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Les projets de réformes de l’immobilier commercial en 2014

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , , , ,

Voir le site du ministère de l’artisanat, du commerce et du tourisme

Sylvia Pinel a présenté en Conseil des Ministres le 21 août 2013 le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. À travers le projet de loi, le gouvernement souhaite doter les entreprises des outils qui permettront le maintien d’une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires autour de 3 axes principaux.

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1/ Garantir l’équilibre des relations entre bailleur et commerçant

Maîtriser les hausses des loyers commerciaux
Dans certaines situations, les loyers commerciaux connaissent des augmentations brutales qui peuvent menacer l’équilibre financier des commerçants et compromettre la viabilité de leurs entreprises. Aussi, le gouvernement a décidé de limiter à 10% par an ces augmentations en cas de tels déplafonnements, le gouvernement offre ainsi la possibilité aux commerçants d’anticiper les évolutions de leur loyer et donc de disposer d’une meilleure visibilité financière pour leur entreprise.
Aujourd’hui, les bailleurs utilisent majoritairement, pour déterminer l’évolution des loyers, l’Indice du coût de la Construction (ICC), qui correspond à la santé de la construction immobilière et défavorise donc le locataire. En inscrivant dans la loi le remplacement de l’ICC par l’ILC (Indice des loyers commerciaux), tout en permettant d’autres références comme l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires), pour indexer les évolutions de loyers, on permet une progression plus fidèle à l’activité économique commerciale et tertiaire. Les baux commerciaux deviennent ainsi des contrats plus stables et plus équitables pour les commerçants.
Améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires
Actuellement, si dans la majorité des cas un bail écrit est signé entre bailleur et commerçant, l’établissement d’un état des lieux est très rare. Pour éviter les conflits entre les deux parties, le Projet de loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie.
Le texte prévoit également, afin d’éviter les évolutions arbitraires des charges locatives, qu’un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties soit annexé au bail et renvoie à un décret la liste des charges qui ne pourront, par nature, être imputées au commerçant.
Enfin, un droit de préférence au commerçant qui occupe un local lors de sa vente sera inscrit dans la loi, afin de faciliter l’accès à la propriété et ainsi pérenniser des commerces, notamment dans les centres-villes.
Ces mesures visent à créer un cadre propice à la croissance des entreprises du commerce et ainsi maintenir le lien social et développer le tissu économique local.

2/ Développer les Très Petites Entreprises

Valoriser les savoir‐faire des artisans
Redonner du sens à la qualité d’ « artisan », est un gage de lisibilité pour le consommateur et d’attractivité des métiers. Les conditions pour se prévaloir de cette qualité seront clarifiées afin de la réserver aux personnes qui sont effectivement qualifiées, par un diplôme ou une expérience professionnelle. Cette qualification sera mieux contrôlée, par les agents de la DGCCRF et par les chambres de métiers et de l’artisanat.
Afin de garantir que les entreprises de l’artisanat, quel que soit leur statut, respectent les obligations de qualification et d’assurance, le gouvernement instaure un contrôle effectif direct par les chambres de métiers des qualifications professionnelles et permet aux corps de contrôle habilités (inspection du travail, impôts, douanes, organismes de sécurité sociale,…) de vérifier les assurances obligatoires en fonction du métier et des travaux réalisés.
La valorisation des savoir-faire des métiers de l’artisanat doit être un facteur de qualité et d’attractivité de ces secteurs formateurs et pourvoyeurs d’emploi.
Rapprocher les régimes de l’entreprise individuelle
Le Projet de loi fait évoluer les obligations administratives et comptables des entrepreneurs dans le sens d’une plus grande simplicité et équité.
Alors que le régime de l’auto-entrepreneur n’a qu’en partie atteint son objectif de tremplin (seulement 5% des entreprises ont basculé vers un régime classique), le texte corrige ses effets dommageables, tels que le salariat déguisé, et aménage la transition entre ce régime et le droit commun, pour qu’il joue effectivement son rôle initiateur en matière de création d’entreprise. Tout en préservant le régime pour celles et ceux qui souhaitent avoir un revenu d’appoint.
Le régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est rendu plus accessible en limitant le formalisme exigé pour bénéficier de la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur, qu’il soit primo-créateur ou déjà en activité. Ainsi, le changement de domiciliation des entreprises à responsabilité limitée sera facilité et les obligations de publication allégées à la seule publication de leur bilan.

