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SCPI murs de magasins

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Immorente, le « flagship » de Sofidy

Avec une capitalisation de 1,4 Md€, Immorente s’affirme comme l’une des principales SCPI murs de magasins en France, affichant un insolent TRI annuel de 10 % depuis sa création il y a un quart de siècle. Les secrets d’une telle performance.

 Dans la famille des « historiques », je demande Sofidy. La société de gestion est l’un des pionniers dans l’immobilier de commerce, avec son vaisseau amiral Immorente. Créée en 1988, la SCPI murs de magasins affiche une capitalisation de 1,4 Md€, avec une très forte composante de commerce mais une petite poche de bureaux (20 % tout de même), histoire de jouer la diversification. Surtout, avec cette SCPI à capital variable, Sofidy joue le contre-pied permanent. Quand d’aucuns cherchent à concentrer leur patrimoine, Immorente totalise un portefeuille de près de 1 700 lignes pour 750 000 m2. A ceux qui privilégient un petit nombre d’investisseurs institutionnels, Immorente s’appuie sur plus de 15 000 associés, se gardant bien de mélanger particuliers et professionnels.

Mutualisation

« Note doxa est la mutualisation et la diversification », souligne Jean-Marc Peter, directeur gĂ©nĂ©ral de Sofidy. Dans la stratĂ©gie d’investissement, cela se concrĂ©tise par un Ă©cart-type impressionnant du ticket moyen d’acquisition. En 2011, sur les 177 M€ investis par la SCPI, on part d’une agence Bred rue de Passy Ă  Paris Ă  3,8 M€ Ă  un double immeuble parisien de 41 M€. Immorente a fait aussi des externalisations – Berryl, Nouvelles Frontières, Picard, Barclays… – l’un de ses fers de lance pour constituer un portefeuille volontairement focalisĂ© sur le centre-ville. « Notre premier critère d’investissement est la localisation. Nous avons fait le choix de nous dĂ©tourner de la pĂ©riphĂ©rie, oĂą nous avions signĂ© de nombreuses acquisitions au milieu des annĂ©es 90, pour privilĂ©gier, depuis 6 ans, le centre-ville », expose Jean-Marc Peter.

DĂ©plafonnement

L’autre critère important dans la politique d’acquisitions d’Immorente, c’est le loyer. Avec une spécificité, rechercher le loyer le plus faible. « Le commerce vit avec une anomalie, le décret de 1953 a mis en place un système de blocage des loyers similaire à celui de la loi 1948 pour les logements, qui, au final, aboutit à une véritable déconnexion entre le loyer payé par le commerçant et la valeur locative de marché. Notre stratégie consiste à nous positionner sur ce type de baux, au détriment des baux investisseurs, pour capter le potentiel de hausse des loyers par un déplafonnement ou une déspécialisation », déroule Jean-Marc Peter. Une stratégie diaboliquement efficace, souvent gérée à l’amiable par les équipes d’asset management de Sofidy en dépit des cris d’orfraie des locataires. L’an passé, Immorente a engrangé 197 000 € par le seul jeu des droits d’entrée ou d’indemnités de déspécialisation.

Performance

Après bientôt un quart de siècle d’activité, Immorente affiche un solide rendement locatif de 5,57 % pour 2011 et une performance globale portée à 7,9 % grâce à une augmentation de la valeur de la part en cours d’exercice. Depuis sa création, Immorente dégage un TRI annuel moyen de 9,80 %, le tout sans effet de levier. De quoi faire saliver plus d’un fonds d’investissement. 
Immorente, le « flagship » de Sofidy, s’inscrit aujourd’hui dans une offre structurée autour d’une palette de véhicules d’investissement. Son pendant dans le bureau – Effimo 1 – affiche une capitalisation de plus de 525 M€ pour un rendement de 5,6 % en 2011. Immorente a vu naître son petit frère dédié aux investisseurs fortement fiscalisés, avec un positionnement toujours sur le commerce de centre-ville. S’y ajoutent une foncière cotée – Selectirente – et un OPCI. Au final, Sofidy s’affirme comme l’un des principaux investisseurs dans l’immobilier de commerce, qui représente les trois quart de ses 2,3 Mds€ d’actifs sous gestion à fin 2011.

