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La réforme du plan d’épargne logement (PEL), intervenue au 1er mars, tente de redorer le blason d’un produit délaissé au fil des ans. Le rendement sera plus intéressant mais les contraintes plus nombreuses.
Depuis le 1er mars, le plan d’épargne logement (PEL) est disponible dans sa nouvelle version. Il était temps ! Jadis, le PEL faisait partie de la panoplie de base de toutes les familles d’épargnants, au même titre que le livret A ou l’assurance-vie. Mais il ne fait aujourd’hui plus recette. La preuve : son encours est passé de 227 milliards d’euros à 2005 à 176 milliards en 2009.

Comment en est-on arrivé là ? En réalité, le PEL a été totalement dévoyé de son but premier – la constitution d’un capital pour acheter un logement – pour devenir la tirelire idéale pour rémunérer son argent à moyen terme sans risque. Il faut dire que, entre la mi-1986 et la mi-1999, il offrait en effet des taux d’intérêt très attrayants de 4 % à 6 % selon la date d’ouverture.

Dans les années 2000, le gouvernement avait déjà tenté de rendre ses lettres de noblesse à ce produit, en conditionnant le versement de la prime d’État des PEL, ouverts après le 12 décembre 2002, au fait de prendre le crédit épargne logement, associé au PEL. Il a ensuite décidé de laisser le taux de rémunération du PEL inchangé, à 2,5 % depuis le 1er août 2003. Alors que le taux d’intérêt du livret A subissait, en presque huit ans, onze réajustements pour suivre l’évolution de la conjoncture financière.
Une stratégie qui a fini par détourner les épargnants de ce produit simple à ouvrir, disponible dans toutes les banques, imposant un petit montant à l’ouverture (225 euros), des versements réguliers relativement faibles (540 euros par an, soit 45 euros par mois minimum), et disposant d’un plafond de versement élevé (61.200 euros).

Accompagnement à l’achat

La nouvelle mouture du PEL a pour but « de lui permettre d’accompagner les consommateurs dans la préparation d’un achat immobilier », comme l’a précisé Christine Lagarde avant le vote de la loi de finances pour 2011. « La Tribune » a pointé et analysé les principaux changements de la réforme. Bilan ? Peu de changements positifs, du moins pour cette année, mais une kyrielle de contraintes supplémentaires (voir ci-dessous).

En outre, le taux du crédit immobilier que l’on obtient en fermant son PEL n’est pas compétitif à l’heure actuelle : « Il se situe à 4,2 % alors que, aujourd’hui, les taux d’emprunt sur le marché tournent autour de 4 %, précise Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com. Mais ce taux de 4,2 % pourrait redevenir intéressant si les taux d’intérêt continuent d’augmenter. En 2008, ils ont atteint entre 4,8 % et 5,5 %. »
Sauf qu’avec cette nouvelle version du PEL, le taux d’emprunt sera toujours supérieur de 1,7 point au taux de rémunération. Traduction ? Si l’épargne continue d’être rémunérée à 2,5 % (voir ci-dessous), le taux du prêt restera à 4,2 %. Voire plus pour peu que les taux interbancaires viennent à remonter, ce qui est fort probable.
La vraie bonne nouvelle concerne finalement le rendement de ce produit, qui devrait, à moyen terme, rapporter au moins autant que les fonds en euros des contrats d’assurance-vie.
Et c’est bien là que le bât blesse. Si le PEL retrouve son lustre d’antan uniquement grâce à sa fonction de produit d’épargne, il sera une fois de plus dévoyé de son but initial. Et la boucle sera bouclée…

4 changements importants

1 – La rémunération changera désormais chaque année

Bonne nouvelle : désormais, le taux de rémunération du plan d’épargne logement sera susceptible de changer chaque année au 1er janvier. Mais il rapportera au minimum, comme depuis 2003, 2,5 % d’intérêts par an (hors fiscalité et prime d’État, voir ci-contre). Ce taux, en vigueur par année calendaire, sera appliqué pour chaque nouvelle génération de PEL, la rémunération décrochée à l’ouverture du plan restera donc la même pendant toute sa durée.

