Franchise : Droit d’entrĂ©e, comment payer le juste prix ?

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Rejoindre une enseigne implique le plus souvent de payer un droit d’entrĂ©e, pour jouir de son nom et exploiter son savoir-faire. Pourquoi ? Combien ? Et quels services le franchisĂ© peut-il vraiment attendre en retour ?
AppelĂ©e aussi redevance initiale forfaitaire (RIF), le droit d’entrĂ©e est le montant qu’un candidat doit verser Ă  une enseigne pour intĂ©grer son rĂ©seau. Il est fonction de la notoriĂ©tĂ© de la marque visĂ©e, mais aussi des services apportĂ©s par le franchiseur Ă  son nouvel adhĂ©rent. Et quasiment incontournable en franchise, les formules avoisinantes (concession, commission-affiliation, licence de marque 
) se rĂ©vĂ©lant elles, en revanche, plus souples Ă  cet Ă©gard.

Selon l’enquĂȘte menĂ©e dĂ©but 2011 par Franchise Magazine, 448 des 507 enseignes s’affichant en phase de recrutement prĂ©lĂšvent un droit d’entrĂ©e. Cela reprĂ©sente 88 % d’entre elles. Logique, selon l’avocat Jean-Baptiste Gouache, qui rappelle qu’outre l’achat d’un nom et la transmission d’un savoir-faire, la RIF doit aussi couvrir « tous les coĂ»ts que le franchiseur aura exposĂ© pour de doter des outils de la franchise : concept magasin, manuel opĂ©ratoire, document d’information prĂ©contractuel (DIP), modĂšle de contrat, supports de recrutement, dĂ©veloppeurs, etc. »
Ce droit d’entrĂ©e s’établit en moyenne Ă  17 150 euros. Un montant jugĂ© « raisonnable » par les experts. Toutefois, plusieurs rĂ©seaux s’en Ă©cartent. PrĂšs d’un tiers d’entre eux demandent ainsi moins de 10 000 €. Un montant trop bas pour ĂȘtre honnĂȘte ? Pas forcĂ©ment
 D’abord parce qu’un franchiseur peut se rĂ©munĂ©rer ailleurs : sur ses marges produits ou grĂące Ă  des royalties plus Ă©levĂ©es, par exemple. Encore faut-il qu’il se montre, alors, trĂšs transparent sur ce point. « Attention au cadeau empoisonné », prĂ©vient Olga Romulus (Fiducial).
Et puis, il y a le cas des jeunes enseignes. Souvent, on le sait, celles-ci dĂ©marrent avec un droit d’entrĂ©e peu Ă©levĂ©, conscientes, explique l’expert-comptable, « que leurs premiers franchisĂ©s vont essuyer les plĂątres et prennent un risque ». Quitte Ă  l’augmenter plus tard, quand leur concept devient plus consistant et leur marque plus vendeuse.

D’un extrĂȘme Ă  l’autre, une douzaine d’enseignes rĂ©clame 50 000 € ou plus de redevance initiale forfaitaire. Une maniĂšre pour les franchiseurs d’écarter d’emblĂ©e les candidats qui n’auraient pas les reins assez solides, mais pas seulement.

« Dans la restauration, par exemple, la tĂȘte de rĂ©seau apporte souvent beaucoup plus que son simple concept : son savoir-faire immobilier pour trouver et nĂ©gocier le bon local, une formation et une assistance Ă  l’ouverture soutenues… Il est dĂšs lors normal que le droit d’entrĂ©e y soit Ă©levé », remarque Jean-Baptiste Gouache.

Et l’avocat insiste : « Un droit d’entrĂ©e n’est jamais cher en soi. Il est cher si les services offerts en Ă©change ou la rentabilitĂ© du concept sont insuffisants ».

D’oĂč l’importance d’enquĂȘter de maniĂšre poussĂ©e auprĂšs de l’enseigne quant Ă  ce qu’elle propose. Le contrat de franchise doit normalement causer le droit d’entrĂ©e, c’est-Ă -dire en lister prĂ©cisĂ©ment les contreparties. S’il n’est pas clair Ă  ce sujet, des explications doivent ĂȘtre demandĂ©es.

Meilleur indicateur encore, celui de la satisfaction des franchisĂ©s du rĂ©seau dĂ©jĂ  installĂ©s (leurs coordonnĂ©es doivent figurer dans le DIP) : l’accompagnement dont ils bĂ©nĂ©ficient et leur rĂ©ussite Ă©conomique sont-ils Ă  la hauteur du montant investi ?

Inutile, en revanche, d’essayer de nĂ©gocier son droit d’entrĂ©e. Dans une grande majoritĂ© des cas, il a Ă©tĂ© calculĂ© par des spĂ©cialistes, sur la base de critĂšres sĂ©rieux et rĂ©flĂ©chis. Et comme le rappelle Jean-Baptiste Gouache, « la franchise est un contrat d’adhĂ©sion. On n’en discute pas les modalitĂ©s financiĂšres ; on les accepte ou pas ».

