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La France, marché préféré des investisseurs en centres commerciaux

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La France arrive en tĂŞte des marchĂ©s de centres commerciaux prĂ©fĂ©rĂ©s des investisseurs en Europe, selon le nouveau rapport de recherche publiĂ© par Savills en partenariat avec Oxford Economics. Le rapport place la France comme première destination d’investissement, suivie par l’Allemagne, le Royaume-Uni, la Belgique et la Pologne. 

L’étude se base sur cinq critères clĂ©s pour les 18 marchĂ©s europĂ©ens Ă©tudiĂ©s, parmi lesquels les perspectives de ventes, la volatilitĂ© du PIB sur 15 ans, et le volume des dĂ©penses de consommation.
La France arrive ainsi en tête de tableau, grâce à sa stabilité économique, la faible volatilité du PIB et la croissance des ventes anticipée à +2,7% par an entre 2011 et 2016. Les loyers des centres commerciaux prime s’y élèvent actuellement à 2 000 €/m2/an.
La Pologne, qui occupe la cinquième place, serait, selon Savills « le marché susceptible d’enregistrer la plus forte croissance, en raison des probables hausses de dépenses de consommation, mais aussi d’un essor démographique rapide. Ses perspectives commerciales sont parmi les meilleures des pays étudiés, avec une croissance moyenne de +5,16% (contre une moyenne européenne de +2,2%) entre 2011 et 2016, et un stock de centres commerciaux limité à 214 m2 pour 1 000 habitants.

Baromètre IPD : des investisseurs plus inquiets pour 2011

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Barometre IPD Mars :
Les investisseurs se montrent plus pessimistes dans le dernier baromètre IPD de l’investissement immobilier, dont les résultats viennent d’être dévoilés au Mipim. Ainsi, 88% du panel interrogés s’attendent à une remontée du taux directeur européen entre fin 2011 et début 2012. La majorité des investisseurs ne pensait pas voir le taux directeur être relevé avant la fin 2012 lors du dernier baromètre présenté au Simi en décembre dernier.
La compression des taux des taux de capitalisation devrait s’amoindrir en 2011, notamment sur les actifs prime. Les écarts de taux entre la fin 2010 et la fin 2011 restent en effet minimes : 10pb pour les bureaux, 20pb pour les commerces et pour la logistique. « Dans le contexte économique actuel, les rendements apparaissent déjà sensiblement faibles au regard des taux longs, lesquels amorcent par ailleurs une légère reprise », détaille IPD.
Le commerce, qui a tant attiré d’acheteurs l’an passé, inquiète davantage. « Alors que les panélistes restent positifs quant à une légère progression des dépenses de consommation des ménages en 2011, ils sont plus réservés concernant la fréquentation des centres commerciaux », explique-t-on chez IPD. En conséquence, les investisseurs interrogés n’anticipent pas de hausse des loyers des surfaces commerciales en 2011.
Il en va autrement du bureau. En dépit d’une croissance molle (+ 1,5% selon le consensus), le panel anticipe une progression de 4% du loyer prime dans le quartier d’affaires parisien en 2011, qui pourrait attendre ainsi 757 €/m² à la fin de l’année en cours. 
Dans ce contexte, les investisseurs sondés devraient rester acheteur cette année en France. Ils annoncent un total de 8,5 Mds€ d’engagement pour 5,3 Mds€ d’arbitrages.

L’immobilier français est-il surévalué ?

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Selon « The Economist », les prix de vente des logements dans l’Hexagone sont 48% plus élevés que leur valeur locative. Et, selon l’hebdomadaire, ils sont encore plus surévalués en Australie et à Hong Kong.

Pourquoi 40% des Français préfèrent louer leur logement plutôt que d’acheter ? « The Economist », en publiant son traditionnel indice immobilier dans le monde, avance comme principale réponse la surévaluation d’environ 48% des prix de vente de logements par rapport à leur valeur locative (comprenant les services rendus). La France se classe ainsi au troisième rang après l’Australie et la région de Hong Kong.

