Actualités – Page 4 – Murs de Boutique

L’appartement vendu peut ne pas être « aux normes »

Sylvain Rimbert27 mai 2012immobilier

Il n’est pas obligatoire, lors d’une vente immobilière, que les installations de plomberie et d’électricité soient conformes aux normes en vigueur. L’obligation de mise aux normes lors d’une vente ne résulte d’aucune loi et d’aucun règlement, selon la justice, que le vendeur soit un particulier ou un professionnel de l’immobilier. Une telle obligation ne peut exister, selon la cour de cassation, que si elle a été prévue dans un accord entre vendeur et acquéreur, c’est-à-dire si le vendeur s’y est volontairement obligé. Un acheteur expliquait que le vendeur était tenu de délivrer un appartement en état d’utilisation. Il en déduisait que l’appartement acheté ne pouvait pas être considéré comme livré par le vendeur dès lors que les installations nécessaires à son usage d’habitation n’étaient pas conformes aux normes en vigueur. Mais cette argumentation a été rejetée en quelques lignes par la cour de cassation qui a seulement observé que le contrat de vente ne prévoyait pas une telle obligation.

Source : AFP

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Sylvain Rimbert22 mai 2012friggit, immobilier, logement, perspective

AUTEUR – Novembre 2012
http://www.immobilier-danger.com/

Les courbes de Friggit montrent l’ampleur de la bulle immobilière française. Néanmoins, ces moyennes masquent des scénarii d’évolution des prix de l’immobilier sensiblement différents. En étudiant dans le détail l’évolution des prix des appartements dans chaque département, on peut distinguer 3 schémas de variation des prix. L’un d’eux se décompose depuis 2009-2010 en deux orientations bien distinctes. Découvrez donc ces 3 schémas de bulle immobilière présents en France et des exemples de départements concernés par chacun des cas.

Les statistiques immobilières sont-elles pertinentes ?

En France, les baromètres sur les prix de l’immobilier sont assez peu fiables. Essayons malgré tout d’analyser certaines tendances sur le marché immobilier.
Entre 1998 et 2008, les prix des logements ont augmenté de plus de 150 %. À partir de 2007-2008, les prix ont commencé à baisser quasiment partout en France. Le plus fort de la baisse a eu lieu en 2009.
Mi-2011, les prix sont, en moyenne, revenus à des niveaux proches de ceux de leur sommet en 2007-2008.
Cependant, si l’indice des prix est quasiment identique à celui de 2008, cela signifie que la valeur des appartements et des maisons a légèrement baissé. En effet, entre 2008 et 2011, l’inflation a été de 4.5 %.
En euro courant, les prix des logements ont donc baissé entre 2008 et 2011 dans 74 départements.
Les différences de variation entre chaque département peuvent être importantes. Ceci s’explique par le fait qu’il existe des milliers de marchés immobiliers particuliers.
Une vision globale sur l’évolution des prix de l’immobilier en France (ou sur l’Ile-de-France et la Province) reste trop généraliste pour en tirer des conclusions pour votre secteur spécifique. En analysant le comportement des prix des logements au niveau des départements, on obtient un premier découpage des différentes tendances.
Il vous faudra ensuite analyser plus spécifiquement les particularités de votre département. Dans le département de l’Ain, le prix du mètre carré est de 1 500 € dans l’ouest du département mais il monte à plus de 3 500 € dans le pays de Gex du fait de la proximité de la frontière avec la Suisse. De la même manière, les variations peuvent être différentes en fonction du type de biens (appartements, maisons, etc.)

Chute du marché immobilier en 2012 et en 2013

Le blocage du marché immobilier est très important en 2012. Il n’y a pas, pour le moment, de chute importante et visible des prix des maisons et des appartements, en tout cas dans les statistiques officielles. Néanmoins, différents organismes ont publié récemment des études sur les conséquences dans les mois et années à venir de la chute des ventes et des différents changements intervenus sur le marché (durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, réduction des aides au logement, hausse des impôts, etc.). Les chiffres de baisses varient de -10 à -40 % pour les prix des logements à court et moyen terme.