Auteur : Olivia Leroux, Franchise-Magazine

Commerce spécialisé : un 1er trimestre « à peine positif »

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En mars 2011, les enseignes du commerce spĂ©cialisĂ© accusent un recul de leur chiffre d’affaires de – 1,9 %, selon le panel Procos. Qui pointe tout de mĂȘme une trĂšs lĂ©gĂšre Ă©volution (+ 0,2 %) au cumul sur le 1er trimestre 2011.
« Mauvais mois de mars pour le commerce spĂ©cialisé », dĂ©plore Procos, FĂ©dĂ©ration pour l’urbanisme et le dĂ©veloppement du commerce spĂ©cialisĂ©. Le panel pour mars 2011 de ses 240 enseignes adhĂ©rentes (succursalistes, coopĂ©ratives et franchisĂ©es) pointe en effet un recul de chiffre d’affaires de l’ordre de -1,9 %. Il faut dire que mars 2010 avait Ă©tĂ© un mois excellent, avec des fĂȘtes de PĂąques situĂ©es dĂ©but avril

La restauration est le seul secteur d’activitĂ© Ă  tirer son Ă©pingle du jeu, indique Procos. L’équipement de la maison, la santĂ©-beautĂ© et les loisirs sont stables ou en lĂ©gĂšre rĂ©gression. L’équipement de la personne est Ă©galement sur une Ă©volution nĂ©gative. Secteur le plus pĂ©nalisĂ© : l’alimentaire spĂ©cialisĂ©, avec une forte chute d’activitĂ©.
Les rues de centre-ville sont les seuls sites Ă  avoir connu une Ă©volution positive (+ 0,8 %) sur le mois de mars 2011, selon les panĂ©listes de Procos, renforcant l’intĂȘret des murs de boutique chez les investisseurs. Les centres commerciaux de centre-ville ont quant Ă  eux rencontrĂ© des difficultĂ©s, tout comme l’ensemble des sites de pĂ©riphĂ©rie, particuliĂšrement les moyennes surfaces des zones commerciales.
Procos pointe tout de mĂȘme une trĂšs lĂ©gĂšre progression (+ 0,2 %) au cumul, sur le 1er trimestre 2011. La FĂ©dĂ©ration souligne que les enseignes du commerce spĂ©cialisé « n’ont toujours pas rattrapĂ© les chiffres perdus en 2009 (- 3,5 %) malgrĂ© les rĂ©sultats satisfaisants de 2010 (+ 2,2 %) ». Ce qui dĂ©montre, conclut-elle, « que la consommation demeure extrĂȘmement fragile ».

Source : Procos

How global is the business of retail ?

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L’expansion mondiale du commerce de dĂ©tail se poursuit en dĂ©pit de conditions difficiles. Le rapport annuel de CB Richard Ellis rĂ©vĂšle les tendances du commerce de dĂ©tail Ă  l’Ă©chelle mondiale.

Londres, le 11 avril 2011 – Les grandes enseignes internationales continuent d’Ă©tendre leur rĂ©seau de magasins sur une vaste gamme de marchĂ©s internationaux, en dĂ©pit de conditions difficiles, comme le montre l’Ă©dition 2011 de How Global is the Business of Retail ?, une enquĂȘte rĂ©alisĂ©e par le N°1 mondial du conseil en immobilier d’entreprise, CB Richard Ellis.

Dans sa quatriĂšme Ă©dition, cette enquĂȘte annuelle cartographie l’empreinte mondiale des 323 plus grandes enseignes au monde dans plus de 73 pays, afin d’identifier les tendances de leur expansion, tant au niveau national que rĂ©gional. Ce rapport montre que bien que l’Ă©conomie mondiale soit sortie de la rĂ©cession en 2010, les conditions restent dĂ©licates pour les dĂ©taillants, la consommation des mĂ©nages ayant reculĂ© sur de nombreux marchĂ©s et le ralentissement du rythme de construction des centres commerciaux entraĂźnant une rarĂ©faction des espaces de premier choix.

Pour la quatriĂšme annĂ©e consĂ©cutive, le Royaume-Uni (R-U) se maintient en tĂȘte du classement, en tant que marchĂ© de dĂ©tail le plus internationalisĂ©. Il attire 58 % des enseignes internationales concernĂ©es par l’Ă©tude, suivi de prĂšs par les Émirats Arabes Unis (EAU), avec 54 %, et les États-Unis, avec 50 %.
L’Europe continue de dominer le classement des marchĂ©s mondiaux les plus recherchĂ©s, les cinq Ă©conomies les plus importantes du continent figurant toutes en bonne place parmi les dix premiers rangs des destinations internationales : R-U (1er), France (4e), Espagne (5e), Allemagne (6e), Russie (8e) et Italie (10e). Toutefois, les vingt premiĂšres places s’internationalisent au fur et Ă  mesure que les grandes enseignes ciblent les principaux marchĂ©s Ă©mergents, en plus des destinations dĂ©jĂ  Ă©tablies. La Turquie enregistre la plus forte croissance en matiĂšre de prĂ©sence d’enseignes, avec 39 % de toutes les enseignes faisant l’objet de l’enquĂȘte, en hausse de 2,2 %. La Belgique, la Pologne, l’Égypte, le Vietnam, le BrĂ©sil et le Mexique ont aussi vu la prĂ©sence des enseignes progresser de 1,5 % ou plus.

