Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans une optique de transmission de patrimoine. Cependant ce mécanisme est également, dans certaines conditions, un outil privilégié pour se constituer un patrimoine immobilier en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire, dans l’optique, par exemple, de percevoir des revenus locatifs au moment de la retraite.
Fonctionnement
Cette technique consiste en un démembrement de propriété entre vous-même, l’acquéreur de la nue-propriété et un institutionnel spécialiste de la gestion locative, acquéreur de l’usufruit à titre temporaire.
Le prix de l’investissement est donc acquitté par l’usufruitier et vous-même, selon une répartition effectuée suivant la valeur de l’usufruit temporaire, estimé en fonction de sa durée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. Par exemple, pour un démembrement généralement prévu sur une durée de 15 ou 20 ans, l’usufruit représente 46 % de la valeur du bien et la nue-propriété, par différence, 54 % seulement.
Le montant de cette acquisition est donc, pour vous, très inférieur à celui d’un achat en pleine propriété.
Cette opération est encadrée par un contrat qui précise notamment la durée du démembrement et les relations entre acquéreurs. Il est par exemple possible de préciser que l’usufruitier prend en charge les grosses réparations. Les contraintes d’administration (la location, les réparations…) et de gestion revenant ainsi à l’usufruitier, vous sont ainsi évités pendant toute la durée du démembrement.
Au terme de l’usufruit temporaire, vous récupérez la pleine propriété du bien sans aucun frais supplémentaire. Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous : soit conserver le bien et encaisser les loyers qui peuvent par exemple compenser une diminution de revenus consécutive à votre départ en retraite, soit le revendre pour réaliser une plus-value.
Optimisation fiscale
Pendant la période de démembrement, votre pression fiscale est atténuée en raison de votre statut de nu-propriétaire.
En effet, vous ne percevez pas de revenu et n’êtes donc pas imposé. En revanche, vous pouvez déduire certaines charges (dépenses de grosses réparations et autres dépenses si le bien est donné en location par l’usufruitier) de vos autres revenus fonciers.
Si par ailleurs vous décidez d’emprunter pour réaliser votre investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles de vos autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.
Vous ne supporterez pas, non plus, la taxe foncière qui est établie au nom de l’usufruitier.
Enfin, vous allégez le montant de votre ISF : lorsqu’un bien est démembré, sa valeur doit être prise en compte uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier, qui devra le déclarer pour sa valeur en pleine propriété. Vous avez, en outre, en droit de déduire les dettes contractées pour l’acquisition (emprunt) ou la conservation (travaux) du bien démembré dans les conditions de droit commun.