Étiquette : immobilier

Le compromis de l’agent immobilier n’est pas toujours valable

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Signer un compromis chez un agent immobilier ne donne la certitude d’acheter que si celui-ci a bien reçu le pouvoir de vendre, vient de préciser la Cour de cassation.
L’acheteur devrait donc, avant de signer, s’assurer que l’agent immobilier n’a pas seulement reçu un « mandat d’entremise » l’autorisant à rechercher un acquéreur et à négocier, mais pas à conclure la vente. Car, pour les juges, si le vendeur n’a pas expressément donné pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, il ne sera pas engagé par les documents signés entre cet agent et un candidat acquéreur. Il pourra donc refuser de vendre à cet acquéreur qui croira pourtant avoir signé un vrai compromis. Les juges se sont fondés, pour rappeler ce principe, sur un décret de 1972 organisant les relations avec les agents immobiliers. Ce texte précise que « lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ». (Cass. Civ 3, 12.4.2012, N° 416).

source : AFP

Baisse des prix de l’immobilier et tabous professionnels

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Ça y est. Pour la première fois depuis…la crise de 1991, les observateurs sont unanimes sur la probabilité que le prix des logements baisse cette année. En particulier les institutions de référence en la matière, la FNAIM, les grands réseaux de franchise, les notaires, se sont exprimés ces dernières semaines clairement, prévoyant une correction de 5% à 15% selon les marchés et leurs tensions. On notera juste, par honnêteté, que Century 21 exclut ce mouvement pour Paris intra muros, se fondant sur le considérable déséquilibre entre l’offre et la demande dans la capitale, au détriment des candidats acquéreurs.

Cette prédiction, que je respecte, est assez isolée, et elle ne remet pas en cause l’analyse générale. Je voudrais dans ces circonstances, assez nouvelles et exceptionnelles, m’attarder sur le discours des professionnels immobiliers et son rapport à la baisse des prix. Deux questions me préoccupent : les agents immobiliers ont-ils du mal à parler de baisse ? Et leur discours a-t-il une influence sur l’évolution des prix ? Sur le premier sujet, on a beaucoup dit que les agents immobiliers étaient l’une des causes de l’augmentation des prix, favorisant leur montée pour favoriser le niveau de leurs honoraires. En effet, chacun sait que les commissions de transaction sont proportionnelles au prix, et que globalement, plus une transaction est élevée, plus les émoluments qui y sont attachés seront conséquents. En fait, ceux qui disent cela se trompent : l’intérêt de l’agent n’est pas de vendre au prix le plus haut sans considération du temps, mais d’équilibrer l’équation entre prix optimisé et rapidité de vente. L’agent immobilier est un acteur du flux, et le stock, sur lequel il ne perçoit aucune rétribution et qui risque d’être sanctionné par la perte du mandat, est pour lui un fléau. Ils se trompent sur un autre point : les négociations d’honoraires ne sont jamais aussi sévères que quand les prix sont élevés. On comprend bien pourquoi : le prix s’entend « frais d’agence inclus », et c’est le total que regardent vendeur et acquéreur. Ils se trompent enfin parce qu’ils négligent que les honoraires sont dégressifs et que lorsqu’un prix augmente de 5 % ou 10 %, la tranche de commission pertinente conduit à un pourcentage d’honoraires plus bas.

 

En clair, l’agent immobilier n’est pas un acteur des augmentations. A l’inverse, il a un effet modérateur…relatif : il travaille sur fond de valeurs de marché, et ne peut aller contre le marché en s’essayant à le faire beaucoup baisser… les fondamentaux lui seraient vite rappelés par les vendeurs, et on ne lui confierait bien vite plus de mandats! A ce stade de la réflexion, il est d’ailleurs intéressant de noter que c’est sur une large partie du marché de la transaction que les agents immobiliers exercent ce rôle modérateur: les plus récentes statistiques de taux de pénétration, émanant de l’exploitation de l’enquête logement(résidences principales) de l’INSEE, nous créditent d’un 60 % minimum qui rompt avec les chiffres couramment avancés… On parle depuis des années d’à peine 50 %, de toute évidence à tort.

