Immobilier : la France semble épargnée par la crise

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« Alors qu’à travers le monde, l’immobilier subit de fortes turbulences, la France semble épargnée. (…) L’analyse des études rédigées par de grands cabinets internationaux de conseil en immobilier fait apparaître des disparités entre les trois secteurs que sont l’immobilier commercial, intégrant les bureaux, commerces et entrepôts, l’immobilier de tourisme, composé des hôtels et des résidences de tourisme et l’immobilier résidentiel neuf et ancien », précise Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur général délégué de Crystal Finance.

« Ces différents marchés ne fonctionnent pas selon les mêmes mécanismes et connaissent donc des progressions et perspectives différentes. »

« Avec 51.525.000 m2, Paris représente 2,5 fois la superficie de bureaux de Londres tout en affichant l’un des taux de vacance locative le plus faible du monde (7%). Durant la crise, les loyers sont restés stables mais le niveau des transactions est passé de plus de 20 milliards d’euros dans l’euphorie de 2007 à 5,1 milliards d’euros en 2009 au plus fort de la crise. En 2010, il devrait avoisiner les 7 milliards, pour reprendre un niveau conventionnel d’une dizaine de milliards en 2011. Cette chute des volumes n’ayant pas réellement modifié la structure des prix des biens ni des loyers, cela permet d’envisager ce marché avec confiance. »

« L’immobilier commercial, ce sont aussi les murs de boutique. La France possède un des meilleurs parcs au monde, distribué au travers de nos villes mais aussi de nos centres commerciaux. Fin 2010, la consommation des ménages, en hausse de 1,2%, a permis d’assister à une hausse du chiffre d’affaires des distributeurs. Cette reprise de la consommation a stabilisé les loyers. »

« Enfin, le secteur logistique bénéficie de la position centrale de la France au sein de la géographie européenne. La qualité de nos infrastructures de transport et la compétitivité en termes de prix de location permettent par exemple à la région parisienne, d’obtenir un taux de vacance locative faible (8,7%). L’immobilier commercial, clairement leader sur le marché européen, continue d’afficher de bons indicateurs. Il est cependant très corrélé à l’activité économique, ce qui implique que la reprise économique vers laquelle semble s’être tournée la France doit continuer. »

« Le tourisme a été fortement touché par la crise, conjuguée à un euro fort, avec pour effet une baisse de visiteurs de l’ordre de 4%. L’année 2010 a permis d’inverser cette tendance avec une hausse de la fréquentation de 6% par rapport à 2009. En cette période de reprise, nous assistons à un retour de la clientèle étrangère habituelle (russe : +20%) et à l’arrivée massive de la clientèle chinoise (+49,5%). En termes de positionnement, c’est le haut de gamme (4 étoiles) qui bénéficie le plus de ce phénomène, avec des taux de remplissage revenus aux niveaux d’avant crise (68%). »

« La crise mondiale s’est manifestée sur l’immobilier français par une chute des transactions en 2008 et 2009. Bien qu’il y ait eu dans l’ensemble des secteurs une baisse plus ou moins forte des prix durant cette période, le faible nombre de transactions démontre que les vendeurs, lorsqu’ils n’étaient pas dans l’obligation de céder, conservaient leurs actifs dans l’attente d’une meilleure conjoncture. Celle-ci est arrivée en 2010, avec le retour en France d’acheteurs dotés de liquidités importantes. Ceux-ci étaient à la fois trop frileux pour investir dans les produits financiers et souvent accompagnés par des banques très enclines à prêter (poussées en cela par des politiques monétaires accommodantes leur permettant de reconstituer leur marge). »

« Dans le neuf, la loi Scellier a fortement boosté les ventes. Ces éléments ont permis une relance des transactions mais aussi une hausse des prix, extrêmement forte en région parisienne (+18%). Les prix à Paris après une pause, ont donc repris le chemin de la hausse qu’ils avaient initié depuis 1996. L’Etat-Providence a donc joué son rôle d’amortisseur face à une crise qui s’annonçait, au regard du reste du monde, sans précédent pour l’immobilier français. Pour 2011, le rabot fiscal et une hausse possible des taux pourraient faire réapparaître le spectre de cette crise mondiale sur l’immobilier. »