L’expansion Ă  l’international demeure stratĂ©gique pour les enseignes du monde entier, puisque 40 % des ouvertures de nouveaux magasins se font hors de la rĂ©gion d’origine. Si le rythme de cette expansion s’est ralenti, l’empreinte gĂ©nĂ©rale ne progressant que de 2 % l’an passĂ©, contre 4 % en 2009 et 12 % en 2008, prĂšs de 21 pays ont vu arriver 5 nouvelles enseignes ou plus l’an dernier. Au niveau national, ce sont les dĂ©taillants d’AmĂ©rique du Nord qui ont le plus Ă©tendu leur activitĂ©, leur empreinte ayant progressĂ© de 2,6 %, alors que ceux d’Europe et d’Asie-Pacifique, ont chacun progressĂ© de 1,8 %.

Peter Gold, responsable Cross Border Retail EMEA chez CB Richard Ellis, a commentĂ© les rĂ©sultats de la maniĂšre suivante : « Bien que le rythme des ouvertures ait ralenti en 2010, les dĂ©taillants continuent d’Ă©tendre leur rĂ©seau de magasins sur une vaste gamme de marchĂ©s internationaux, ciblant tant les pays Ă©mergents que les plus matures. S’il est clair que le processus de mondialisation se poursuit, deux facteurs limiteront le rythme d’expansion dans les annĂ©es Ă  venir : la quantitĂ© limitĂ©e de nouveaux espaces sur de nombreux marchĂ©s, qui restreindra l’accĂšs Ă  des espaces de premier choix, ce qui poussera les enseignes Ă  se tourner vers des plateformes en ligne, plutĂŽt que d’accroĂźtre leur rĂ©seau physique ».

Si l’on observe les ouvertures de nouveaux magasins, on constate que l’Inde se place en tĂȘte et enregistre le plus d’entrĂ©es de nouvelles enseignes (8) en 2010, suivie par la Turquie (sept), et les EAU, le KoweĂŻt, l’Irlande, la Roumanie et la Belgique (6). L’inde, qui bĂ©nĂ©ficie d’un niveau Ă©levĂ© de confiance des mĂ©nages et d’une croissance Ă©conomique estimĂ©e Ă  8,8 % en 2010, n’a quasiment pas Ă©tĂ© affectĂ©e par la rĂ©cession qui a frappĂ© la majeure partie des pays europĂ©ens et amĂ©ricains, et constitue actuellement un territoire attractif pour les enseignes internationales.
Le Moyen-Orient reste une cible importante pour les dĂ©taillants mondiaux. AprĂšs l’arrivĂ©e d’un nombre important d’acteurs en 2009, les EAU ont reculĂ© lĂ©gĂšrement en 2010 de ce point de vue. Toutefois, ce chiffre est Ă  mettre en regard du nombre important d’enseignes dĂ©jĂ  prĂ©sentes Ă  DubaĂŻ, qui demeurent trĂšs actives dans la rĂ©gion, avec le KoweĂŻt (6 nouvelles enseignes) et l’Arabie Saoudite (5) qui restent trĂšs populaires.

Peter Gold a ajoutĂ© : « Historiquement, DubaĂŻ est le point d’entrĂ©e au Moyen-Orient, mais les enseignes cherchent dĂ©sormais Ă  dupliquer leur rĂ©ussite dans d’autres pays de la rĂ©gion dotĂ©s d’une clientĂšle similaire (fortunĂ©e, bien Ă©duquĂ©e, voyageuse et apprĂ©ciant les centres commerciaux modernes). Le KoweĂŻt et l’Arabie Saoudite correspondent Ă  cette description, tout comme Abou Dhabi, oĂč l’ouverture de deux nouveaux centres commerciaux devrait attirer plus de nouveaux entrants qu’à DubaĂŻ l’an prochain. On ne peut ignorer les troubles rĂ©cents dans la rĂ©gion, mais il est peu probable qu’ils aient un impact Ă  long terme sur le dĂ©sir des enseignes de s’Ă©tendre vers cette rĂ©gion. »

La Turquie a aussi connu un nombre important d’ouverture de magasins, les enseignes Ă©tant attirĂ©es par une classe moyenne de plus en plus nombreuse et aisĂ©e. Les consommateurs ont rapidement adoptĂ© le style de consommation occidental ces derniĂšres annĂ©es. La jeunesse cosmopolite apprĂ©cie de faire ses achats dans des centres commerciaux nouveaux et luxueux. Le candidat Ă  l’entrĂ©e dans l’UE propose dĂ©sormais 3,5 millions de mÂČ de centres commerciaux modernes et reprĂ©sente, avec 1,5 million de mÂČ prĂ©vus, le 2Ăšme plus gros stock de projets en Europe.

Peter Gold a ajoutĂ© : « La Turquie devrait rester la cible principale des enseignes dans les annĂ©es Ă  venir, la consommation des mĂ©nages devant croĂźtre de plus de 6 % par an au cours des 5 prochaines annĂ©es – l’un des taux de croissance les plus Ă©levĂ©s d’Europe ».

Étonnamment, l’Irlande figure Ă©galement en tĂȘte du classement des nouvelles ouvertures, les dĂ©taillants profitant de la disponibilitĂ© d’espaces de premier choix, rares habituellement, de la faiblesse des loyers par rapport Ă  leur niveau historique le plus Ă©levĂ© et de pĂ©riodes de franchise de loyer de 12 Ă  15 mois. Ces encouragements, couplĂ©s Ă  la possibilitĂ© d’ĂȘtre mieux reprĂ©sentĂ©s dans des espaces de premier choix, prennent clairement le dessus sur les inquiĂ©tudes relatives Ă  la situation Ă©conomique et montrent la confiance des enseignes dans les perspectives du marchĂ© irlandais sur le long terme.