AUTEUR
Jean-François Buet
Président – Buet Immobilier

La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité

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2012, année noire pour le secteur immobilier ? C’est la question que posait La Tribune en début d’année à propos des sociétés immobilières cotées (SIIC), malmenées en Bourse depuis le début de l’année après une année 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d’autant que la fiscalité pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu’à présent, lorsqu’ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prélèvement forfaitaire libératoire (19% en 2011 + 13,5% de prélèvements sociaux), soit en intégrant les dividendes dans leur revenu (taxation à l’impôt sur le revenu de 0 à 41% selon les tranches, l’impôt bénéficiant d’un abattement dans ce cas). A compter de l’imposition des revenus perçus en 2011 (impôts 2012), le prélèvement libératoire n’est plus autorisé pour les SIIC. Les contribuables qui avaient opté pour ce prélèvement vont devoir payer l’impôt en 2012 en fonction de leur barème alors qu’il a été déjà prélevé à la source à 19%. Cet impôt déjà prélevé sera alors imputé dans le calcul de l’IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d’un taux marginal de l’impôt sur le revenu supérieur à 19%…

Ce n’est pas tout : si dans le régime général les dividendes taxés à l’impôt sur le revenu bénéficient d’un abattement de 40% du montant déclaré, cet avantage, lié au fait que les bénéfices distribués ont déjà fait l’objet de l’impôt sur les sociétés, étant supprimé pour les SIIC à compter des revenus 2011. Il s’agissait en réalité d’une anomalie – un cadeau fiscal injustifié – puisque les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu’elles redistribuent à leur associés…

Enfin, autre avantage supprimé : les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA, à compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire échapper les dividendes à l’impôt sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs détenteurs continueront a bénéficier du régime de faveur. « Pour les titres entrés entre le 21 octobre 2011 et le 29 décembre 2011, au moment de l’adoption de la loi, il convient d’attendre la position de l’administration fiscale, le texte est muet quant à leur sort », explique un expert cité par le quotidien Les Echos.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus épargnées : les porteurs de parts qui souhaitant les céder en franchise d’imposition des plus-values au-delà de la quinzième année de détention n’ont plus que jusqu’au 1er février pour le faire. A l’instar de l’immobilier détenu en direct, cette « pierre papier » est soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l’immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion. Avis à ceux qui détiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes…

« Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on à l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier), citée par Les Echos. Toute vente d’immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières.

Le « verdissement » de l’immobilier, un défi pour les sociétés de gestion… et les épargnants

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Pour la cinquième fois, Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, vient de publier son baromètre  du reporting sur l’éco-performance des bâtiments. Et, pour la première fois, avec le concours de l’ASPIM, elle publie une étude sur les pratiques des fonds immobiliers face aux enjeux énergétiques. A priori, ces thèmes peuvent paraître très éloignés des préoccupations des particuliers qui investissent dans ces fonds. Pourtant, comme on va le voir, dans un avenir très proche, ils vont jouer un rôle déterminant.

 

Du côté des quinze sociétés foncières et des huit promoteurs cotés dont les documents d’information ont été une nouvelle fois passés au crible par Novethic, assistée de l’ADEME, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, pas de surprise majeure : la qualité de l’information sur la performance énergétique des parcs immobiliers progresse, mais avec de fortes disparités. On ne sera pas étonné de voir que ce sont les sociétés les plus importantes, les plus connues des investisseurs étrangers et les plus exposées aux études des analystes qui font les plus gros efforts. Ainsi cette année, sont mis en valeur Unibail-Rodamco, pour son indicateur de l’intensité carbone par visite pour ses centres commerciaux et Gecina pour son calcul des consommations énergétiques «à climat constant».

Mais on attendait surtout cette année la première étude publiée en partenariat avec l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) sur le degré de prise en compte des critères d’éco-performance des bâtiments dans la politiques d’investissement  des sociétés de gestion; les 22 sociétés qui y ont participé représentent 80 % des fonds immobiliers français réglementés, SCPI ou OPCI, avec 26,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion.