« Cependant le possible retour de l’inflation, naturellement bénéfique à la pierre, serait une force positive. Dans ce contexte, nous estimons qu’il faut privilégier l’immobilier commercial (SCPI bureaux et commerces), très corrélé à l’inflation et peu dépendant des politiques de défiscalisation, les biens dans le secteur du tourisme 4 étoiles et les biens immobiliers haut de gamme, considérés comme des valeurs refuges par la clientèle française mais aussi internationale. »

Source : Crystal Finance

Urbanisme commercial : le gouvernement en désaccord avec le Sénat

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Le gouvernement est en « désaccord » avec deux points de la proposition de loi relative à l’urbanisme commercial qui sera examinée par le Sénat à partir de mercredi, a indiqué mardi à l’AFP le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu.

Le gouvernement est certes « favorable au principe même de cette proposition de loi et à ce qui la sous-tend, à savoir sortir la question des implantations de commerces du droit commercial », pour l’inscrire dans le droit de l’urbanisme, a-t-il souligné. Mais « on a effectivement avec les sénateurs deux points de désaccord », a-t-il ajouté.

Désaccord avec le Sénat

En décembre, les sénateurs ont notamment adopté un amendement du rapporteur Dominique Braye « qui permet de définir des règles de localisation préférentielle des implantations commerciales en tenant compte de leur secteur d’activité ». « On y est défavorable parce qu’on considère que ça fige les situations commerciales, et qu’un document d’urbanisme n’est pas là pour dire quel type de commerce peut s’ouvrir ou pas », a indiqué M. Apparu.
De même, le texte prévoit la création à titre transitoire de Commissions régionales d’aménagement commercial, qui remplaceraient les actuelles Commissions départementales et nationale d’aménagement commercial (CDAC et CNAC), issues de la Loi de modernisation de l’économie (LME) de 2008.
« Pour des questions de simplicité, on se dit qu’on ne va pas inventer un nouveau régime pour une période transitoire. Restons sur le régime LME le temps que le nouveau régime s’applique », a ajouté M. Apparu.

« On a encore du temps devant nous pour discuter et trouver un point d’accord », a-t-il poursuivi, alors que le texte doit être examiné en première lecture au Sénat et pourrait ensuite faire l’objet d’une deuxième lecture dans les deux chambres.

De son côté, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) « tire la sonnette d’alarme » mardi sur deux « risques » engendrés par le texte. La proposition de loi « instaure une typologie en quatre secteurs d’activité: commerce alimentaire, équipement de la personne, équipement de la maison et culture et loisirs », explique le CNCC.

« Cette typologie sera extrêmement préjudiciable pour l’ensemble des commerces, avec notamment le risque d’interdire toute évolution ou adaptation des commerces aux besoins des consommateurs et de certains commerçants qui verront disparaître la valeur de leur pas de porte », prévoit-il, demandant « la suppression de cette typologie ».

Le CNCC demande également le maintien des CDAC et CNAC pendant la période transitoire. De même, l’Union du grand commerce de centre-ville (UCV) et la Fédération des enseignes de l’habillement (FEH) s’opposent à une « planification détaillée du commerce », dans un communiqué commun.

SCPI : Marché des parts et performances en 2010

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En 2010 l’immobilier a conquis sa position de valeur refuge pour les épargnants.
Dans un environnement où l’incertitude domine, où la rémunération des Sicav « sans risque » est faible et où celle de l’assurance-vie décroît, où l’orientation de la Bourse n’est pas claire, où les menaces inflationnistes perdurent, l’attractivité relative de la pierre s’est renforcée. Cette nouvelle hiérarchie des placements s’est traduite par l’augmentation des prix du logement, par le succès considérable du dispositif Scellier… et par un niveau de collecte historique des SCPI.
Un flux d’achat de près de 3 milliards d’euros s’est porté, pour un tiers vers les SCPI Scellier et, ce qui est encore plus significatif du retour de l’épargne vers l’immobilier, pour deux tiers vers les SCPI non fiscales. Ce flux a nourri le marché secondaire des parts à hauteur de 417 millions d’euros et la collecte nette s’est établie à 2,5 milliards d’euros, portant ainsi la capitalisation du secteur à 22,3 milliards d’euros.
Cette collecte va faire des sociétés de gestion des opérateurs plus importants sur le marché de l’immobilier d’entreprise français. L’investissement des fonds collectés dans des biens immobiliers suffisamment rémunérateurs est le prochain enjeu des gérants.
Le rendement acheteur élevé (5,63 % pour l’année 2010 et 5,31 % en instantané début 2011 soit plus de 200 points de base au-dessus du taux des emprunts d’État) a sans nul doute contribué à l’arrivée de nouveaux souscripteurs.
Aussi longtemps que ce différentiel se maintiendra, les SCPI conserveront un potentiel d’attractivité dans la hiérarchie des placements.
Pour en savoir plus, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) vient de livrer sa dernière publication : « SCPI : Marché des parts et performances en 2010 », réalisée par Daniel While.

