Auteur Sylvain RimbertPublié le
Pour le mois de juin 2012, les courbes de Friggit montrent des baisses importantes des prix de l’immobilier et cela aussi bien en Province qu’à Paris ou en Île-de-France. Les volumes de transactions chutent également après les effets d’aubaine lié à l’augmentation des impôts sur les plus-values et à la baisse des aides à l’achat.
Auteur Sylvain RimbertPublié le
La fréquentation des centres commerciaux a reculé de 1% sur les 12 mois achevés en mai, signe d’une certaine désaffection pour ce format de magasins au profit notamment d’internet, selon des chiffres publiés par le Centre National des centres commerciaux (CNCC).
Le chiffre d’affaires, en cumul cette fois sur les quatre premiers mois de l’année, a reculé de 0,3 %, à comparer avec un recul de 0,8 % en année pleine en 2011, selon des données publiées à l’occasion du Salon de la distribution et de l’immobilier commercial (SIEC) qui se tient mercredi et jeudi au CNIT à La Défense .
En terme de ventes, les centres commerciaux qui ont le plus souffert sont ceux situés en centre-ville. A l’intérieur même des centres commerciaux, les activités de services ont nettement reculé, tandis que les ventes en beauté et santé ainsi qu’en alimentation ont bien progressé. « Les classes moyennes, pivots de nos consommateurs, affichent un moral en berne » à cause de la crise, a souligné Christopher Wicker, patron de Retail Consulting Group, une société d’études spécialisée, lors de ce salon. « Les acheteurs passent plus de temps (en magasin) mais y viennent moins fréquemment », a-t-il ajouté, certains y faisant uniquement leurs repérages avant de commander en ligne, chez eux ou directement depuis leur téléphone mobile.
En direct du Siec (Paris) – (AFP)
Source : Businessimmo
Auteur Sylvain RimbertPublié le
La toile de fond économique vire au gris sombre. Les indicateurs financiers traversent tant bien que mal la tempête. Les marchés immobiliers souffrent en silence. Mais une tendance demeure, presque implacable, lancinante : l’appétit des investisseurs de tous les pays pour la classe d’actifs commerce. L’acquisition, par Qatar Investment Authority, de l’immeuble abritant Virgin et Monoprix au 52 des Champs-Elysées, n’est que la démonstration la plus parfaite de cette fringale. Ce dossier de plus de 500 M€ aura déchaîné les passions des investisseurs et notamment des fonds souverains.
Pourquoi le commerce rafle-t-il tous les suffrages ? Pour trois adjectifs qui reviennent en boucle : résilient, pérenne, stable. Résilient, l’actif commerce a prouvé qu’il l’était. En dépit des turpitudes économiques et financières, le commerce parvient à stabiliser ses rendements. Mieux. Sur le front locatif, les valeurs s’envolent sur une poignée d’emplacements n°1, en totale déconnection avec les taux d’efforts des enseignes dont on se demande parfois si elles n’ont pas perdu la tête. Pérenne, le commerce démontre aussi ses bonnes performances sur le long terme pour peu que l’emplacement ait été bien appréhendé. Stable enfin, le commerce ne connaîtrait pas la crise et notamment l’écueil de la vacance locative propre aux bureaux.
Pourtant, le commerce reste un actif difficile à appréhender tout simplement parce que la valeur ajoutée y est toute aussi rare à créer qu’à conserver. Les investisseurs les plus accros doivent donc déployer des trésors d’imagination pour réinventer leurs actifs.
Sandra Roumi, businessimmo.
Auteur Sylvain RimbertPublié le
Parmi les 134 articles de la nouvelle loi « fourre-tout » de simplification du droit du 22 mars 2012, dite loi Warsmann, l’un d’eux est venu retoucher des textes du Code du Commerce régissant le bail commercial. Impact de cette réforme?
Un toilettage bienvenu !
Sur le vocabulaire à utiliser… Pour caractériser le régime du bail se poursuivant au-delà de son terme en l’absence de congé ou demande de renouvellement, le qualification de reconduction a été remplace par celui de prolongation. A raison, car le terme reconduction est impropre, en droit. Dans tout acte / courrier, on veillera donc à utiliser le terme prolongation, dorénavant !
Et surtout sur le régimes des congés ! Afin de supprimer toute références aux usages locaux, la loi LME de 2008 est venue modifier l’art. L. 145-9 du C. de Commerce. Il s’agit du texte de base fixant les règles du jeu applicables aux congés, tel pour calculer les délais et la date de réalisation. Mais la rédaction alambiquée et ambiguë du texte, issu de cette réforme, pouvait être source de confusion. Il a en outre été à l’origine de débats entre juristes sur la « dead-line » pour notifier un congé et apprécier la date effective de résiliation, en particulier pour le congé du locataire en cours de bail.
En pratique : nouvelle donne?