Encore des progrès à faire

Les résultats ne sont pas excellents. Les deux tiers des répondants ne sont pas en mesure de communiquer la performance énergétique et les émissions de CO² moyennes de leur patrimoine sous gestion. Toutefois, des progrès sont annoncés pour les prochaines années. Par ailleurs, on constate que 72 % des répondants déclarent intégrer des critères d’éco-performance dans leurs pratiques sur la totalité ou une partie de leur activité. Mais la plupart des sociétés de gestion n’ont pas encore véritablement intégré ces critères dans leur gestion et leurs efforts  se concentrent souvent sur quelques fonds spécifiques.

Et c’est là que l’on retrouve les épargnants. Les réponses des gérants  sont très claires : les efforts effectués en ce domaine l’ont été en réponse à une demande croissante de la part des investisseurs institutionnels, mais les particuliers sont encore peu sensibilisés. Comme le précisent les auteurs du rapport, « la priorité des 350.000 porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI semble être avant tout le rendement attractif de ce type de produits ». Cette préoccupation est logique : ces produits sont choisis justement pour leur rendement. Mais il ne faudrait pas que les exigences de rentabilité immédiate entrent en conflit avec le souci du long terme. Or les responsables des sociétés de gestion estiment  que l’intégration de critères d’éco-performance dans le choix et la gestion d’immeubles permet de diminuer les risques opérationnels liés à l’obsolescence des bâtiments et 73 % d’entre eux estiment qu’elle conduit à un meilleur rendement financier sur le long terme.

Les dangers d’une politique de court terme

Quels sont ces risques d’obsolescence ? La difficulté de  louer  des locaux qui ne seraient  plus aux normes communément admises ou qui ne répondraient  plus aux normes officielles (un certain flou existe encore sur certaines des règles qui seront applicables à partir de 2012) peut se traduire par une vacance de ces locaux et une pression à la baisse sur les loyers.  Les épargnants doivent commencer à s’en préoccuper. Quelle est la politique de la société de gestion, quelle est l’efficacité énergétique des immeubles gérés, quels biens est-il prévu d’acheter, quelles sont les possibilités  de mettre aux normes des immeubles déjà anciens et à quel coût ? Voilà des questions qui devraient être  posées de plus en plus souvent.

Ainsi que le souligne Daniel While, analyste à l’IEIF, en réponse aux questions posées par Novethic, les conseillers en gestion de patrimoine « peuvent diffuser l’idée que les démarches environnementales ne sont pas uniquement des contraintes ou des coûts, mais des investissements pour faciliter la vente des immeubles à long terme (…). Les investisseurs auront une épargne plus sécurisée si elle est placée dans des immeubles qui pourront être vendus plus aisément à l’avenir ».

L’écologie et les suites du Grenelle de l’environnement, ce n’est pas seulement un thème de débats électoraux. On en parlera beaucoup dans les prochaines années dans les assemblées de porteurs de parts de SCPI !

 

Un code de déontologie pour les gestionnaires de SCPI

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En France comme dans tous les pays développés, l’activité de gestion de l’épargne est étroitement encadrée par des textes législatifs ou réglementaires, dont l’application est  surveillée par des organismes spécialisés que l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Cela dit, rien n’empêche les professionnels concernés de se doter de codes de bonne conduite destinés à préciser la façon dont ces règles doivent être appliquées au quotidien et à prévenir d’éventuels problèmes. De ce point de vue, on accueille avec satisfaction le «Code de déontologie de la gestion des SCPI» adopté au début du mois par l’Assemblée générale de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Certes, il ne faut pas en attendre de miracles : normalement les règles du jeu précisées dans cet épais document de 48 pages devaient ou auraient dû déjà  être respectées puisqu’elles concernent l’application de dispositions légales en vigueur. Mais il est plutôt rassurant de voir des professionnels s’engager collectivement et publiquement sur de bonnes pratiques.

Les associés ou futurs associés de SCPI peuvent consulter ce document sur le site de l’ASPIM. Ils verront qu’il est divisé en deux grandes parties : les dispositions et les recommandations, ces dernières ne faisant que définir concrètement les moyens de parvenir à atteindre les objectifs fixés dans les dispositions. Les libellés des grands chapitres sont suffisamment clairs pour que l’on puisse comprendre tout de suite de quoi il s’agit : prévention et gestion des conflits d’intérêts, relations avec les prestataires et locataires, relations avec les associés, déontologie des collaborateurs et contrôle des transactions personnelles.