Prix immobilier : de -10 % à -40 % dans les 18 mois ?

Dans un point d’information sur l’immobilier sur BFMTV, l’économiste Emmanuel Lechypre fait une synthèse de la situation actuelle du marché. Dans cette vidéo, il revient d’abord sur l’effondrement de la production de prêts immobiliers.

Pour lui les causes de cette chute des financements immobiliers sont les suivantes :

Le marché est gelé car les vendeurs n’ont pas compris que les prix baissent et qu’ils doivent s’adapter pour vendre. Du coup, ceux qui veulent vendre pour racheter un autre logement derrière ne le font pas.
Disparition des primo-accédants due aux prix élevés et aux conditions de financement.
Sélection accrue des banques avant d’accorder un emprunt immobilier, ce qui cause de grands écarts entre les meilleurs taux et les taux moyens.

Pour lui, les prix de l’immobilier vont donc suivre ce mouvement de baisse dans les mois à venir. Il prévoit notamment pour dans les 18 mois :

Une baisse de 10 % du prix du mètre carré à Paris,
Une baisse comprise entre 10 et 20 % dans les très grandes villes et les quartiers très demandés,
Une baisse pouvant atteindre jusqu’à 30 ou 40 % pour les villes de taille moyenne (moins de 100 000 habitants) et les habitations de campagne.

À la fin de cette vidéo, Emmanuel Lechypre cite le chiffre du salaire moyen en France à 2 082 € en 2010. Les hauts salaires font sensiblement augmenter la moyenne puisque l’INSEE déclare que le salaire médian est de 1 583 € en France. Il y a donc la moitié des salariés en France qui gagne moins que ces 1 583 € par mois.
L’écart entre les prix immobiliers et les salaires montre une bulle immobilière pour la France.

Les prévisions de fortes corrections se multiplient

Emmanuel Lechypre n’est pas le seul à s’attendre à une forte correction pour les prix des maisons et des appartements. Pour compléter cette revue de presse sur la chute du marché, voici d’autres articles et études qui vont dans le même sens et qui sont bien plus pessimistes que les chiffres des notaires :

Dans cet article de Capital, on apprend que Jean-Michel Ciuch, le directeur général d’Immogroup Consulting déclare que « au cours des dix-huit prochains mois, les tarifs des logements pourraient encore chuter de 20% dans les métropoles régionales, et même de 40% sur certains marchés locaux où il n’y a absolument plus de demande ». Il rejoint donc l’avis de Mr Lechypre.
Dans une étude très détaillée du Crédit Agricole, l’économiste Olivier Eluere confirme son estimation d’une surévaluation des prix immobiliers en France de 25 % et même de 35 % pour Paris. Ces évaluations sont basées sur le niveau très élevé des taux d’effort théoriques qu’un acheteur doit fournir pour acheter un bien immobilier.
Le cabinet d’étude PrimeView prévoit de -30 à -40 % pour la moyenne des prix de l’immobilier en France dans les 5 à 10 ans. Cette étude est notamment basée sur un changement profond de la manière dont sont financés les achats immobiliers (baisse de la durée d’emprunt, hausse des taux d’apport exigés, remontée des marges pour couvrir les risques sur les taux des crédits).

Standard and Poor’s dégrade les notes des banques françaises en anticipation de la chute des prix immobiliers

En prévision d’une réduction importante des prix des logements en France, l’agence de notation Standard and Poor’s abaisse encore la note de certaines banques françaises et en placent d’autres sous perspectives négatives comme le relate LaTribune.
Le risque d’une baisse importante des prix n’est pas suffisamment pris en compte par les banques, selon cette agence de notation. Cela pourrait venir augmenter davantage les coûts de financement des banques sur les marchés financiers.