Congé au terme du bail – côté bailleur. L’art. L. 145-9 visait jusqu’ici un « congé pour le dernier jour du trimestre civil et au mois six mois à l’avance ». Pour un bail se terminant p.ex. le 31 mail, un client pouvait ainsi croire (vu en pratique) qu’il était en droit de notifier son congé jusqu’au 31 décembre. Le texte retouché, applicable depuis le 24.03.2012, précise désormais avec clarté qu’un bail cesse par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance et qu’il est à défaut tacitement prolongé au-delà du terme fixé. Un ADB prendra à cet égare soin d’informer à temps ses clients sur les délais à respecter. Ainsi, dans notre exemple, le congé doit être signifié avant le 30novembre…
Congé en cours de bail – côté locataire. Au vu des retouches apportées à l’art L.145-9 et des travaux parlementaires, il est enfin acquis que le congé d’un locataire à l’issue d’une période triennale peut/doit être délivré pour les troisième, sixième ou neuvième anniversaires, et non pour le dernier jour du trimestre qui leur fait suite.
Congé après le terme d’un bail. Il est expressément précisé qu’un congé doit être donné au mois six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil au cours de la tacite prolongation. Ainsi, si un locataire notifie son congé un 31mai, son préavis prend effet non le 30 novembre, mais bien le 31 décembre. Il doit son loyer jusqu’à cette date….
Conseil. Côté ADB, c’est aussi à cette date qu’il convient, sur le principe, de programmer la remise des clés et l’état des lieux de sortie.
Que faut-il aussi savoir?
Demande de renouvellement. Comme par le passé, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois précédant l’expiration du bail. Et à défaut, le cas échéant, à tout moment au cours de sa « prolongation »…
Forme des congés. Pour supprimer le superflu de formalisme (sic) et éviter les frais d’huissier, des députés avaient demandé que les congés soient désormais notifiés par LRAR. Leurs amendements ont tous été rejetés, la LRAR étant considérée comme un procédé trop léger (sic) au vu du particularisme du congé d’un bail commercial. Il faut donc continuer d’en passer par un huissier.
S’il faut continuer d’en passer par un huissier pour délivrer congé, le doute généré par le loi LME est définitivement levé : le dernier jour du trimestre civil est seulement à prendre en compte en période de tacite prolongation du bail…
Astuces & Conseils immobilier – Nouvelle loi 25.05.2012
Auteur Sylvain RimbertPublié le
S’il permet au propriétaire de faire déplafonner le loyer au vu d’une modification notable de certains éléments, le Code de commerce ne précise pas si elle doit avoir eu un impact positif pour le locataire. Qu’en dit une récente jurisprudence?
Pour prétendre au déplafonnement du loyer renouvelé, c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative, il faut pouvoir justifier, sauf exceptions et à certaines conditions, d’une modification notable de certains éléments : caractéristiques des locaux, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité (FLC). Rappelons que ces FLC s’apprécient principalement au vu de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le commerce est situé, du lieu de son implantation et de l’attrait particulier que peut présenter son emplacement pour l’activité, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports…
Un impact favorable peut être requis…
Caractéristiques des locaux. En 2008, un arrêt de principe a jugé que les travaux réalisés par le bailleur (au cours du bail expiré) ne peuvent justifier un déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.
Conseil. Là où des travaux d’amélioration ont été réalisés par le locataire, un bailleur qui n’a pu les invoquer au titre des loyers lors du premier renouvellement qui a suivi peut s’en prévaloir lors du second (civ.3è, 27.09.11).
Facteurs locaux de commercialité. Après avoir rappelé qu’une modification des FLC devait présenter « un intérêt pour le commerce exploité », la Cour de cassation a posé la règle suivante par un arrêt de principe. Une modification notable des FLC ne peut constituer un motif de déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (civ.3è,14.09.11). Elle vient de préciser qu’une évolution notable à la baisse des FLC ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné (civ 3è,17.01.12).
Conseil. La modification alléguée doit donc avoir concrètement un impact favorable pour le commerce considéré…
… Mais il ne faut pas exagérer !
La tentation… Au vu de la doctrine ainsi fixée en matière de travaux ou FLC, est-ce à dire que tout déplafonnement serait désormais subordonné à la preuve d’une évolution ayant un impact favorable sur le commerce du locataire? D’habiles plaideurs peuvent être tentés de le soutenir… Halte-là!
Destination des lieux. Après avoir déjà jugé que la simple adjonction d’activités dans l’objet social d’une société locataire peut justifier un déplafonnement alors même que les nouvelles activités n’ont pas été mises en oeuvre (civ.3è, 04.01.12), la Cour de cassation vient de fixer avec soin sa doctrine. L’extension de la destination d’un bail permettant d’adjoindre d’autres activités peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement sans que les juges n’aient à rechercher si elle avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (civ.3è, 18.01.2012).
Obligations du bailleur. Un bailleur peut continuer de demander un déplafonnement lié à une augmentation sensible de la taxe foncière à sa charge. Notez toutefois qu’il aura du mal à l’obtenir si elle est considérée comme « modeste au regard des revenus tirés de la location » (civ.3è,14.09.11). C’est à apprécier au cas par cas…
L’extension de la destination d’un bail, permettant au locataire d’ajouter des activités, peut constituer une modification notable justifiant un déplafonnement sans que les juges n’aient à rechercher si elle a eu une incidence favorable…
Astuces et Conseils Immobilier – Actualité jurisprudentielle 09.05.2012
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Le plafonnement n’est plus ce qu’il était!