Cela peut paraître évident, mais il n’est pas mauvais, par exemple, de rappeler que «la gestion de SCPI doit être réalisée exclusivement dans l’intérêt des associés et ne jamais privilégier ceux d’un tiers», ou que «l’arbitrage d’actifs immobiliers entre SCPI gérées par un même gestionnaire, réalisé dans le seul but d’assurer la liquidité des parts de l’une d’elles doit être prohibé» ou encore que «le gestionnaire de SCPI ne doit jamais donner accès à certains associés ou à des tiers à des informations sur les actifs détenus par la SCPI qui le conduirait à ne pas respecter le principe de l’égalité de traitement des associés». Ce principe de l’égalité de traitement revient d’ailleurs comme un leitmotiv.

De même, il n’est peut-être pas inutile de rappeler aux gestionnaires que les informations qu’ils doivent fournir aux associés et personnes prospectées doivent être «claires, non trompeuses, suffisantes» et que les indications sur les résultats ou perspectives de résultats «doivent être formulées avec sincérité et bonne foi».

L’adoption de ce code de déontologie va en tout cas dans le sens d’une meilleure protection de l’épargnant, tout comme d’autres  travaux en cours à l’ASPIM visant notamment à adopter une définition unique de certains termes techniques utilisés dans les documents d’information. Par exemple, quand les sociétés de gestion parlent de taux d’occupation financier ou physique, elles ne font pas toutes référence exactement à la même chose et les indicateurs de performance ne sont pas calculés de la même façon. Tout ce qui permet à l’épargnant de mieux comprendre ce qui est écrit dans les documents et de mieux comparer les produits qui lui sont proposés  va dans le bon sens. On ne peut que l’encourager.

 

L’immobilier de luxe au top à Paris

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

Qu’on se le dise : la capitale a de plus en plus la cote. Résultats : les prix de l’immobilier résidentiel de luxe à Paris ont augmenté de 22 % entre mars 2010 et mars 2011. C’est ce qu’indique le dernier indice du cabinet Knight Frank.
Les raisons évoquées par les experts pour expliquer cette forte hausse : l’attrait croissant de la capitale auprès des acquéreurs internationaux et une offre de plus en plus rare. L’étude indique que la capitale « rivalise avec la performance des villes asiatiques ». Elle arrive ainsi en tête des plus fortes augmentations dans le classement, précédant Hong Kong (+15 %), la capitale de la Finlande, Helsinki (+12,2 %). Viennent ensuite dans le Top 15 Shangai et Pékin.

A Paris, les investisseurs qui proviennent de pays comme le Brésil, la Russie,  l’Inde, la Chine et l’Afrique du Sud sont très présents. Ils considèrent la ville lumière comme « un refuge pour investir leurs fonds dans un marché mature et très performant ». A l’inverse, Moscou enregistre une baisse de son immobilier de prestige de 8 % sur cette même période de mars 2010 à mars 2011.

Le classement des plus fortes hausses de prix dans l’immobilier de luxe sur un an :

1 – Paris (+22,2 %)
2 – Hong Kong (+15 %)
3 – Helsinki (+12,2 %)
4 – Shanghai (+11 %)
5 – Pékin (+10 %)
6 – Londres (+8,6 %)
7 – Singapour (+8,6 %)
8 – Zurich (+8 %)
9 – Kiev (+3,2 %)
10 – Genève (+1,6 %)
11 – Monaco (+1,1 %)
12 – Saint-Petersbourg (+1,1 %)
13 – New York (+1 %)
14 – Los Angeles (-2,2 %)
15 – Moscou (-8 %)

JAPON: L’immense chantier de la reconstruction

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Le bilan des pertes humaines du séisme qui a frappé le Japon n’est toujours pas définitif. Et alors que les populations vivent sous la menace d’une catastrophe nucléaire, les experts et les autorités nippones sont déjà en train d’évaluer les conséquences économiques du tremblement de terre du 11 mars. Les dégâts occasionnés dans les villes et les infrastructures routières posent la question du coût de la reconstruction dans les zones dévastées. Ainsi, selon la RICS, le Japon devra dépenser au moins 16 trillions de Yens (140 Mds €) pour la reconstruction. Pour ce qui concerne le marché de l’immobilier à Tokyo, DTZ Research n’entrevoit pas de reprise du marché de l’immobilier prévue avant 2013.