3/ Adapter les modalités de l’intervention publique aux besoins des territoires

Adapter les outils de l’intervention publique dans les territoires
Le Projet de loi propose de rétablir l’équilibre de la représentation des différentes collectivités à la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), qui délivre les autorisations pour la création des grandes surfaces commerciales, ainsi que de clarifier et accélérer les procédures de dépôt de dossier pour les porteurs de projets d’aménagements commerciaux. La Commission nationale d’aménagement commerciale(CNAC) pourra se saisir des projets de grande envergure.
Enfin, le fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC), dont le fonctionnement actuel ne lui permet pas de remplir ses missions de service public, sera rénové. Piloté en fonction des priorités gouvernementales, il permettra à toutes les communes de s’impliquer de façon dynamique dans le déploiement d’une politique territoriale cohérente, tout en encourageant le commerce local.

Le gouvernement a déposé 3 amendements sur le Projet de Loi ALUR concernant l’urbanisme commercial

L’adoption de ces amendements impliquerait certains changements :
– la procédure du permis de construire serait intégrée dans la procédure de CDAC ;
– l’avis de la CDAC pourrait se faire sur la base des préconisations du Schéma de Cohérence Territoriale ;
– la notion de protection des consommateurs serait ajoutée en intégrant des notions de complémentarité de produits offerts, de diversité, de qualité de l’offre ;
– le Document d’Aménagement Commercial disparaît au profit du SCOT, ou, en l’absence de SCOT, du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ;
– pas de délimitation des activités à la parcelle dans le SCOT ;
– la composition des CDAC pourrait être modifiée pour une plus grande professionnalisation des profils.

Sources : Ministère de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme

Trend tour station Retail

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , , ,

Source : http://www.arthojerajianleblog.fr/petit-tour-station-retail.html

La crise a toujours bon dos !

C’est vrai, il y a la crise (d’accord, c’est dit) mais les projets d’immobiliers et de retail fleurissent toujours et la terre ne va pas s’arrêter de tourner pour autant. L’occasion de faire un point en préambule du salon annuel du retail et de l’immobilier commercial (SIEC), qui se tiendra les 19 et 20 juin prochains. Voici un petit tour d’horizon sur l’évènement. Arrêt Station Retail, d’où le titre de cet article.On a du vous le répéter, cent fois (sinon plus !), la fréquentation des malls baissent. Pour cause, les gens arrêtent de consommer quand le pouvoir d’achat est entamé, c’est mécanique. Pour autant, malgré cette mauvaise conjoncture, ils ont besoin de garder le moral et se faire plaisir, bref de continuer à vivre. J’ai donc tracé ici, quelques temps forts qui marqueront, à mon sens, la grand messe lors du salon du SIEC.

Des malls identiques sans surprises

Comme vous, j’aime me promener dans les malls mais plutôt pour m’inspirer des innovations et observer les réactions des gens pour mieux comprendre leurs attentes. Après tout les idées (surtout si elles sont bonnes !) sont faites pour être partagées non ! mais je remarque qu’encore, aujourd’hui, les espaces commerciaux se ressemblent tous trop souvent. Même enseignes, même organisations des espaces, même ambiance marchande…bref il faut mettre un coup de pied dans la fourmilière et réinventer un nouveau modèle. Non pas pour révolutionner le retail business, qui par nature épouse sans cesse les tendances.Pourquoi ? Pour la bonne raison qu’il est branché directement sur la satisfaction des attendes des consommateurs. Et franchement arrêtons de nous servir de la crise comme d’un prétexe pour ne rien faire et attendre l’embellie. Les crises doivent, au contraire, constituer des périodes riches en nouveaux concepts, en audaces pour proposer de la nouveauté aux gens et les surprendre en générant de nouveaux concepts, plus adaptables et, surtout, plus adaptés aux consommateurs.

