulle part ailleurs en Europe.
Je crois que notre systĂšme de protection sociale unique au monde (disons le !) n’y ait pas pour rien et fait office de filet de sĂ©curitĂ© en permettant Ă  la consommation, dernier moteur de notre Ă©conomie, de tourner. Et, puis vous savez, le client fonctionne Ă  la confiance, Ă  l’optimisme. Pour toutes ces raisons, le SIEC sera l’occasion de sentir et ressentir les aspirations profondes des participants dans le but de ne pas louper le prochain train (ou mĂ©tro !) et continuer de pleurer sur une conjoncture qui pourrait faire Ă©merger de vrais opportunitĂ©s


Auteur : arthojerajian

Les murs commerciaux ont des couleurs…

PubliĂ© le Étiquettes , , , ,


 ou comment exploiter l’immobilier abandonnĂ©

Dans le cadre du projet « Blaye, ville-galerie » de l’association des commerçants, la premiĂšre cimaise a Ă©tĂ© dĂ©voilĂ©e mardi soir sur le cours Vauban.

Les deux cimaises ont Ă©tĂ© dĂ©voilĂ©es par FrĂ©dĂ©ric Mazeaud, l’artiste et Paul Zaruba. (Photos M. M.)

Depuis quelques jours, un ancien magasin du cours Vauban, proche de la mairie, avait beaucoup intriguĂ© les passants. Quels travaux sont en train d’ĂȘtre engagĂ©s, pourquoi cacher en partie la façade de l’immeuble ? AprĂšs quelques pistes lancĂ©es çà et lĂ  par les commerçants, lundi dernier, le mystĂšre s’épaississait avec la pose d’une grande bĂąche noire. Et mardi soir, le rideau s’est enfin levĂ© sur cette affaire pas comme les autres. Une fois la bĂąche ĂŽtĂ©e par les initiateurs de cette opĂ©ration, le public nombreux (composĂ© de commerçants, d’élus parmi lesquels le maire de Blaye, Denis BaldĂšs, et son adjoint en charge de l’économie, Xavier Loriaud) a pu dĂ©couvrir deux reproductions, l’une colorĂ©e, l’autre en noir et blanc, d’un jeune peintre nommĂ© Étienne.

Au final, il s’agit de la premiĂšre rĂ©alisation d’un grand projet de l’Association des commerçants, artisans, industriels, professions libĂ©rales du canton de Blaye (ACAIPLCB), prĂ©sidĂ©e par FrĂ©dĂ©ric Mazeaud. À savoir le projet «Blaye, ville-galerie».

Depuis deux ans, l’idĂ©e n’est pas toute nouvelle : «Paul Zaruba (architecte Ă  Blaye) est Ă  l’initiative de ce projet. Il l’a proposĂ© Ă  l’asso il y a dĂ©jĂ  deux ans.» Confirmation de l’intĂ©ressĂ© : «DĂšs les prĂ©mices de l’étude Fisac, nous avions tous conscience du dĂ©ficit d’images du commerce blayais. Sur Blaye, une trentaine de belles façades sont en quelque sorte abĂźmĂ©es car elles sont rendues laides par des vitrines vides ou des rideaux baissĂ©s, les commerces ayant fermĂ©. D’oĂč l’idĂ©e des ‘‘palissades’’, de poser dessus de belles choses. Donc pourquoi pas des reproductions d’Ɠuvres d’art ?», indique l’architecte.

Pour ce faire, l’association des commerçants a chargĂ© l’artiste Thierry Bisch de chercher parmi ses nombreux contacts des artistes qui participeraient au projet alors baptisĂ© « Blaye, ville galerie ». Thierry Bisch en a trouvĂ© trois ou quatre prĂȘts Ă  participer. « Il s’agit d’artistes reconnus et d’Ɠuvres qui sont dignes des grandes galeries », dĂ©clare Paul Zaruba.

Affaire Ă  suivre : Le premier Ă  travailler dans ce projet est un tout jeune artiste de 20 ans, Étienne. FrĂ©dĂ©ric Mazeaud rappelle le projet : « L’artiste fait cadeau d’une Ɠuvre que nous faisons reproduire pour les installer sur les façades des magasins. Avec l’autorisation du propriĂ©taire des lieux et de la mairie, bien sĂ»r, c’est l’association des commerçants qui prend Ă  sa charge cette reproduction. Tout le monde est gagnant : l’artiste se fait ainsi connaĂźtre davantage, l’image de la ville est meilleure et nous indiquons sur la palissade le contact afin que de nouveaux commerçants intĂ©ressĂ©s puissent Ă©ventuellement faire affaire avec le propriĂ©taire qui veut louer ou vendre. » « Le but Ă©tant bien sĂ»r que d’autres commerces ouvrent », prĂ©cise FrĂ©dĂ©ric Mazeaud. Deux autres cimaises devraient voir le jour, avant l’étĂ© et Ă  l’automne. « Et une fois les commerces rouverts, l’idĂ©e serait de l’art partout ! », prĂ©cise Paul Zaruba. « Ce qui est agrĂ©able, c’est que ce projet a fait l’unanimitĂ© chez les commerçants et nous pourrions aller au-delĂ  de Blaye sur tout le canton », souligne FrĂ©dĂ©ric Mazeaud.

L’idĂ©e devrait se rĂ©pandre
 Plusieurs facteurs en attestent : Le pessimisme du secteur du commerce de proximitĂ©, la dĂ©sertification des rues secondaires, l’impossibilitĂ© parfois d’une transformation en habitation. PropriĂ©taires, commerçants, Ă©lus auraient tout intĂȘret Ă  suivre cette voie pour redonner des couleurs Ă  leurs murs, aux artistes et aux habitants !