La conférence de presse prévue par le Gouverneur de la Banque du Japon le 7 avril devrait donner un éclairage concernant les conséquences du tremblement de terre dévastateur qui a eu lieu sur la côte de la région de Tohoku, et sur la réponse politique appropriée de la part des autorités. D’autres éléments économiques seront diffusés dans les jours à venir.

Inévitablement, le tremblement de terre va impacter les données économiques pour le premier trimestre. Quelques améliorations sont probables avec le temps qui passe, mais les dommages causés sur l’approvisionnement énergétique conduisent à des pannes d’électricité supplémentaires qui contribuent à ce que l’activité soit plus faible qu’elle ne le devrait.

Cependant, il est un peu trop tôt pour estimer l’impact total sur la production intérieure brute japonaise. D’après nos chiffres, elle pourrait se situer autour de 0,5% de moins que prévu, l’estimation révisée de la RICS est de 0,7% pour 2011.

Le « Cabinet Office » estime que le dommage total dans la région devrait être de l’ordre de 16 à 25 trillions de yens (soit 140 à 220 milliards d’euros ou 3,3 à 5,2 % du PIB japonais). La première projection établit que le niveau de dévastation de la région affectée par le tsunami est deux fois plus important que celui du tremblement de terre de Hanshin en 1995.

Le processus de reconstruction devrait prendre grosso modo 3 ans. Au moins 7 trillions de yens seront nécessaires de la part du gouvernement pour remettre les infrastructures publiques très endommagées en état. Durant ce temps, la construction de logements privés jouera graduellement un rôle plus important en étayant l’amélioration de l’économie.

Source : RICS

DTZ Research publie une analyse de l’impact de la catastrophe japonaise sur le marché immobilier à Tokyo.

L’étude souligne tout d’abord que les conséquences du tremblement de terre et du tsunami du 11 mars seront multiples et complexes pour l’économie japonaise, notamment suite aux pertes de production et au rationnement de l’énergie – pour autant, si leur impact initial est significatif pour le PIB, celui-ci est prévu pour être de courte durée. Ainsi, les premières estimations de l’institut Oxford Economics suggèrent que la croissance du PIB japonais en 2011 serait de 1%, au lieu des prévisions de 1,3% avant le tremblement de terre, mais que l’effort de reconstruction pourra alimenter la croissance en 2012.

La baisse des valeurs locatives à Tokyo pourrait se prolonger

Pour DTZ Research, le tremblement de terre aura un impact sur le marché de l’immobilier d’entreprise japonais, et ce bien que les dommages subis par les REITs (Real Estate Investment Trust) soient limités.

Avant la catastrophe japonaise, DTZ Research prévoyait une baisse des valeurs locatives de 6,5% à Tokyo en 2011, suivi d’une légère augmentation (2%) en 2012. Dans son « Global Outlook 2011 »,

DTZ Research envisageait un scénario pessimiste selon lequel le PIB japonais chuterait de 0,3% en 2011, avant de connaître une croissance de 1,1% en 2012. Cela aurait entraîné une baisse de 10,7% des valeurs locatives à Tokyo en 2011 et de 5,7% supplémentaires en 2012. Ces prévisions de croissance du PIB correspondent aux prévisions d’impact du tremblement de terre les plus pessimistes.

Dans le cas d’un scénario plus optimiste avec une croissance ralentie à 1% cette année, DTZ Research prévoit une baisse de 9,1% des valeurs locatives cette année, puis une stabilisation l’année prochaine avant une reprise en 2013.

L’investissement ralenti

Le tremblement de terre entraînera par ailleurs des conséquences pour les investissements. Avant la catastrophe, DTZ Research prévoyait que le rendement des emplacements « prime »  baisserait de 4,2% fin 2010 à 4,1% fin 2011 et à 4,0% en 2012. Cependant, si les investisseurs revoient à la baisse leurs attentes de croissance des loyers, et réduisent en conséquence leurs plans d’investissement, les rendements pourraient se stabiliser..