L’outlet mall, un modèle adapté à la crise

Cette année, je pense que le modèle des discount outlets (évoqué dans ce blog de nombreuses fois) sera le modèle qui marquera des points. Vous avez vu l’état des premiers magasins d’usine ? Plus des entrepôts sans âme que des lieux où il fait bon faire du shopping en toute sécurité. Voilà un premier sujet, il va falloir retravailler ces vieux paquebots Usines centers et autres Marques Avenue en sont les objets préhistoriques.
Deux paramètres sont effectivement importants à mes yeux : l’interaction entre e-commerce et commerce physique va se poursuivre et créer de nouvelles passerelles entre ces deux formes de commerce. D’autre part, l’attractivité des centres commerciaux entièrement repensés d’un point de vue du design, organisationnel et surtout un mix merchandising qui fera la part belle aux marques de luxe.
Un luxe populaire et accessible, voilà un concept qui plairait à l’illustre théoricien révolutionnaire Karl Marx. Oui, c’est la grande nouveauté, pour séduire une nouvelle clientèle et booster nos malls, le luxe fait son entrée dans les centres commerciaux européens et se popularise de plus en plus. Ce sera un élément clé dans les prochaines années dans tous les malls qui se respectent.
Alors, vous allez dire séduire une clientèle c’est bien mais quand celle-ci est toujours plus sollicitée par d’autres formes de commerce, comme le e-commerce, que faire ?
Je pense que c’est la préoccupation principale des développeurs de projets commerciaux. Et on sait déjà que, de toute manière, les gens n’acceptent de se déplacer dans les centres commerciaux que s’ils sont sûrs d’y vivre une expérience de shopping incomparable basée sur le plaisir et la rencontre avec les marques, sinon Internet fera le job !

Une France protégée qui résiste

Le vrai problème des acteurs du Retail qui participeront au SIEC sera de trouver comment apporter autre chose, que du commerce pur et dur.
Et vous savez, durant les crises, on assiste toujours à un retour des vrais entrepreneurs. Ceux qui osent et imagine de nouveaux concepts qui apportent une vraie plus value aux clients. Et en France, on a de vrais talents, des gens qui discutent dans le détail les projets à mettre en œuvre avec les élus et les habitants.
Il y a encore tant de choses à développer dans notre pays malgré les blocages bureaucratiques et autres difficultés !
Mais regardez de plus près, la situation n’est peut être pas favorable dans notre pays mais reste viable par rapport à d’autres pays.
La raison ? Sans doute une réelle capacité de résistance des commerces en France, qu’on trouve nulle part ailleurs en Europe.
Je crois que notre système de protection sociale unique au monde (disons le !) n’y ait pas pour rien et fait office de filet de sécurité en permettant à la consommation, dernier moteur de notre économie, de tourner. Et, puis vous savez, le client fonctionne à la confiance, à l’optimisme. Pour toutes ces raisons, le SIEC sera l’occasion de sentir et ressentir les aspirations profondes des participants dans le but de ne pas louper le prochain train (ou métro !) et continuer de pleurer sur une conjoncture qui pourrait faire émerger de vrais opportunités…

Auteur : arthojerajian

Déni de crise

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

L’immobilier d’entreprise n’est pas dans une forme olympique. Ventes forcées mais pas avouées, opacité assumée sur les prix, asthénie de la demande des utilisateurs : tous les éléments d’une mauvaise série B semblent être réunis pour préparer le remake de l’été 2008. Sans vouloir jouer les Cassandre ni appeler aux loups, la scène immobilière française ne serait-elle pas en train de basculer tout doucement dans un déni de crise, saison 2 ?

Déni de langage tout d’abord. Qu’on se le dise : la France se proclame territoire protégé, à l’abri des ventes forcées qui ne semblent pas émouvoir outre-mesure nos voisins anglo-saxons ou espagnols. C’est en tout cas le message que veulent faire passer une poignée d’investisseurs qui récusent avec entêtement la sémantique.

