S’il permet au propriétaire de faire déplafonner le loyer au vu d’une modification notable de certains éléments, le Code de commerce ne précise pas si elle doit avoir eu un impact positif pour le locataire. Qu’en dit une récente jurisprudence?
Pour prétendre au déplafonnement du loyer renouvelé, c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative, il faut pouvoir justifier, sauf exceptions et à certaines conditions, d’une modification notable de certains éléments : caractéristiques des locaux, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité (FLC). Rappelons que ces FLC s’apprécient principalement au vu de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le commerce est situé, du lieu de son implantation et de l’attrait particulier que peut présenter son emplacement pour l’activité, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports…
Un impact favorable peut être requis…
Caractéristiques des locaux. En 2008, un arrêt de principe a jugé que les travaux réalisés par le bailleur (au cours du bail expiré) ne peuvent justifier un déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.
Conseil. Là où des travaux d’amélioration ont été réalisés par le locataire, un bailleur qui n’a pu les invoquer au titre des loyers lors du premier renouvellement qui a suivi peut s’en prévaloir lors du second (civ.3è, 27.09.11).
Facteurs locaux de commercialité. Après avoir rappelé qu’une modification des FLC devait présenter « un intérêt pour le commerce exploité », la Cour de cassation a posé la règle suivante par un arrêt de principe. Une modification notable des FLC ne peut constituer un motif de déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (civ.3è,14.09.11). Elle vient de préciser qu’une évolution notable à la baisse des FLC ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné (civ 3è,17.01.12).
Conseil. La modification alléguée doit donc avoir concrètement un impact favorable pour le commerce considéré…
… Mais il ne faut pas exagérer !
La tentation… Au vu de la doctrine ainsi fixée en matière de travaux ou FLC, est-ce à dire que tout déplafonnement serait désormais subordonné à la preuve d’une évolution ayant un impact favorable sur le commerce du locataire? D’habiles plaideurs peuvent être tentés de le soutenir… Halte-là!
Destination des lieux. Après avoir déjà jugé que la simple adjonction d’activités dans l’objet social d’une société locataire peut justifier un déplafonnement alors même que les nouvelles activités n’ont pas été mises en oeuvre (civ.3è, 04.01.12), la Cour de cassation vient de fixer avec soin sa doctrine. L’extension de la destination d’un bail permettant d’adjoindre d’autres activités peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement sans que les juges n’aient à rechercher si elle avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (civ.3è, 18.01.2012).
Obligations du bailleur. Un bailleur peut continuer de demander un déplafonnement lié à une augmentation sensible de la taxe foncière à sa charge. Notez toutefois qu’il aura du mal à l’obtenir si elle est considérée comme « modeste au regard des revenus tirés de la location » (civ.3è,14.09.11). C’est à apprécier au cas par cas…
L’extension de la destination d’un bail, permettant au locataire d’ajouter des activités, peut constituer une modification notable justifiant un déplafonnement sans que les juges n’aient à rechercher si elle a eu une incidence favorable…
Astuces et Conseils Immobilier – Actualité jurisprudentielle 09.05.2012
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