Phase n° 1 : calcul de la valeur locative annuelle
La valeur locative est une valeur de référence qui n’équivaut pas nécessairement au prix du loyer. Mais elle peut servir d’élément de discussion pour le calcul de la « valeur théorique » de droit au bail et servira aussi de référence en cas de litige entre bailleur et locataire.
Recherche du prix au m² de première zone
C’est à dire recherche d’une valeur de référence permettant de comparer avec des surfaces à même usage : commercial, de bureau… et dans une même ville, arrondissement ou quartier, voire dans une même rue pour les grandes agglomérations.
Pour cela, vos pouvez vous référer à des fixations judiciaires – ex : l’AJDI (Actualité Juridique – Droit Immobilier) donnant la Jurisprudence récente. Le prix de référence ainsi trouvé, peut parfois subir des majorations pour des dispositions particulièrement avantageuses du bail (ex : « tous commerces » justifie généralement une majoration de 10%) ou des minorations pour vétusté ou inconvénients particuliers du local (difficulté de cession, charges extraordinaires mises à la charge du preneur par le bail, etc.…).
Calcul de la surface pondérée
Découpez la surface réelle des locaux que vous étudiez en différentes « parties » auxquelles vous appliquez les coefficients de pondération, ci-après, couramment utilisés par les experts : attention tout de même il y a des évolutions de méthode d’harmonisation des pondérations.
| A la façade (sur 5/6 m de profondeur) | 1,00 |
| A la partie exceptionnelle, telle que située en angle | 1,10 à 1,20 |
| Pour le surplus de la boutique | 0,80 |
| Arrière de la boutique | 0,50 |
| Aux pièces d’habitation à conditions qu’elles ne fassent l’objet d’aucune évaluation légale par ailleurs | 0,33 |
| Aux cuisines et resserres | 0,25 |
| Aux réserves (selon agencement) | 0,50 |
| Aux couloirs, dégagements, WC | 0,10 |
| Aux sous-sols aménagés en réserves | 0,30 |
| Aux sous-sols aménagés à la vente | 0,50 à 0,60 |
| Aux caves (suivant installations) | 0,10 à 0,20 |
| Aux locaux en étage (suivant commercialité de la rue et étage considéré) | 0,33 à 0,70 |
| Aux locaux situés sur cour, rez-de-chaussée | 0,50 à 0,70 |
| Aux locaux situés sur cour en étage | 0,30 à 0,70 |
Enfin, multipliez la moyenne des références relevées par la surface pondérée (calculée au moyen du tableau) et vous obtiendrez la valeur locative annuelle.
Phase n° 2 : calcul de la valeur du droit au bail
Exemple : Eléments de base
- Bail commercial : 3/6/9
- Durée restant à courir : 7 ans
- Loyer annuel : 8.000 €
- Superficie développée : boutique 50 m2, réserve 20 m2
Repérer la valeur locative habituellement pratiquée dans le quartier
Imaginons, pour notre exemple, que cette dernière soit de 250 €/an et ce, appliqué au m2 pondéré.
Calculer la superficie pondérée des locaux
- boutique, coefficient 1 : 40 m2
- Réserves, coefficient 0,25 : 5 m2
- TOTAL : 45 m2
Calculer la valeur locative annuelle
Comparativement à nos locaux étudiés, le loyer annuel demandé pourrait être de : 250 € * 45 m2 = 11.250 €
Sachant qu’il reste 7 ans sur ledit bail , « l’économie » réalisée par le bénéficiaire du bail initial se calcule comme suit :
(11.250 € – 8.000 €) × 7 ans = 22.750 €
Conclusion
La valeur théorique de ce droit au bail pourrait donc se situer aux environs de 23 000 €.
Toutefois, des corrections peuvent être apportées à la hausse ou à la baisse en fonction d’une bonne situation commerciale, d’une destination des locaux « tous commerces » ou à contrario, d’une mauvaise situation dans le quartier…
Par ailleurs, certaines rues dans une ville, voire, certains numéros peuvent représenter une valeur très particulière, aussi le prix final résultera-t-il toujours d’une discussion entre les parties.