Source : SudOuest.fr

L’emplacement primordial mais pas seulement

PubliĂ© le Étiquettes , , , , ,

Dans un contexte de rĂ©cession, les enseignes sont trĂšs exigeantes. Celles qui se dĂ©veloppent aujourd’hui cherchent le produit « parfait ». La localisation n’est plus le seul critĂšre. Être prĂ©sente oui, mais pas Ă  n’importe quel prix. La localisation reste un critĂšre essentiel mais il ne fait plus tout. Elles prennent aujourd’hui en compte l’Ă©volution rapide du comportement d’achat du consommateur.

Elles recherchent donc le produit idéal en termes :

  • de surface : la taille du local correspond-elle Ă  l’image, au positionnement, au concept de l’enseigne ?
  • de configuration : la surface en rez-de-chaussĂ©e est-elle suffisante ? les circulations sont-elles optimales ? quelle est la proportion de surfaces exploitables en sous-sol et en Ă©tage ?
  • de façade : la visibilitĂ© est-elle suffisante ? la vitrine est-elle adaptĂ©e pour y prĂ©senter les produits ?

Les enseignes ne sont plus prĂȘtes Ă  faire autant de concessions qu’auparavant pour obtenir un emplacement. Elles sont sĂ©lectives et si le produit ne correspond pas Ă  l’ensemble du cahier des charges, elles abandonnent souvent le projet. Des efforts doivent ĂȘtre faits par le cĂ©dant (en cas de cession) et le bailleur. Cette flexibilitĂ© est d’autant plus vraie que le marchĂ© peine. Les dĂ©lais de rĂ©flexion des enseignes s’allongent encore, tĂ©moignant de leur extrĂȘme circonspection et de leur difficultĂ© Ă  se dĂ©cider.

Surtout il est complexe d’apprĂ©hender le rĂ©el apport d’une boutique aujourd’hui : La comparaison entre l’outil internet et l’outil physique, la contribution ou le manque Ă  gagner de l’un pour l’autre. La qualitĂ© de l’emplacement doit donc ĂȘtre accompagnĂ© d’une stratĂ©gie de communication globale. Le commerce vit une forte mutation et il s’agit pour les enseignes de ne pas louper le virage ! On ne dira plus emplacement, emplacement et toujours l’emplacement mais « emplacement connecté ».

Source : CBRE – MdB

Marché du commerce en ce début 2013

PubliĂ© le Étiquettes , , ,

Le marché des commerces à la peine en raison de la discrétion des consommateurs.

Contexte Ă©conomique

En 2012, la production française est restĂ©e Ă  l’étale, terminant l’annĂ©e avec une baisse du PIB (- 0,3 % durant les 3 derniers mois). Le risque d’entrĂ©e en rĂ©cession vient de tomber il y a quelques jours (2 trimestres de suite de baisse du PIB). Au final, la croissance ne sera, au mieux, que trĂšs lĂ©gĂšrement positive en 2013, l’environnement Ă©conomique restant trĂšs dĂ©gradĂ©. En 2012, grevĂ©es par la baisse du pouvoir d’achat (- 0,4 %), les dĂ©penses de consommation des mĂ©nages ont dĂ©cru de – 0,1 % (pour la 2Ăšme fois depuis 1950). Cette annĂ©e, elles pourraient augmenter trĂšs lĂ©gĂšrement, grĂące notamment Ă  une inflation plus faible (autour de 1,7 % contre 2 % l’annĂ©e passĂ©e). La spirale haussiĂšre du chĂŽmage devrait cependant perdurer en 2013 : aprĂšs un taux mĂ©tropolitain de 10,2 % fin 2012, les 10,6 % devraient ĂȘtre atteints Ă  mi-annĂ©e. L’incertitude Ă©conomique, politique et fiscale Ă©levĂ©e, la compression des marges des entreprises, ainsi que leur faible taux d’utilisation des capacitĂ©s de production devraient, comme en 2012, amener Ă  une baisse de l’investissement des sociĂ©tĂ©s non financiĂšres en 2013. ConformĂ©ment aux attentes, 2013 dĂ©bute mollement, comme l’illustrent le moral des mĂ©nages et le climat des affaires, restĂ©s Ă  un niveau trĂšs bas sur les 3 premiers mois (environ 15 % en dessous de leur moyenne historique).

Différence selon les secteurs

En moyenne, l’indice du chiffre d’affaire du commerce de dĂ©tail est orientĂ© Ă  la baisse (source : Banque de France, donnĂ©es Ă  fin fĂ©vrier 2013). Il se rĂ©partit entre les produits alimentaires et les produits industriels. La consommation des produits alimentaires enregistre 3 mois consĂ©cutifs de baisse, avec – 1,4 % au cours des 3 derniers mois. Si les ventes de produits industriels se contractent, les Ă©volutions sont Ă  nuancer et Ă  mettre en perspective avec le poids que reprĂ©sente chaque secteur dans la consommation totale.
L’équipement de la personne, qui reprĂ©sente 12 % des dĂ©penses de consommation des mĂ©nages, perd – 0,9 % en 3 mois (- 20 % par rapport Ă  2007). L’automobile est sur une pente glissante avec – 8,7 % (6 % de la consommation). Le secteur de la culture/loisirs est Ă  la peine comme l’illustre la baisse continue
des ventes de livres et presse – papeterie (- 33 % et – 29 % par rapport Ă  2007).
En revanche, d’autres secteurs rĂ©sistent, voire progressent, comme les appareils Ă©lectromĂ©nagers qui ont progressĂ© de + 21 % par rapport Ă  2007 et de + 1,3 % au cours des 3 derniers mois. Le secteur le plus dynamique demeure l’équipement Ă©lectronique grand public qui, s’il diminue de – 0,3 % au cours des 3 derniers
mois, a été multiplié par prÚs de 5 depuis 2007 et possÚde une marge de progression encore importante.