AUTEUR

www.immobilier-danger.com

Immobilier : le changement, c’est maintenant… enfin presque

Sylvain Rimbert15 mai 201231 juillet 2017francois hollande, immobilier

François Hollande a fait du changement son slogan de campagne. Comment cela devrait-il se traduire pour l’industrie immobilière ? Du changement, il va en y avoir, et ce très rapidement. Le nouveau président de la République devrait prendre une série de mesures symboliques avant l’été, à commencer par la mise en place d’une caution solidaire pour le logement des jeunes, ces derniers étant clairement une priorité du nouveau quinquennat. Dans la foulée, François Hollande va annoncer le doublement du plafond du livret A, censé lui permettre de financer la construction de 30 000 logements sociaux supplémentaires pour atteindre l’objectif annoncé de 150 000 par an, ainsi que la libération des terrains de l’Etat dans la même optique.

Une fois les législatives passées, une nouvelle vague de réformes devrait voir le jour, dont le très redouté blocage des loyers résidentiels en zones tendues. Les professionnels craignent un effet dissuasif sur les propriétaires-bailleurs. Certains redoutent un effet tâche d’huile vers d’autres typologies d’actifs immobiliers, même si cela ne transparaît pas dans le programme socialiste. En revanche, le nouveau Parlement va plancher sur un important volet fiscal, avec notamment le plafonnement annoncé des niches fiscales à 10 000 € par ménage et par an. Les partisans de la défiscalisation pourront espérer la renaissance d’un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier, enterré sans autre forme de discussion par Nicolas Sarkozy. Un tel amortissement ne reverra le jour qu’à la condition d’une contrepartie sociale au travers d’une modération des loyers. François Hollande ne veut pas remettre de « charbon dans la chaudière inflationniste de l’immobilier ». Le futur projet de loi de finances n’épargnera pas les institutionnels, sommés de « participer à l’effort de la nation » dans le logement. A la clé, une remise en question du statut SIIC si les foncières n’investissent pas dans le résidentiel et l’étude de solutions pour « mettre à contribution les grandes sociétés d’assurances et les banques qui détenaient historiquement des logements intermédiaires ». Sont également attendues une réforme sur la fiscalité foncière, avec une logique de pénaliser la rétention, ainsi qu’une nouvelle législation autour des recours abusifs. Des promesses peu ou prou semblables à celles du président sortant.

Derrière la palissade du changement, se dressent déjà quelques îlots de continuité. Le Grenelle de l’Environnement, tombé dans un lourd silence médiatique ces derniers mois, va se poursuivre. François Hollande a rassuré Philippe Pelletier. « Je souhaite donc que votre travail se poursuive et que nous entrions dans une phase de rénovation énergétique et ambitieuse des bâtiments », lui a-t-il écrit le 19 avril dernier. Avec le même capitaine ? Le président du comité stratégique du plan Bâtiment Grenelle nous a assuré, dans une interview à paraître dans le prochain magazine Business Immo, qu’il était candidat à sa succession.

Quant au Grand Paris, autre projet à long terme lancé par le locataire sortant de l’Elysée, il devrait suivre sa route. François Hollande a écrit à l’Association des maires d’Ile-de-France pour leur assurer que le projet du Grand Paris se poursuive « car les accords trouvés méritent d’être menés à bien ». « On ne balaie pas d’un revers de main les travaux et l’énergie consacrés depuis quelques années sous prétexte d’une élection présidentielle ». Le changement, dans une certaine continuité, c’est maintenant.

AUTEUR
Gaël Thomas
Business Immo

Le compromis de l’agent immobilier n’est pas toujours valable

Sylvain Rimbert14 mai 2012agent immobilier, immobilier

Signer un compromis chez un agent immobilier ne donne la certitude d’acheter que si celui-ci a bien reçu le pouvoir de vendre, vient de préciser la Cour de cassation.
L’acheteur devrait donc, avant de signer, s’assurer que l’agent immobilier n’a pas seulement reçu un « mandat d’entremise » l’autorisant à rechercher un acquéreur et à négocier, mais pas à conclure la vente. Car, pour les juges, si le vendeur n’a pas expressément donné pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, il ne sera pas engagé par les documents signés entre cet agent et un candidat acquéreur. Il pourra donc refuser de vendre à cet acquéreur qui croira pourtant avoir signé un vrai compromis. Les juges se sont fondés, pour rappeler ce principe, sur un décret de 1972 organisant les relations avec les agents immobiliers. Ce texte précise que « lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ». (Cass. Civ 3, 12.4.2012, N° 416).

source : AFP

La difficile exécution des cautions bancaires dans les baux commerciaux

Sylvain Rimbert27 mars 2012bail commercial, caution bancaire

S’il a toujours été confronté aux difficultés économiques de leurs locataires et à la difficulté d’obtenir des garanties qui soient les plus efficaces possibles, le bailleur de locaux commerciaux éprouve aujourd’hui des difficultés grandissantes pour obtenir le règlement des sommes qui lui sont dues, et ce, au terme de procédures judiciaires souvent de plus en plus longues.