Mais ce n’est pas l’unique raison. En France, les locataires tendent à être mieux protégés qu’ailleurs dans le monde. De plus, l’offre de logements à vendre est limitée par rapport à une très forte demande. Reste que la palme de la hausse des prix revient à Hong Kong ( plus 20% en 2010 par rapport à 2009). L’espace y est tellement limité qu’il n’y a plus de place pour accueillir tous les agents immobiliers. Une profession, il est vrai, en pleine explosion dans la région chinoise. D’après « The Economist », ils sont plus de 31.000 à l’exercer soit une augmentation de 40% depuis 2009. 

Et qui parle encore de crise alors que, après le pire crash de l’histoire aux Etats-Unis, près des deux tiers des Américains estiment que la pierre est toujours le meilleur investissement ? Ce que nombre de Français ne sont pas loin de penser s’ils arrivent à trouver quelque chose à acheter.

Jacques Hubert-Rodier

 

Le nouveau PEL est-il un bon plan ?

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La rĂ©forme du plan d’Ă©pargne logement (PEL), intervenue au 1er mars, tente de redorer le blason d’un produit dĂ©laissĂ© au fil des ans. Le rendement sera plus intĂ©ressant mais les contraintes plus nombreuses.
Depuis le 1er mars, le plan d’Ă©pargne logement (PEL) est disponible dans sa nouvelle version. Il Ă©tait temps ! Jadis, le PEL faisait partie de la panoplie de base de toutes les familles d’Ă©pargnants, au mĂŞme titre que le livret A ou l’assurance-vie. Mais il ne fait aujourd’hui plus recette. La preuve : son encours est passĂ© de 227 milliards d’euros Ă  2005 Ă  176 milliards en 2009.

Comment en est-on arrivĂ© lĂ  ? En rĂ©alitĂ©, le PEL a Ă©tĂ© totalement dĂ©voyĂ© de son but premier – la constitution d’un capital pour acheter un logement – pour devenir la tirelire idĂ©ale pour rĂ©munĂ©rer son argent Ă  moyen terme sans risque. Il faut dire que, entre la mi-1986 et la mi-1999, il offrait en effet des taux d’intĂ©rĂŞt très attrayants de 4 % Ă  6 % selon la date d’ouverture.

Dans les annĂ©es 2000, le gouvernement avait dĂ©jĂ  tentĂ© de rendre ses lettres de noblesse Ă  ce produit, en conditionnant le versement de la prime d’État des PEL, ouverts après le 12 dĂ©cembre 2002, au fait de prendre le crĂ©dit Ă©pargne logement, associĂ© au PEL. Il a ensuite dĂ©cidĂ© de laisser le taux de rĂ©munĂ©ration du PEL inchangĂ©, Ă  2,5 % depuis le 1er aoĂ»t 2003. Alors que le taux d’intĂ©rĂŞt du livret A subissait, en presque huit ans, onze rĂ©ajustements pour suivre l’Ă©volution de la conjoncture financière.
Une stratĂ©gie qui a fini par dĂ©tourner les Ă©pargnants de ce produit simple Ă  ouvrir, disponible dans toutes les banques, imposant un petit montant Ă  l’ouverture (225 euros), des versements rĂ©guliers relativement faibles (540 euros par an, soit 45 euros par mois minimum), et disposant d’un plafond de versement Ă©levĂ© (61.200 euros).

Accompagnement Ă  l’achat

La nouvelle mouture du PEL a pour but « de lui permettre d’accompagner les consommateurs dans la prĂ©paration d’un achat immobilier », comme l’a prĂ©cisĂ© Christine Lagarde avant le vote de la loi de finances pour 2011. « La Tribune » a pointĂ© et analysĂ© les principaux changements de la rĂ©forme. Bilan ? Peu de changements positifs, du moins pour cette annĂ©e, mais une kyrielle de contraintes supplĂ©mentaires (voir ci-dessous).