Difficulté du « retail », évolution des concepts

Aujourd’hui, force est de constater que le secteur du commerce peine. Le contexte Ă©conomique en berne, l’alourdissement de la fiscalitĂ©, le taux de chĂŽmage Ă©levĂ©, pĂšsent sur le moral des mĂ©nages et leur capacitĂ© Ă  dĂ©penser. La frĂ©quentation et les chiffres d’affaires de l’ensemble des sites commerciaux sont en baisse depuis plusieurs annĂ©es. Par consĂ©quent, les enseignes s’adaptent et font preuve d’une extrĂȘme prudence. Les stratĂ©gies de dĂ©veloppement offensives des enseignes ont laissĂ© la place aux arbitrages ou au dĂ©veloppement
raisonnĂ©. Les annonces de dĂ©pĂŽt de bilan se sont multipliĂ©es au cours des derniers mois Ă  l’image de Surcouf, Game et Virgin, et plus rĂ©cemment Chapitre.com. Certaines enseignes ferment des boutiques comme Pixmania et Ulric de Varens et d’autres, en phase de dĂ©veloppement, ouvrent moins de points de vente qu’initialement prĂ©vu. Le secteur des technologies et du multimĂ©dia est particuliĂšrement touchĂ© par le repli de l’activitĂ© et,
plus généralement, ceux des loisirs et de la culture accusent des baisses conséquentes.
D’autres secteurs d’activitĂ© montrent des signes d’essoufflement, comme l’équipement de la personne « mass market ». Si certains grands groupes semblent moins affectĂ©s (H&M, Inditex), la plupart des enseignes peine Ă  se diffĂ©rencier et Ă  sortir son Ă©pingle du jeu, avec, Ă  la clĂ©, une baisse consĂ©quente de son chiffre d’affaires. L’arrivĂ©e annoncĂ©e d’un concurrent de taille, Primark, pose Ă  nouveau la question d’une rĂ©invention des concepts « mass market », oĂč il faut trouver l’équilibre entre la mode et le prix.
La baisse du chiffre d’affaires des boutiques physiques est une rĂ©alitĂ©, mais elle ne doit pas non plus occulter le transfert d’une partie des dĂ©penses vers les sites marchands de ces mĂȘmes enseignes ayant adoptĂ© une stratĂ©gie multicanale. Le commerce n’échappe pas Ă  la crise et cet Ă©tat de fait exacerbe les disparitĂ©s du marchĂ©.

Source : CBRE – INSEE

Les garanties concédées par les preneurs

PubliĂ© le Étiquettes , , , , , ,

Historiquement, l’avantage des centres commerciaux sur les pieds d’immeubles et le centre-ville tenait dans l’absence de droit d’entrĂ©e-droit au bail. C’était le succĂšs de premiers sites. Ils ont fait la fortune des propriĂ©taires – et des enseignes ! Depuis, l’eau a coulĂ© sous les ponts
 Entre les droits aux baux et les dĂ©spĂ©cialisations, le dogme en avait dĂ©jĂ  pris un coup. La sĂ©curisation des actifs a conduit les fonciĂšres actuelles Ă  pousser le bouchon plus loin. Les garanties demandĂ©es aux enseignes – et acceptĂ©es – vont dĂ©sormais au-delĂ  – trĂšs au-delà


Souvenez-vous, lorsque vous Ă©tiez en classe primaire, il vous a Ă©tĂ© enseignĂ© que certains calculs pouvaient ĂȘtre poursuivis jusqu’à 
.
Difficile pour certains d’accepter cette impossibilitĂ© de tout saisir, de tout contrĂŽler. L’angoisse peut, Ă©ventuellement, vous saisir. Les juristes que nous sommes, seulement forts en thĂšme et non en arithmĂ©tique, ont toujours bien vĂ©cu cette situation, notamment avec le commerce.
Cependant, il faut constater que nos fonciĂšres, nos banquiers, souvent formĂ©s dans les grandes Ă©coles ou la mathĂ©matique Ă©tait la discipline premiĂšre, souhaitent en permanence combler les vides. Ils ont donc peur du risque et, pour limiter leurs angoisses, notamment du non recouvrement des loyers, ils multiplient Ă  l’infini les garanties que doivent leur accorder les locataires.

I – La numĂ©rotation dans tous ses Ă©tats

1 – Le dĂ©pĂŽt de garantie
A l’origine, tout Ă©tait trĂšs simple pour garantir le contrat et son exĂ©cution, il suffit d’insĂ©rer une clause de garnissement (amĂ©nagement et stock) et un dĂ©pĂŽt de garantie. Le dĂ©pĂŽt de garantie correspondait Ă  deux mois de loyer.
Dans la mesure oĂč le loyer Ă©tait Ă  terme Ă©chu, le calcul Ă©tait simple en matiĂšre de trĂ©sorerie
+ 2 – 1 = 1.

Finalement, les propriĂ©taires ont souhaitĂ© modifier trĂšs simplement la donne en passant d’un loyer Ă  terme Ă©chu Ă  un loyer Ă  terme Ă  Ă©choir.
Changement de calcul : + 2 + 1 = 3.

Les vertus de la trĂ©sorerie ont finalement Ă©tĂ© reconnues et pour respecter les dispositions de l’article 145-40 du Code de Commerce ou, plus exactement, afin de ne pas payer un intĂ©rĂȘt au profit du locataire, il a Ă©tĂ© imaginĂ© non plus un loyer mensuel, mais trimestriel. DĂšs lors, le calcul devenait : + 6 + 3 = 9.