Paref : 18,2 M€ de revenus locatifs en 2010

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Paref
Au 31 décembre 2010, Paref a enregistré  18,2 M€ de revenus locatifs contre 18 M€ en 2009. Son patrimoine expertisé s’élève à 207 M€, contre 203 M€ fin 2009.
Pour accélérer le développement de la SCPI Interpierre, Paref a réalisé au 1er juillet 2010 un apport de 8 immeubles représentant une valeur de 27,4 M€ et des loyers annuels de 3,0 M€. Au 31 décembre 2010, Paref détient après cet apport 78 % du capital de la SCPI, ce qui conduit à l’intégrer globalement dans les comptes consolidés. Les 6 immeubles  représentent une valeur estimée de 7,9 M€ et un loyer annuel de 0,8 M€.
Au 31 décembre 2010, Paref affiche 468 M€ d’actifs gérés, en progression de 9 % sur un an. Son ANR de liquidation par action s’élève à 85,3 € contre 79,9 € fin 2009 (chiffre retraité), en hausse de 6,8 %.
«Le groupe poursuivra dans les mois à venir sa stratégie de croissance qui repose sur : le développement de son portefeuille d’actifs avec un effet de levier modéré, principalement par investissement indirect via des participations minoritaires dans les OPCI lancés par Paref Gestion, en fonction des opportunités qui se présenteront ; la poursuite de la politique d’arbitrage à raison d’une à deux cessions par an d’actifs arrivés à maturité ou inadaptés ; le développement du potentiel important de l’activité gestion de SCPI avec une équipe commerciale renforcée et une gamme complète de SCPI en habitation (Pierre 48), commerces (Novapierre 1) et bureaux (Interpierre, redimensionnée grâce aux apports de Paref) ; le développement de nouveaux OPCI institutionnels, dédiés ou thématiques, à la suite de Vivapierre, Polypierre et Naos ; la poursuite de la politique de renforcement des fonds propres, notamment par des augmentations de capital par apport en nature selon les opportunités qui se présenteront.»

Nouveau lien entre l’Immobilier commercial et Internet

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Une foncière utilise sa visibilité sur internet. Depuis le milieu du mois de Novembre, la foncière Hammerson organise des ventes flash sur le site internet de son centre commercial Italie 2 à Paris. Le site offre, pour des durées de quelques jours en exclusivité, des réductions jusqu’à 50% sur certains produits commercialisés par les boutiques du centre. Le but de cette initiative est d’augmenter la fréquentation du centre plutôt que de générer du chiffre d’affaires sur internet : les clients des ventes flash ne peuvent que réserver un produit en ligne (en échange du paiement de frais de réservation), mais ils doivent ensuite se rendre au centre commercial pour acheter le produit réservé auprès du commerçant. Pour le moment, les sites internet des centres commerciaux restent principalement utilisés pour offrir des informations pratiques (heures d’ouverture, événements et parfois réductions disponibles dans certaines boutiques), alors que cette initiative cherche à utiliser la visibilité du centre commercial sur internet pour contribuer plus directement au chiffre d’affaires de ses commerçants.