Déni des prix ensuite. Car, c’est le deuxième élément constitutif du déni de crise, l’opacité des valeurs a envahi presque toute la sphère de l’immobilier tertiaire. Erigé en principe, le loyer facial – lorsqu’il est révélé – occupe désormais tout le champ de la transaction locative. Sans référence aucune à quelque élément de négociation. Quant à la vérité des prix, elle est laissée à la discrétion des acquéreurs souvent très secrets, exception faite des SCPI et OPCI.

Déni des chiffres enfin : la chute de 18 % du take-up au 1er semestre 2012, si elle est justement comptabilisée, n’est pas vraiment perçue comme un signal. Ce qui nous attend pour 2013 avec une baisse très nette des demandes exprimées par les entreprises.

Un signe d’espoir tout de même dans ce tableau : l’appétit non dissimulé des fonds souverains pour la scène hexagonale. Après avoir longtemps préféré Londres à Paris, les fonds qataris, norvégiens et autres considèrent désormais la France comme une terre d’investissement à part entière. Encourageant mais pas suffisant pour un happy end…

Sandra ROUMI – Businessimmo

Bureaux : La demande dégonflée

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

Le marché des bureaux ne passe pas totalement au travers des gouttes de la crise. Les statistiques d’Immostat sur le secteur locatif parisien en attestent. La demande placée du 2e trimestre 2012 recule de 22 % par rapport au même trimestre 2011. Avec 429 000 m2 placés, la place francilienne signe son plus mauvais score depuis… le 3e trimestre 2009, creux de la crise post-Lehman Brothers. Sur le premier semestre, le marché encaisse une chute de 18 % du volume de transactions comparé au premier semestre 2011. C’est plus de 215 000 m2 qu’il manque dans les flux de transactions. Autre angle de vue : sur les six mois premiers mois de l’année, l’activité du marché passe sous la moyenne décennale (1,1 million de m2) et sous le seuil symbolique du million de m2 placé. BNP Paribas Real Estate n’hésite pas à parler de « tournant » dans le marché des bureaux en Île-de-France.

Ce « tournant » s’explique par une conjugaison de facteurs négatifs. Macro-économiques avant tout, avec une croissance en berne au niveau de la zone Euro et proche du niveau zéro en France, qui commence déjà à se traduire par un retour des destructions d’emplois tertiaires en Ile-de-France. Politiques ensuite, où l’interminable campagne pour les élections présidentielle et législative a accentué l’inévitable attentisme propre à ces périodes. Ajoutons-y un effet calendaire peu avantageux, notamment avec un mois de mai truffé de jours fériés et autres ponts, et tous les ingrédients sont réunis pour expliquer le coup de frein du marché.

Gros coup de frein même sur le segment des grandes transactions, d’ordinaire le booster du marché locatif francilien. Le 2e trimestre accuse une chute de 40 % du nombre de transactions de plus de 5 000 m2, avec 10 transactions recensées contre 17 au trimestre précédent. Aucun deal de plus de 20 000 m2 ne s’est concrétisé sur les trois derniers mois. En volume, l’activité du segment des grandes transactions a tout simplement été divisée par deux !

Peut-on alors espérer un formidable coup d’accélérateur à la rentrée ? Peu d’espoir si l’on en croit le baromètre de la demande exprimée de Cushman & Wakefield. Le conseil a recensé 92 demandes de plus de 4 000 m2 pour près de 1,3 million de m2, en recul de… 25 %. Bonjour tristesse !