Les plus malins se sont inscrits dans des loyers semestriels. Rares sont les sociétés de distribution françaises qui ont accepté ce type de mécanisme. Cependant, lorsque les locaux sont situés dans les meilleures artÚres (Saint-Honoré, Avenue Montaigne), le calcul deve-nait : + 12 + 6 = 18.

Depuis quelques mois, toujours dans leurs angoisses, les fonciĂšres rĂ©clament un dĂ©pĂŽt de garantie Ttc. TrĂšs compliquĂ©, puisque le dĂ©pĂŽt de garantie a pour objet de couvrir le non-paiement du loyer et il est vrai que dans une telle hypothĂšse, le loyer Ht devient Ttc et les trois mois de garantie peuvent ĂȘtre considĂ©rĂ©s comme rĂ©duits Ă  hauteur de la Tva, soit – 19,6 %. Cette disposition relĂšve finalement d’un arrĂȘt d’un ancien du Conseil d’Etat, Ă  savoir ComitĂ© Propagande de la Banane (1979).

Cependant, le risque fiscal tant pour le bailleur que pour le locataire paraĂźt important, puisque aucune prestation n’a Ă©tĂ© effectuĂ©e et, pour autant, le preneur serait en droit de dĂ©duire de la Tva, alors que le bailleur se devrait de la reverser. Compte tenu des sommes appelĂ©es au titre du dĂ©pĂŽt de garantie et de l’éventuelle dĂ©duction affĂ©rente Ă  la Tva, les locataires seront inspirĂ©s de rĂ©clamer auprĂšs de leur bailleur des lettres de confort en cas de con-trĂŽle fiscal.

2 – Les garanties contractuelles et financiùres
C’est certain, lorsque l’on ne fait pas confiance, on recherche de nouvelles garanties.
– Les premiĂšres Ă©taient les moins coĂ»teuses,
Ă  savoir les garanties maison-mĂšre. Une simple lettre de l’établissement ou de la holding permettait de couvrir, en accessoire, le non-paiement d’un loyer. Engagement hors bilan,
à moindres frais, si ce n’est le retraitement par le comptable et l’information par le commissaire aux comptes d’une telle garantie.
– Les secondes Ă©taient accordĂ©es par le banquier du locataire, Ă  savoir une garantie bancaire. Si elles n’étaient pas cumulĂ©es avec un dĂ©pĂŽt de garantie, ceci pourrait ĂȘtre acceptable dans la mesure oĂč le coĂ»t Ă©tait bien moins Ă©levĂ© que la trĂ©sorerie dĂ©posĂ©e sur les comptes du bailleur. Rapidement, il a Ă©tĂ© considĂ©rĂ© que la mise en Ɠuvre de telles garanties Ă©tait terriblement compliquĂ©e et qu’elle nĂ©cessitait des amĂ©nagements.
– La Garantie Ă  PremiĂšre Demande (Gapd)
Dans une telle hypothĂšse, le banquier doit, quoi qu’il arrive, payer sans qu’aucune discussion ne puisse ĂȘtre acceptĂ©e par le bailleur. Ce cĂŽtĂ© mĂ©canique plaĂźt beaucoup aux fonciĂšres. Ce-pendant, rapidement les propriĂ©taires ne se sont pas limitĂ©s au simple loyer, mais aussi aux charges, aux intĂ©rĂȘts, 
 Les banquiers se sont finalement opposĂ©s Ă  de tels mĂ©canismes qui ne permettaient pas de connaĂźtre l’étendue et la durĂ©e exactes des engagements pris en faveur de leurs clients.

II – De l’infini Ă  zĂ©ro

1 – La quadrature du cercle
C’est une Lapalissade que de rappeler le coĂ»t financier de tels engagements que ce soit un dĂ©pĂŽt de garantie, une garantie bancaire, une Gapd, etc 

L’abandon, la restitution de tous dĂ©pĂŽts de garantie permettraient aux locataires de financer des opĂ©rations d’investissement ou de communication, afin de retrouver du trafic et des flux de clients lesquels, aujourd’hui, font gravement dĂ©faut. Les fonciĂšres anglaises, compte tenu d’une baisse profonde de la consommation, s’inscrivent dĂ©jĂ  dans une politique de restitution des dĂ©pĂŽts de garantie. En outre, les Gapd, dont la teneur ne cesse de croĂźtre en termes d’engagement, sont donnĂ©es par des Ă©tablissements financiers qui sont souvent eux-mĂȘmes actionnaires de ces fonciĂšres. Finalement, ces garanties ne font que garantir indirectement leurs propres engagements. Seul le commerce souffre d’une telle politique financiĂšre.

2 – La courbe asymptotique
En pratique, lors de la sortie d’un local, que ce soit dans le cadre d’un congĂ© fin de bail ou mĂȘme d’une quelconque cession, force est de constater que le preneur connaĂźt de grandes difficultĂ©s pour obtenir la restitution de son dĂ©pĂŽt de garantie ou mĂȘme de tous les engagements bancaires. Traditionnellement, on lui oppose d’abord des charges qui n’auraient pas Ă©tĂ© appelĂ©es et pour lesquelles il demeurerait redevable. Puis, il est fait Ă©tat d’éventuels travaux lors de la restitution de la coque. Enfin, le service comptable de la fonciĂšre invente toutes sortes de difficultĂ©s internes ou externes, afin de conserver le plus longtemps possible le dĂ©pĂŽt de garantie et percevoir ainsi les intĂ©rĂȘts.
Par ailleurs, les preneurs peuvent ĂȘtre inquiets sur le sort de leur dĂ©pĂŽt de garantie en prĂ©sence d’un propriĂ©taire qui, lui-mĂȘme, connaĂźt de graves difficultĂ©s. A l’exception de quel-ques organismes rattachĂ©s aux fonciĂšres, tous les professionnels de l’immobilier envisagent Ă  court terme la fermeture de galeries ou leur dĂ©shĂ©rence.
Quels seront les recours possibles aux fins d’obtenir la restitution des dĂ©pĂŽts de garantie ?