Source : CB Richard Ellis France

Immobilier : la France semble épargnée par la crise

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« Alors qu’Ă  travers le monde, l’immobilier subit de fortes turbulences, la France semble Ă©pargnĂ©e. (…) L’analyse des Ă©tudes rĂ©digĂ©es par de grands cabinets internationaux de conseil en immobilier fait apparaĂźtre des disparitĂ©s entre les trois secteurs que sont l’immobilier commercial, intĂ©grant les bureaux, commerces et entrepĂŽts, l’immobilier de tourisme, composĂ© des hĂŽtels et des rĂ©sidences de tourisme et l’immobilier rĂ©sidentiel neuf et ancien », prĂ©cise Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur gĂ©nĂ©ral dĂ©lĂ©guĂ© de Crystal Finance.

« Ces diffĂ©rents marchĂ©s ne fonctionnent pas selon les mĂȘmes mĂ©canismes et connaissent donc des progressions et perspectives diffĂ©rentes. »

« Avec 51.525.000 m2, Paris reprĂ©sente 2,5 fois la superficie de bureaux de Londres tout en affichant l’un des taux de vacance locative le plus faible du monde (7%). Durant la crise, les loyers sont restĂ©s stables mais le niveau des transactions est passĂ© de plus de 20 milliards d’euros dans l’euphorie de 2007 Ă  5,1 milliards d’euros en 2009 au plus fort de la crise. En 2010, il devrait avoisiner les 7 milliards, pour reprendre un niveau conventionnel d’une dizaine de milliards en 2011. Cette chute des volumes n’ayant pas rĂ©ellement modifiĂ© la structure des prix des biens ni des loyers, cela permet d’envisager ce marchĂ© avec confiance. »

« L’immobilier commercial, ce sont aussi les murs de boutique. La France possĂšde un des meilleurs parcs au monde, distribuĂ© au travers de nos villes mais aussi de nos centres commerciaux. Fin 2010, la consommation des mĂ©nages, en hausse de 1,2%, a permis d’assister Ă  une hausse du chiffre d’affaires des distributeurs. Cette reprise de la consommation a stabilisĂ© les loyers. »

« Enfin, le secteur logistique bĂ©nĂ©ficie de la position centrale de la France au sein de la gĂ©ographie europĂ©enne. La qualitĂ© de nos infrastructures de transport et la compĂ©titivitĂ© en termes de prix de location permettent par exemple Ă  la rĂ©gion parisienne, d’obtenir un taux de vacance locative faible (8,7%). L’immobilier commercial, clairement leader sur le marchĂ© europĂ©en, continue d’afficher de bons indicateurs. Il est cependant trĂšs corrĂ©lĂ© Ă  l’activitĂ© Ă©conomique, ce qui implique que la reprise Ă©conomique vers laquelle semble s’ĂȘtre tournĂ©e la France doit continuer. »

« Le tourisme a Ă©tĂ© fortement touchĂ© par la crise, conjuguĂ©e Ă  un euro fort, avec pour effet une baisse de visiteurs de l’ordre de 4%. L’annĂ©e 2010 a permis d’inverser cette tendance avec une hausse de la frĂ©quentation de 6% par rapport Ă  2009. En cette pĂ©riode de reprise, nous assistons Ă  un retour de la clientĂšle Ă©trangĂšre habituelle (russe : +20%) et Ă  l’arrivĂ©e massive de la clientĂšle chinoise (+49,5%). En termes de positionnement, c’est le haut de gamme (4 Ă©toiles) qui bĂ©nĂ©ficie le plus de ce phĂ©nomĂšne, avec des taux de remplissage revenus aux niveaux d’avant crise (68%). »

« La crise mondiale s’est manifestĂ©e sur l’immobilier français par une chute des transactions en 2008 et 2009. Bien qu’il y ait eu dans l’ensemble des secteurs une baisse plus ou moins forte des prix durant cette pĂ©riode, le faible nombre de transactions dĂ©montre que les vendeurs, lorsqu’ils n’Ă©taient pas dans l’obligation de cĂ©der, conservaient leurs actifs dans l’attente d’une meilleure conjoncture. Celle-ci est arrivĂ©e en 2010, avec le retour en France d’acheteurs dotĂ©s de liquiditĂ©s importantes. Ceux-ci Ă©taient Ă  la fois trop frileux pour investir dans les produits financiers et souvent accompagnĂ©s par des banques trĂšs enclines Ă  prĂȘter (poussĂ©es en cela par des politiques monĂ©taires accommodantes leur permettant de reconstituer leur marge). »

« Dans le neuf, la loi Scellier a fortement boostĂ© les ventes. Ces Ă©lĂ©ments ont permis une relance des transactions mais aussi une hausse des prix, extrĂȘmement forte en rĂ©gion parisienne (+18%). Les prix Ă  Paris aprĂšs une pause, ont donc repris le chemin de la hausse qu’ils avaient initiĂ© depuis 1996. L’Etat-Providence a donc jouĂ© son rĂŽle d’amortisseur face Ă  une crise qui s’annonçait, au regard du reste du monde, sans prĂ©cĂ©dent pour l’immobilier français. Pour 2011, le rabot fiscal et une hausse possible des taux pourraient faire rĂ©apparaĂźtre le spectre de cette crise mondiale sur l’immobilier. »