Il est donc toujours aussi primordial pour le bailleur de disposer, en ces temps économiques difficiles, d’une sûreté lui garantissant le paiement rapide des sommes qui lui seront dues, en cas de défaillance de son locataire.

Si la caution bancaire est devenue depuis longtemps la garantie la plus souvent réclamée par les bailleurs lors de la conclusion d’un bail commercial, en raison notamment de la solvabilité de l’établissement bancaire qui s’engage, l’efficacité de cette sûreté est parfois remise en cause. En effet le bailleur attend de sa caution bancaire d’être réglé des impayés de loyers de son locataire, dès la mise en œuvre de sa garantie, et sans avoir à souffrir de contestation.

A cette fin, les actes de cautionnement prévoient généralement une traditionnelle clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division mais aussi l’engagement solidaire de la caution, qui permet au créancier bailleur d’agir directement à son encontre.

Pourtant, dans la pratique, des établissements bancaires refusent, de plus en plus fréquemment, d’exécuter leur engagement de caution en arguant simplement de « l’opposition » ou du « refus » de leur client, sans autre forme d’explication.

Une telle position peut surprendre.

D’une part, il est étonnant que des établissements bancaires risquent d’engager leur responsabilité personnelle pour ne pas froisser leurs clients.

En effet, si la renonciation au bénéfice de discussion et de division n’interdit pas à la caution d’opposer au bailleur toutes les exceptions qui appartiennent au locataire, débiteur principal, et qui sont inhérentes à sa dette, celle-ci doit expressément indiquer le ou les motifs justifiant son refus d’exécuter son engagement.

La jurisprudence considère ainsi, de manière constante, que lorsque la résistance opposée par la caution au paiement de sa dette ne repose sur aucun argument sérieux, elle relève de la mauvaise foi et présente un caractère abusif justifiant sa condamnation au versement de dommages et intérêts (Cass. Com. 20/12/1982, n°81-12.579).

Lorsqu’elle est actionnée, la caution doit donc, en principe, régler sans délai les sommes dues au bailleur, dans la limite de sa garantie, sans pouvoir exiger aucune recherche ou vérification quant à l’exécution du contrat de bail, à moins qu’un motif légitime l’en empêche.

La simple opposition du locataire-débiteur ne peut donc justifier, en aucune façon, un refus de paiement de la caution.

A l’inverse, la caution qui exécute son engagement ne peut pas voir sa responsabilité engagée à moins qu’il soit démontré qu’elle avait connaissance du caractère manifestement abusif de l’appel de la garantie.

D’autre part, le refus de la caution d’exécuter son engagement retire à son cautionnement une partie de son efficacité puisque le bailleur ne sera finalement réglé de sa créance qu’à l’issue de la procédure judiciaire qu’il va engager, et donc seulement au bout de plusieurs semaines ou mois.

Si le préjudice causé au bailleur peut être réparé par l’octroi de dommages et intérêts, celui-ci semble, en pratique, préférer exiger la fourniture de cautions bancaires émanant d’établissements plus respectueux de leurs engagements ou pour des montants plus élevés.

Au final, l’attitude de ces établissements bancaires cause préjudice aux locataires qui se trouvent contraints de fournir des garanties sans cesse plus importantes aux bailleurs afin de pouvoir prendre à bail des locaux commerciaux.