Ne faudrait-il pas, aujourd’hui, puisque de nombreuses fonciĂšres vendent leurs actifs, refuser dans les clauses du bail que les garanties accordĂ©es au premier bailleur ne puissent pas ĂȘtre transmises au cessionnaire ? Ainsi,
et comme le prĂ©voient de nombreuses clauses du bail, les garanties accordĂ©es devraient ĂȘtre intuitu personae au profit du propriĂ©taire, signataire du bail.

Pour conclure, il paraĂźt, pour le moins paradoxal, que ceux-lĂ  mĂȘme qui critiquent la lourdeur de l’économie française et revendiquent la souplesse et la libertĂ© dans le fonctionnement du commerce soient les premiers Ă  rĂ©clamer des garanties Ă  leur profit. A priori, nous allons ranger nos dictionnaires de latin/grec pour reprendre nos tables de trigonomĂ©trie, peut-ĂȘtre qu’ainsi nous comprendrons mieux les attentes de nos chers bailleurs.

AUTEUR: Par Gilles Hittinger-Roux et Corinne de Prémare, associés au Cabinet H.B

Chute de la Valeur Locative & Droit au Bail

PubliĂ© le Étiquettes , ,

 

Associations et fonds marketing, responsabilitĂ© du bailleur dans la bonne marche des galeries marchandes, prise en compte de la frĂ©quentation pour le calcul du loyer variable, flambĂ©e du pied d’immeuble mais baisse globale des valeurs locatives, explosion des indices de rĂ©vision des baux, complexitĂ© grandissante de la rĂ©glementation de l’urbanisme commercial : sans que cela ressemble Ă  une rĂ©volution, l’immobilier de commerce rĂ©invente actuellement ses rĂšgles au jour le jour. Chaque instant qui passe l’éloigne des principes qui le rĂ©gissaient depuis une quarantaine d’annĂ©es. AssurĂ©ment, demain sera plus dur, laissant moins de place Ă  la fantaisie.

Pour un peu on croirait que rien ne change
 Et pourtant, la modification des structures dans lesquelles opĂšrent les intervenants de l’immobilier de commerce n’a, en progressant jour aprĂšs jour, peut-ĂȘtre jamais autant Ă©voluĂ© depuis des lustres. Des forces immenses pĂšsent sur un marchĂ© pris entre l’arbre de la baisse des ventes et l’écorce de la dĂ©matĂ©rialisation reprĂ©sentĂ©e par Internet et ses avatars, terminaux mobiles et tablettes en tout genre.

On sait, parce que ce canal reprĂ©sente dĂ©jĂ  7 % du chiffre d’affaires, tous secteurs confondus (et malgrĂ© une bonne moitiĂ© de billetterie-voyage), la surcapacitĂ© du nombre de mĂštres carrĂ©s de vente. InĂ©vitablement, il s’en suivra de la casse : les mauvais emplacements et les mĂ©diocres malls produiront des friches, squelettes dessĂ©chĂ©s des Trente Glorieuses. Cette perspective n’est plus tabou
 Il faudra se faire Ă  un arbitrage de cette nature. Un jour ou l’autre – pas si lointain – les piĂštres sites et les tristes commerçants devront passer la main !

Les crises sont des aspirateurs Ă  poussiĂšres
 Et des podiums sur lesquels montent ceux qui ne se laissent pas abattre. Tout un chacun sait que le monde n’aura pas la mĂȘme allure dans quelques annĂ©es et que la reprise s’appuiera sur des principes radicalement diffĂ©rents que ceux en vigueur hier. La nature des enseignes est de se dĂ©velopper : il faut donc que cette expansion passe par un endroit ou un autre. L’international, comme le font La Grande RĂ©crĂ© au Royaume-Uni, Picard en Belgique et mĂȘme la coopĂ©rative Beauty Success un peu partout ou le petit Finsbury qui pense Ă  la Chine, est une voie d’avenir.

De meilleures conditions d’exploitation en sont une autre. Le rapport de force entre les propriĂ©taires et les locataires a changĂ©. DĂ©sormais, les uns parlent mieux aux autres qu’ils ne le faisaient – conversations avec les princes exclues, naturellement
 L’intĂ©rĂȘt de ce nouveau face Ă  face n’a rien Ă  voir avec une question d’égo : il tient dans le rĂ©tablissement de l’équilibre naturel portant en lui des garanties d’avenir. On avance mieux en se tenant la main qu’en se mettant des bĂątons dans les roues ! Quelques illustrations mĂ©ritent que l’on s’attarde sur elles.

La premiĂšre est Ă©videmment le retour des conditions locatives Ă  des niveaux plus raisonnables. Suivent : la suppression du droit d’entrĂ©e sur la plupart des projets, l’établissement de loyers progressifs sur cinq ou six ans, le financement des travaux, parfois, et un rĂ©el tassement des grilles de loyers – sites majeurs exceptĂ©s. S’ajoute – voilĂ  qui est nouveau – la baisse de la valeur locative qui s’est littĂ©ralement effondrĂ©e au cours des six derniers mois. C’est pas dommage ! Entre le premier et le second semestre de l’annĂ©e, celle-ci a chutĂ© de pratiquement 7 % à 698 € le mĂštre carrĂ© annuel !