« Cependant le possible retour de l’inflation, naturellement bĂ©nĂ©fique Ă  la pierre, serait une force positive. Dans ce contexte, nous estimons qu’il faut privilĂ©gier l’immobilier commercial (SCPI bureaux et commerces), trĂšs corrĂ©lĂ© Ă  l’inflation et peu dĂ©pendant des politiques de dĂ©fiscalisation, les biens dans le secteur du tourisme 4 Ă©toiles et les biens immobiliers haut de gamme, considĂ©rĂ©s comme des valeurs refuges par la clientĂšle française mais aussi internationale. »

Source : Crystal Finance

JAPON: L’immense chantier de la reconstruction

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Le bilan des pertes humaines du sĂ©isme qui a frappĂ© le Japon n’est toujours pas dĂ©finitif. Et alors que les populations vivent sous la menace d’une catastrophe nuclĂ©aire, les experts et les autoritĂ©s nippones sont dĂ©jĂ  en train d’évaluer les consĂ©quences Ă©conomiques du tremblement de terre du 11 mars. Les dĂ©gĂąts occasionnĂ©s dans les villes et les infrastructures routiĂšres posent la question du coĂ»t de la reconstruction dans les zones dĂ©vastĂ©es. Ainsi, selon la RICS, le Japon devra dĂ©penser au moins 16 trillions de Yens (140 Mds €) pour la reconstruction. Pour ce qui concerne le marchĂ© de l’immobilier Ă  Tokyo, DTZ Research n’entrevoit pas de reprise du marchĂ© de l’immobilier prĂ©vue avant 2013.

La confĂ©rence de presse prĂ©vue par le Gouverneur de la Banque du Japon le 7 avril devrait donner un Ă©clairage concernant les consĂ©quences du tremblement de terre dĂ©vastateur qui a eu lieu sur la cĂŽte de la rĂ©gion de Tohoku, et sur la rĂ©ponse politique appropriĂ©e de la part des autoritĂ©s. D’autres Ă©lĂ©ments Ă©conomiques seront diffusĂ©s dans les jours Ă  venir.

InĂ©vitablement, le tremblement de terre va impacter les donnĂ©es Ă©conomiques pour le premier trimestre. Quelques amĂ©liorations sont probables avec le temps qui passe, mais les dommages causĂ©s sur l’approvisionnement Ă©nergĂ©tique conduisent Ă  des pannes d’électricitĂ© supplĂ©mentaires qui contribuent Ă  ce que l’activitĂ© soit plus faible qu’elle ne le devrait.

Cependant, il est un peu trop tĂŽt pour estimer l’impact total sur la production intĂ©rieure brute japonaise. D’aprĂšs nos chiffres, elle pourrait se situer autour de 0,5% de moins que prĂ©vu, l’estimation rĂ©visĂ©e de la RICS est de 0,7% pour 2011.

Le « Cabinet Office » estime que le dommage total dans la rĂ©gion devrait ĂȘtre de l’ordre de 16 Ă  25 trillions de yens (soit 140 Ă  220 milliards d’euros ou 3,3 Ă  5,2 % du PIB japonais). La premiĂšre projection Ă©tablit que le niveau de dĂ©vastation de la rĂ©gion affectĂ©e par le tsunami est deux fois plus important que celui du tremblement de terre de Hanshin en 1995.

Le processus de reconstruction devrait prendre grosso modo 3 ans. Au moins 7 trillions de yens seront nĂ©cessaires de la part du gouvernement pour remettre les infrastructures publiques trĂšs endommagĂ©es en Ă©tat. Durant ce temps, la construction de logements privĂ©s jouera graduellement un rĂŽle plus important en Ă©tayant l’amĂ©lioration de l’économie.

Source : RICS

DTZ Research publie une analyse de l’impact de la catastrophe japonaise sur le marchĂ© immobilier Ă  Tokyo.

L’étude souligne tout d’abord que les consĂ©quences du tremblement de terre et du tsunami du 11 mars seront multiples et complexes pour l’économie japonaise, notamment suite aux pertes de production et au rationnement de l’énergie – pour autant, si leur impact initial est significatif pour le PIB, celui-ci est prĂ©vu pour ĂȘtre de courte durĂ©e. Ainsi, les premiĂšres estimations de l’institut Oxford Economics suggĂšrent que la croissance du PIB japonais en 2011 serait de 1%, au lieu des prĂ©visions de 1,3% avant le tremblement de terre, mais que l’effort de reconstruction pourra alimenter la croissance en 2012.

La baisse des valeurs locatives Ă  Tokyo pourrait se prolonger

Pour DTZ Research, le tremblement de terre aura un impact sur le marchĂ© de l’immobilier d’entreprise japonais, et ce bien que les dommages subis par les REITs (Real Estate Investment Trust) soient limitĂ©s.