AUTEUR
GaĂ«l Thomas – Business Immo

DĂ©ni de crise

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L’immobilier d’entreprise n’est pas dans une forme olympique. Ventes forcées mais pas avouées, opacité assumée sur les prix, asthénie de la demande des utilisateurs : tous les éléments d’une mauvaise série B semblent être réunis pour préparer le remake de l’été 2008. Sans vouloir jouer les Cassandre ni appeler aux loups, la scène immobilière française ne serait-elle pas en train de basculer tout doucement dans un déni de crise, saison 2 ?

Déni de langage tout d’abord. Qu’on se le dise : la France se proclame territoire protégé, à l’abri des ventes forcées qui ne semblent pas émouvoir outre-mesure nos voisins anglo-saxons ou espagnols. C’est en tout cas le message que veulent faire passer une poignée d’investisseurs qui récusent avec entêtement la sémantique.

Déni des prix ensuite. Car, c’est le deuxième élément constitutif du déni de crise, l’opacité des valeurs a envahi presque toute la sphère de l’immobilier tertiaire. Erigé en principe, le loyer facial – lorsqu’il est révélé – occupe désormais tout le champ de la transaction locative. Sans référence aucune à quelque élément de négociation. Quant à la vérité des prix, elle est laissée à la discrétion des acquéreurs souvent très secrets, exception faite des SCPI et OPCI.

Déni des chiffres enfin : la chute de 18 % du take-up au 1er semestre 2012, si elle est justement comptabilisée, n’est pas vraiment perçue comme un signal. Ce qui nous attend pour 2013 avec une baisse très nette des demandes exprimées par les entreprises.

Un signe d’espoir tout de même dans ce tableau : l’appétit non dissimulé des fonds souverains pour la scène hexagonale. Après avoir longtemps préféré Londres à Paris, les fonds qataris, norvégiens et autres considèrent désormais la France comme une terre d’investissement à part entière. Encourageant mais pas suffisant pour un happy end…

Sandra ROUMI – Businessimmo

Bureaux : La demande dégonflée

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Le marché des bureaux ne passe pas totalement au travers des gouttes de la crise. Les statistiques d’Immostat sur le secteur locatif parisien en attestent. La demande placée du 2e trimestre 2012 recule de 22 % par rapport au même trimestre 2011. Avec 429 000 m2 placés, la place francilienne signe son plus mauvais score depuis… le 3e trimestre 2009, creux de la crise post-Lehman Brothers. Sur le premier semestre, le marché encaisse une chute de 18 % du volume de transactions comparé au premier semestre 2011. C’est plus de 215 000 m2 qu’il manque dans les flux de transactions. Autre angle de vue : sur les six mois premiers mois de l’année, l’activité du marché passe sous la moyenne décennale (1,1 million de m2) et sous le seuil symbolique du million de m2 placé. BNP Paribas Real Estate n’hésite pas à parler de « tournant » dans le marché des bureaux en Île-de-France.

Ce « tournant » s’explique par une conjugaison de facteurs négatifs. Macro-économiques avant tout, avec une croissance en berne au niveau de la zone Euro et proche du niveau zéro en France, qui commence déjà à se traduire par un retour des destructions d’emplois tertiaires en Ile-de-France. Politiques ensuite, où l’interminable campagne pour les élections présidentielle et législative a accentué l’inévitable attentisme propre à ces périodes. Ajoutons-y un effet calendaire peu avantageux, notamment avec un mois de mai truffé de jours fériés et autres ponts, et tous les ingrédients sont réunis pour expliquer le coup de frein du marché.

Gros coup de frein même sur le segment des grandes transactions, d’ordinaire le booster du marché locatif francilien. Le 2e trimestre accuse une chute de 40 % du nombre de transactions de plus de 5 000 m2, avec 10 transactions recensées contre 17 au trimestre précédent. Aucun deal de plus de 20 000 m2 ne s’est concrétisé sur les trois derniers mois. En volume, l’activité du segment des grandes transactions a tout simplement été divisée par deux !