Un vĂ©ritable crack qui atteint essentiellement le droit au bail dont la baisse s’inscrit Ă  plus de 19 % (tension sur les trĂ©soreries oblige) ; le loyer profitant de cette cassure en s’apprĂ©ciant d’un peu plus de 2 %. De la sorte, le premier ressort Ă  2 528 €, le second Ă  445 €. La courbe qui avait enregistrĂ© une progression quasi continue depuis dix ans, avait dĂ©jĂ  piquĂ© du nez fin 2011. C’était, semble-t-il, un avertissement sans frais
 VoilĂ  une rechute marquant sans doute une tendance dont le sens n’échappera Ă  personne.

Disons, pour clarifier les choses, que l’histoire s’écrit sous nos yeux : les clients achĂštent moins et moins cher, les enseignes louent moins et moins cher, les bailleurs louent plus difficilement et Ă  plus bas prix. Leur position, qui, hier encore, logeait dans le non-dit, est dĂ©sormais quasi officielle. Il faut remplir les sites coĂ»te que coĂ»te – y compris en acceptant du variable pur. Certains prennent ça pour une revanche du destin. Les fonciĂšres auraient tirĂ© sur la corde et elles n’auraient que ce qu’elles mĂ©ritent
 Inutile-ment mĂ©chant : il n’y a pas d’affect dans les affaires et surtout pas dans celles des financiers. Qu’ils ne s’inquiĂštent pas : la loi du marchĂ© fera son office. C’est pourquoi, pour se garantir, certains preneurs (au premier rang desquels H&M, et pas seulement en France) demandent d’asseoir leur bail sur la commercialitĂ© du lieu. Je paye si le mall est occupĂ© à 100 % et je tolĂšre un taux de vacance maximum de 85 %. Au-dessous, soit mon loyer est rĂ©visĂ© Ă  la baisse, soit je quitte carrĂ©ment les lieux !

C’est un peu fort, vous avouerez ! Mais aucune des parties ne se laissant abattre, les autres rĂ©torquent en travaillant sur des mĂ©thodes originales dont on ne connaĂźt pas encore bien la couleur. Selon l’une d’entre-elles, les quittances s’appuieraient toujours sur un loyer minimum garanti, mais la clause recette serait assise non pas sur l’éventuel surplus du chiffre d’affaires (il faut arrĂȘter de rĂȘver
) mais sur la frĂ©quentation du centre commercial ! En d’autres termes : je fais venir les clients ; charge Ă  toi de transformer le flux en ventes sonnantes et trĂ©buchantes ! Comme au bon vieux temps ! On voit vite que seuls les sites les sĂ»rs d’eux mĂȘmes et dominateurs sont capables de placer une telle formule – au demeurant super-parade Ă  l’évaporation du chiffre d’affaires par Internet. Si un gros bailleur installe un tel mĂ©canisme (pas facile Ă  calibrer), les autres n’auront d’autre choix que de suivre ou, si leur mall n’en a pas les moyens, de revenir au classique loyer fixe des propriĂ©taires d’avant Parly2 ou Cap 3000. Sinon, quoi ? Quelle autre maniĂšre de capter le volume des ventes passant par le Web des commerçants pour lequel la galerie marchande n’est qu’un point relais ?

Ne nous y trompons pas : ces changements sont essentiels. Bien plus que de deviner le pourcentage du chiffre d’affaires qui transitera un jour prochain par le Net au lieu de passer par les magasins qui, dĂ©finitivement, sont trĂšs loin de disparaĂźtre (Ă  condition, tout de mĂȘme, de savoir se rĂ©former en termes d’accueil, de qualitĂ©, de service
 et de communication). LĂ  encore, le changement, comme dirait l’autre, est Ă  la manƓuvre. Mais comme l’évolution de l’espĂšce dessine curieusement les choses, l’issue ne ressemble guĂšre Ă  celle imaginĂ©e au dĂ©part. Pour prendre un autre exemple, on avait cru, en effet, que le droit de se retirer d’une association permettait au dĂ©taillant d’économiser sur ses charges, Ă  tout le moins de les nĂ©gocier durement.

Le principe reste vrai, comme le montre le va et vient des jurisprudences, le principe de restitution Ă©tant appliquĂ© Ă  Mondeville et Ă  95 % Ă  Val d’Europe ; mais faux Ă  Amiens Sud oĂč la Cassation a renvoyĂ© les parties devant la cour d’appel qui avait validĂ© le non-paiement des cotisations. C’est Ă  n’y rien comprendre, sauf pour quelques juristes avertis – et encore. Tous les autres, bailleurs et enseignes, auront parfaitement compris, au contraire. C’est la raison pour laquelle, hardi petit, les propriĂ©taires mettent en place des fonds marketing – non plus cotisation mais prĂ©lĂšvement direct s’ajoutant au taux d’effort. Au train oĂč vont les choses, ce sont eux qui demain feront la loi. A 100 %. Dommage pour le lien social entre commerce et promotion, certes. Mais tant mieux pour la maĂźtrise de la communication ; et tant mieux encore pour la productivitĂ© des enseignes qui se contenteront de payer au lieu de passer des heures dans les assemblĂ©es stĂ©riles de commerçants. La guerre qui au dĂ©but avait fait rage, a donc cessĂ© ; quelques grands comme Vivarte et Etam, certains qu’ils y avait que des coups Ă  prendre, ayant jetĂ© l’éponge. Le rĂ©sultat des passes d’armes qui font encore grand bruit dans les prĂ©toires reste passionnant : il ne changera pas la partition qui s’écrit Ă  mesure que sont renouvelĂ©s les baux et que sont inaugurĂ©es les extensions de galeries marchandes


C’est peut-ĂȘtre triste, mais l’avenir ne sera plus au partage des risques et de la fortune : il appartient dĂ©jĂ  au principe de chacun son mĂ©tier (et les vaches seront bien gardĂ©es, ajoutent les paysans pleins de bon sens !). Agir sur tous les leviers, chercher de nouvelles idĂ©es, c’est aussi ce qui a poussĂ© l’une des fonciĂšres les plus puissantes, Carrefour Property, Ă  se permettre (autre fois crime de lĂšse majestĂ©) de proposer Ă  un carrĂ© d’indĂ©pendants d’acheter certains de ses murs. C’était une condition pour avoir les meilleurs artisans du coin. Ils sont venus et, contre une clause de rachat prioritaire (on n’est jamais trop prudent), vont donc animer le projet de Mondevillage en cours de construction.

