Cadre fiscal de la SCI : IR ou IS ?

La SCI peut ĂŞtre soumise Ă  deux rĂ©gimes d’imposition distincts : l’impĂ´t sur le revenu (IR) ou l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s (IS). Du choix pour l’un ou l’autre de ces rĂ©gimes dĂ©pendra le rĂ©gime d’imposition des revenus et des plus-values rĂ©alisĂ©es.

Le rĂ©gime d’imposition est en principe librement choisi par les associĂ©s. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises Ă  l’IR, rĂ©gime applicable de plein droit Ă  dĂ©faut d’option pour l’IS. Toutefois, les SCI sont obligatoirement soumises Ă  l’IS lorsqu’elles rĂ©alisent des opĂ©rations commerciales (location d’immeuble Ă©quipĂ© pour un usage professionnel, location en meublé…).

SCI Ă  l’IR

Chaque associé est personnellement imposé sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la société et ce, même si aucun bénéfice ne lui a été effectivement distribué.
Si l’associĂ© est une personne physique dĂ©tenant les parts dans le cadre de son patrimoine privĂ©, le revenu imposable est dĂ©terminĂ© par application des règles des revenus fonciers.

SCI Ă  l’IS

Les revenus gĂ©nĂ©rĂ©s par l’activitĂ© de la SCI sont imposĂ©s Ă  l’IS au niveau de la SCI : le bĂ©nĂ©fice imposable est dĂ©terminĂ© sous dĂ©duction notamment des frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation), de l’amortissement du bien, des frais financiers, de gĂ©rance, d’assurance, ….

Les associĂ©s ne sont imposĂ©s que sur les revenus redistribuĂ©s par la SCI dans la catĂ©gorie des revenus mobiliers. En l’absence de distribution, les associĂ©s ne sont pas imposĂ©s.

Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être imputé que sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés.

La plus-value rĂ©sultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise Ă  l’IS relève du rĂ©gime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutĂ©e au rĂ©sultat courant de la SCI et soumise Ă  l’IS au taux de droit commun. Les plus-values rĂ©alisĂ©es lors de la cession des parts de la SCI sont imposĂ©es selon le rĂ©gime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux

CCL

L’option pour l’IS est intĂ©ressante lorsque la SCI dĂ©gage des bĂ©nĂ©fices et les met en rĂ©serve ou les capitalise. En effet, dans ce cas, les associĂ©s ne seront pas imposĂ©s personnellement. En revanche, si l’activitĂ© est dĂ©ficitaire, il est plus intĂ©ressant d’opter pour l’IR ce qui permet aux associĂ©s d’imputer sur leurs revenus personnels la part du dĂ©ficit leur revenant. L’option pour l’IS permet, d’autre part, de dĂ©duire les frais d’acquisition et de pratiquer un rĂ©el amortissement.