En outre, le taux du crĂ©dit immobilier que l’on obtient en fermant son PEL n’est pas compĂ©titif Ă  l’heure actuelle : « Il se situe Ă  4,2 % alors que, aujourd’hui, les taux d’emprunt sur le marchĂ© tournent autour de 4 %, prĂ©cise MaĂ«l Bernier, porte-parole d’Empruntis.com. Mais ce taux de 4,2 % pourrait redevenir intĂ©ressant si les taux d’intĂ©rĂŞt continuent d’augmenter. En 2008, ils ont atteint entre 4,8 % et 5,5 %. »
Sauf qu’avec cette nouvelle version du PEL, le taux d’emprunt sera toujours supĂ©rieur de 1,7 point au taux de rĂ©munĂ©ration. Traduction ? Si l’Ă©pargne continue d’ĂŞtre rĂ©munĂ©rĂ©e Ă  2,5 % (voir ci-dessous), le taux du prĂŞt restera Ă  4,2 %. Voire plus pour peu que les taux interbancaires viennent Ă  remonter, ce qui est fort probable.
La vraie bonne nouvelle concerne finalement le rendement de ce produit, qui devrait, Ă  moyen terme, rapporter au moins autant que les fonds en euros des contrats d’assurance-vie.
Et c’est bien lĂ  que le bât blesse. Si le PEL retrouve son lustre d’antan uniquement grâce Ă  sa fonction de produit d’Ă©pargne, il sera une fois de plus dĂ©voyĂ© de son but initial. Et la boucle sera bouclĂ©e…

4 changements importants

1 – La rĂ©munĂ©ration changera dĂ©sormais chaque annĂ©e

Bonne nouvelle : dĂ©sormais, le taux de rĂ©munĂ©ration du plan d’Ă©pargne logement sera susceptible de changer chaque annĂ©e au 1er janvier. Mais il rapportera au minimum, comme depuis 2003, 2,5 % d’intĂ©rĂŞts par an (hors fiscalitĂ© et prime d’État, voir ci-contre). Ce taux, en vigueur par annĂ©e calendaire, sera appliquĂ© pour chaque nouvelle gĂ©nĂ©ration de PEL, la rĂ©munĂ©ration dĂ©crochĂ©e Ă  l’ouverture du plan restera donc la mĂŞme pendant toute sa durĂ©e.

C’est la Banque de France, qui calculera le nouveau taux d’intĂ©rĂŞt du PEL, en novembre, Ă  partir d’une moyenne de taux d’intĂ©rĂŞt (Ă  court, moyen et long terme) constatĂ©s sur les marchĂ©s financiers. « Mais tout comme pour le livret A, le gouvernement se laisse la possibilitĂ© de modifier ce taux », prĂ©cise Marina Nuvoli, responsable du dĂ©veloppement marketing de la banque au quotidien chez LCL.

Pour la nouvelle gĂ©nĂ©ration de PEL ouverte entre le 1er mars et le 31 dĂ©cembre 2011, le taux de rĂ©munĂ©ration reste fixĂ© Ă  2,5 %. Dès lors il existe deux stratĂ©gies pour ceux qui n’ont pas dĂ©jĂ  un PEL. Pour ceux qui recherchent avant tout la rĂ©munĂ©ration, mieux vaut attendre le 1er janvier 2012 pour ouvrir un PEL, car les taux devraient monter. Ceux, en revanche, qui ont un projet immobilier Ă  moyen terme peuvent privilĂ©gier le taux du crĂ©dit associĂ©, qui sera certainement intĂ©ressant Ă  l’avenir, et que l’on peut « cristalliser » Ă  4,2 % en ouvrant dès aujourd’hui un PEL. La somme prĂŞtĂ©e dĂ©pendra du capital Ă©parnĂ©.

2 – Les conditions pour bĂ©nĂ©ficier de la prime d’État sont renforcĂ©es

L’un des principaux intĂ©rĂŞts du PEL rĂ©side dans la prime d’État, qui majore le taux de rĂ©munĂ©ration bancaire de deux cinquièmes, soit 1 point pour la gĂ©nĂ©ration en cours, dont le taux est ainsi portĂ© de 2,5 Ă  3,5 %. Depuis le 13 dĂ©cembre 2002, l’obtention de cette prime est suspendue Ă  la souscription d’un crĂ©dit Ă©pargne logement. La nouvelle version du PEL ne revient pas sur cette disposition.