C’est la Banque de France, qui calculera le nouveau taux d’intérêt du PEL, en novembre, à partir d’une moyenne de taux d’intérêt (à court, moyen et long terme) constatés sur les marchés financiers. « Mais tout comme pour le livret A, le gouvernement se laisse la possibilité de modifier ce taux », précise Marina Nuvoli, responsable du développement marketing de la banque au quotidien chez LCL.

Pour la nouvelle génération de PEL ouverte entre le 1er mars et le 31 décembre 2011, le taux de rémunération reste fixé à 2,5 %. Dès lors il existe deux stratégies pour ceux qui n’ont pas déjà un PEL. Pour ceux qui recherchent avant tout la rémunération, mieux vaut attendre le 1er janvier 2012 pour ouvrir un PEL, car les taux devraient monter. Ceux, en revanche, qui ont un projet immobilier à moyen terme peuvent privilégier le taux du crédit associé, qui sera certainement intéressant à l’avenir, et que l’on peut « cristalliser » à 4,2 % en ouvrant dès aujourd’hui un PEL. La somme prêtée dépendra du capital éparné.

2 – Les conditions pour bénéficier de la prime d’État sont renforcées

L’un des principaux intérêts du PEL réside dans la prime d’État, qui majore le taux de rémunération bancaire de deux cinquièmes, soit 1 point pour la génération en cours, dont le taux est ainsi porté de 2,5 à 3,5 %. Depuis le 13 décembre 2002, l’obtention de cette prime est suspendue à la souscription d’un crédit épargne logement. La nouvelle version du PEL ne revient pas sur cette disposition.

Au contraire, elle impose un montant minimum de prêt de 5.000 euros. Auparavant cette limite n’existait pas. Cette mesure permet d’éviter que certains épargnants opportunistes ne fassent une demande de crédit d’une centaine d’euros dans le seul but de décrocher la fameuse bonification.
Autre modification de taille : ce crédit épargne logement ne concerne plus que la construction, l’extension ou des travaux importants dans la résidence principale, alors qu’il était autrefois possible de s’en servir dans sa résidence secondaire. Enfin, la prime d’État est plafonnée à 1.000 euros, au lieu de 1.525 euros auparavant. Ceux qui tentent d’optimiser leur PEL (voir illustration) risquent donc de le saturer plus rapidement.
Une exception à cette nouvelle règle : si le crédit épargne logement souscrit sert à acquérir ou faire construire un logement « vert ». Dans ce cas, la prime d’État reste inchangée à 1.525 euros. Le hic ? La définition précise du niveau de verdissement du logement n’a pas encore été clairement définie par le gouvernement.

3 – Le PEL a dorénavant une durée de vie maximale de quinze ans

La durée de vie minimale d’un PEL reste de quatre ans dans la nouvelle mouture. L’argent n’est toujours pas bloqué : en cas de retrait entre la date d’ouverture du plan et son deuxième anniversaire, toute l’épargne accumulée est rémunérée au taux du compte épargne logement (CEL), soit 1,25 % depuis le 1er février de cette année. Un retrait entre le deuxième et le troisième anniversaire du PEL limite sa rémunération aux seuls intérêts bancaires (soit 2,5 %) et entraîne la perte des droits à prêt et donc de la prime d’État.