Avant la catastrophe japonaise, DTZ Research prĂ©voyait une baisse des valeurs locatives de 6,5% Ă  Tokyo en 2011, suivi d’une lĂ©gĂšre augmentation (2%) en 2012. Dans son « Global Outlook 2011 »,

DTZ Research envisageait un scĂ©nario pessimiste selon lequel le PIB japonais chuterait de 0,3% en 2011, avant de connaĂźtre une croissance de 1,1% en 2012. Cela aurait entraĂźnĂ© une baisse de 10,7% des valeurs locatives Ă  Tokyo en 2011 et de 5,7% supplĂ©mentaires en 2012. Ces prĂ©visions de croissance du PIB correspondent aux prĂ©visions d’impact du tremblement de terre les plus pessimistes.

Dans le cas d’un scĂ©nario plus optimiste avec une croissance ralentie Ă  1% cette annĂ©e, DTZ Research prĂ©voit une baisse de 9,1% des valeurs locatives cette annĂ©e, puis une stabilisation l’annĂ©e prochaine avant une reprise en 2013.

L’investissement ralenti

Le tremblement de terre entraĂźnera par ailleurs des consĂ©quences pour les investissements. Avant la catastrophe, DTZ Research prĂ©voyait que le rendement des emplacements « prime »  baisserait de 4,2% fin 2010 Ă  4,1% fin 2011 et Ă  4,0% en 2012. Cependant, si les investisseurs revoient Ă  la baisse leurs attentes de croissance des loyers, et rĂ©duisent en consĂ©quence leurs plans d’investissement, les rendements pourraient se stabiliser..

En revanche, on peut s’attendre Ă  ce que les investisseurs reconsidĂšrent la prime de risque qu’ils appliquent Ă  l’immobilier d’entreprise japonais ainsi que pour d’autres marchĂ©s sensibles aux catastrophes naturelles.

En somme, bien que les dommages aient Ă©tĂ© limitĂ©s, ce tremblement de terre a entraĂźnĂ© une prise de conscience des acteurs du marchĂ© de l’importance d’une structure sismique. Certains responsables commencent Ă  prĂ©sent Ă  envisager de disperser leurs bureaux afin de rĂ©duire les risques, ce qui pourrait entraĂźner de nouveaux types de demande.

Source : DTZ Research

Urbanisme commercial : le gouvernement en désaccord avec le Sénat

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Le gouvernement est en « dĂ©saccord » avec deux points de la proposition de loi relative Ă  l’urbanisme commercial qui sera examinĂ©e par le SĂ©nat Ă  partir de mercredi, a indiquĂ© mardi Ă  l’AFP le secrĂ©taire d’Etat au Logement Benoist Apparu.

Le gouvernement est certes « favorable au principe mĂȘme de cette proposition de loi et Ă  ce qui la sous-tend, Ă  savoir sortir la question des implantations de commerces du droit commercial », pour l’inscrire dans le droit de l’urbanisme, a-t-il soulignĂ©. Mais « on a effectivement avec les sĂ©nateurs deux points de dĂ©saccord », a-t-il ajoutĂ©.

DĂ©saccord avec le SĂ©nat

En dĂ©cembre, les sĂ©nateurs ont notamment adoptĂ© un amendement du rapporteur Dominique Braye « qui permet de dĂ©finir des rĂšgles de localisation prĂ©fĂ©rentielle des implantations commerciales en tenant compte de leur secteur d’activité ». « On y est dĂ©favorable parce qu’on considĂšre que ça fige les situations commerciales, et qu’un document d’urbanisme n’est pas lĂ  pour dire quel type de commerce peut s’ouvrir ou pas », a indiquĂ© M. Apparu.
De mĂȘme, le texte prĂ©voit la crĂ©ation Ă  titre transitoire de Commissions rĂ©gionales d’amĂ©nagement commercial, qui remplaceraient les actuelles Commissions dĂ©partementales et nationale d’amĂ©nagement commercial (CDAC et CNAC), issues de la Loi de modernisation de l’Ă©conomie (LME) de 2008.
« Pour des questions de simplicitĂ©, on se dit qu’on ne va pas inventer un nouveau rĂ©gime pour une pĂ©riode transitoire. Restons sur le rĂ©gime LME le temps que le nouveau rĂ©gime s’applique », a ajoutĂ© M. Apparu.

« On a encore du temps devant nous pour discuter et trouver un point d’accord », a-t-il poursuivi, alors que le texte doit ĂȘtre examinĂ© en premiĂšre lecture au SĂ©nat et pourrait ensuite faire l’objet d’une deuxiĂšme lecture dans les deux chambres.

De son cĂŽtĂ©, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) « tire la sonnette d’alarme » mardi sur deux « risques » engendrĂ©s par le texte. La proposition de loi « instaure une typologie en quatre secteurs d’activitĂ©: commerce alimentaire, Ă©quipement de la personne, Ă©quipement de la maison et culture et loisirs », explique le CNCC.

« Cette typologie sera extrĂȘmement prĂ©judiciable pour l’ensemble des commerces, avec notamment le risque d’interdire toute Ă©volution ou adaptation des commerces aux besoins des consommateurs et de certains commerçants qui verront disparaĂźtre la valeur de leur pas de porte », prĂ©voit-il, demandant « la suppression de cette typologie ».