Au contraire, elle impose un montant minimum de prĂŞt de 5.000 euros. Auparavant cette limite n’existait pas. Cette mesure permet d’Ă©viter que certains Ă©pargnants opportunistes ne fassent une demande de crĂ©dit d’une centaine d’euros dans le seul but de dĂ©crocher la fameuse bonification.
Autre modification de taille : ce crĂ©dit Ă©pargne logement ne concerne plus que la construction, l’extension ou des travaux importants dans la rĂ©sidence principale, alors qu’il Ă©tait autrefois possible de s’en servir dans sa rĂ©sidence secondaire. Enfin, la prime d’État est plafonnĂ©e Ă  1.000 euros, au lieu de 1.525 euros auparavant. Ceux qui tentent d’optimiser leur PEL (voir illustration) risquent donc de le saturer plus rapidement.
Une exception Ă  cette nouvelle règle : si le crĂ©dit Ă©pargne logement souscrit sert Ă  acquĂ©rir ou faire construire un logement « vert ». Dans ce cas, la prime d’État reste inchangĂ©e Ă  1.525 euros. Le hic ? La dĂ©finition prĂ©cise du niveau de verdissement du logement n’a pas encore Ă©tĂ© clairement dĂ©finie par le gouvernement.

3 – Le PEL a dorĂ©navant une durĂ©e de vie maximale de quinze ans

La durĂ©e de vie minimale d’un PEL reste de quatre ans dans la nouvelle mouture. L’argent n’est toujours pas bloquĂ© : en cas de retrait entre la date d’ouverture du plan et son deuxième anniversaire, toute l’Ă©pargne accumulĂ©e est rĂ©munĂ©rĂ©e au taux du compte Ă©pargne logement (CEL), soit 1,25 % depuis le 1er fĂ©vrier de cette annĂ©e. Un retrait entre le deuxième et le troisième anniversaire du PEL limite sa rĂ©munĂ©ration aux seuls intĂ©rĂŞts bancaires (soit 2,5 %) et entraĂ®ne la perte des droits Ă  prĂŞt et donc de la prime d’État.

Enfin un retrait entre le troisième et le quatrième anniversaire du plan minore la prime d’État et les droits Ă  prĂŞt de moitiĂ© (la rĂ©munĂ©ration maximale passe donc Ă  3 %). Autre point commun entre la nouvelle et l’ancienne version : effectuer des versements sur un PEL reste possible pendant seulement dix ans. Au-delĂ  de cette durĂ©e, le PEL reste toutefois ouvert et continue de gĂ©nĂ©rer des intĂ©rĂŞts, tout retrait entraĂ®nant sa clĂ´ture dĂ©finitive.
Mais dĂ©sormais, et c’est la grande nouveautĂ©, ce produit financier a une durĂ©e de vie maximale de quinze ans. Ă€ partir de son seizième anniversaire, le PEL sera automatiquement transformĂ© en CEL et rĂ©munĂ©rĂ© au taux en vigueur. Le but de cette mesure est d’Ă©viter que ce produit ne soit transformĂ© en « supertirelire » sans risque par des Ă©pargnants qui y laisseraient fructifier leurs Ă©conomies « ad vitam aeternam ». Pour rappel, un PEL ouvert fin 1985 continue de rapporter… 7,5 % par an !

4 – La fiscalitĂ© est plus lisible mais un peu moins favorable

Le PEL Ă©tait l’un des derniers produits d’Ă©pargne Ă  ne pas ĂŞtre soumis chaque annĂ©e aux prĂ©lèvements sociaux. « Pour les anciennes gĂ©nĂ©rations, cette ponction avait lieu en une seule fois, Ă  la clĂ´ture du plan, ou Ă  partir de son dixième anniversaire », rappelle Marina Nuvoli, responsable du dĂ©veloppement marketing de la banque au quotidien chez LCL.

La rĂ©forme change la règle du jeu : dĂ©sormais, les intĂ©rĂŞts annuels servis seront calculĂ©s net des prĂ©lèvements sociaux qui atteignent, depuis le 1er janvier, 12,3 %. L’avantage de cette rĂ©forme ? Elle rend plus lisible la fiscalitĂ© appliquĂ©e Ă  ce placement. Et, fondamentalement, cela ne change pas grand-chose Ă  la rĂ©munĂ©ration globale du produit, mĂŞme si, comme le regrette l’association de consommateurs CLCV, « les intĂ©rĂŞts annuels seront diminuĂ©s et donneront des intĂ©rĂŞts composĂ©s moins importants ». Pour la gĂ©nĂ©ration de PEL de 2011, qui affiche 2,5 % brut, cela revient Ă  un taux net de 2,2 %, une rĂ©munĂ©ration encore intĂ©ressante pour de l’Ă©pargne Ă  moyen terme.

