Immobilier d’entreprise : des perspectives positives pour 2011

Selon les dirigeants de BNP Real Estate, la reprise importante sur le marché de la location et de l’investissement amorcée en 2010 devrait se poursuivre en 2011. Le bilan 2010 est positif jugent les dirigeants du groupe immobilier.

La hausse des transactions est de 30% sur les huit principaux marchés européens (Londres, Paris, Milan, Madrid, Berlin, Munich, Francfort et Bruxelles). En Ile de France, les transactions ont crû de 16%. A Paris intra muros, la progression est de 53%. « Cette augmentation s’explique par une disponibilité des produits et un réajustement des valeurs locatives » commente Philippe Zivkovic, président du directoire de BNP Paribas Real Estate.

Le marché de l’investissement en Europe est en hausse de 50% en volume. Plus de 12 milliards d’euros ont été investis uniquement en France, soit une augmentation de 49%. «Nous sommes loin du chiffre de 2007 qui était de 80 milliards d’euros d’actifs investis, mais le constat est encourageant». 40% des transactions dans l’hexagone se sont faites au cours du quatrième trimestre. «Il est intéressant de constater que nous avons de plus en plus un marché à deux vitesses» observe Philippe Zivkovic. D’un coté, des produits notés AAA, récents, bien placés sont très demandés mais peu nombreux et de l’autre coté des produits moins sécurisés, non primes, sont beaucoup moins recherchés mais beaucoup plus abondants. «Pour la première catégorie, les taux de rendement ont continué à baisser. A Londres, ils sont passés en un an de 5,5% en moyenne à 4%» précise Philippe Zivkovic.

On voit réapparaitre de manière plus importante des opérations au-delà de 100 millions d’euros. 31 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été recensées contre 15 en 2009. «Le rendement des taux prime a là aussi baissé. Il est passé de 5% à 4,5% fin décembre» note M Zivkovic.

De bonnes perspectives pour 2011

Le processus de reprise dans l’immobilier d’entreprise a vocation à se poursuivre. «La croissance économique porte la demande placée, c’est indéniable. Cependant même en période de crise, il peut y avoir des mouvements d’entreprises significatifs» constate alors Thierry Laroue-Pont, responsable de BNP Paribas Real Estate Advisory (Transaction, Conseil, Expertise).

M Laroue-Pont compte donc sur l’économie de coûts pour créer du mouvement, non d’extension, mais de rationalisation. «Beaucoup de clients restent mal logés dans des immeubles obsolètes. Nous en sommes un parfait exemple. Nous avons quitté un immeuble des années 80 à Levallois qui avait vieilli. Nous avons rationalisé notre implantation et nous avons donné plus de services à nos salariés (auditorium, salles de réunion, crèches, fitness). Nous avons densifié le ratio mètre carré par collaborateur».

L’immobilier d’entreprise étant le deuxième poste après les salaires, il est ainsi un vecteur d’économie de coûts considérable.

La démarche se veut créatrice de valeur. L’immobilier d’entreprise étant le deuxième poste après les salaires, il est ainsi un vecteur d’économie de coûts considérable même lorsque la croissance n’est pas au rendez-vous. Le poids de la demande placée en public, parapublic joue par ailleurs un rôle moteur dans un pays comme la France. «Une politique vertueuse de l’Etat a été mise en place qui a permis de nombreux déplacements de mètres carré». France Domaine a donné une règle très précise aux administrations franciliennes, celui de ne pas s’implanter dans des locaux de plus de 400 euros du mètre pour une rationalisation en termes de mètre carré par fonctionnaire et de coût au mètre carré.

Des mises en chantier insuffisantes

Les bureaux en cours de construction ont atteint un niveau bas en 2010, à peine plus de 500 000 mètres carrés contre 1,3 million de mètres carrés fin 2008. Le niveau des mises en chantier a donc été divisé par 2.

«Ceci laisse augurer que dans certains segments de marché, nous devrions être en situation de rareté dans un horizon de court terme» signale Philippe Zivkovic.

«C’est là un véritable sujet. Si l’on considère l’appréciation des coûts de construction, nous sommes face à un problème potentiel important pour le marché d’ici deux ans» renchérit Thierry Laroue-Pont.

«Il faut que les acteurs du marché lancent de nouveaux chantiers, assument une prise de risque, avec un retour d’investissement qui est évident. Par ailleurs les coûts du foncier devront être adaptés à la baisse».