Bail commercial

Le statut des baux commerciaux prĂ©sente des avantages considĂ©rables pour le bailleur mais aussi très protecteur envers le preneur, notamment une relative stabilitĂ© se caractĂ©risant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l’on appelle « la propriĂ©tĂ© commerciale ». Le commerçant dĂ©veloppe un Fonds de Commerce dont il sera le propriĂ©taire.

Vous trouverez ici les principes du bail commercial et les caractéristiques de négociation entre les parties. Cette connaissance permet de comprendre les enjeux tant pour le locataire que pour le propriétaire et les engagements pris par chacun. Attention toutefois à ne pas confondre l’initiation et l’expertise. Ce contenu ne permet pas de faire fis des conseils d’un professionnel.
Tout d’abord, le statut des baux commerciaux rĂ©sulte d’un dĂ©cret du 30 septembre 1953 dont plusieurs dispositions sont d’ordre public et ne peuvent ĂŞtre contredites par les conventions des parties. Les dispositions lĂ©gales fixent les conditions pour bĂ©nĂ©ficier des avantages de ce statut.
Le caractère impĂ©ratif est dĂ©limitĂ© par les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du code de commerce. En dehors d’elles, la libertĂ© contractuelle permet de rĂ©diger des clauses qui avantagent l’une ou l’autre des parties.
Puis il faut maîtriser la jurisprudence issue du code du commerce et code civil qui permet de délimiter les conventions des parties ou encore connaître les nouvelles obligations (diagnostics à annexer au bail comme Performances énergétiques ou RNT).
La connaissance en matière de bail commercial est d’autant plus vaste que la liberté contractuelle est grande !

Petit tour des grands principes :

Entreprises concernées
Les entreprises qui exercent une activitĂ© industrielle, commerciale, artisanale ou libĂ©rale.
L’immeuble doit donc servir Ă  l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal ou, depuis le 6 aoĂ»t 2008, Ă  l’exercice d’une activitĂ© libĂ©rale.
Attention ! La conclusion d’un bail commercial n’est possible que si le local est affectĂ© administrativement Ă  l’exercice d’une activitĂ© professionnelle (commerciale, artisanale ou libĂ©rale).

La forme du bail
ThĂ©oriquement, aucune forme particulière n’est exigĂ©e pour la validitĂ© du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est totalement dĂ©conseillĂ© car il pose des problèmes de preuve quant Ă  son existence et quant Ă  son contenu.

La durée du bail
La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.

La résiliation du bail
Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le rĂ©silier Ă  l’expiration d’une pĂ©riode triennale (c’est pourquoi on emploie couramment l’expression « bail 3-6-9 »). Dans ce cas, le congĂ© est donnĂ© pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois l’avance par acte d’huissier. Ainsi un dĂ©lai de six mois minimum doit ĂŞtre respectĂ© auquel s’ajoute un dĂ©lai nĂ©cessaire pour atteindre la fin du dernier jour du trimestre civil. Exemple : si le prĂ©avis est donnĂ© le 4 avril 2009, il prendra effet le 31 dĂ©cembre 2009 (dĂ©lai de six mois : du 4 avril au 4 octobre, auquel s’ajoute le dĂ©lai nĂ©cessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil).
Le locataire n’a droit dans ce cas Ă  aucune indemnitĂ©.
Il peut, d’autre part, rĂ©silier le bail Ă  tout moment en cas de retraite ou d’invaliditĂ©.
Le bailleur a la mĂŞme facultĂ© dans les mĂŞmes conditions de forme ou de dĂ©lai s’il dĂ©sire construire, reconstruire l’immeuble existant, le surĂ©lever ou exĂ©cuter des travaux de restauration immobilière.

Le montant du loyer
Les parties fixent librement le montant du loyer, ainsi que la pĂ©riodicitĂ© et le mode de paiement. 
Le loyer peut ĂŞtre d’un montant fixe ou variable.
Tel est le cas : si une clause-recettes est insĂ©rĂ©e dans le bail. Le loyer est alors dĂ©terminĂ© par un pourcentage du chiffre d’affaires et varie selon le niveau de ce dernier. Les parties peuvent prĂ©voir un minimum garanti au bailleur, si une clause d’indexation (ou clause d’Ă©chelle mobile) est prĂ©vue dans le bail. Dans ce cas, le loyer varie selon un indice choisi par les parties : en gĂ©nĂ©ral, l’indice du coĂ»t de la construction (ICC) publiĂ© par l’Insee ou l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Le loyer peut faire l’objet d’une rĂ©vision triennale, la hausse consĂ©cutive ne pouvant excĂ©der la variation de l’indice retenu et la valeur locative.
Le loyer rĂ©visĂ© n’est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont satisfaites :
On constate une modification matĂ©rielle des facteurs locaux de commercialitĂ© (ex. : augmentation globale de la population, transformation du quartier Ă  la suite de la crĂ©ation d’une zone piĂ©tonne, etc.). Cette modification doit avoir entraĂ®nĂ© une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Par ailleurs, le locataire peut ĂŞtre amenĂ© Ă  verser au bailleur un dĂ©pĂ´t de garantie au moment de la conclusion du bail. Cette somme vise Ă  garantir le bailleur de la bonne exĂ©cution du bail. Elle sera remboursĂ©e au locataire quand il quittera les lieux et s’il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Le montant du dĂ©pĂ´t de garantie est fixĂ© librement par les parties mais si ce montant excède deux termes de loyer, le dĂ©pĂ´t de garantie est alors productif d’intĂ©rĂŞt.