Peut-on alors espérer un formidable coup d’accélérateur à la rentrée ? Peu d’espoir si l’on en croit le baromètre de la demande exprimée de Cushman & Wakefield. Le conseil a recensé 92 demandes de plus de 4 000 m2 pour près de 1,3 million de m2, en recul de… 25 %. Bonjour tristesse !

Auteur :
GaĂ«l THOMAS – Businessimmo

La Cour des Comptes Ă©pingle la politique du logement dans son audit

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La Cour des Comptes appelle à une « rénovation de l’action publique » dans la politique du logement dans son audit sur la « situation et les perspectives des finances publiques 2012 » dévoilé ce matin. « La fiscalité sur le logement constitue, par sa manne financière (55,3 Mds€ de prélèvements en 2010), un important levier d’action de l’Etat sur le marché immobilier. (…) Des évolutions réglementaires pourraient permettre de mieux satisfaire les besoins en logement sans faire appel aux finances publiques », indique la Cour dans son rapport, pointant du doigt notamment le système d’imposition des plus-values qui encourage à la rétention. La Cour estime également que la réglementation des loyers joue un rôle « très important » et demande d’examiner « de manière approfondie » le dispositif allemand de contrôle des loyers par le juge.
Sur le constat, la Cour des Comptes reste fidèle à sa ligne, pointant une dérive des dépenses fiscales associées au logement ont augmenté de 49% entre 2007 et 2011 et représente, avec 13 Mds€, plus du double des crédits budgétaires. Parmi les dépenses fiscales les plus onéreuses, la Cour des Comptes pointe la TVA à taux réduit destinée à financer les travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans qui a coûté 5,2 Mds€ en 2011 sans que le dispositif n’ait fait l’objet d’une « réelle » évaluation depuis 2002.
Le rapport dresse le même diagnostic sur le dispositif Scellier de soutien à l’investissement privé locatif qui a mobilisé 1,1 Md€ en 2011. La Cour persiste dans sa critique en soulignant qu’il n’existe « aucune information, au plan national, sur le volume et la localisation des réalisations correspondant à des investissements locatifs privés financés grâce aux dépenses fiscales, ni a fortiori sur leur occupation et les loyers pratiqués  alors même que les aides à l’investissement renforcent la tension sur le foncier ».
L’incitation fiscale autour des plans et des comptes d’épargne logement est également mise à l’index. Leurs coûts représentent une dépense budgétaire de 1,1 Md€ et une dépense fiscale de 0,5 Md€ pour un taux de transformation des dépôts en prêts au logement de seulement 5 %. La Cour reproche, enfin, le cumul entre les allocations logements par des étudiants et des demi-parts de quotient familial supplémentaires par leurs parents. 700 000 étudiants bénéficient d’aides au logement pour 1,2 Md€ et 80 % d’entre eux sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour un surcoût de 1,1 Md€.
Le document complet de la Cour des Comptes : financespubliques2012

La baisse des prix s’amplifie et se gĂ©nĂ©ralise

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Pour le mois de juin 2012, les courbes de Friggit montrent des baisses importantes des prix de l’immobilier et cela aussi bien en Province qu’Ă  Paris ou en ĂŽle-de-France. Les volumes de transactions chutent Ă©galement après les effets d’aubaine liĂ© Ă  l’augmentation des impĂ´ts sur les plus-values et Ă  la baisse des aides Ă  l’achat.

 

La fréquentation des centres commerciaux recule de 1 % sur les 12 derniers mois

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La frĂ©quentation des centres commerciaux a reculĂ© de 1% sur les 12 mois achevĂ©s en mai, signe d’une certaine dĂ©saffection pour ce format de magasins au profit notamment d’internet, selon des chiffres publiĂ©s par le Centre National des centres commerciaux (CNCC).

Le chiffre d’affaires, en cumul cette fois sur les quatre premiers mois de l’annĂ©e, a reculĂ© de 0,3 %, Ă  comparer avec un recul de 0,8 % en annĂ©e pleine en 2011, selon des donnĂ©es publiĂ©es Ă  l’occasion du Salon de la distribution et de l’immobilier commercial (SIEC) qui se tient mercredi et jeudi au CNIT Ă  La DĂ©fense .

