Pour la cinquième fois, Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, vient de publier son baromètre du reporting sur l’éco-performance des bâtiments. Et, pour la première fois, avec le concours de l’ASPIM, elle publie une étude sur les pratiques des fonds immobiliers face aux enjeux énergétiques. A priori, ces thèmes peuvent paraître très éloignés des préoccupations des particuliers qui investissent dans ces fonds. Pourtant, comme on va le voir, dans un avenir très proche, ils vont jouer un rôle déterminant.
Du côté des quinze sociétés foncières et des huit promoteurs cotés dont les documents d’information ont été une nouvelle fois passés au crible par Novethic, assistée de l’ADEME, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, pas de surprise majeure : la qualité de l’information sur la performance énergétique des parcs immobiliers progresse, mais avec de fortes disparités. On ne sera pas étonné de voir que ce sont les sociétés les plus importantes, les plus connues des investisseurs étrangers et les plus exposées aux études des analystes qui font les plus gros efforts. Ainsi cette année, sont mis en valeur Unibail-Rodamco, pour son indicateur de l’intensité carbone par visite pour ses centres commerciaux et Gecina pour son calcul des consommations énergétiques «à climat constant».
Mais on attendait surtout cette année la première étude publiée en partenariat avec l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) sur le degré de prise en compte des critères d’éco-performance des bâtiments dans la politiques d’investissement des sociétés de gestion; les 22 sociétés qui y ont participé représentent 80 % des fonds immobiliers français réglementés, SCPI ou OPCI, avec 26,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion.
Encore des progrès à faire
Les résultats ne sont pas excellents. Les deux tiers des répondants ne sont pas en mesure de communiquer la performance énergétique et les émissions de CO² moyennes de leur patrimoine sous gestion. Toutefois, des progrès sont annoncés pour les prochaines années. Par ailleurs, on constate que 72 % des répondants déclarent intégrer des critères d’éco-performance dans leurs pratiques sur la totalité ou une partie de leur activité. Mais la plupart des sociétés de gestion n’ont pas encore véritablement intégré ces critères dans leur gestion et leurs efforts se concentrent souvent sur quelques fonds spécifiques.
Et c’est là que l’on retrouve les épargnants. Les réponses des gérants sont très claires : les efforts effectués en ce domaine l’ont été en réponse à une demande croissante de la part des investisseurs institutionnels, mais les particuliers sont encore peu sensibilisés. Comme le précisent les auteurs du rapport, « la priorité des 350.000 porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI semble être avant tout le rendement attractif de ce type de produits ». Cette préoccupation est logique : ces produits sont choisis justement pour leur rendement. Mais il ne faudrait pas que les exigences de rentabilité immédiate entrent en conflit avec le souci du long terme. Or les responsables des sociétés de gestion estiment que l’intégration de critères d’éco-performance dans le choix et la gestion d’immeubles permet de diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments et 73 % d’entre eux estiment qu’elle conduit à un meilleur rendement financier sur le long terme.
Les dangers d’une politique de court terme
Quels sont ces risques d’obsolescence ? La difficulté de louer des locaux qui ne seraient plus aux normes communément admises ou qui ne répondraient plus aux normes officielles (un certain flou existe encore sur certaines des règles qui seront applicables à partir de 2012) peut se traduire par une vacance de ces locaux et une pression à la baisse sur les loyers. Les épargnants doivent commencer à s’en préoccuper. Quelle est la politique de la société de gestion, quelle est l’efficacité énergétique des immeubles gérés, quels biens est-il prévu d’acheter, quelles sont les possibilités de mettre aux normes des immeubles déjà anciens et à quel coût ? Voilà des questions qui devraient être posées de plus en plus souvent.
Ainsi que le souligne Daniel While, analyste à l’IEIF, en réponse aux questions posées par Novethic, les conseillers en gestion de patrimoine « peuvent diffuser l’idée que les démarches environnementales ne sont pas uniquement des contraintes ou des coûts, mais des investissements pour faciliter la vente des immeubles à long terme (…). Les investisseurs auront une épargne plus sécurisée si elle est placée dans des immeubles qui pourront être vendus plus aisément à l’avenir ».
L’écologie et les suites du Grenelle de l’environnement, ce n’est pas seulement un thème de débats électoraux. On en parlera beaucoup dans les prochaines années dans les assemblées de porteurs de parts de SCPI !