Enfin un retrait entre le troisième et le quatrième anniversaire du plan minore la prime d’État et les droits à prêt de moitié (la rémunération maximale passe donc à 3 %). Autre point commun entre la nouvelle et l’ancienne version : effectuer des versements sur un PEL reste possible pendant seulement dix ans. Au-delà de cette durée, le PEL reste toutefois ouvert et continue de générer des intérêts, tout retrait entraînant sa clôture définitive.
Mais désormais, et c’est la grande nouveauté, ce produit financier a une durée de vie maximale de quinze ans. À partir de son seizième anniversaire, le PEL sera automatiquement transformé en CEL et rémunéré au taux en vigueur. Le but de cette mesure est d’éviter que ce produit ne soit transformé en « supertirelire » sans risque par des épargnants qui y laisseraient fructifier leurs économies « ad vitam aeternam ». Pour rappel, un PEL ouvert fin 1985 continue de rapporter… 7,5 % par an !

4 – La fiscalité est plus lisible mais un peu moins favorable

Le PEL était l’un des derniers produits d’épargne à ne pas être soumis chaque année aux prélèvements sociaux. « Pour les anciennes générations, cette ponction avait lieu en une seule fois, à la clôture du plan, ou à partir de son dixième anniversaire », rappelle Marina Nuvoli, responsable du développement marketing de la banque au quotidien chez LCL.

La réforme change la règle du jeu : désormais, les intérêts annuels servis seront calculés net des prélèvements sociaux qui atteignent, depuis le 1er janvier, 12,3 %. L’avantage de cette réforme ? Elle rend plus lisible la fiscalité appliquée à ce placement. Et, fondamentalement, cela ne change pas grand-chose à la rémunération globale du produit, même si, comme le regrette l’association de consommateurs CLCV, « les intérêts annuels seront diminués et donneront des intérêts composés moins importants ». Pour la génération de PEL de 2011, qui affiche 2,5 % brut, cela revient à un taux net de 2,2 %, une rémunération encore intéressante pour de l’épargne à moyen terme.

La règle concernant l’imposition des intérêts reste, quant à elle, identique. Les intérêts sont toujours exonérés d’impôt jusqu’au douzième anniversaire du PEL. Ensuite, ils sont, au choix du titulaire, soit imposés au prélèvement forfaitaire libératoire de 31,3 %, soit intégrés aux revenus et taxés au taux marginal d’imposition puis soumis en sus aux prélèvements sociaux de 12,3 %.

Interview de Véronique Lebreton, chef de produits épargne LCL : « Il faut cesser de verser de l’argent sur un PEL dès lors que la prime d’État est saturée »

En quoi la réforme du PEL change-t-elle ce produit d’épargne ? Comme elle prévoit une variation chaque année du taux de rémunération, avec un plancher à 2,5 %, ce produit retrouve de l’intérêt chez les épargnants qui cherchent un placement sûr à la rémunération correcte. Elle a aussi l’avantage de remettre sous le feu des projecteurs ce placement, qui a peu à peu été délaissé par les ménages. À tort, car il constitue un premier pas vers l’acquisition immobilière, d’autant que le PEL est considéré par les banquiers comme un apport personnel, il permet donc parfois de décrocher un crédit immobilier plus facilement.

À qui le conseillez-vous ? Nous le proposons à nos clients jeunes actifs qui ont un projet immobilier à moyen terme. Le PEL est idéal pour eux, car il oblige à épargner régulièrement, même avec de faibles montants, est facile à souscrire et souple dans son fonctionnement. Il a aussi un grand intérêt pour accompagner les projets immobiliers de ses enfants. Leur ouvrir un PEL à partir de 10 ans est intéressant, car ce produit leur permet de se constituer un capital qui servira d’apport pour leur premier logement. Ils pourront aussi, à leur majorité, se servir des sommes accumulées dessus pour financer l’achat de leur première voiture ou payer une partie de leurs études.

Comment optimiser financièrement ce produit ? Il ne faut plus verser d’argent dessus lorsque la prime d’État est saturée. Ce seuil à atteindre dépend de la durée d’épargne, du montant investi à l’ouverture et de celui des versements réguliers. Pour le connaître, il est possible de demander à son conseiller différentes simulations au moment de la souscription, ou les réaliser soi-même en direct, sur notre site Internet par exemple.

Marie Pellefigue