La loi vient pour la première fois réglementer la refacturation par le bailleur au locataire, des charges relatives aux locaux loués et à l’immeuble (parties communes) que le bailleur a acquittées.
Désormais, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le bailleur est obligé de faire dans le contrat de bail (ou en annexe), un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, avec indication de leur répartition entre lui-même et son locataire (article L 145-40-2 nouveau du code de commerce).
De plus, en cours de bail, il devra systématiquement informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, et ce a priori dès qu’il en aura connaissance.
En outre, et pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus refacturer au locataire les charges, impôts, taxes, redevances et travaux listés à l’article R145-35 nouveau du Code de commerce, à savoir :
1/ les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que les honoraires liés à leur réalisation,
2/ les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le local loué ou l’immeuble avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 précité,
3/ les honoraires de gestion des loyers du local ou de l’immeuble (mais le Décret ne mentionne pas par exemple les honoraires de gestion techniques, juridiques, administratifs qui seraient ainsi peut-être refacturables…),
4/ les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, et
5/ dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances, et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Ainsi la loi Pinel marque-t-elle la fin du bail triple net ! En effet, les traditionnelles clauses balais où tout est mis sans exception à la charge du locataire sont désormais illégales.
A noter toutefois que peuvent toujours être imputées au locataire : la taxe foncière, la taxe sur les bureaux, la taxe sur le commerce, la taxe sur les entrepôts – dont on sait le coût élevé en Ile-de-France – ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie.
Par ailleurs, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce impose au bailleur d’adresser au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
A noter que la loi n’envisage que le système du calcul des charges au réel, sans jamais évoquer le système, encore parfois pratiqué, du calcul des charges au forfait. Se pose donc la question de savoir s’il est encore possible de prévoir un forfait de charges, et dans ce cadre, si l’obligation d’information posée par la loi s’applique ou non.
De plus, l’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce oblige le bailleur a communiquer à son locataire lors de la conclusion du bail (le mieux est d’en faire une annexe au bail), puis dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, (i) un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir assorti du budget prévisionnel, et (ii) un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût.
Le texte ne prévoit pas la sanction d’un défaut d’information. Il nous semble possible que la jurisprudence considère dans les cas extrêmes que ce qui n’a pas été indiqué au locataire ne pourra pas ensuite lui être imputé.
Etant précisé que le texte contient des dispositions spécifiques aux ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires : ainsi, la répartition des charges et du coût des travaux doit être fonction de la surface exploitée (à l’exclusion donc de toute autre méthode de répartition ?), mais peut être contractuellement pondérée, et le contrat de location doit préciser cette répartition – et cette pondération – entre les locataires de l’ensemble immobilier.
En d’autres termes, chaque locataire serait désormais informé de ce qui se pratique pour ses voisins, et serait en mesure d’apprécier que chacun est bien traité de la même manière.