En 1999, un arrêt de la Cour de cassation avait décidé qu’une importante diminution de la population constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité pouvant dès lors entraîner le déplafonnement du loyer en renouvellement (Cass. 3e civ., 13 juil. 1999, arrêt n° 97-18.295).
Alors que les facteurs locaux de commercialité doivent avoir évolué notablement selon le principe posé par l’article L 145-34 du code de commerce et qu’ils doivent présenter un intérêt pour le commerce considéré, selon l’article R 145-6 du code de commerce, cette décision suggérait que l’intérêt pouvait être tant favorable que défavorable pour le commerce du preneur.
Cette jurisprudence n’a pas été réitérée, tandis que certains bailleurs en ont profité pour obtenir la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, et ce dans l’hypothèse d’une baisse de la commercialité dans le secteur des lieux loués…
Aux termes d’arrêts plus récents, la Cour de cassation a posé le principe que les modifications invoquées devaient présenter un intérêt pour l’activité même du locataire, et ce sans tenir compte de la clause de destination qui peut prévoir plusieurs activités autorisées, ou même du type du commerce exploité (voit notamment : Cass. 3e civ., 13 juil. 2011, arrêt n° 10-30.870).
Par un arrêt du 14 septembre 2011, la Cour de cassation a précisé que la modification devait avoir « une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, arrêt n° 10-30.825).
L’arrêt rendu le 17 janvier 2012 confirme l’abandon définitif de la jurisprudence de 1999.
En l’espèce, l’expertise judiciaire avait révélé qu’un certain nombre de commerces avaient été fermés dans le proche voisinage de la pharmacie dont le bail venait en renouvellement, tandis que plusieurs médecins situés dans la zone de chalandise de l’officine étaient partis, entraînant une importante baisse des facteurs locaux de commercialité.
Les bailleurs faisaient grief à la cour d’appel d’avoir estimé que l’évolution à la baisse ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer.
Leur pourvoi est rejeté, et la Cour de cassation rappelle que le déplafonnement ne peut intervenir « qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné ».
(Cass. 3e civ., 17 janvier 2012, arrêt n° 11-12.090)
AUTEUR
Charles-edouard-brault
Avocat à la Cour – Cabinet Brault & Associés