L’évaluation d’un Loyer

Principe de la fixation du loyer dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial

La fixation du prix du loyer est libre entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail.

Le prix du loyer est basé sur la valeur locative des locaux, valeur dépendant essentiellement des caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Se renseigner auprès des commerçants voisins, des agences spécialisées, des annonces dans la presse…

Certains facteurs peuvent jouer à la baisse ou à la hausse : si le bail confère au locataire des avantages inhabituels (bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ; par contre, si les charges habituellement supportées par le bailleur incombent au locataire en plus de ses charges normales, le loyer doit au contraire être diminué.

Le loyer peut être fixe ou être égal à un pourcentage du CA du locataire ou faire l’objet d’une indexation.

• Le prix du loyer correspond au prix du marché c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface similaire située à un emplacement comparable à proximité du local visé.
• Les parties disposent lors de la conclusion du bail d’une liberté dans la détermination du prix du loyer qui est moindre lors des révisions et renouvellements du bail du fait de la règle du plafonnement du loyer.

la revision d’un bail commercial

Loyer Initial ✖️ ICC applicable au jour de la demande en revision ➗ ICC en vigueur au jour de la fixation du loyer initial

Exemple :

Une demande en révision est faite le 01 janvier 2005. Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an au 1er janvier 2002.

Les indices applicables sont :
• 1er trimestre 2002 : 1159
• 1er trimestre 2005 : 1270

Le nouveau loyer se chiffre donc à 9314 € (8500 × 1270) ÷ 1159

la revision d’un bail commercial

Lors du renouvellement du bail, l’augmentation du loyer est généralement plafonnée à la variation de l’ICC.

Cependant, le plafonnement ne s’applique pas en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou si le bail initial a été conclu pour 9 ans mais s’est prolongé au-delà de 12 ans par tacite reconduction.

Pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement, il convient de suivre la formule suivante :

Loyer contractuellement fixé ✖️dernier ICC connu ➗ICC publié 9 ans auparavant

Exemple :

Une demande de renouvellement est faite le 01 juin 2005. Le loyer avait été fixé à 8 500 € par an le 01 juin 1996.

Les indices applicables sont :
• Dernier  ICC connu au 01/06/2005 (4è trimestre 2004) : 1269
• ICC publié 9 ans auparavant (4è trimestre 1995) : 1013

Le nouveau loyer se chiffre donc à 10648 € (8500 × 1269) ÷ 1013