Le CNCC demande Ă©galement le maintien des CDAC et CNAC pendant la pĂ©riode transitoire. De mĂȘme, l’Union du grand commerce de centre-ville (UCV) et la FĂ©dĂ©ration des enseignes de l’habillement (FEH) s’opposent Ă  une « planification dĂ©taillĂ©e du commerce », dans un communiquĂ© commun.

SCPI : Marché des parts et performances en 2010

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En 2010 l’immobilier a conquis sa position de valeur refuge pour les Ă©pargnants.
Dans un environnement oĂč l’incertitude domine, oĂč la rĂ©munĂ©ration des Sicav « sans risque » est faible et oĂč celle de l’assurance-vie dĂ©croĂźt, oĂč l’orientation de la Bourse n’est pas claire, oĂč les menaces inflationnistes perdurent, l’attractivitĂ© relative de la pierre s’est renforcĂ©e. Cette nouvelle hiĂ©rarchie des placements s’est traduite par l’augmentation des prix du logement, par le succĂšs considĂ©rable du dispositif Scellier
 et par un niveau de collecte historique des SCPI.
Un flux d’achat de prĂšs de 3 milliards d’euros s’est portĂ©, pour un tiers vers les SCPI Scellier et, ce qui est encore plus significatif du retour de l’épargne vers l’immobilier, pour deux tiers vers les SCPI non fiscales. Ce flux a nourri le marchĂ© secondaire des parts Ă  hauteur de 417 millions d’euros et la collecte nette s’est Ă©tablie Ă  2,5 milliards d’euros, portant ainsi la capitalisation du secteur Ă  22,3 milliards d’euros.
Cette collecte va faire des sociĂ©tĂ©s de gestion des opĂ©rateurs plus importants sur le marchĂ© de l’immobilier d’entreprise français. L’investissement des fonds collectĂ©s dans des biens immobiliers suffisamment rĂ©munĂ©rateurs est le prochain enjeu des gĂ©rants.
Le rendement acheteur Ă©levĂ© (5,63 % pour l’annĂ©e 2010 et 5,31 % en instantanĂ© dĂ©but 2011 soit plus de 200 points de base au-dessus du taux des emprunts d’État) a sans nul doute contribuĂ© Ă  l’arrivĂ©e de nouveaux souscripteurs.
Aussi longtemps que ce diffĂ©rentiel se maintiendra, les SCPI conserveront un potentiel d’attractivitĂ© dans la hiĂ©rarchie des placements.
Pour en savoir plus, l’Institut de l’Ă©pargne immobiliĂšre et fonciĂšre (IEIF) vient de livrer sa derniĂšre publication : « SCPI : MarchĂ© des parts et performances en 2010 », rĂ©alisĂ©e par Daniel While.

Paref : 18,2 M€ de revenus locatifs en 2010

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Paref
Au 31 dĂ©cembre 2010, Paref a enregistré  18,2 M€ de revenus locatifs contre 18 M€ en 2009. Son patrimoine expertisĂ© s’élĂšve Ă  207 M€, contre 203 M€ fin 2009.
Pour accĂ©lĂ©rer le dĂ©veloppement de la SCPI Interpierre, Paref a rĂ©alisĂ© au 1er juillet 2010 un apport de 8 immeubles reprĂ©sentant une valeur de 27,4 M€ et des loyers annuels de 3,0 M€. Au 31 dĂ©cembre 2010, Paref dĂ©tient aprĂšs cet apport 78 % du capital de la SCPI, ce qui conduit Ă  l’intĂ©grer globalement dans les comptes consolidĂ©s. Les 6 immeubles  reprĂ©sentent une valeur estimĂ©e de 7,9 M€ et un loyer annuel de 0,8 M€.
Au 31 dĂ©cembre 2010, Paref affiche 468 M€ d’actifs gĂ©rĂ©s, en progression de 9 % sur un an. Son ANR de liquidation par action s’élĂšve Ă  85,3 € contre 79,9 € fin 2009 (chiffre retraitĂ©), en hausse de 6,8 %.
«Le groupe poursuivra dans les mois Ă  venir sa stratĂ©gie de croissance qui repose sur : le dĂ©veloppement de son portefeuille d’actifs avec un effet de levier modĂ©rĂ©, principalement par investissement indirect via des participations minoritaires dans les OPCI lancĂ©s par Paref Gestion, en fonction des opportunitĂ©s qui se prĂ©senteront ; la poursuite de la politique d’arbitrage Ă  raison d’une Ă  deux cessions par an d’actifs arrivĂ©s Ă  maturitĂ© ou inadaptĂ©s ; le dĂ©veloppement du potentiel important de l’activitĂ© gestion de SCPI avec une Ă©quipe commerciale renforcĂ©e et une gamme complĂšte de SCPI en habitation (Pierre 48), commerces (Novapierre 1) et bureaux (Interpierre, redimensionnĂ©e grĂące aux apports de Paref) ; le dĂ©veloppement de nouveaux OPCI institutionnels, dĂ©diĂ©s ou thĂ©matiques, Ă  la suite de Vivapierre, Polypierre et Naos ; la poursuite de la politique de renforcement des fonds propres, notamment par des augmentations de capital par apport en nature selon les opportunitĂ©s qui se prĂ©senteront.»