En terme de ventes, les centres commerciaux qui ont le plus souffert sont ceux situĂ©s en centre-ville. A l’intĂ©rieur mĂŞme des centres commerciaux, les activitĂ©s de services ont nettement reculĂ©, tandis que les ventes en beautĂ© et santĂ© ainsi qu’en alimentation ont bien progressĂ©. « Les classes moyennes, pivots de nos consommateurs, affichent un moral en berne » Ă  cause de la crise, a soulignĂ© Christopher Wicker, patron de Retail Consulting Group, une sociĂ©tĂ© d’Ă©tudes spĂ©cialisĂ©e, lors de ce salon. « Les acheteurs passent plus de temps (en magasin) mais y viennent moins frĂ©quemment », a-t-il ajoutĂ©, certains y faisant uniquement leurs repĂ©rages avant de commander en ligne, chez eux ou directement depuis leur tĂ©lĂ©phone mobile.

En direct du Siec (Paris) – (AFP)
Source : Businessimmo

Fringale de commerce

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La toile de fond économique vire au gris sombre. Les indicateurs financiers traversent tant bien que mal la tempête. Les marchés immobiliers souffrent en silence. Mais une tendance demeure, presque implacable, lancinante : l’appétit des investisseurs de tous les pays pour la classe d’actifs commerce. L’acquisition, par Qatar Investment Authority, de l’immeuble abritant Virgin et Monoprix au 52 des Champs-Elysées, n’est que la démonstration la plus parfaite de cette fringale.  Ce dossier de plus de 500 M€ aura déchaîné les passions des investisseurs et notamment des fonds souverains.

Pourquoi le commerce rafle-t-il tous les suffrages ? Pour trois adjectifs qui reviennent en boucle : résilient, pérenne, stable. Résilient, l’actif commerce a prouvé qu’il l’était. En dépit des turpitudes économiques et financières, le commerce parvient à stabiliser ses rendements. Mieux. Sur le front locatif, les valeurs s’envolent sur une poignée d’emplacements n°1, en totale déconnection avec les taux d’efforts des enseignes dont on se demande parfois si elles n’ont pas perdu la tête. Pérenne, le commerce démontre aussi ses bonnes performances sur le long terme pour peu que l’emplacement ait été bien appréhendé. Stable enfin, le commerce ne connaîtrait pas la crise et notamment l’écueil de la vacance locative propre aux bureaux.

Pourtant, le commerce reste un actif difficile à appréhender tout simplement parce que la valeur ajoutée y est toute aussi rare à créer qu’à conserver. Les investisseurs les plus accros doivent donc déployer des trésors d’imagination pour réinventer leurs actifs.

Sandra Roumi, businessimmo. 

Congés : enfin la clarification !

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Parmi les 134 articles de la nouvelle loi « fourre-tout » de simplification du droit du 22 mars 2012, dite loi Warsmann, l’un d’eux est venu retoucher des textes du Code du Commerce rĂ©gissant le bail commercial. Impact de cette rĂ©forme? 

 

Un toilettage bienvenu ! 

Sur le vocabulaire Ă  utiliser… Pour caractĂ©riser le rĂ©gime du bail se poursuivant au-delĂ  de son terme en l’absence de congĂ© ou demande de renouvellement, le qualification de reconduction a Ă©tĂ© remplace par celui de prolongation. A raison, car le terme reconduction est impropre, en droit. Dans tout acte / courrier, on veillera donc Ă  utiliser le terme prolongation, dorĂ©navant !

Et surtout sur le rĂ©gimes des congĂ©s ! Afin de supprimer toute rĂ©fĂ©rences aux usages locaux, la loi LME de 2008 est venue modifier l’art. L. 145-9 du C. de Commerce. Il s’agit du texte de base fixant les règles du jeu applicables aux congĂ©s, tel pour calculer les dĂ©lais et la date de rĂ©alisation. Mais la rĂ©daction alambiquĂ©e et ambiguĂ« du texte, issu de cette rĂ©forme, pouvait ĂŞtre source de confusion. Il a en outre Ă©tĂ© Ă  l’origine de dĂ©bats entre juristes sur la « dead-line » pour notifier un congĂ© et apprĂ©cier la date effective de rĂ©siliation, en particulier pour le congĂ© du locataire en cours de bail.