AUTEUR
Nelson Segundo
Avocat associé – Racine, cabinet d’avocats

Le commerce de demain selon Saguez & Partners

Sylvain Rimbert28 février 2012commerce

Sur la base de son expérience retail, Saguez & Partners a décrypté les signes de l’évolution du commerce d’aujourd’hui et dressé les nouvelles perspectives à l’horizon de 2015. Une enquête qui s’appuie sur les résultats Médiamétrie//NetRatings qui publie chaque année, en partenariat avec la FEVAD, « Le baromètre sur les comportements d’achats multicanaux ».

D’abord un premier constat : ces dix dernières années, les commerces n’ont pas beaucoup changé, alors que les consommateurs ont, eux, bouleversé leur façon d’acheter. Et c’est Internet qui a bousculé leurs attentes et modes de consommation : non seulement il permet aux clients d’avoir « tout le choix du monde à portée de clic », mais il lui offre aussi la possibilité d’avoir ce choix infini, à toute heure, au meilleur prix. « Ce meilleur prix qui faisait hier le succès de l’hyper et qui fait aujourd’hui le succès d’Internet », résume ainsi Olivier Saguez, président fondateur de Saguez & Partners.

A quoi rêve le client aujourd’hui ?

Cela se résume en quatre mots : consommer moins, mais mieux. « La trilogie fondatrice du commerce « Prix-Choix-Service » se précise en « Prix juste-Choix orienté-Services personnalisé », auxquels s’ajoutent des attentes de plus en plus précises : le chez quelqu’un, l’hyper-immédiateté, le quotidien renouvelé, la qualité d’origine… », égrène l’agence qui dévoile, en quatre convictions ce qui fait, selon elle, le commerce de demain. Hyper-connectivité, proximité, produits et services personnalisés, qui surprennent le client : tels sont résumées les bases sur lesquelles devront s’appuyer les acteurs de l’immobilier commercial, pour inventer le commerce de demain.

Moins de magasins, mais mieux

De ces quatre convictions découle une première conclusion de Saguez & Partners : le distributeur va devoir faire moins de magasins, mais mieux. « Est-il judicieux d’étendre son réseau de magasins alors que le client peut faire ses achats de chez lui, sans se déplacer, plus vite et moins cher ? Devant la multiplication des canaux de distribution, la marque va faire des arbitrages, peut-être se séparer de magasins moyens, et assumer pleinement ses choix. » Tel qu’investir dans un bâtiment de caractère, dans un quartier bien choisi, avec une boutique où le client pourra vivre « une histoire singulière, une relation d’empathie avec des vendeurs disponibles et formés » et où il voudra passer plus de temps.

Deuxième conclusion : magasin physique et e-commerce devront « s’allier pour le meilleur », chacun devant « se recentrer sur ses points forts ». A savoir, le conseil, l’expérience, le plaisir, le service et l’empathie pour le magasin physique ; l’optimisation du parcours client avant et après l’achat pour Internet. A eux d’être complémentaires.

Savoir choisir son camp : utile ou plaisir

Saguez & Partners a surtout tiré un enseignement de cette analyse : entre magasin utile et magasin plaisir, il va falloir choisir. Et surtout s’y tenir. « L’échec d’un concept comme Carrefour Planet découle de là : il se voulait lieu de plaisir, alors que c’est l’utile que viennent chercher les consommateurs », explique Olivier Saguez. Au contraire d’un E. Leclerc qui, avec ses « drive », a tranché pour l’utile et s’y tient. Tout comme Nespresso, qui joue les deux partitions mais dans un subtil équilibre. « Il a mis l’utile sur Internet et sur smartphone, et a gardé le plaisir et l’échange pour les magasins. » « Moins, mais mieux, c’est une forme de rentabilité nouvelle pour les distributeurs », affirme Olivier Saguez, érigeant en exemple le groupe Unibail-Rodamco, pour qui il a créé l’identité visuelle de plusieurs centres commerciaux (Parly 2, Aéroville…). « Il a choisi de faire moins de centres mais mieux, en investissant fortement dans ses centres commerciaux. » Une stratégie qui, a priori, lui réussit.