Auteur :
Gaël THOMAS – Businessimmo

La Cour des Comptes épingle la politique du logement dans son audit

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,
La Cour des Comptes appelle à une « rénovation de l’action publique » dans la politique du logement dans son audit sur la « situation et les perspectives des finances publiques 2012 » dévoilé ce matin. « La fiscalité sur le logement constitue, par sa manne financière (55,3 Mds€ de prélèvements en 2010), un important levier d’action de l’Etat sur le marché immobilier. (…) Des évolutions réglementaires pourraient permettre de mieux satisfaire les besoins en logement sans faire appel aux finances publiques », indique la Cour dans son rapport, pointant du doigt notamment le système d’imposition des plus-values qui encourage à la rétention. La Cour estime également que la réglementation des loyers joue un rôle « très important » et demande d’examiner « de manière approfondie » le dispositif allemand de contrôle des loyers par le juge.
Sur le constat, la Cour des Comptes reste fidèle à sa ligne, pointant une dérive des dépenses fiscales associées au logement ont augmenté de 49% entre 2007 et 2011 et représente, avec 13 Mds€, plus du double des crédits budgétaires. Parmi les dépenses fiscales les plus onéreuses, la Cour des Comptes pointe la TVA à taux réduit destinée à financer les travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans qui a coûté 5,2 Mds€ en 2011 sans que le dispositif n’ait fait l’objet d’une « réelle » évaluation depuis 2002.
Le rapport dresse le même diagnostic sur le dispositif Scellier de soutien à l’investissement privé locatif qui a mobilisé 1,1 Md€ en 2011. La Cour persiste dans sa critique en soulignant qu’il n’existe « aucune information, au plan national, sur le volume et la localisation des réalisations correspondant à des investissements locatifs privés financés grâce aux dépenses fiscales, ni a fortiori sur leur occupation et les loyers pratiqués  alors même que les aides à l’investissement renforcent la tension sur le foncier ».
L’incitation fiscale autour des plans et des comptes d’épargne logement est également mise à l’index. Leurs coûts représentent une dépense budgétaire de 1,1 Md€ et une dépense fiscale de 0,5 Md€ pour un taux de transformation des dépôts en prêts au logement de seulement 5 %. La Cour reproche, enfin, le cumul entre les allocations logements par des étudiants et des demi-parts de quotient familial supplémentaires par leurs parents. 700 000 étudiants bénéficient d’aides au logement pour 1,2 Md€ et 80 % d’entre eux sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour un surcoût de 1,1 Md€.
Le document complet de la Cour des Comptes : financespubliques2012

Logement : Cécile Duflot confirme la fin du Scellier

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Le dispositif de réduction d’impôt « Scellier », d’incitation fiscale à l’investissement locatif, va être définitivement enterré comme prévu « au plus tard » le 31 décembre 2012 : c’est ce que selon l’AFP la nouvelle ministre du logement, Cécile Duflot, a confirmé le 29 mai au président de la Fédération française du bâtiment (FFB) Didier Ridoret. Ce dispositif avait été mis en place fin 2008 sur initiative parlementaire pour prendre le relais du régime d’amortissement « Robien », critiqué pour son coût et sa cible « hauts revenus », malgré son « recentrage » et la mise en place de son complément, le régime « Borloo », « flop retentissant » s’il en est…

Plusieurs fois « raboté », sa fin a été programmée dès la loi de finances pour 2012. Au delà de cette annonce et de la réaffirmation de la priorité à l’encadrement des loyers, Cécile Duflot reste discrète, et le restera probablement jusqu’au deuxième tour des élections législatives.