En pratique : nouvelle donne? 

CongĂ© au terme du bail – cĂ´tĂ© bailleur. L’art. L. 145-9 visait jusqu’ici un « congĂ© pour le dernier jour du trimestre civil et au mois six mois Ă  l’avance ». Pour un bail se terminant p.ex. le 31 mail, un client pouvait ainsi croire (vu en pratique) qu’il Ă©tait en droit de notifier son congĂ© jusqu’au 31 dĂ©cembre. Le texte retouchĂ©, applicable depuis le 24.03.2012, prĂ©cise dĂ©sormais avec clartĂ© qu’un bail cesse par l’effet d’un congĂ© donnĂ© six mois Ă  l’avance et qu’il est Ă  dĂ©faut tacitement prolongĂ© au-delĂ  du terme fixĂ©. Un ADB prendra Ă  cet Ă©gare soin d’informer Ă  temps ses clients sur les dĂ©lais Ă  respecter. Ainsi, dans notre exemple, le congĂ© doit ĂŞtre signifiĂ© avant le 30novembre…

CongĂ© en cours de bail – cĂ´tĂ© locataire. Au vu des retouches apportĂ©es Ă  l’art L.145-9 et des travaux parlementaires, il est enfin acquis que le congĂ© d’un locataire Ă  l’issue d’une pĂ©riode triennale peut/doit ĂŞtre dĂ©livrĂ© pour les troisième, sixième ou neuvième anniversaires, et non pour le dernier jour du trimestre qui leur fait suite.

CongĂ© après le terme d’un bail. Il est expressĂ©ment prĂ©cisĂ© qu’un congĂ© doit ĂŞtre donnĂ© au mois six mois Ă  l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil au cours de la tacite prolongation. Ainsi, si un locataire notifie son congĂ© un 31mai, son prĂ©avis prend effet non le 30 novembre, mais bien le 31 dĂ©cembre. Il doit son loyer jusqu’Ă  cette date….

Conseil. CĂ´tĂ© ADB, c’est aussi Ă  cette date qu’il convient, sur le principe, de programmer la remise des clĂ©s et l’Ă©tat des lieux de sortie.

Que faut-il aussi savoir? 

Demande de renouvellement. Comme par le passĂ©, Ă  dĂ©faut de congĂ©, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois prĂ©cĂ©dant l’expiration du bail. Et Ă  dĂ©faut, le cas Ă©chĂ©ant, Ă  tout moment au cours de sa « prolongation »…

Forme des congĂ©s. Pour supprimer le superflu de formalisme (sic) et Ă©viter les frais d’huissier, des dĂ©putĂ©s avaient demandĂ© que les congĂ©s soient dĂ©sormais notifiĂ©s par LRAR. Leurs amendements ont tous Ă©tĂ© rejetĂ©s, la LRAR Ă©tant considĂ©rĂ©e comme un procĂ©dĂ© trop lĂ©ger (sic) au vu du particularisme du congĂ© d’un bail commercial. Il faut donc continuer d’en passer par un huissier.

S’il faut continuer d’en passer par un huissier pour dĂ©livrer congĂ©, le doute gĂ©nĂ©rĂ© par le loi LME est dĂ©finitivement levĂ© : le dernier jour du trimestre civil est seulement Ă  prendre en compte en pĂ©riode de tacite prolongation du bail… 

 

Astuces & Conseils immobilier – Nouvelle loi 25.05.2012

Déplafonnement = un « plus » pour le locataire?

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S’il permet au propriĂ©taire de faire dĂ©plafonner le loyer au vu d’une modification notable de certains Ă©lĂ©ments, le Code de commerce ne prĂ©cise pas si elle doit avoir eu un impact positif pour le locataire. Qu’en dit une rĂ©cente jurisprudence? 