La règle concernant l’imposition des intĂ©rĂŞts reste, quant Ă  elle, identique. Les intĂ©rĂŞts sont toujours exonĂ©rĂ©s d’impĂ´t jusqu’au douzième anniversaire du PEL. Ensuite, ils sont, au choix du titulaire, soit imposĂ©s au prĂ©lèvement forfaitaire libĂ©ratoire de 31,3 %, soit intĂ©grĂ©s aux revenus et taxĂ©s au taux marginal d’imposition puis soumis en sus aux prĂ©lèvements sociaux de 12,3 %.

Interview de VĂ©ronique Lebreton, chef de produits Ă©pargne LCL : « Il faut cesser de verser de l’argent sur un PEL dès lors que la prime d’État est saturĂ©e »

En quoi la rĂ©forme du PEL change-t-elle ce produit d’Ă©pargne ? Comme elle prĂ©voit une variation chaque annĂ©e du taux de rĂ©munĂ©ration, avec un plancher Ă  2,5 %, ce produit retrouve de l’intĂ©rĂŞt chez les Ă©pargnants qui cherchent un placement sĂ»r Ă  la rĂ©munĂ©ration correcte. Elle a aussi l’avantage de remettre sous le feu des projecteurs ce placement, qui a peu Ă  peu Ă©tĂ© dĂ©laissĂ© par les mĂ©nages. Ă€ tort, car il constitue un premier pas vers l’acquisition immobilière, d’autant que le PEL est considĂ©rĂ© par les banquiers comme un apport personnel, il permet donc parfois de dĂ©crocher un crĂ©dit immobilier plus facilement.

Ă€ qui le conseillez-vous ? Nous le proposons Ă  nos clients jeunes actifs qui ont un projet immobilier Ă  moyen terme. Le PEL est idĂ©al pour eux, car il oblige Ă  Ă©pargner rĂ©gulièrement, mĂŞme avec de faibles montants, est facile Ă  souscrire et souple dans son fonctionnement. Il a aussi un grand intĂ©rĂŞt pour accompagner les projets immobiliers de ses enfants. Leur ouvrir un PEL Ă  partir de 10 ans est intĂ©ressant, car ce produit leur permet de se constituer un capital qui servira d’apport pour leur premier logement. Ils pourront aussi, Ă  leur majoritĂ©, se servir des sommes accumulĂ©es dessus pour financer l’achat de leur première voiture ou payer une partie de leurs Ă©tudes.

Comment optimiser financièrement ce produit ? Il ne faut plus verser d’argent dessus lorsque la prime d’État est saturĂ©e. Ce seuil Ă  atteindre dĂ©pend de la durĂ©e d’Ă©pargne, du montant investi Ă  l’ouverture et de celui des versements rĂ©guliers. Pour le connaĂ®tre, il est possible de demander Ă  son conseiller diffĂ©rentes simulations au moment de la souscription, ou les rĂ©aliser soi-mĂŞme en direct, sur notre site Internet par exemple.

Marie Pellefigue

Jackpot avec les droits de mutations de 2010

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Les départe­ments ont le sourire, puisque 2010 a été une année record pour les droits de muta­tion. Au total, ils ont rap­porté 7 mil­liards d’euros, avec une crois­sance de +35% par rap­port à 2009, selon Philippe Richert, min­istre des col­lec­tiv­ités. Et d’ajouter qu’il s’agit de “plus de 1,8 mil­liard de recette fis­cale sup­plé­men­taire pour les départe­ments en 2010″ et que “c’est un signe indé­ni­able de la reprise du marché immo­bilier, qui a des réper­cus­sions sur la santé finan­cière des départements”.
A quoi cor­re­spon­dent les droits de muta­tions ? Il s’agit ni plus ni moins de taxes perçues par les notaires, pour un trans­fert de pro­priété dans le cadre d’une dona­tion ou d’une suc­ces­sion (à titre gra­tuit) ou bien d’une vente ou d’un échange (à titre onéreux).