La boĂźte Ă  idĂ©es est ouverte. Les enseignes aussi ont les leurs – et non des moindres ! VoilĂ  par exemple que, nonobstant les signatures fermes qu’elles apposent au bas des contrats de location, elles s’en prennent Ă  la commercialitĂ© des sites. En gros : vous m’aviez promis le pactole et nous ne voyons passer personne. Vero Moda et Jack&Jones, Ă  Parinor, ont rĂ©ussi le tour de force de faire dire Ă  la Cour de cassation qu’il s’agissait d’une contestation sĂ©rieuse. Il faudra voir sur le fond, mais l’expression est lĂąchĂ©e tandis que presque en mĂȘme temps et sur un refrain analogue, la Fnac du MillĂ©naire a, elle aussi, baissĂ© son rideau. Ici et lĂ , la responsabilitĂ© du bailleur est recherchĂ©e, la voie de fait accomplie, puisque l’exploitation est purement et simplement stoppĂ©e. Si l’affaire est pendante d’un cĂŽtĂ©, elle a Ă©tĂ© sanctionnĂ©e de l’autre. Durement, puisque l’Agitateur public a Ă©tĂ© contraint de rouvrir ses portes sous astreinte de
 20 000 € par jour ! A ce prix lĂ , qui discuterait ? Reste que le dĂ©bat est lancĂ©. Il y a la maniĂšre, certes ; il y a surtout, de nos jours, l’obligation de faire feu de tout bois pour sauver ce qui peut l’ĂȘtre. Peu de monde en parle, mais tout le monde y pense
 Pomme de Pain a bien, lui aussi – mais dans les formes – fermĂ© son point de vente de CrĂ©teil pour cause de taux d’effort «dĂ©mesuré».

Faut-il chercher dans cet agacement dont souffrent de nos jours avec les grandes surfaces alimentaires qu’ils abritent les centres commerciaux, la cause de la flambĂ©e des pieds d’immeubles ? Rien n’interdit de le penser ! Sans parler des transactions Infinitif-Mac et Quick-Tiffany qui mettent dĂ©sormais les Champs-ElysĂ©es Ă  17 000-18 000 € le mĂštre carrĂ©, les grands conseils (Jones Lang LaSalle et Cushman&Wakefield) ont constatĂ© que la baisse des taux de ces actifs atteignait des records : 20 % sur le premier trimestre 2012. On est comme un rien dans une fourchette comprise entre 4,25 et 4,50 pour n’importe un endroit un peu bien placĂ©. Logique, si la nature profonde des enseignes est de se dĂ©velopper, il faut qu’elle les fasse d’une maniĂšre ou d’une autre : si elles ne s’installent pas ici, elles doivent donc s’installer là


LĂ  oĂč les droits aux baux se sont tassĂ©s, certes, mais oĂč les questions gĂ©nĂ©rales du mĂ©tier demeurent. En particulier celle de l’hystĂ©rie des indices de rĂ©vision qui, Ă  chaque livraison trimestrielle de l’Insee, tournent un peu plus Ă  l’enrichissement sans cause. Avec un + 3,07 % pour les loyers de commerce et + 4,58 % pour le coĂ»t de la construction, l’évolution sur une base 2008 s’écrit respectivement Ă  + 7,65 % et + 11,30 %. Alors que les ventes n’ont fait que de chuter. Le moins que l’on puisse dire est que la solidaritĂ©, principe le plus galvaudĂ© aujourd’hui, n’y trouve pas son compte


VoilĂ , me semble-t-il, de quoi rĂ©flĂ©chir pour les mois qui viennent, non pas Ă  un monde meilleur, mais un univers un peu plus Ă©quitable entre des parties condamnĂ©es Ă  s’entendre et que les pouvoirs publics n’ont jamais pris en compte Ă  leur juste valeur. Et qui, quand ils le font, lui mettent plutĂŽt des bĂątons dans les roues, promettant une loi qu’ils ne tiennent pas, disant ensuite (Cf. Sylvia Pinel Ă  l’AssemblĂ©e gĂ©nĂ©rale du Cdcf de septembre) ne pas en vouloir et (derniĂšres nouvelles de radio moquette) la remettant au bout du compte en chantier par le biais dĂ©tournĂ© de l’amĂ©nagement du territoire.

On peut parier sans trop de risques, que l’objectif sera une fois de plus dĂ©tournĂ© de son objet social. Le bien public, on s’en balance ; ne compte que le bien politique. Mais bon sang, comment faire pour que les communes cessent un jour de financer leurs budgets par les mĂštres carrĂ©s de commerce ! Y a-t-il seulement un dĂ©but de rĂ©ponse Ă  cette question, un homme ou une femme dans ce pays capable de ne pas raisonner sur autre chose qu’une rĂ©pĂ©tition de cette erreur jusqu’à perpette ? A voir dans les Ă©quipements de ce type autre chose qu’une vache Ă  lait, autrement dit : une simple sĂ©curitĂ© pour les investisseurs, une opportunitĂ© de dĂ©veloppement pour les distributeurs et un confort pour les consommateurs ?