Convictions sur le nouveau commerce

AUTEUR
Sophie Da Costa

Renouvellement et baisse des facteurs locaux de commercialité

Sylvain Rimbert25 février 2012bail commercial, commercialité, immobilier commercial

En 1999, un arrêt de la Cour de cassation avait décidé qu’une importante diminution de la population constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité pouvant dès lors entraîner le déplafonnement du loyer en renouvellement (Cass. 3^e civ., 13 juil. 1999, arrêt n° 97-18.295).

Alors que les facteurs locaux de commercialité doivent avoir évolué notablement selon le principe posé par l’article L 145-34 du code de commerce et qu’ils doivent présenter un intérêt pour le commerce considéré, selon l’article R 145-6 du code de commerce, cette décision suggérait que l’intérêt pouvait être tant favorable que défavorable pour le commerce du preneur.

Cette jurisprudence n’a pas été réitérée, tandis que certains bailleurs en ont profité pour obtenir la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, et ce dans l’hypothèse d’une baisse de la commercialité dans le secteur des lieux loués…

Aux termes d’arrêts plus récents, la Cour de cassation a posé le principe que les modifications invoquées devaient présenter un intérêt pour l’activité même du locataire, et ce sans tenir compte de la clause de destination qui peut prévoir plusieurs activités autorisées, ou même du type du commerce exploité (voit notamment : Cass. 3^e civ., 13 juil. 2011, arrêt n° 10-30.870).

Par un arrêt du 14 septembre 2011, la Cour de cassation a précisé que la modification devait avoir « une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » (Cass. 3^e civ., 14 sept. 2011, arrêt n° 10-30.825).

L’arrêt rendu le 17 janvier 2012 confirme l’abandon définitif de la jurisprudence de 1999.

En l’espèce, l’expertise judiciaire avait révélé qu’un certain nombre de commerces avaient été fermés dans le proche voisinage de la pharmacie dont le bail venait en renouvellement, tandis que plusieurs médecins situés dans la zone de chalandise de l’officine étaient partis, entraînant une importante baisse des facteurs locaux de commercialité.

Les bailleurs faisaient grief à la cour d’appel d’avoir estimé que l’évolution à la baisse ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer.

Leur pourvoi est rejeté, et la Cour de cassation rappelle que le déplafonnement ne peut intervenir « qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné ».

(Cass. 3^e civ., 17 janvier 2012, arrêt n° 11-12.090)

AUTEUR
Charles-edouard-brault
Avocat à la Cour – Cabinet Brault & Associés

Baisse des prix de l’immobilier et tabous professionnels

Sylvain Rimbert14 février 201231 juillet 2017baisse des prix, immobilier

Ça y est. Pour la première fois depuis…la crise de 1991, les observateurs sont unanimes sur la probabilité que le prix des logements baisse cette année. En particulier les institutions de référence en la matière, la FNAIM, les grands réseaux de franchise, les notaires, se sont exprimés ces dernières semaines clairement, prévoyant une correction de 5% à 15% selon les marchés et leurs tensions. On notera juste, par honnêteté, que Century 21 exclut ce mouvement pour Paris intra muros, se fondant sur le considérable déséquilibre entre l’offre et la demande dans la capitale, au détriment des candidats acquéreurs.

Cette prédiction, que je respecte, est assez isolée, et elle ne remet pas en cause l’analyse générale. Je voudrais dans ces circonstances, assez nouvelles et exceptionnelles, m’attarder sur le discours des professionnels immobiliers et son rapport à la baisse des prix. Deux questions me préoccupent : les agents immobiliers ont-ils du mal à parler de baisse ? Et leur discours a-t-il une influence sur l’évolution des prix ? Sur le premier sujet, on a beaucoup dit que les agents immobiliers étaient l’une des causes de l’augmentation des prix, favorisant leur montée pour favoriser le niveau de leurs honoraires. En effet, chacun sait que les commissions de transaction sont proportionnelles au prix, et que globalement, plus une transaction est élevée, plus les émoluments qui y sont attachés seront conséquents. En fait, ceux qui disent cela se trompent : l’intérêt de l’agent n’est pas de vendre au prix le plus haut sans considération du temps, mais d’équilibrer l’équation entre prix optimisé et rapidité de vente. L’agent immobilier est un acteur du flux, et le stock, sur lequel il ne perçoit aucune rétribution et qui risque d’être sanctionné par la perte du mandat, est pour lui un fléau. Ils se trompent sur un autre point : les négociations d’honoraires ne sont jamais aussi sévères que quand les prix sont élevés. On comprend bien pourquoi : le prix s’entend « frais d’agence inclus », et c’est le total que regardent vendeur et acquéreur. Ils se trompent enfin parce qu’ils négligent que les honoraires sont dégressifs et que lorsqu’un prix augmente de 5 % ou 10 %, la tranche de commission pertinente conduit à un pourcentage d’honoraires plus bas.