La pro­gres­sion des droits de muta­tion à titre onéreux (DMTO) dépasse 40% dans 14 départe­ments. Et les plus fortes hausses se retrou­vent prin­ci­pale­ment en Ile-de-France : Yve­lines (54,6%), l’Isère (53,17%), les Hauts-de-Seine (51,9%), la Haute-Vienne (49,5%) et Paris (+48,9%).

Les départe­ments con­tribu­teurs vont soutenir les départe­ments les plus frag­iles, via un fond de péréqua­tion mis en place par la loi de finances : 26 départe­ments sont con­tribu­teurs du fonds de péréqua­tion et 71 sont béné­fi­ci­aires. Parmi ces derniers, sept départe­ments vont percevoir plus de sept mil­lions d’euros : le Pas-de-Calais (9,08 mil­lions), la Guyane (8,61 mil­lions), la Guade­loupe (7,13 mil­lions) et la Moselle (7,05 millions).
Les départe­ments peu­vent faire la demande de reverse­ment auprès de deux fonds : le pre­mier a pour objec­tif de soutenir les départe­ments en posi­tion déli­cate et répar­tit les sommes entre les 30 départe­ments les plus frag­iles. Le deux­ième fond octroit des sub­ven­tions à la demande des départe­ments qui ont à leur charge plusieurs ser­vices publics, généra­teurs de coûts : prise en charge de la dépen­dance des per­son­nes âgées, assurance-maladie ainsi que les allo­ca­tions uni­verselles telles que l’APA (Allo­ca­tion Per­son­nal­isée d’Autonomie), la PCH (Prestation de Compensation du Handicap) et enfin le RSA (Revenu de Solidarité Active).

Lutte contre les commerces vides: des députés veulent donner plus de pouvoir aux maires

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Les maires doivent avoir plus de moyens pour lutter contre les commerces vides -vacance des baux commerciaux- selon des députés, qui veulent aussi encadrer la hausse des loyers commerciaux en rendant obligatoire une option prévue par la loi.

« De la simple verrue au sein d’une artère commerçante Ă  la multiplication des rideaux baissĂ©s et des vitrines Ă  l’abandon avec la crise, le dĂ©veloppement de vĂ©ritables petites friches commerciales n’est pas contestable », Ă©crit Daniel Fasquelle (UMP) dans un rapport prĂ©sentĂ© mercredi.
Ce document s’inquiète aussi de la « tertiarisation » des centre-villes (les banques ou les agences immobilières remplaçant les commerces de proximitĂ©, qui partent dans des grandes surfaces en pĂ©riphĂ©rie).
Le rapport suggère de rendre obligatoire une disposition de la loi de modernisation de l’Ă©conomie (LME) de 2008 pour lutter contre l’envol des loyers commerciaux: utiliser comme rĂ©fĂ©rence l’indice des loyers commerciaux (ILC) et supprimer la rĂ©fĂ©rence Ă  l’indice des coĂ»ts Ă  la consommation (ICC).
Pourquoi? « Entre 2000 et 2006, l’ICC a augmentĂ© de 32% tandis que le chiffre d’affaires moyens des commerces Ă©voluait de 18% », selon le rapport d’une mission d’information.
Le document suggère aussi d’aller plus loin qu’une loi de 2005 pour renforcer le pouvoir de prĂ©emption des maires sur les locaux commerciaux: « en cas de prĂ©emption par la commune sur les fonds de commerce et les baux commerciaux, instaurer la possibilitĂ© de mettre en location-gĂ©rance le commerce avant la rĂ©trocession du fonds Ă  une entreprise ».
Les Ă©lus suggèrent aussi « l’instauration d’un manageur de centre-ville » au sein du personnel municipal pour jouer « le rĂ´le d’intermĂ©diaire entre les commerçants et la municipalité ». Ils proposent en outre de mieux encadrer la pratique des « baux dĂ©rogatoires » d’une pĂ©riode de deux ans.