Elle trouvera matière à réflexion dans une nouvelle contribution au débat sur les remèdes aux difficultés de logement des Français, qui semblent s’aggraver de jour en jour, un avis « Familles et logement » de 19 pages du Haut conseil de la famille (HCF) ; appelant de ses voeux une politique du logement qui tienne compte de la diversité des situations familiales et de la nécessité de maîtriser la hausse du coût du logement qui conduit à des taux d’effort très lourds pour certains ménages, l’avis du HCF formule des propositions visant des objectifs plutôt consensuels – développement de l’offre de logements, dynamisation de la gestion du parc social, facilitation de l’accès au logement à un prix raisonnable dans le parc privé, restauration de l’efficacité des aides personnelle au logement et des aides à l’accession, prévention des expulsions et plus globalement amélioration des conditions de logement des familles -, mais par des moyens énergiques : certains figurant déjà dans les programmes de la gauche, tels que le renforcement des contraintes de quotas de logements sociaux de la loi « SRU » (montée à 30% au lieu de 20) et de leur application (par augmentation des sanctions et une mise en en oeuvre du droit de préemption urbain par les préfets ainsi que de la possibilité qui leur est accordée de passer convention avec des organismes en vue de la construction et de l’acquisition de logements sociaux), l’encadrement des loyers des nouvelles locations et des relocations, le développement ou la généralisation de la GRL (garantie des risques locatifs). D’autres plus « osés », comme un système de « bonus-malus » sur les loyers pratiqués par les bailleurs, ou plusieurs pistes pour restaurer l’efficacité des aides personnelles au logement et à l’accession en réduisant les disparités de taux d’effort, que ce soit entre zones géographiques ou entre parc privé et parc social, en visant prioritairement, de manière ciblée, les familles dont les taux d’effort sont les plus élevés. Voire même de façon alternative, par l’instauration d’un « bouclier logement » consistant à uniformiser les taux d’effort des ménages, de manière qu’ils ne dépassent pas pour chaque ménage – pour un logement jugé conforme à ses besoins – un taux maximal, fixé en fonction de son niveau de revenus et de sa composition…

source : Universimmo

L’appartement vendu peut ne pas être « aux normes »

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes

Il n’est pas obligatoire, lors d’une vente immobilière, que les installations de plomberie et d’électricité soient conformes aux normes en vigueur. L’obligation de mise aux normes lors d’une vente ne résulte d’aucune loi et d’aucun règlement, selon la justice, que le vendeur soit un particulier ou un professionnel de l’immobilier. Une telle obligation ne peut exister, selon la cour de cassation, que si elle a été prévue dans un accord entre vendeur et acquéreur, c’est-à-dire si le vendeur s’y est volontairement obligé. Un acheteur expliquait que le vendeur était tenu de délivrer un appartement en état d’utilisation. Il en déduisait que l’appartement acheté ne pouvait pas être considéré comme livré par le vendeur dès lors que les installations nécessaires à son usage d’habitation n’étaient pas conformes aux normes en vigueur. Mais cette argumentation a été rejetée en quelques lignes par la cour de cassation qui a seulement observé que le contrat de vente ne prévoyait pas une telle obligation.

Source : AFP

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

AUTEUR – Novembre 2012
http://www.immobilier-danger.com/

Les courbes de Friggit montrent l’ampleur de la bulle immobilière française. Néanmoins, ces moyennes masquent des scénarii d’évolution des prix de l’immobilier sensiblement différents. En étudiant dans le détail l’évolution des prix des appartements dans chaque département, on peut distinguer 3 schémas de variation des prix. L’un d’eux se décompose depuis 2009-2010 en deux orientations bien distinctes. Découvrez donc ces 3 schémas de bulle immobilière présents en France et des exemples de départements concernés par chacun des cas.

Les statistiques immobilières sont-elles pertinentes ?

En France, les baromètres sur les prix de l’immobilier sont assez peu fiables. Essayons malgré tout d’analyser certaines tendances sur le marché immobilier.
Entre 1998 et 2008, les prix des logements ont augmenté de plus de 150 %. À partir de 2007-2008, les prix ont commencé à baisser quasiment partout en France. Le plus fort de la baisse a eu lieu en 2009.
Mi-2011, les prix sont, en moyenne, revenus à des niveaux proches de ceux de leur sommet en 2007-2008.
Cependant, si l’indice des prix est quasiment identique à celui de 2008, cela signifie que la valeur des appartements et des maisons a légèrement baissé. En effet, entre 2008 et 2011, l’inflation a été de 4.5 %.
En euro courant, les prix des logements ont donc baissé entre 2008 et 2011 dans 74 départements.
Les différences de variation entre chaque département peuvent être importantes. Ceci s’explique par le fait qu’il existe des milliers de marchés immobiliers particuliers.
Une vision globale sur l’évolution des prix de l’immobilier en France (ou sur l’Ile-de-France et la Province) reste trop généraliste pour en tirer des conclusions pour votre secteur spécifique. En analysant le comportement des prix des logements au niveau des départements, on obtient un premier découpage des différentes tendances.
Il vous faudra ensuite analyser plus spécifiquement les particularités de votre département. Dans le département de l’Ain, le prix du mètre carré est de 1 500 € dans l’ouest du département mais il monte à plus de 3 500 € dans le pays de Gex du fait de la proximité de la frontière avec la Suisse. De la même manière, les variations peuvent être différentes en fonction du type de biens (appartements, maisons, etc.)

