Pourquoi parler de renégociations de bail ?
La raison est simple, en période de ralentissement économique, les entreprises cherchent à diminuer leurs charges et après les salaires, ce sont les loyers qui représentent la dépense la plus importante. Le loyer est une charge fixe certes mais qui peut tout de même se renégocier pendant la période prévue, les propriétaires comme les locataires sont aujourd’hui ouverts à la négociation. Il ne faut pas oublier que ce sont deux partenaires indéfectibles.
La tendance actuelle ?
Ces dernières années, le marché immobilier commercial était euphorique, les bailleurs étaient en position de force et assez peu ouverts à la discussion avec leurs locataires, en clair si vous n’étiez pas satisfait de votre loyer, vous pouviez partir et un autre locataire prenait votre place rapidement sans grand préjudice pour le bailleur. Mais la donne a changé et la crise économique sévit. Aujourd’hui les bailleurs préfèrent accompagner leurs locataires par peur du vide locatif et comprennent leurs difficultés.
Il faut aussi noter que l’indice du coût de la construction (ICC) a considérablement affecté les utilisateurs qui ont vu leurs loyers s’envoler de prés de 25% en 3 ans.
Heureusement l’utilisateur est protégé par la loi et il est possible de faire réviser de nombreux loyers en invoquant l’article L. 145-39 du Code de commerce. La tendance générale est donc à une renégociation à la baisse des loyers notamment sur les emplacements de seconds rangs (N°3, N°2, voire N°1 bis). En revanche, les valeurs locatives des zones stratégiques se maintiennent à un niveau élevé.
L'article L. 145-39 du Code de commerce
L’article L. 145-39 donne le droit à l’utilisateur de demander à son bailleur la révision judiciaire du loyer en cas d’évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e. loyer d’origine ou de renouvellement), par application de l’indexation conventionnelle annuelle (L’ICC dans la plupart des cas). Autrement dit, si votre loyer a augmenté de plus de 25% du fait de l’indexation, vous avez le droit de demander à votre bailleur de vous recalculer ce loyer en respectant les valeurs du marché. Comme l’indice a pris 25% en 3 ans, on peut considérer que toute les entreprises ayant signé un bail antérieur peuvent demander l’application de cet article.
En dehors des échéances triennales le locataire ne peut pas sortir de son bail ou renégocier son loyer ?
Pour l’article L. 145-39, son l’application peut être demandé à tout moment.
Pour les baux qui ne sont pas concernés par cet article, l’utilisateur qui arrive à 6 mois de son échéance triennale peut demander une baisse de loyer sous peine de donner son congé, c’est un argument qui a du poids si vous avez été un bon locataire car le bailleur sera prêt à vous consentir une baisse de loyer pour ne pas avoir a subir un vide locatif qui peut s’éterniser. Mais nous constatons aussi que les bailleurs sont prêts à accorder des baisses de loyer ou des mois de franchises et ce, même en cours de bail. Cette démarche est intelligente car elle permet de « fidéliser » un locataire. Les bailleurs savent parfaitement qu’un locataire mécontent a toutes les chances de donner son congé à la fin de sa période triennale ; après les mauvais payeurs, le vide locatif est ce qui peut arriver de pire pour un bailleur surtout en période de marasme économique où les locataires se font plus rares.
Pourquoi faire appel à un cabinet ?
Quand les bailleurs sont des professionnels de l’immobilier, ils connaissent parfaitement les valeurs de location, les marges de négociation possible et les conditions juridiques qui entourent les baux commerciaux et leur demander une baisse de loyer sans aucun argument n’a aucune chance d’aboutir. Pour une PME qui ne dispose pas d’un Directeur Immobilier, vouloir mener seul une renégociation est une tache ardue car elle nécessite la constitution d’un dossier complet, documenté sur le marché immobilier du secteur et sur sa tendance. Ce dossier il va falloir le défendre et l’argumenter lors de multiples rendez-vous chez le bailleur. Nous avons vu des responsables d’entreprise préférer gérer seuls leur renégociation et obtenir après de longs mois de tractations, une diminution symbolique de leur loyer là ou un cabinet spécialisé aurait obtenu un bien meilleur compromis.
Il en va de même dans le sens inverse. En tant que Bailleur si vous n’êtes pas un Professionnel de l’Immobilier, demander une augmentation de loyer à votre locataire sans argumentaire et sans utiliser les subtilités du processus de négociation, il est souvent compliquer d’aboutir positivement, sans altérer la relation Bailleur/Preneur.