Pas de mélange entre l’activité de foncière et de commerçant. Cette initiative pourrait avoir un effet positif sur le chiffre d’affaires des commerçants du centre, ce qui bénéficierait également à la foncière par le biais de la clause de loyer variable lié au chiffre d’affaires qui figure dans de nombreux baux. Le concept de ventes flash liées à un centre commercial spécifique pourrait répondre à une demande réelle pour des produits à prix réduits disponibles immédiatement dans une boutique de proximité. Cependant, les foncières ne sont pas sur le point de se lancer dans le commerce en ligne. Les revenus en ligne générés par la foncière (principalement les frais de réservation) sont amenés à rester faibles. Cette initiative semble également structurée pour éviter les conflits d’intérêts potentiels entre les ventes flash organisées par la foncière et les commerçants du centre ainsi que leur site de vente en ligne.
Défendre l’attrait des centres commerciaux par l’innovation. Les foncières ont déjà pris des initiatives pour renforcer l’attractivité des centres commerciaux et augmenter leur fréquentation, comme par l’ajout d’activités de loisirs dans les centres. L’initiative à Italie 2 est un nouveau pas dans cette même direction. A l’avenir, de nouvelles initiatives seront nécessaires pour continuer à défendre la position des centres commerciaux existants contre les nouveaux projets et le commerce en ligne dans un environnement de croissance économique faible.

Auteur : Rémi Antonini
Menkaura est une société indépendante spécialisée sur le secteur immobilier européen. Menkaura conseille les entreprises dans le domaine de la stratégie, des fusions & acquisitions, des transactions, des restructurations et du financement.

KP Solar, le premier clé-en-main avec centrale solaire intégrée

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KP1, groupe industriel français spécialisé dans le béton précontraint, et Urbasolar, lancent un nouveau bâtiment clé-en-main, avec centrale photovoltaïque intégrée : KP Solar. Conçu par les ingénieurs de KP1 et Urbasolar, KP Solar est un nouveau système constructif unique et breveté, à haute efficacité énergétique, qui combine éléments photovoltaïques et structures du bâtiment. « Pour répondre aux contraintes des entreprises désireuses de s’installer dans des zones d’activités réglementées, la toiture de ce bâtiment a une inclinaison de 10%, ce qui est extrêmement rare avec les panneaux photovoltaïques », explique KP1. Ce concept se décline en deux bâtiments : KP Sola, adapté aux activités commerciales ; et KP Volta, pour les activités industrielles.

Lutte contre les commerces vides: des députés veulent donner plus de pouvoir aux maires

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Les maires doivent avoir plus de moyens pour lutter contre les commerces vides -vacance des baux commerciaux- selon des députés, qui veulent aussi encadrer la hausse des loyers commerciaux en rendant obligatoire une option prévue par la loi.
 »De la simple verrue au sein d’une artère commerçante à la multiplication des rideaux baissés et des vitrines à l’abandon avec la crise, le développement de véritables petites friches commerciales n’est pas contestable », écrit Daniel Fasquelle (UMP) dans un rapport présenté mercredi.
Ce document s’inquiète aussi de la « tertiarisation » des centre-villes (les banques ou les agences immobilières remplaçant les commerces de proximité, qui partent dans des grandes surfaces en périphérie).
Le rapport suggère de rendre obligatoire une disposition de la loi de modernisation de l’économie (LME) de 2008 pour lutter contre l’envol des loyers commerciaux: utiliser comme référence l’indice des loyers commerciaux (ILC) et supprimer la référence à l’indice des coûts à la consommation (ICC).
Pourquoi?

« Entre 2000 et 2006, l’ICC a augmenté de 32% tandis que le chiffre d’affaires moyens des commerces évoluait de 18% », selon le rapport d’une mission d’information.
Le document suggère aussi d’aller plus loin qu’une loi de 2005 pour renforcer le pouvoir de préemption des maires sur les locaux commerciaux: « en cas de préemption par la commune sur les fonds de commerce et les baux commerciaux, instaurer la possibilité de mettre en location-gérance le commerce avant la rétrocession du fonds à une entreprise ».
Les élus suggèrent aussi « l’instauration d’un manageur de centre-ville » au sein du personnel municipal pour jouer « le rôle d’intermédiaire entre les commerçants et la municipalité ». Ils proposent en outre de mieux encadrer la pratique des « baux dérogatoires » d’une période de deux ans. — (AFP)

IPD : l’immobilier d’investissement génère un rendement global de 10 %

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L’immobilier d’investissement en France est désormais en nette reprise avec un rendement global de 10 %, porté par le retour de la croissance des valeurs de 4 % en 2010, selon l’indice annuel IPD de l’immobilier d’investissement en France. Cette croissance fait suite à une baisse des valeurs cumulée de -12,7 % sur les deux années précédentes. Le rendement global élevé de 2010 reste cependant en dessous des niveaux atteints avant 2008 et porte la performance moyenne sur les 3 dernières années à 2,4 % par an. Les secteurs qui enregistrent les meilleures performances en 2010 sont les commerces et les bureaux avec respectivement 11 % et 9,9 % de rendement global.