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Le blocage du marché immobilier est très important en 2012. Il n’y a pas, pour le moment, de chute importante et visible des prix des maisons et des appartements, en tout cas dans les statistiques officielles. Néanmoins, différents organismes ont publié récemment des études sur les conséquences dans les mois et années à venir de la chute des ventes et des différents changements intervenus sur le marché (durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, réduction des aides au logement, hausse des impôts, etc.). Les chiffres de baisses varient de -10 à -40 % pour les prix des logements à court et moyen terme.

Prix immobilier : de -10 % à -40 % dans les 18 mois ?

Dans un point d’information sur l’immobilier sur BFMTV, l’économiste Emmanuel Lechypre fait une synthèse de la situation actuelle du marché. Dans cette vidéo, il revient d’abord sur l’effondrement de la production de prêts immobiliers.

Pour lui les causes de cette chute des financements immobiliers sont les suivantes :

  • Le marché est gelé car les vendeurs n’ont pas compris que les prix baissent et qu’ils doivent s’adapter pour vendre. Du coup, ceux qui veulent vendre pour racheter un autre logement derrière ne le font pas.
  • Disparition des primo-accédants due aux prix élevés et aux conditions de financement.
  • Sélection accrue des banques avant d’accorder un emprunt immobilier, ce qui cause de grands écarts entre les meilleurs taux et les taux moyens.

Pour lui, les prix de l’immobilier vont donc suivre ce mouvement de baisse dans les mois à venir. Il prévoit notamment pour dans les 18 mois :

  • Une baisse de 10 % du prix du mètre carré à Paris,
  • Une baisse comprise entre 10 et 20 % dans les très grandes villes et les quartiers très demandés,
  • Une baisse pouvant atteindre jusqu’à 30 ou 40 % pour les villes de taille moyenne (moins de 100 000 habitants) et les habitations de campagne.

À la fin de cette vidéo, Emmanuel Lechypre cite le chiffre du salaire moyen en France à 2 082 € en 2010. Les hauts salaires font sensiblement augmenter la moyenne puisque l’INSEE déclare que le salaire médian est de 1 583 € en France. Il y a donc la moitié des salariés en France qui gagne moins que ces 1 583 € par mois.
L’écart entre les prix immobiliers et les salaires montre une bulle immobilière pour la France.

Les prévisions de fortes corrections se multiplient

Emmanuel Lechypre n’est pas le seul à s’attendre à une forte correction pour les prix des maisons et des appartements. Pour compléter cette revue de presse sur la chute du marché, voici d’autres articles et études qui vont dans le même sens et qui sont bien plus pessimistes que les chiffres des notaires :

  • Dans cet article de Capital, on apprend que Jean-Michel Ciuch, le directeur général d’Immogroup Consulting déclare que « au cours des dix-huit prochains mois, les tarifs des logements pourraient encore chuter de 20% dans les métropoles régionales, et même de 40% sur certains marchés locaux où il n’y a absolument plus de demande ». Il rejoint donc l’avis de Mr Lechypre.
  • Dans une étude très détaillée du Crédit Agricole, l’économiste Olivier Eluere confirme son estimation d’une surévaluation des prix immobiliers en France de 25 % et même de 35 % pour Paris. Ces évaluations sont basées sur le niveau très élevé des taux d’effort théoriques qu’un acheteur doit fournir pour acheter un bien immobilier.
  • Le cabinet d’étude PrimeView prévoit de -30 à -40 % pour la moyenne des prix de l’immobilier en France dans les 5 à 10 ans. Cette étude est notamment basée sur un changement profond de la manière dont sont financés les achats immobiliers (baisse de la durée d’emprunt, hausse des taux d’apport exigés, remontée des marges pour couvrir les risques sur les taux des crédits).