Heureusement, il y a le dynamisme naturel d’une profession vieille comme le monde. Le commerce, chaque fois qu’on l’imagine au fond du trou, se dĂ©brouille pour continuer Ă  parler d’avenir. C’est un vrai bonheur. Il l’a fait merveilleusement au dernier Mapic, avec une densitĂ©, un acharnement et une bonne humeur forçant l’admiration des coincĂ©s de la crise. Que les dĂ©veloppeurs soient davantage venus avec un programme de renĂ©gociations de baux existants que de signatures de projets est une Ă©vidence. Il n’en demeure pas moins que tout le monde Ă©tait lĂ  et qu’à partir de lĂ  tout est permis : 8 600 participants, dont 2 400 enseignes, soit respectivement 6 % et 20 % de plus pour la prĂ©cĂ©dente Ă©dition. Si ça, ce n’est pas montrer de la foi en l’avenir, on ne voit pas ce que ça pourrait ĂȘtre !

Alain Boutigny, décembre 2012

Le droit d’entrĂ©e est-il en train de disparaĂźtre ?

PubliĂ© le Étiquettes , ,

Invention des annĂ©es 80, lorsque le toujours-plus menait les politiques d’expansion tant des promoteurs que des distributeurs, le droit au bail est malmenĂ© par la crise. Sa justification a-t-elle disparu pour autant ? Doit-il ĂȘtre banni de tous les sites Ă  la fois : sites ex nihilo, extensions, rĂ©novations, lieux de transit… Et s’il ne traduisait tout simplement que l’Ă©quilibre entre les commerçants en place – producteurs de la commercialitĂ© – et ceux qui les rejoignent ? C’est la question que pose le rĂ©dacteur de cette tribune, Maxime PĂ©ribĂšre, coprĂ©sident d’Accessite, commercialisateur et gestionnaire de plus de 1 000 baux de commerces en galerie marchande.

InventĂ© dans les annĂ©es 80, le droit d’entrĂ©e s’est assez vite imposĂ© chez les bailleurs comme un des Ă©lĂ©ments incontournables du processus normal de commercialisation des nouveaux sites commerciaux ou des extensions. Les bailleurs Ă©taient Ă  cette Ă©poque, il faut le rappeler, dans une pĂ©riode relativement crĂ©ative du «toujours plus». Plus de clauses dans les baux, plus de contraintes techniques, plus de charges refacturables, plus de loyers.

CĂŽtĂ© enseigne, mĂȘme volontĂ© cependant de «toujours-plus». Plus de besoins, plus d’ouvertures, plus de chiffres d’affaires et plus de croissance in fine. Pour un site en crĂ©ation, le droit d’entrĂ©e venait rĂ©munĂ©rer la commercialitĂ© future, il anticipait la valeur du fonds de commerce crĂ©Ă© et en transfĂ©rait par anticipation une partie au profit du promoteur qui, aprĂšs tout, avait ƓuvrĂ© Ă  sa crĂ©ation.

MĂȘme dĂ©marche pour les extensions de sites, mais sur la base d’une commercialitĂ© rĂ©elle et prĂ©existante et avec une vertu essentielle pour les commerçants dĂ©jĂ  en place : la valorisation indirecte de leur droit au bail. Dernier cas de figure : le droit d’entrĂ©e sur des locaux laissĂ©s vacants prĂ©cĂ©demment exploitĂ©s par une autre enseigne, le plus souvent en compensation des prĂ©amĂ©nagements prĂ©sents dans le local, du sol Ă  la climatisation en passant par les vitrines.

Jusque-lĂ , rien de trĂšs choquant puisque tant bailleurs que preneurs y ont, pendant des annĂ©es, trouvĂ© leur intĂ©rĂȘt. Mais la crise est passĂ©e par lĂ  ! Celle-lĂ  mĂȘme qui a modifiĂ© la soif d’achat des consommateurs, les performances des boutiques et le rapport de forces entre les acteurs de notre profession.

Le droit d’entrĂ©e, au milieu de tout cela, est assez naturellement devenu une variable d’ajustement. Les investisseurs institutionnels, prioritairement concernĂ©s par la valorisation annuelle de leur revenu locatif global – cours de Bourse ou rapport annuel oblige -, ont tout concentrĂ© sur le loyer, indicateur de performance financiĂšre par excellence, qu’il fallait protĂ©ger Ă  tout prix. De grandes fonciĂšres ont ainsi purement et simplement supprimĂ© les droits d’entrĂ©e, mais aussi, pour certaines, les honoraires de commercialisation et certains frais techniques. Focus sur le loyer et rien que le loyer.
Autrefois aux alentours de 24 mois de loyer, le droit d’entrĂ©e est aujourd’hui souvent plus proche de la moitiĂ©. Il a effectivement disparu de bon nombre de projets, mais au fond, est-ce une bonne chose pour les enseignes ?

Un centre commercial renommĂ© proche du Luxembourg va prochainement lancer la commercialisation de sa troisiĂšme tranche avec un droit d’entrĂ©e de 12 mois de loyers associĂ© Ă  des valeurs locatives raisonnables. N’est-ce pas aprĂšs tout une Ă©quation proportionnĂ©e, respectueuse des nouveaux entrants et des commerçants en place, dont certains sont actuellement en train de valoriser leur fonds de commerce sans difficultĂ© ?
Le droit d’entrĂ©e doit-il disparaĂźtre ? Le droit d’entrĂ©e va-t-il disparaĂźtre ? AprĂšs tout, pourquoi vouloir trancher aussi sĂ©vĂšrement ? Et si une fois de plus, tout n’Ă©tait pas tout simplement une question d’Ă©quilibre ?

AUTEUR
Maxime PĂ©ribĂšre