L’immobilier : En attendant les taux…

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Pour un peu, on oublierait la crise. La presse immobiliĂšre de mars n’est que bulles : les plus pessimistes brandissent le danger d’un emballement sur le marchĂ© rĂ©sidentiel (Investir, 26 mars) ou d’une baisse des rendements tertiaires sur les segments prime (Le Monde, 11 mars) tandis que les plus optimistes prĂ©fĂšrent insister sur la collecte historique de la pierre-papier (Challenges, 3 mars) ou le potentiel de valorisation des fonciĂšres (La Tribune, 9 mars)
 soit les mĂȘmes sujets que ceux qui avaient cours avant 2007.
Ce n’est pas que le contexte n’a pas changĂ© : alors qu’avant la crise on venait Ă  l’immobilier par surcroĂźt de liquiditĂ©s disponibles, on y vient Ă  prĂ©sent par aversion au risque. Alors qu’auparavant les investisseurs venaient capter dans la pierre l’inflation des actifs rĂ©els, ils viennent maintenant s’y protĂ©ger d’une inflation future. Les arbres ne montent plus jusqu’au ciel, mais on peut s’y accrocher. Du coup, on en arrive Ă  ce paradoxe : « En privilĂ©giant la sĂ©curitĂ©, les investisseurs pourraient fabriquer les conditions d’une nouvelle bulle » (Le Point, 3 mars).
Un signe de santĂ© qui ne trompe pas : la Commission europĂ©enne et la BCE se proposent d’intervenir. La premiĂšre en dĂ©nonçant le caractĂšre illĂ©gal des dispositifs d’incitation fiscale Ă  l’investissement locatif (La Tribune, 15 mars, Les Échos, 31 mars), la seconde en pĂ©nalisant les crĂ©dits immobiliers trop faciles (Les Échos, 30 mars). Professionnels et observateurs guettent la hausse des taux qui, accompagnĂ©e ou non d’une poussĂ©e inflationniste, recomposerait l’équation des investisseurs immobiliers.
Auteur : Daniel WHILE, IEIF.

Nouveau lien entre l’Immobilier commercial et Internet

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Une fonciĂšre utilise sa visibilitĂ© sur internet. Depuis le milieu du mois de Novembre, la fonciĂšre Hammerson organise des ventes flash sur le site internet de son centre commercial Italie 2 Ă  Paris. Le site offre, pour des durĂ©es de quelques jours en exclusivitĂ©, des rĂ©ductions jusqu’Ă  50% sur certains produits commercialisĂ©s par les boutiques du centre. Le but de cette initiative est d’augmenter la frĂ©quentation du centre plutĂŽt que de gĂ©nĂ©rer du chiffre d’affaires sur internet : les clients des ventes flash ne peuvent que rĂ©server un produit en ligne (en Ă©change du paiement de frais de rĂ©servation), mais ils doivent ensuite se rendre au centre commercial pour acheter le produit rĂ©servĂ© auprĂšs du commerçant. Pour le moment, les sites internet des centres commerciaux restent principalement utilisĂ©s pour offrir des informations pratiques (heures d’ouverture, Ă©vĂ©nements et parfois rĂ©ductions disponibles dans certaines boutiques), alors que cette initiative cherche Ă  utiliser la visibilitĂ© du centre commercial sur internet pour contribuer plus directement au chiffre d’affaires de ses commerçants.

Pas de mĂ©lange entre l’activitĂ© de fonciĂšre et de commerçant. Cette initiative pourrait avoir un effet positif sur le chiffre d’affaires des commerçants du centre, ce qui bĂ©nĂ©ficierait Ă©galement Ă  la fonciĂšre par le biais de la clause de loyer variable liĂ© au chiffre d’affaires qui figure dans de nombreux baux. Le concept de ventes flash liĂ©es Ă  un centre commercial spĂ©cifique pourrait rĂ©pondre Ă  une demande rĂ©elle pour des produits Ă  prix rĂ©duits disponibles immĂ©diatement dans une boutique de proximitĂ©. Cependant, les fonciĂšres ne sont pas sur le point de se lancer dans le commerce en ligne. Les revenus en ligne gĂ©nĂ©rĂ©s par la fonciĂšre (principalement les frais de rĂ©servation) sont amenĂ©s Ă  rester faibles. Cette initiative semble Ă©galement structurĂ©e pour Ă©viter les conflits d’intĂ©rĂȘts potentiels entre les ventes flash organisĂ©es par la fonciĂšre et les commerçants du centre ainsi que leur site de vente en ligne.
DĂ©fendre l’attrait des centres commerciaux par l’innovation. Les fonciĂšres ont dĂ©jĂ  pris des initiatives pour renforcer l’attractivitĂ© des centres commerciaux et augmenter leur frĂ©quentation, comme par l’ajout d’activitĂ©s de loisirs dans les centres. L’initiative Ă  Italie 2 est un nouveau pas dans cette mĂȘme direction. A l’avenir, de nouvelles initiatives seront nĂ©cessaires pour continuer Ă  dĂ©fendre la position des centres commerciaux existants contre les nouveaux projets et le commerce en ligne dans un environnement de croissance Ă©conomique faible.

Auteur : RĂ©mi Antonini
Menkaura est une société indépendante spécialisée sur le secteur immobilier européen. Menkaura conseille les entreprises dans le domaine de la stratégie, des fusions & acquisitions, des transactions, des restructurations et du financement.