En revanche, on peut s’attendre à ce que les investisseurs reconsidèrent la prime de risque qu’ils appliquent à l’immobilier d’entreprise japonais ainsi que pour d’autres marchés sensibles aux catastrophes naturelles.

En somme, bien que les dommages aient été limités, ce tremblement de terre a entraîné une prise de conscience des acteurs du marché de l’importance d’une structure sismique. Certains responsables commencent à présent à envisager de disperser leurs bureaux afin de réduire les risques, ce qui pourrait entraîner de nouveaux types de demande.

Source : DTZ Research

SCPI : Marché des parts et performances en 2010

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En 2010 l’immobilier a conquis sa position de valeur refuge pour les épargnants.
Dans un environnement où l’incertitude domine, où la rémunération des Sicav « sans risque » est faible et où celle de l’assurance-vie décroît, où l’orientation de la Bourse n’est pas claire, où les menaces inflationnistes perdurent, l’attractivité relative de la pierre s’est renforcée. Cette nouvelle hiérarchie des placements s’est traduite par l’augmentation des prix du logement, par le succès considérable du dispositif Scellier… et par un niveau de collecte historique des SCPI.
Un flux d’achat de près de 3 milliards d’euros s’est porté, pour un tiers vers les SCPI Scellier et, ce qui est encore plus significatif du retour de l’épargne vers l’immobilier, pour deux tiers vers les SCPI non fiscales. Ce flux a nourri le marché secondaire des parts à hauteur de 417 millions d’euros et la collecte nette s’est établie à 2,5 milliards d’euros, portant ainsi la capitalisation du secteur à 22,3 milliards d’euros.
Cette collecte va faire des sociétés de gestion des opérateurs plus importants sur le marché de l’immobilier d’entreprise français. L’investissement des fonds collectés dans des biens immobiliers suffisamment rémunérateurs est le prochain enjeu des gérants.
Le rendement acheteur élevé (5,63 % pour l’année 2010 et 5,31 % en instantané début 2011 soit plus de 200 points de base au-dessus du taux des emprunts d’État) a sans nul doute contribué à l’arrivée de nouveaux souscripteurs.
Aussi longtemps que ce différentiel se maintiendra, les SCPI conserveront un potentiel d’attractivité dans la hiérarchie des placements.
Pour en savoir plus, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) vient de livrer sa dernière publication : « SCPI : Marché des parts et performances en 2010 », réalisée par Daniel While.

L’immobilier : En attendant les taux…

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

Pour un peu, on oublierait la crise. La presse immobilière de mars n’est que bulles : les plus pessimistes brandissent le danger d’un emballement sur le marché résidentiel (Investir, 26 mars) ou d’une baisse des rendements tertiaires sur les segments prime (Le Monde, 11 mars) tandis que les plus optimistes préfèrent insister sur la collecte historique de la pierre-papier (Challenges, 3 mars) ou le potentiel de valorisation des foncières (La Tribune, 9 mars)… soit les mêmes sujets que ceux qui avaient cours avant 2007.
Ce n’est pas que le contexte n’a pas changé : alors qu’avant la crise on venait à l’immobilier par surcroît de liquidités disponibles, on y vient à présent par aversion au risque. Alors qu’auparavant les investisseurs venaient capter dans la pierre l’inflation des actifs réels, ils viennent maintenant s’y protéger d’une inflation future. Les arbres ne montent plus jusqu’au ciel, mais on peut s’y accrocher. Du coup, on en arrive à ce paradoxe : « En privilégiant la sécurité, les investisseurs pourraient fabriquer les conditions d’une nouvelle bulle » (Le Point, 3 mars).
Un signe de santé qui ne trompe pas : la Commission européenne et la BCE se proposent d’intervenir. La première en dénonçant le caractère illégal des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif (La Tribune, 15 mars, Les Échos, 31 mars), la seconde en pénalisant les crédits immobiliers trop faciles (Les Échos, 30 mars). Professionnels et observateurs guettent la hausse des taux qui, accompagnée ou non d’une poussée inflationniste, recomposerait l’équation des investisseurs immobiliers.
Auteur : Daniel WHILE, IEIF.