Standard and Poor’s dégrade les notes des banques françaises en anticipation de la chute des prix immobiliers

En prévision d’une réduction importante des prix des logements en France, l’agence de notation Standard and Poor’s abaisse encore la note de certaines banques françaises et en placent d’autres sous perspectives négatives comme le relate LaTribune.
Le risque d’une baisse importante des prix n’est pas suffisamment pris en compte par les banques, selon cette agence de notation. Cela pourrait venir augmenter davantage les coûts de financement des banques sur les marchés financiers.

AUTEUR

www.immobilier-danger.com

Immobilier : le changement, c’est maintenant… enfin presque

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

François Hollande a fait du changement son slogan de campagne. Comment cela devrait-il se traduire pour l’industrie immobilière ? Du changement, il va en y avoir, et ce très rapidement. Le nouveau président de la République devrait prendre une série de mesures symboliques avant l’été, à commencer par la mise en place d’une caution solidaire pour le logement des jeunes, ces derniers étant clairement une priorité du nouveau quinquennat. Dans la foulée, François Hollande va annoncer le doublement du plafond du livret A, censé lui permettre de financer la construction de 30 000 logements sociaux supplémentaires pour atteindre l’objectif annoncé de 150 000 par an, ainsi que la libération des terrains de l’Etat dans la même optique.

Une fois les législatives passées, une nouvelle vague de réformes devrait voir le jour, dont le très redouté blocage des loyers résidentiels en zones tendues. Les professionnels craignent un effet dissuasif sur les propriétaires-bailleurs. Certains redoutent un effet tâche d’huile vers d’autres typologies d’actifs immobiliers, même si cela ne transparaît pas dans le programme socialiste. En revanche, le nouveau Parlement va plancher sur un important volet fiscal, avec notamment le plafonnement annoncé des niches fiscales à 10 000 € par ménage et par an. Les partisans de la défiscalisation pourront espérer la renaissance d’un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, enterré sans autre forme de discussion par Nicolas Sarkozy. Un tel amortissement ne reverra le jour qu’à la condition d’une contrepartie sociale au travers d’une modération des loyers. François Hollande ne veut pas remettre de « charbon dans la chaudière inflationniste de l’immobilier ». Le futur projet de loi de finances n’épargnera pas les institutionnels, sommés de « participer à l’effort de la nation » dans le logement. A la clé, une remise en question du statut SIIC si les foncières n’investissent pas dans le résidentiel et l’étude de solutions pour «  mettre à contribution les grandes sociétés d’assurances et les banques qui détenaient historiquement des logements intermédiaires ». Sont également attendues une réforme sur la fiscalité foncière, avec une logique de pénaliser la rétention, ainsi qu’une nouvelle législation autour des recours abusifs. Des promesses peu ou prou semblables à celles du président sortant.

Derrière la palissade du changement, se dressent déjà quelques îlots de continuité. Le Grenelle de l’Environnement, tombé dans un lourd silence médiatique ces derniers mois, va se poursuivre. François Hollande a rassuré Philippe Pelletier. « Je souhaite donc que votre travail se poursuive et que nous entrions dans une phase de rénovation énergétique et ambitieuse des bâtiments », lui a-t-il écrit le 19 avril dernier. Avec le même capitaine ? Le président du comité stratégique du plan Bâtiment Grenelle nous a assuré, dans une interview à paraître dans le prochain magazine Business Immo, qu’il était candidat à sa succession.

Quant au Grand Paris, autre projet à long terme lancé par le locataire sortant de l’Elysée, il devrait suivre sa route. François Hollande a écrit à l’Association des maires d’Ile-de-France pour leur assurer que le projet du Grand Paris se poursuive « car les accords trouvés méritent d’être menés à bien ». « On ne balaie pas d’un revers de main les travaux et l’énergie consacrés depuis quelques années sous prétexte d’une élection présidentielle ». Le changement, dans une certaine continuité, c’est maintenant.

AUTEUR
Gaël Thomas
Business Immo