En clair, l’agent immobilier n’est pas un acteur des augmentations. A l’inverse, il a un effet modérateur…relatif : il travaille sur fond de valeurs de marché, et ne peut aller contre le marché en s’essayant à le faire beaucoup baisser… les fondamentaux lui seraient vite rappelés par les vendeurs, et on ne lui confierait bien vite plus de mandats! A ce stade de la réflexion, il est d’ailleurs intéressant de noter que c’est sur une large partie du marché de la transaction que les agents immobiliers exercent ce rôle modérateur: les plus récentes statistiques de taux de pénétration, émanant de l’exploitation de l’enquête logement(résidences principales) de l’INSEE, nous créditent d’un 60 % minimum qui rompt avec les chiffres couramment avancés… On parle depuis des années d’à peine 50 %, de toute évidence à tort.

AUTEUR
Jean-François Buet
Président – Buet Immobilier

La conclusion du bail commercial

Sylvain Rimbert31 janvier 2012bail commercial

Défini par l’article L. 145-1-I du Code de commerce, le bail commercial est un contrat dérogeant au droit commun. Mais sa rédaction n’est soumise à aucune condition de forme particulière.

Conditions de fond de conclusion du bail commercial

Le bailleur et le preneur doivent s’entendre sur les éléments essentiels du contrat de bail sans lesquels le contrat n’aurait pas de sens, à savoir :

la nature du contrat et la désignation des locaux (objet du bail) ;
les activités autorisées (affectation du local commercial) ;
le montant du loyer;
la durée du bail

L’absence d’un élément essentiel est sanctionnée par la nullité absolue du contrat. Nullité qui peut être prononcée d’office par le juge à la demande d’une des deux parties ou de tout tiers qui aurait un intérêt légitime à le faire.

La promesse bilatérale, ou promesse synallagmatique, de bail vaut bail si elle contient les éléments essentiels du contrat. De plus, il faut que le preneur ait bien la qualité de commerçant et qu’il ait la capacité de contracter (il ne doit pas être sous tutelle ou mineur). Les parties doivent être clairement identifiées dans le contrat.

Enfin, le contrat ne doit pas souffrir de vices du consentement. Ainsi, le contrat ne doit pas être conclu sous le coup d’une erreur, d’un dol (erreur provoquée, par un mensonge par exemple), ou de la violence. Faute de quoi, le contrat serait frappé d’une nullité relative qui ne peut être invoquée que par la partie victime du vice du consentement.

Les différentes formes de bail commercial

Les parties peuvent choisir entre différentes formes.

Le bail sous seing privé

C’est la forme la plus courante.

Le contrat sous seing privé est établi par les parties elle-même sans la présence d’un notaire.
Il faut qu’il réponde aux conditions de fond ci-dessus et qu’il soit signé en autant d’originaux qu’il y a de parties au bail (art. 1325 du Code Civil).

Il est préférable de faire enregistrer le bail commercial au centre des impôts (formalité payante) pour lui donner date certaine, mais ce n’est pas obligatoire.

Le bail authentique

Le bail authentique est un acte établi par le notaire ou un acte sous-seing privé reconnu devant notaire, revêtu d’une formule «exécutoire».

Le bail authentique présente de nombreux avantages.

