La TVA est un impôt indirect qui frappe tous les biens et services que nous consommons. L’immobilier n’échappe pas à cette taxe, avec bien sûr des spécificités et des exceptions. Explications.
La taxe sur la valeur ajoutée, ou TVA, est un impôt général sur la consommation qui frappe tous les biens et services consommés ou utilisés en France.
Lorsque vous dînez au restaurant, que vous achetez une paire de chaussures ou bien que vous allez chez le coiffeur, vous payez un prix TTC. C’est donc bien vous, consommateur final, qui la supportez mais c’est le vendeur ou le prestataire de services qui va la reverser aux services fiscaux. C’est la raison pour laquelle on parle d’impôt indirect.
Si la TVA est appréhendée et perçue assez facilement sur les biens de consommation (une voiture, un canapé ou une baguette de pain), les choses apparaissent souvent plus compliquées lorsque l’on touche au domaine immobilier. Les sommes en jeu sont beaucoup plus importantes, et en la matière, on ne se sent pas consommateur. L’application de la TVA n’apparaît pas évidente. D’ailleurs, jusqu’à la réforme de la TVA de l’année dernière, l’immobilier faisait l’objet d’un traitement particulier et on parlait de TVA immobilière.
Désormais, l’immobilier est soumis aux règles de droit commun de la TVA, avec le grand principe selon lequel sont soumises à TVA les opérations réalisées par des assujettis. Cette réforme de mars 2010 a entraîné plusieurs conséquences importantes pour les achats de logements.
Nous allons donc passer en revue les opérations et transactions que vous êtes amené à réaliser en matière de logements et pour chacune d’elles, vous donner les règles de TVA applicables : la TVA s’applique-t-elle ? Comment est-elle calculée ? Qui la doit ?
Les personnes assujetties
Les personnes assujetties à TVA sont celles qui réalisent à titre habituel des opérations rentrant dans le champ d’application de la TVA. Ce sont donc des professionnels et les particuliers ne sont pas concernés. Cela signifie qu’en principe, lorsque vous vendez ou louez un logement, il n’est pas question de TVA.
En revanche, un promoteur, un marchand de biens, un constructeur de maisons individuelles ou un aménageur lotisseur sont des professionnels assujettis à TVA, de même que les collectivités territoriales. Ce peut être également un agriculteur ou bien même une société civile immobilière (SCI). Les opérations qu’ils réalisent entrent dans le champ d’application de la TVA.
La déduction de la TVA
La TVA est un impôt particulier car comme nous l’avons vu, c’est un impôt indirect qui frappe le consommateur final mais qui est reversé par le vendeur.
En fait, la TVA frappe toute la chaîne de production d’un bien ou d’un service pour être payée au final par le consommateur. Chaque intervenant à la production reverse au fisc la TVA qu’il a collectée. Mais il déduit de la TVA collectée celle qu’il a lui même payée pour acheter ce bien, ou les matières premières nécessaires à sa fabrication.
Vous achetez une paire de chaussures au prix de 80 euros TTC. Le prix hors taxe s’élève, avec une TVA à 19,6%, à 80 x 0,836 = 66,88 euros. La TVA est donc de 13,12 euros. C’est le commerçant qui doit reverser la TVA au fisc. Mais il peut déduire celle qu’il a payée en amont lorsqu’il a lui-même acheté cette paire de chaussures au fabricant. Si le prix était de 40 euros TTC, il a payé en fait 6,66 euros de TVA. Il devra donc reverser au fisc : 13,12 – 6,66 = 6,66 euros de TVA.
Ce système de déduction s’applique dans tous les cas et bien évidemment aussi en immobilier. Lorsque vous faites construire votre maison et que vous signez un contrat de construction, le prix est un prix TTC. Le constructeur reverse au fisc la TVA que vous lui avez payée et déduit celle qu’il a lui-même payée pour acheter ses matériaux. Il en est de même pour vous lorsque vous revendez dans les 5 ans un logement que vous avez acheté sur plans.
Source : PAP
