La SCI peut être soumise à deux régimes d’imposition distincts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Du choix pour l’un ou l’autre de ces régimes dépendra le régime d’imposition des revenus et des plus-values réalisées.
Le régime d’imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l’IR, régime applicable de plein droit à défaut d’option pour l’IS. Toutefois, les SCI sont obligatoirement soumises à l’IS lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales (location d’immeuble équipé pour un usage professionnel, location en meublé…).
SCI à l’IR
Chaque associé est personnellement imposé sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la société et ce, même si aucun bénéfice ne lui a été effectivement distribué.
Si l’associé est une personne physique détenant les parts dans le cadre de son patrimoine privé, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.
SCI à l’IS
Les revenus générés par l’activité de la SCI sont imposés à l’IS au niveau de la SCI : le bénéfice imposable est déterminé sous déduction notamment des frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation), de l’amortissement du bien, des frais financiers, de gérance, d’assurance, ….
Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI dans la catégorie des revenus mobiliers. En l’absence de distribution, les associés ne sont pas imposés.
Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être imputé que sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés.
La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun. Les plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCI sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux
CCL
L’option pour l’IS est intéressante lorsque la SCI dégage des bénéfices et les met en réserve ou les capitalise. En effet, dans ce cas, les associés ne seront pas imposés personnellement. En revanche, si l’activité est déficitaire, il est plus intéressant d’opter pour l’IR ce qui permet aux associés d’imputer sur leurs revenus personnels la part du déficit leur revenant. L’option pour l’IS permet, d’autre part, de déduire les frais d’acquisition et de pratiquer un réel amortissement.