« Alors qu’à travers le monde, l’immobilier subit de fortes turbulences, la France semble épargnée. (…) L’analyse des études rédigées par de grands cabinets internationaux de conseil en immobilier fait apparaître des disparités entre les trois secteurs que sont l’immobilier commercial, intégrant les bureaux, commerces et entrepôts, l’immobilier de tourisme, composé des hôtels et des résidences de tourisme et l’immobilier résidentiel neuf et ancien », précise Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur général délégué de Crystal Finance.
« Ces différents marchés ne fonctionnent pas selon les mêmes mécanismes et connaissent donc des progressions et perspectives différentes. »
« Avec 51.525.000 m2, Paris représente 2,5 fois la superficie de bureaux de Londres tout en affichant l’un des taux de vacance locative le plus faible du monde (7%). Durant la crise, les loyers sont restés stables mais le niveau des transactions est passé de plus de 20 milliards d’euros dans l’euphorie de 2007 à 5,1 milliards d’euros en 2009 au plus fort de la crise. En 2010, il devrait avoisiner les 7 milliards, pour reprendre un niveau conventionnel d’une dizaine de milliards en 2011. Cette chute des volumes n’ayant pas réellement modifié la structure des prix des biens ni des loyers, cela permet d’envisager ce marché avec confiance. »
« L’immobilier commercial, ce sont aussi les murs de boutique. La France possède un des meilleurs parcs au monde, distribué au travers de nos villes mais aussi de nos centres commerciaux. Fin 2010, la consommation des ménages, en hausse de 1,2%, a permis d’assister à une hausse du chiffre d’affaires des distributeurs. Cette reprise de la consommation a stabilisé les loyers. »
« Enfin, le secteur logistique bénéficie de la position centrale de la France au sein de la géographie européenne. La qualité de nos infrastructures de transport et la compétitivité en termes de prix de location permettent par exemple à la région parisienne, d’obtenir un taux de vacance locative faible (8,7%). L’immobilier commercial, clairement leader sur le marché européen, continue d’afficher de bons indicateurs. Il est cependant très corrélé à l’activité économique, ce qui implique que la reprise économique vers laquelle semble s’être tournée la France doit continuer. »
« Le tourisme a été fortement touché par la crise, conjuguée à un euro fort, avec pour effet une baisse de visiteurs de l’ordre de 4%. L’année 2010 a permis d’inverser cette tendance avec une hausse de la fréquentation de 6% par rapport à 2009. En cette période de reprise, nous assistons à un retour de la clientèle étrangère habituelle (russe : +20%) et à l’arrivée massive de la clientèle chinoise (+49,5%). En termes de positionnement, c’est le haut de gamme (4 étoiles) qui bénéficie le plus de ce phénomène, avec des taux de remplissage revenus aux niveaux d’avant crise (68%). »
« La crise mondiale s’est manifestée sur l’immobilier français par une chute des transactions en 2008 et 2009. Bien qu’il y ait eu dans l’ensemble des secteurs une baisse plus ou moins forte des prix durant cette période, le faible nombre de transactions démontre que les vendeurs, lorsqu’ils n’étaient pas dans l’obligation de céder, conservaient leurs actifs dans l’attente d’une meilleure conjoncture. Celle-ci est arrivée en 2010, avec le retour en France d’acheteurs dotés de liquidités importantes. Ceux-ci étaient à la fois trop frileux pour investir dans les produits financiers et souvent accompagnés par des banques très enclines à prêter (poussées en cela par des politiques monétaires accommodantes leur permettant de reconstituer leur marge). »
« Dans le neuf, la loi Scellier a fortement boosté les ventes. Ces éléments ont permis une relance des transactions mais aussi une hausse des prix, extrêmement forte en région parisienne (+18%). Les prix à Paris après une pause, ont donc repris le chemin de la hausse qu’ils avaient initié depuis 1996. L’Etat-Providence a donc joué son rôle d’amortisseur face à une crise qui s’annonçait, au regard du reste du monde, sans précédent pour l’immobilier français. Pour 2011, le rabot fiscal et une hausse possible des taux pourraient faire réapparaître le spectre de cette crise mondiale sur l’immobilier. »
« Cependant le possible retour de l’inflation, naturellement bénéfique à la pierre, serait une force positive. Dans ce contexte, nous estimons qu’il faut privilégier l’immobilier commercial (SCPI bureaux et commerces), très corrélé à l’inflation et peu dépendant des politiques de défiscalisation, les biens dans le secteur du tourisme 4 étoiles et les biens immobiliers haut de gamme, considérés comme des valeurs refuges par la clientèle française mais aussi internationale. »
Source : Crystal Finance
Pas de mélange entre l’activité de foncière et de commerçant. Cette initiative pourrait avoir un effet positif sur le chiffre d’affaires des commerçants du centre, ce qui bénéficierait également à la foncière par le biais de la clause de loyer variable lié au chiffre d’affaires qui figure dans de nombreux baux. Le concept de ventes flash liées à un centre commercial spécifique pourrait répondre à une demande réelle pour des produits à prix réduits disponibles immédiatement dans une boutique de proximité. Cependant, les foncières ne sont pas sur le point de se lancer dans le commerce en ligne. Les revenus en ligne générés par la foncière (principalement les frais de réservation) sont amenés à rester faibles. Cette initiative semble également structurée pour éviter les conflits d’intérêts potentiels entre les ventes flash organisées par la foncière et les commerçants du centre ainsi que leur site de vente en ligne.
