JAPON: L’immense chantier de la reconstruction

Le bilan des pertes humaines du séisme qui a frappé le Japon n’est toujours pas définitif. Et alors que les populations vivent sous la menace d’une catastrophe nucléaire, les experts et les autorités nippones sont déjà en train d’évaluer les conséquences économiques du tremblement de terre du 11 mars. Les dégâts occasionnés dans les villes et les infrastructures routières posent la question du coût de la reconstruction dans les zones dévastées. Ainsi, selon la RICS, le Japon devra dépenser au moins 16 trillions de Yens (140 Mds €) pour la reconstruction. Pour ce qui concerne le marché de l’immobilier à Tokyo, DTZ Research n’entrevoit pas de reprise du marché de l’immobilier prévue avant 2013.

La conférence de presse prévue par le Gouverneur de la Banque du Japon le 7 avril devrait donner un éclairage concernant les conséquences du tremblement de terre dévastateur qui a eu lieu sur la côte de la région de Tohoku, et sur la réponse politique appropriée de la part des autorités. D’autres éléments économiques seront diffusés dans les jours à venir.

Inévitablement, le tremblement de terre va impacter les données économiques pour le premier trimestre. Quelques améliorations sont probables avec le temps qui passe, mais les dommages causés sur l’approvisionnement énergétique conduisent à des pannes d’électricité supplémentaires qui contribuent à ce que l’activité soit plus faible qu’elle ne le devrait.

Cependant, il est un peu trop tôt pour estimer l’impact total sur la production intérieure brute japonaise. D’après nos chiffres, elle pourrait se situer autour de 0,5% de moins que prévu, l’estimation révisée de la RICS est de 0,7% pour 2011.

Le « Cabinet Office » estime que le dommage total dans la région devrait être de l’ordre de 16 à 25 trillions de yens (soit 140 à 220 milliards d’euros ou 3,3 à 5,2 % du PIB japonais). La première projection établit que le niveau de dévastation de la région affectée par le tsunami est deux fois plus important que celui du tremblement de terre de Hanshin en 1995.

Le processus de reconstruction devrait prendre grosso modo 3 ans. Au moins 7 trillions de yens seront nécessaires de la part du gouvernement pour remettre les infrastructures publiques très endommagées en état. Durant ce temps, la construction de logements privés jouera graduellement un rôle plus important en étayant l’amélioration de l’économie.

Source : RICS

DTZ Research publie une analyse de l’impact de la catastrophe japonaise sur le marché immobilier à Tokyo.

L’étude souligne tout d’abord que les conséquences du tremblement de terre et du tsunami du 11 mars seront multiples et complexes pour l’économie japonaise, notamment suite aux pertes de production et au rationnement de l’énergie – pour autant, si leur impact initial est significatif pour le PIB, celui-ci est prévu pour être de courte durée. Ainsi, les premières estimations de l’institut Oxford Economics suggèrent que la croissance du PIB japonais en 2011 serait de 1%, au lieu des prévisions de 1,3% avant le tremblement de terre, mais que l’effort de reconstruction pourra alimenter la croissance en 2012.

La baisse des valeurs locatives à Tokyo pourrait se prolonger

Pour DTZ Research, le tremblement de terre aura un impact sur le marché de l’immobilier d’entreprise japonais, et ce bien que les dommages subis par les REITs (Real Estate Investment Trust) soient limités.

Avant la catastrophe japonaise, DTZ Research prévoyait une baisse des valeurs locatives de 6,5% à Tokyo en 2011, suivi d’une légère augmentation (2%) en 2012. Dans son « Global Outlook 2011 »,

DTZ Research envisageait un scénario pessimiste selon lequel le PIB japonais chuterait de 0,3% en 2011, avant de connaître une croissance de 1,1% en 2012. Cela aurait entraîné une baisse de 10,7% des valeurs locatives à Tokyo en 2011 et de 5,7% supplémentaires en 2012. Ces prévisions de croissance du PIB correspondent aux prévisions d’impact du tremblement de terre les plus pessimistes.

Dans le cas d’un scénario plus optimiste avec une croissance ralentie à 1% cette année, DTZ Research prévoit une baisse de 9,1% des valeurs locatives cette année, puis une stabilisation l’année prochaine avant une reprise en 2013.

L’investissement ralenti

Le tremblement de terre entraînera par ailleurs des conséquences pour les investissements. Avant la catastrophe, DTZ Research prévoyait que le rendement des emplacements « prime »  baisserait de 4,2% fin 2010 à 4,1% fin 2011 et à 4,0% en 2012. Cependant, si les investisseurs revoient à la baisse leurs attentes de croissance des loyers, et réduisent en conséquence leurs plans d’investissement, les rendements pourraient se stabiliser..

En revanche, on peut s’attendre à ce que les investisseurs reconsidèrent la prime de risque qu’ils appliquent à l’immobilier d’entreprise japonais ainsi que pour d’autres marchés sensibles aux catastrophes naturelles.

En somme, bien que les dommages aient été limités, ce tremblement de terre a entraîné une prise de conscience des acteurs du marché de l’importance d’une structure sismique. Certains responsables commencent à présent à envisager de disperser leurs bureaux afin de réduire les risques, ce qui pourrait entraîner de nouveaux types de demande.

Source : DTZ Research