Pas de porte – Droit au Bail

Lorsqu’un crĂ©ateur d’entreprise envisage d’occuper un local commercial, il peut ĂŞtre amenĂ©, suivant les circonstances, Ă  verser :

  • un pas-de-porte (Ă©galement appelĂ© droit d’entrĂ©e) au propriĂ©taire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s’agit dans ce cas d’une clause du bail. Cette somme est dĂ©finitivement acquise au propriĂ©taire.
  • un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d’un bail existant. Il s’agit cette fois d’une clause du contrat de cession de bail.

Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles sont de nature juridique différente.

Le pas-de-porte

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties ; il peut être considéré :

  • Soit comme un supplĂ©ment de loyer (cas le plus frĂ©quent) : le propriĂ©taire souhaite se prĂ©munir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative rĂ©elle des locaux ; dans ce cas, il est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.
  • Soit comme une indemnitĂ© correspondant Ă  la « contrepartie pĂ©cuniaire d’Ă©lĂ©ments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ».
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Soit comme une indemnitĂ© correspondant Ă  la contrepartie pĂ©cuniaire, Ă  la fois de la dĂ©prĂ©ciation de la valeur vĂ©nale des locaux et de la propriĂ©tĂ© commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriĂ©taire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnitĂ© d’Ă©viction.
  • Il peut aussi ĂŞtre de nature mixte (supplĂ©ment de loyer et indemnitĂ©).

Le propriĂ©taire (appelĂ© bailleur) et le locataire (appelĂ© preneur) ont intĂ©rĂŞt Ă  prĂ©ciser clairement dans le bail, la qualification qu’ils entendent donner au pas-de-porte. A dĂ©faut, les juges recherchent la commune intention des parties. Dans ce cas, ils considèrent gĂ©nĂ©ralement le pas-de-porte comme un supplĂ©ment de loyer.

Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte

Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer

Le bailleur dĂ©clare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilitĂ© sous certaines conditions d’Ă©taler le versement des sommes dues au titre de l’impĂ´t sur 4 ans) + assujettissement Ă  la TVA si le loyer du bail y est lui-mĂŞme assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge dĂ©ductible des rĂ©sultats, en pourcentage de la durĂ©e du contrat (1/9ème par an) Ă  condition que le loyer fixĂ© dans le bail soit anormalement bas.

Pas de porte considéré comme une indemnité

Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l’indemnitĂ©.
- Pour le locataire, le pas-de-porte reprĂ©sente un Ă©lĂ©ment incorporel non amortissable inscrit Ă  l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement).

Le droit au bail

Le droit au bail est un Ă©lĂ©ment du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d’occuper les locaux et de bĂ©nĂ©ficier d’un droit au renouvellement du bail qui y est associĂ© ; il a donc une valeur patrimoniale.
L’entrepreneur signe un bail neuf ou achète un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le prĂ©cĂ©dent occupant et le propriĂ©taire.
Le locataire sortant cède par consĂ©quent son bail moyennant le paiement d’une indemnitĂ© : le « droit au bail ».

Sur le plan fiscal, pour le locataire cĂ©dant, le montant de la vente du droit au bail est prise en compte pour la dĂ©termination du bĂ©nĂ©fice imposable au titre des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC).
Pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d’enregistrement et il figure Ă  l’actif du bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable.

Attention ! Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d’un « droit au bail » et la cession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail reprĂ©sentant un des Ă©lĂ©ments de ce fonds.

Lorsqu’un exploitant cède son fonds Ă  une personne reprenant la mĂŞme activitĂ© et la mĂŞme clientèle (notion de repreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s’opposer Ă  la vente. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de cĂ©der le bail seul, indĂ©pendamment du fonds.

Le « bail Ă  l’amĂ©ricaine »

Il s’agit d’un bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail.
Le locataire n’a pas Ă  payer de somme initiale, mais il paie un loyer plus Ă©levĂ© au dĂ©part composĂ© :

d’une part, du montant de la valeur locative des lieux,
d’autre part, de l’amortissement d’un droit d’entrĂ©e ; le droit d’entrĂ©e est dĂ©terminĂ© pour une somme globale en capital, payĂ© de manière Ă©chelonnĂ© sur toute la durĂ©e du bail, ce qui aboutit Ă  un loyer supĂ©rieur au prix du marchĂ©.

Avantage de ce type de contrat : l’entreprise n’a pas de somme importante Ă  verser au dĂ©part.

InconvĂ©nient : les modalitĂ©s de rĂ©vision du loyer lors du renouvellement du bail Ă  l’amĂ©ricaine n’ont pas Ă©tĂ© clairement tranchĂ©es par les tribunaux, ce qui peut ĂŞtre pĂ©nalisant pour le locataire.
D’autre part, en cas de cession de son bail, le locataire ne peut pas rĂ©cupĂ©rer un « droit au bail » auprès de son successeur.