Pour prĂ©tendre au dĂ©plafonnement du loyer renouvelĂ©, c’est-Ă -dire sa fixation Ă  la valeur locative, il faut pouvoir justifier, sauf exceptions et Ă  certaines conditions, d’une modification notable de certains Ă©lĂ©ments : caractĂ©ristiques des locaux, destination des lieux, facteurs locaux de commercialitĂ© (FLC). Rappelons que ces FLC s’apprĂ©cient principalement au vu de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue oĂą le commerce est situĂ©, du lieu de son implantation et de l’attrait particulier que peut prĂ©senter son emplacement pour l’activitĂ©, de la rĂ©partition des diverses activitĂ©s dans le voisinage, des moyens de transports…

Un impact favorable peut ĂŞtre requis… 

CaractĂ©ristiques des locaux. En 2008, un arrĂŞt de principe a jugĂ© que les travaux rĂ©alisĂ©s par le bailleur (au cours du bail expirĂ©) ne peuvent justifier un dĂ©plafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activitĂ© du locataire.

Conseil. LĂ  oĂą des travaux d’amĂ©lioration ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s par le locataire, un bailleur qui n’a pu les invoquer au titre des loyers lors du premier renouvellement qui a suivi peut s’en prĂ©valoir lors du second (civ.3è, 27.09.11).

Facteurs locaux de commercialitĂ©. Après avoir rappelĂ© qu’une modification des FLC devait prĂ©senter « un intĂ©rĂŞt pour le commerce exploité », la Cour de cassation a posĂ© la règle suivante par un arrĂŞt de principe. Une modification notable des FLC ne peut constituer un motif de dĂ©plafonnement que si elle est de nature Ă  avoir une incidence favorable sur l’activitĂ© commerciale exercĂ©e par le preneur (civ.3è,14.09.11). Elle vient de prĂ©ciser qu’une Ă©volution notable Ă  la baisse des FLC ne peut justifier le dĂ©plafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’Ă©volution ayant un impact favorable sur le commerce concerné (civ 3è,17.01.12).

Conseil. La modification allĂ©guĂ©e doit donc avoir concrètement un impact favorable pour le commerce considĂ©rĂ©…

… Mais il ne faut pas exagĂ©rer !

La tentation… Au vu de la doctrine ainsi fixĂ©e en matière de travaux ou FLC, est-ce Ă  dire que tout dĂ©plafonnement serait dĂ©sormais subordonnĂ© Ă  la preuve d’une Ă©volution ayant un impact favorable sur le commerce du locataire? D’habiles plaideurs peuvent ĂŞtre tentĂ©s de le soutenir… Halte-lĂ !

Destination des lieux. Après avoir dĂ©jĂ  jugĂ© que la simple adjonction d’activitĂ©s dans l’objet social d’une sociĂ©tĂ© locataire peut justifier un dĂ©plafonnement alors mĂŞme que les nouvelles activitĂ©s n’ont pas Ă©tĂ© mises en oeuvre (civ.3è, 04.01.12), la Cour de cassation vient de fixer avec soin sa doctrine. L’extension de la destination d’un bail permettant d’adjoindre d’autres activitĂ©s peut constituer une modification notable justifiant le dĂ©plafonnement sans que les juges n’aient Ă  rechercher si elle avait une incidence favorable sur l’activitĂ© exercĂ©e par le preneur (civ.3è, 18.01.2012).

Obligations du bailleur. Un bailleur peut continuer de demander un dĂ©plafonnement liĂ© Ă  une augmentation sensible de la taxe foncière Ă  sa charge. Notez toutefois qu’il aura du mal Ă  l’obtenir si elle est considĂ©rĂ©e comme « modeste au regard des revenus tirĂ©s de la location » (civ.3è,14.09.11). C’est Ă  apprĂ©cier au cas par cas…

 

L’extension de la destination d’un bail, permettant au locataire d’ajouter des activitĂ©s, peut constituer une modification notable justifiant un dĂ©plafonnement sans que les juges n’aient Ă  rechercher si elle a eu une incidence favorable… 

Astuces et Conseils Immobilier – ActualitĂ© jurisprudentielle 09.05.2012

Pour en savoir plus:
Le plafonnement n’est plus ce qu’il Ă©tait!

