L’Ă©valuation du droit au bail

Phase n° 1 : calcul de la valeur locative annuelle

La valeur locative est une valeur de rĂ©fĂ©rence qui n’Ă©quivaut pas nĂ©cessairement au prix du loyer. Mais elle peut servir d’Ă©lĂ©ment de discussion pour le calcul de la « valeur thĂ©orique » de droit au bail et servira aussi de rĂ©fĂ©rence en cas de litige entre bailleur et locataire.

Recherche du prix au m² de première zone

C’est Ă  dire recherche d’une valeur de rĂ©fĂ©rence permettant de comparer avec des surfaces Ă  mĂŞme usage : commercial, de bureau… et dans une mĂŞme ville, arrondissement ou quartier, voire dans une mĂŞme rue pour les grandes agglomĂ©rations.

Pour cela, vos pouvez vous rĂ©fĂ©rer Ă  des fixations judiciaires – ex : l’AJDI (ActualitĂ© Juridique – Droit Immobilier) donnant la Jurisprudence rĂ©cente. Le prix de rĂ©fĂ©rence ainsi trouvĂ©, peut parfois subir des majorations pour des dispositions particulièrement avantageuses du bail (ex : « tous commerces » justifie gĂ©nĂ©ralement une majoration de 10%) ou des minorations pour vĂ©tustĂ© ou inconvĂ©nients particuliers du local (difficultĂ© de cession, charges extraordinaires mises Ă  la charge du preneur par le bail, etc.…).

Calcul de la surface pondérée

DĂ©coupez la surface rĂ©elle des locaux que vous Ă©tudiez en diffĂ©rentes « parties » auxquelles vous appliquez les coefficients de pondĂ©ration, ci-après, couramment utilisĂ©s par les experts : attention tout de mĂŞme il y a des Ă©volutions de mĂ©thode d’harmonisation des pondĂ©rations.

A la façade (sur 5/6 m de profondeur) 1,00
A la partie exceptionnelle, telle que située en angle 1,10 à 1,20
Pour le surplus de la boutique 0,80
Arrière de la boutique 0,50
Aux pièces d’habitation Ă  conditions qu’elles ne fassent l’objet d’aucune Ă©valuation lĂ©gale par ailleurs 0,33
Aux cuisines et resserres 0,25
Aux réserves (selon agencement) 0,50
Aux couloirs, dégagements, WC 0,10
Aux sous-sols aménagés en réserves 0,30
Aux sous-sols aménagés à la vente 0,50 à 0,60
Aux caves (suivant installations) 0,10 Ă  0,20
Aux locaux en étage (suivant commercialité de la rue et étage considéré) 0,33 à 0,70
Aux locaux situés sur cour, rez-de-chaussée 0,50 à 0,70
Aux locaux situés sur cour en étage 0,30 à 0,70

Enfin, multipliez la moyenne des références relevées par la surface pondérée (calculée au moyen du tableau) et vous obtiendrez la valeur locative annuelle.

Phase n° 2 : calcul de la valeur du droit au bail

Exemple : Eléments de base

  • Bail commercial : 3/6/9
  • DurĂ©e restant Ă  courir : 7 ans
  • Loyer annuel : 8.000 €
  • Superficie dĂ©veloppĂ©e : boutique 50 m2, rĂ©serve 20 m2

Repérer la valeur locative habituellement pratiquée dans le quartier

Imaginons, pour notre exemple, que cette dernière soit de 250 €/an et ce, appliqué au m2 pondéré.

Calculer la superficie pondérée des locaux

  • boutique, coefficient 1 : 40 m2
  • RĂ©serves, coefficient 0,25 : 5 m2
  • TOTAL : 45 m2

Calculer la valeur locative annuelle

Comparativement à nos locaux étudiés, le loyer annuel demandé pourrait être de : 250 € * 45 m2 = 11.250 €

Sachant qu’il reste 7 ans sur ledit bail , « l’Ă©conomie » rĂ©alisĂ©e par le bĂ©nĂ©ficiaire du bail initial se calcule comme suit :

(11.250 € – 8.000 €) Ă— 7 ans = 22.750 €

Conclusion

La valeur théorique de ce droit au bail pourrait donc se situer aux environs de 23 000 €.
Toutefois, des corrections peuvent ĂŞtre apportĂ©es Ă  la hausse ou Ă  la baisse en fonction d’une bonne situation commerciale, d’une destination des locaux « tous commerces » ou Ă  contrario, d’une mauvaise situation dans le quartier…
Par ailleurs, certaines rues dans une ville, voire, certains numĂ©ros peuvent reprĂ©senter une valeur très particulière, aussi le prix final rĂ©sultera-t-il toujours d’une discussion entre les parties.