L’activitĂ© pouvant ĂŞtre exercĂ©e dans le cadre d’un bail commercial (destination des lieux)
Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l’activitĂ© ou les activitĂ©s autorisĂ©es dans le bail. Une modification partielle ou totale de l’activitĂ© nĂ©cessite de respecter une procĂ©dure particulière : « la dĂ©spĂ©cialisation ».

Le droit au renouvellement du bail
Le droit au renouvellement est une des principales caractĂ©ristiques du bail commercial. Pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans, il faut que l’ancien ait pris fin.
Pour prĂ©tendre au renouvellement du bail commercial, le locataire doit ĂŞtre immatriculĂ© au registre du commerce et des sociĂ©tĂ©s (RCS) pour les commerçants, ou au rĂ©pertoire des mĂ©tiers (RM) pour les artisans. Cette immatriculation doit ĂŞtre effective : – Ă  la date du congĂ© dĂ©livrĂ© par le bailleur, – Ă  la date de demande de renouvellement du bail et au moment oĂą le bailleur donne sa rĂ©ponse. ConsĂ©quence : une personne dispensĂ©e d’immatriculation au RCS ou au RM, peut bĂ©nĂ©ficier des dispositions du bail commercial lors de la conclusion du bail. Mais, pour prĂ©tendre au droit au renouvellement de son bail, elle doit justifier de son immatriculation au RCS ou au RM.

Si le locataire ou le propriĂ©taire ne manifeste pas sa volontĂ© de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement. Dans ce cas, si le bail se poursuit au-delĂ  de 12 ans, le loyer n’est plus plafonnĂ© mais fixĂ© d’après la valeur locative du local.

La procédure de renouvellement peut se synthétiser de la sorte.

Renouvellement Ă  l’initiative du propriĂ©taire
L’offre de renouvellement est faite sous forme d’un congĂ© qui doit impĂ©rativement ĂŞtre signifiĂ© au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement.
Le locataire peut adopter plusieurs attitudes :
- Il garde le silence, qui vaut alors acceptation.
- Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer.
- Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation.

Renouvellement Ă  l’initiative du locataire
Si le propriĂ©taire n’a pas offert le renouvellement du bail Ă  son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d’huissier, dans les 6 mois qui prĂ©cèdent l’expiration du bail ou Ă  tout moment au cours de sa reconduction.
Il faut que la demande indique sous peine de nullitĂ© la mention suivante : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mĂŞmes formes, faire connaĂ®tre au demandeur s’il refuse le renouvellement en prĂ©cisant les motifs de ce refus. A dĂ©faut d’avoir fait connaĂ®tre ses intentions dans ce dĂ©lai, le bailleur est rĂ©putĂ© avoir acceptĂ© le principe du renouvellement du bail prĂ©cĂ©dent ».
Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes :
– Refuser le renouvellement en offrant une indemnitĂ©.
- Accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission de conciliation peut ĂŞtre saisie).
– Garder le silence : acceptation tacite.

Le montant du loyer lors du renouvellement
Le prix du nouveau loyer est fixĂ© par rĂ©fĂ©rence Ă  la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est infĂ©rieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit ĂŞtre fixĂ© Ă  la valeur locative. Le plafonnement fait rĂ©fĂ©rence, au choix des parties, Ă  l’indice du coĂ»t de la construction ou Ă  l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publiĂ©s par l’Insee.

L’indemnitĂ© d’Ă©viction
Lorsqu’en fin de bail, le propriĂ©taire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnitĂ© d’Ă©viction. Cette indemnitĂ© est variable en fonction des consĂ©quences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l’indemnitĂ© correspond Ă  la valeur vĂ©nale du fonds. Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supĂ©rieure Ă  la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c’est cette valeur (droit au bail) qu’il convient de retenir (arrĂŞt de la Cour de cassation du 11 juin 1992).
Le locataire dispose d’un dĂ©lai de 3 mois Ă  compter du versement de l’indemnitĂ© pour quitter le local.

La cession du bail
Les clauses interdisant au locataire de cĂ©der son bail sont nulles, lorsque la cession porte sur l’ensemble des Ă©lĂ©ments composant le fonds de commerce. La nullitĂ© de la clause ne joue pas lorsqu’elle s’applique Ă  une cession du seul droit au bail.

La sous-location
Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :
lorsqu’une clause du bail l’autorise, ou, lorsque le propriĂ©taire donne son accord ultĂ©rieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).
Le locataire doit, d’autre part, faire intervenir le propriĂ©taire Ă  l’acte de sous-location.

Références
Articles L145-1 et suivants du code de commerce