Transmettre un patrimoine par le biais d’une SCI

La société civile immobilière (SCI) est une structure sociétaire qui permet de transmettre facilement son patrimoine, afin :

  1. d’√©viter le morcellement du patrimoine immobilier, et notamment son d√©membrement qui pourrait, par exemple, s√©parer l’usufruit au profit de votre conjoint et la nue-propri√©t√© au profit de vos enfants¬†;
  2. d’anticiper d’√©ventuelles m√©sententes entre h√©ritiers qui pourraient √™tre bloquantes dans le cadre de l’indivision successorale¬†;
  3. de b√©n√©ficier d’avantages fiscaux.

En cas de décès

Vous √™tes propri√©taire de parts sociales et non de l’immeuble (qui appartient √† la SCI), mais vos h√©ritiers n’en sont pas pour autant l√©s√©s. A votre d√©c√®s, ils recevront, sous une autre forme, autant que si vous aviez conserv√© le bien immobilier en direct¬†: les parts sociales sont plus faciles √† partager que l’immeuble, et cela √©vite le versement d’√©ventuelles soultes.

Attention

Les statuts de la SCI peuvent prévoir que :

  • vos h√©ritiers, ou les b√©n√©ficiaires de votre legs, devront √™tre agr√©√©s par les associ√©s d√©j√† en place. A d√©faut d’√™tre agr√©√©s, ils seront indemnis√©s.
  • la SCI continuera avec les seuls associ√©s survivants ou seulement certains de vos h√©ritiers (votre conjoint survivant par exemple)

Donner vos parts sociales

Vous pouvez transmettre vos parts sociales sous r√©serve de l’accord pr√©alable des autres associ√©s qui ont un droit de regard sur les personnes susceptibles d’entrer dans la soci√©t√©, que ce soit au titre d’une donation ou suite √† votre d√©c√®s.
Vous avez √©galement la possibilit√© de donner des parts en vous r√©servant l’usufruit, ce qui vous permet de garder une emprise sur la gestion ou de vous assurer un compl√©ment de revenus en vue de votre retraite.

Enfin, la transmission du patrimoine immobilier √† plusieurs personnes est facilit√©e par la donation des parts sociales, plus facilement partageables qu’un immeuble.

Régime fiscal favorable

La donation des parts sociales donne lieu au paiement de droits de mutation √† titre gratuit, avec √©ventuelles r√©ductions en fonction de l’√Ęge du donateur.
Si les parts donn√©es sont repr√©sentatives d’un bien immobilier d√©tenu uniquement en nue-propri√©t√© par la SCI et dont vous avez gard√© en propre l’usufruit, elles doivent alors √™tre √©valu√©es selon leur valeur √©conomique, c’est-√†-dire en fonction des revenus procur√©s par l’immeuble et de la dur√©e de l’usufruit.

Enfin, l’imp√īt sur les plus-values √©ventuelles est report√© jusqu’√† la cession ult√©rieure par le donataire des titres re√ßus par donation.

Techniques de transmission

Les règles de gestion, fixées librement dans les statuts, peuvent être opportunément exploitées à des fins de transmission.
Le d√©membrement crois√© de parts sociales peut √©galement avoir l’avantage de permettre au survivant de conserver les pouvoirs de gestion, sans que cela porte pr√©judice √† vos h√©ritiers. R√©alis√© par exemple entre conjoints, il consiste en la d√©tention par l’un de parts en nue-propri√©t√© et d’autres en usufruit, et par l’autre des droits inverses compl√©mentaires sur ces m√™mes parts.

Enfin, si parallèlement aux parts sociales, vous détenez un compte courant (créance sur la SCI), il sera transmis à votre décès à vos héritiers.

En savoir plus sur la SCI

 

Conseil

Outre ces sites internet tr√®s complets, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher d’un notaire pour mettre en oeuvre ces dispositions.