La réponse tardive à une demande de renouvellement ne prive pas le bailleur de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé
Si le bailleur qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n’est pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer.
Une demande de renouvellement fait courir un délai de trois mois permettant au bailleur de prendre position, et trois hypothèses doivent être envisagées :
– celle où le bailleur accepte le renouvellement du bail dans le délai : il a donc intérêt à signifier dans le délai le montant du loyer qu’il entend obtenir, faute de quoi la majoration éventuelle du prix ne prendra effet qu’à la date de sa demande ultérieure, conformément à l’article L 145-11 du code de commerce,
– celle où le bailleur refuse le renouvellement avec ou sans offre de payer l’indemnité d’éviction dans le délai de trois mois : il appartient alors aux parties de faire fixer les indemnités d’éviction et d’occupation,
– enfin, l’hypothèse où le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois : il est alors simplement réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.
En l’espèce, la Cour de cassation censure le juge du fond qui avait estimé qu’à défaut d’avoir répondu dans le délai de trois mois de la demande de renouvellement, le bail se poursuivait entre les parties aux charges et conditions du bail expiré.
Dans la mesure où le bailleur avait notifié son mémoire dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du renouvellement, il convenait de faire application des dispositions de l’article L 145-11 du code de commerce. Une réponse tardive à une demande de renouvellement n’implique nullement la privation du bailleur de faire fixer judiciairement le montant du loyer du bail renouvelé, sous réserve de notifier son mémoire dans le délai de prescription biennal. Cependant, la majoration de loyer ne sera exigible qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement par le bailleur, soit en l’espèce à compter de la notification de son mémoire (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-15473).
AUTEUR
Charles-Edouard Brault
Avocat à la Cour – Cabinet Brault & Associés