La société civile immobilière (SCI) est une structure sociétaire qui permet de transmettre facilement son patrimoine, afin :
- d’éviter le morcellement du patrimoine immobilier, et notamment son démembrement qui pourrait, par exemple, séparer l’usufruit au profit de votre conjoint et la nue-propriété au profit de vos enfants ;
- d’anticiper d’éventuelles mésententes entre héritiers qui pourraient être bloquantes dans le cadre de l’indivision successorale ;
- de bénéficier d’avantages fiscaux.
En cas de décès
Vous êtes propriétaire de parts sociales et non de l’immeuble (qui appartient à la SCI), mais vos héritiers n’en sont pas pour autant lésés. A votre décès, ils recevront, sous une autre forme, autant que si vous aviez conservé le bien immobilier en direct : les parts sociales sont plus faciles à partager que l’immeuble, et cela évite le versement d’éventuelles soultes.
Attention
Les statuts de la SCI peuvent prévoir que :
- vos héritiers, ou les bénéficiaires de votre legs, devront être agréés par les associés déjà en place. A défaut d’être agréés, ils seront indemnisés.
- la SCI continuera avec les seuls associés survivants ou seulement certains de vos héritiers (votre conjoint survivant par exemple)
Donner vos parts sociales
Vous pouvez transmettre vos parts sociales sous réserve de l’accord préalable des autres associés qui ont un droit de regard sur les personnes susceptibles d’entrer dans la société, que ce soit au titre d’une donation ou suite à votre décès.
Vous avez également la possibilité de donner des parts en vous réservant l’usufruit, ce qui vous permet de garder une emprise sur la gestion ou de vous assurer un complément de revenus en vue de votre retraite.
Enfin, la transmission du patrimoine immobilier à plusieurs personnes est facilitée par la donation des parts sociales, plus facilement partageables qu’un immeuble.
Régime fiscal favorable
La donation des parts sociales donne lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit, avec éventuelles réductions en fonction de l’âge du donateur.
Si les parts données sont représentatives d’un bien immobilier détenu uniquement en nue-propriété par la SCI et dont vous avez gardé en propre l’usufruit, elles doivent alors être évaluées selon leur valeur économique, c’est-à-dire en fonction des revenus procurés par l’immeuble et de la durée de l’usufruit.
Enfin, l’impôt sur les plus-values éventuelles est reporté jusqu’à la cession ultérieure par le donataire des titres reçus par donation.
Techniques de transmission
Les règles de gestion, fixées librement dans les statuts, peuvent être opportunément exploitées à des fins de transmission.
Le démembrement croisé de parts sociales peut également avoir l’avantage de permettre au survivant de conserver les pouvoirs de gestion, sans que cela porte préjudice à vos héritiers. Réalisé par exemple entre conjoints, il consiste en la détention par l’un de parts en nue-propriété et d’autres en usufruit, et par l’autre des droits inverses complémentaires sur ces mêmes parts.
Enfin, si parallèlement aux parts sociales, vous détenez un compte courant (créance sur la SCI), il sera transmis à votre décès à vos héritiers.
En savoir plus sur la SCI
Conseil
Outre ces sites internet très complets, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher d’un notaire pour mettre en oeuvre ces dispositions.