Auchan lance Auchan City à Tourcoing

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Dans le cadre du projet de redynamisation du centre-ville de Tourcoing, le groupe de grande distribution Auchan a inauguré hier, lundi, son premier magasin « Auchan City ». Spécialement pensé pour le centre ville de cette ancienne cité textile, l’hypermarché de proximité Auchan City Tourcoing proposera en majorité des produits frais, présentés comme sur un marché. Une large part des rayons sera consacrée aux produits locaux (en partenariat avec des producteurs de la région), ainsi qu’au bio (notamment le bio en vrac, une première chez Auchan).

Porté par Altacité, structure développée par Altaréa Cogedim, l’hypermarché urbain prend place au centre d’une toute nouvelle galerie marchande, l’espace Saint-Christophe, qui fait face à l’église du même nom. L’investissement global est de 62 M€, répartis entre Altaréa Cogedim, la Caisse des dépôts, Auchan, et la Communauté urbaine Lille Métropole. L’ensemble est déjà commercialisé à 95 %, et occupé en grande partie par des franchises C & A, Happy, Jeff de Bruges, Body Minute, Marionnaud, Subway, mais aussi à de nouveaux concepts (O’Sushi by Auchan, restauration rapide / Sushis, ou Myst’Hair, coiffeur). Construit au pied du pôle de transports multimodal Tourcoing Centre (métro, Tramway, train, bus, vélos partagés), et doté d’un parking de 760 places, le centre commercial cible une zone de chalandise de près de 700 000 habitants, et vise en année de croisière un chiffre d’affaires tout compris de 55 M€.

Sur une surface de près de 13 000 m² GLA, avec plus de 30 boutiques et restaurants ainsi que 5 salles de cinémas numériques 3D, le centre commercial ouvrira ses portes demain, mercredi. Son architecture est signée du cabinet Brunet Saunier Architecture. « Hypermarché nouvelle génération », l’enseigne Auchan City est amenée à se développer ailleurs, en France ou à l’étranger, toujours en cœur de ville des métropoles.

Marks & Spencer is back

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Après dix ans d’absence jour pour jour, Marks & Spencer fait son grand retour en France. Le distributeur britannique l’a annoncé officiellement avec la confirmation d’une première implantation symbolique, au n°100 de l’avenue des Champs-Elysées, dans un immeuble propriété de Generali Immobiliare. Ouverture prévue pour novembre 2011 sur les 1 500 m² de surfaces commerciales jusqu’à présent exploité par Esprit. Le nouveau magasin Marks & Spencer proposera un niveau dédié à l’alimentaire, un à la mode féminine et le dernier à la lingerie. Les salariés du magasin Esprit intègreront la nouvelle enseigne. « Le nouveau site internet et le magasin parisien seront ouverts avant les fêtes de fin d’année », a indiqué Marc Bolland, chief executive de Marks & Spencer.

Cette nouvelle stratégie, baptisée « bricks and clicks », est basée sur deux leviers : des magasins sous enseigne « M&S Simply Food » de 300 m² complétés par des emplacements de 3 000 à 4 000 m² à Paris et dans les centres commerciaux mais aussi un site de commerce en français qui pourra livrer le textile dans toute la France en 5 jours maximum depuis la Grande-Bretagne. Marks & Spencer a également confirmé les discussions avec SSP, une franchise britannique, spécialisée dans les lieux de flux comme les gares et les aéroports. Le plan de bataille de reconquête du territoire français est lancé.

En 2001, Marks & Spencer avait décidé d’arrêter l’exploitation de ses 38 magasins en Europe continentale, dont 18 en France. Le dernier magasin avait alors fermé ses portes le 29 mars 2001… Tout un symbole.