TVA et immobilier

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

La TVA est un impôt indirect qui frappe tous les biens et services que nous consommons. L’immobilier n’échappe pas à cette taxe, avec bien sûr des spécificités et des exceptions. Explications.

La taxe sur la valeur ajoutée, ou TVA, est un impôt général sur la consommation qui frappe tous les biens et services consommés ou utilisés en France.

Lorsque vous dînez au restaurant, que vous achetez une paire de chaussures ou bien que vous allez chez le coiffeur, vous payez un prix TTC. C’est donc bien vous, consommateur final, qui la supportez mais c’est le vendeur ou le prestataire de services qui va la reverser aux services fiscaux. C’est la raison pour laquelle on parle d’impôt indirect.

Si la TVA est appréhendée et perçue assez facilement sur les biens de consommation (une voiture, un canapé ou une baguette de pain), les choses apparaissent souvent plus compliquées lorsque l’on touche au domaine immobilier. Les sommes en jeu sont beaucoup plus importantes, et en la matière, on ne se sent pas consommateur. L’application de la TVA n’apparaît pas évidente. D’ailleurs, jusqu’à la réforme de la TVA de l’année dernière, l’immobilier faisait l’objet d’un traitement particulier et on parlait de TVA immobilière.

Désormais, l’immobilier est soumis aux règles de droit commun de la TVA, avec le grand principe selon lequel sont soumises à TVA les opérations réalisées par des assujettis. Cette réforme de mars 2010 a entraîné plusieurs conséquences importantes pour les achats de logements.

Nous allons donc passer en revue les opérations et transactions que vous êtes amené à réaliser en matière de logements et pour chacune d’elles, vous donner les règles de TVA applicables : la TVA s’applique-t-elle ? Comment est-elle calculée ? Qui la doit ?

Les personnes assujetties

Les personnes assujetties à TVA sont celles qui réalisent à titre habituel des opérations rentrant dans le champ d’application de la TVA. Ce sont donc des professionnels et les particuliers ne sont pas concernés. Cela signifie qu’en principe, lorsque vous vendez ou louez un logement, il n’est pas question de TVA.

En revanche, un promoteur, un marchand de biens, un constructeur de maisons individuelles ou un aménageur lotisseur sont des professionnels assujettis à TVA, de même que les collectivités territoriales. Ce peut être également un agriculteur ou bien même une société civile immobilière (SCI). Les opérations qu’ils réalisent entrent dans le champ d’application de la TVA.

La déduction de la TVA

La TVA est un impôt particulier car comme nous l’avons vu, c’est un impôt indirect qui frappe le consommateur final mais qui est reversé par le vendeur.

En fait, la TVA frappe toute la chaîne de production d’un bien ou d’un service pour être payée au final par le consommateur. Chaque intervenant à la production reverse au fisc la TVA qu’il a collectée. Mais il déduit de la TVA collectée celle qu’il a lui même payée pour acheter ce bien, ou les matières premières nécessaires à sa fabrication.

Vous achetez une paire de chaussures au prix de 80 euros TTC. Le prix hors taxe s’élève, avec une TVA à 19,6%, à 80 x 0,836 = 66,88 euros. La TVA est donc de 13,12 euros. C’est le commerçant qui doit reverser la TVA au fisc. Mais il peut déduire celle qu’il a payée en amont lorsqu’il a lui-même acheté cette paire de chaussures au fabricant. Si le prix était de 40 euros TTC, il a payé en fait 6,66 euros de TVA. Il devra donc reverser au fisc : 13,12 – 6,66 = 6,66 euros de TVA.

Ce système de déduction s’applique dans tous les cas et bien évidemment aussi en immobilier. Lorsque vous faites construire votre maison et que vous signez un contrat de construction, le prix est un prix TTC. Le constructeur reverse au fisc la TVA que vous lui avez payée et déduit celle qu’il a lui-même payée pour acheter ses matériaux. Il en est de même pour vous lorsque vous revendez dans les 5 ans un logement que vous avez acheté sur plans.

Source : PAP