Logement : CĂ©cile Duflot confirme la fin du Scellier

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Le dispositif de rĂ©duction d’impĂ´t « Scellier », d’incitation fiscale Ă  l’investissement locatif, va ĂŞtre dĂ©finitivement enterrĂ© comme prĂ©vu « au plus tard » le 31 dĂ©cembre 2012 : c’est ce que selon l’AFP la nouvelle ministre du logement, CĂ©cile Duflot, a confirmĂ© le 29 mai au prĂ©sident de la FĂ©dĂ©ration française du bâtiment (FFB) Didier Ridoret. Ce dispositif avait Ă©tĂ© mis en place fin 2008 sur initiative parlementaire pour prendre le relais du rĂ©gime d’amortissement « Robien », critiquĂ© pour son coĂ»t et sa cible « hauts revenus », malgrĂ© son « recentrage » et la mise en place de son complĂ©ment, le rĂ©gime « Borloo », « flop retentissant » s’il en est…

Plusieurs fois « raboté », sa fin a Ă©tĂ© programmĂ©e dès la loi de finances pour 2012. Au delĂ  de cette annonce et de la rĂ©affirmation de la prioritĂ© Ă  l’encadrement des loyers, CĂ©cile Duflot reste discrète, et le restera probablement jusqu’au deuxième tour des Ă©lections lĂ©gislatives.

Elle trouvera matière Ă  rĂ©flexion dans une nouvelle contribution au dĂ©bat sur les remèdes aux difficultĂ©s de logement des Français, qui semblent s’aggraver de jour en jour, un avis « Familles et logement » de 19 pages du Haut conseil de la famille (HCF) ; appelant de ses voeux une politique du logement qui tienne compte de la diversitĂ© des situations familiales et de la nĂ©cessitĂ© de maĂ®triser la hausse du coĂ»t du logement qui conduit Ă  des taux d’effort très lourds pour certains mĂ©nages, l’avis du HCF formule des propositions visant des objectifs plutĂ´t consensuels – dĂ©veloppement de l’offre de logements, dynamisation de la gestion du parc social, facilitation de l’accès au logement Ă  un prix raisonnable dans le parc privĂ©, restauration de l’efficacitĂ© des aides personnelle au logement et des aides Ă  l’accession, prĂ©vention des expulsions et plus globalement amĂ©lioration des conditions de logement des familles -, mais par des moyens Ă©nergiques : certains figurant dĂ©jĂ  dans les programmes de la gauche, tels que le renforcement des contraintes de quotas de logements sociaux de la loi « SRU » (montĂ©e Ă  30% au lieu de 20) et de leur application (par augmentation des sanctions et une mise en en oeuvre du droit de prĂ©emption urbain par les prĂ©fets ainsi que de la possibilitĂ© qui leur est accordĂ©e de passer convention avec des organismes en vue de la construction et de l’acquisition de logements sociaux), l’encadrement des loyers des nouvelles locations et des relocations, le dĂ©veloppement ou la gĂ©nĂ©ralisation de la GRL (garantie des risques locatifs). D’autres plus « osĂ©s », comme un système de « bonus-malus » sur les loyers pratiquĂ©s par les bailleurs, ou plusieurs pistes pour restaurer l’efficacitĂ© des aides personnelles au logement et Ă  l’accession en rĂ©duisant les disparitĂ©s de taux d’effort, que ce soit entre zones gĂ©ographiques ou entre parc privĂ© et parc social, en visant prioritairement, de manière ciblĂ©e, les familles dont les taux d’effort sont les plus Ă©levĂ©s. Voire mĂŞme de façon alternative, par l’instauration d’un « bouclier logement » consistant Ă  uniformiser les taux d’effort des mĂ©nages, de manière qu’ils ne dĂ©passent pas pour chaque mĂ©nage – pour un logement jugĂ© conforme Ă  ses besoins – un taux maximal, fixĂ© en fonction de son niveau de revenus et de sa composition…

source : Universimmo