La formule exécutoire permet d’avoir recours à la force publique pour assurer l’exécution des engagements contenus dans le contrat.
Il vaut preuve jusqu’à «inscription de faux». C’est-à-dire qu’en cas de contestation devant les tribunaux, c’est à la partie adverse de prouver qu’il est faux.
Il donne date certaine à l’acte. Par exemple, en cas de conflit entre deux locataires, la date de l’acte authentique prévaudra.
Il est opposable à l’égard des tiers qui doivent le respecter. Ainsi le nouvel acquéreur du local doit maintenir le locataire dans les lieux en raison du contrat de bail déjà existant (art. 1743 du Code civil).

La forme authentique est obligatoire dans deux cas :

Les baux supérieurs à 12 ans (décret n°55-22 du 4 janv. 1955, art. 28) qui doivent être obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.
Les baux portant sur des débit de boisson (art. 504 du Code Général des Impôts).

Le bail verbal

Cette forme est très rare et très déconseillée. Le problème de cette forme est la preuve de l’existence du contrat et de son contenu.

La preuve de l’existence du bail peut être rapportée par tous moyens (par exemple par témoignage) dès lors qu’il y a un commencement d’exécution (art. 1715 Code civil). La simple présence dans les lieux n’est pas suffisante.

Quant au contenu du bail, la preuve est toujours libre, sauf en ce qui concerne le loyer (art. 1716 Code civil). Ces faiblesses posent donc le problème de l’opposabilité au tiers.

Documents obligatoires

Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.
Le non-respect de cette obligation de production d’un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.

Le bailleur pourrait également annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail à usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.

Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à une autorisation préalable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local. Il convient à ce titre de consulter le plan local d’urbanisme où se situe le local pour vérifier qu’il n’existe pas d’interdictions spécifiques.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d’Eric Roig, diplômé d’HEC

La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité

Sylvain Rimbert27 janvier 2012immobilier, investissement, SCPI, siic

2012, année noire pour le secteur immobilier ? C’est la question que posait La Tribune en début d’année à propos des sociétés immobilières cotées (SIIC), malmenées en Bourse depuis le début de l’année après une année 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d’autant que la fiscalité pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu’à présent, lorsqu’ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prélèvement forfaitaire libératoire (19% en 2011 + 13,5% de prélèvements sociaux), soit en intégrant les dividendes dans leur revenu (taxation à l’impôt sur le revenu de 0 à 41% selon les tranches, l’impôt bénéficiant d’un abattement dans ce cas). A compter de l’imposition des revenus perçus en 2011 (impôts 2012), le prélèvement libératoire n’est plus autorisé pour les SIIC. Les contribuables qui avaient opté pour ce prélèvement vont devoir payer l’impôt en 2012 en fonction de leur barème alors qu’il a été déjà prélevé à la source à 19%. Cet impôt déjà prélevé sera alors imputé dans le calcul de l’IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d’un taux marginal de l’impôt sur le revenu supérieur à 19%…

Ce n’est pas tout : si dans le régime général les dividendes taxés à l’impôt sur le revenu bénéficient d’un abattement de 40% du montant déclaré, cet avantage, lié au fait que les bénéfices distribués ont déjà fait l’objet de l’impôt sur les sociétés, étant supprimé pour les SIIC à compter des revenus 2011. Il s’agissait en réalité d’une anomalie – un cadeau fiscal injustifié – puisque les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu’elles redistribuent à leur associés…

Enfin, autre avantage supprimé : les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA, à compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire échapper les dividendes à l’impôt sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs détenteurs continueront a bénéficier du régime de faveur. « Pour les titres entrés entre le 21 octobre 2011 et le 29 décembre 2011, au moment de l’adoption de la loi, il convient d’attendre la position de l’administration fiscale, le texte est muet quant à leur sort », explique un expert cité par le quotidien Les Echos.

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus épargnées : les porteurs de parts qui souhaitant les céder en franchise d’imposition des plus-values au-delà de la quinzième année de détention n’ont plus que jusqu’au 1er février pour le faire. A l’instar de l’immobilier détenu en direct, cette « pierre papier » est soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l’immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s’opère nettement plus rapidement. Elle s’effectue au minimum une fois par mois lors d’une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion. Avis à ceux qui détiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes…

« Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine » estime-t-on à l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier), citée par Les Echos. Toute vente d’immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l’imposition des plus-values immobilières.