Catégorie : Actualités

Toute l’actualité des Murs de Boutique.

SCPI murs de magasins

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , , ,

Immorente, le « flagship » de Sofidy

Avec une capitalisation de 1,4 Md€, Immorente s’affirme comme l’une des principales SCPI murs de magasins en France, affichant un insolent TRI annuel de 10 % depuis sa création il y a un quart de siècle. Les secrets d’une telle performance.

 Dans la famille des « historiques », je demande Sofidy. La société de gestion est l’un des pionniers dans l’immobilier de commerce, avec son vaisseau amiral Immorente. Créée en 1988, la SCPI murs de magasins affiche une capitalisation de 1,4 Md€, avec une très forte composante de commerce mais une petite poche de bureaux (20 % tout de même), histoire de jouer la diversification. Surtout, avec cette SCPI à capital variable, Sofidy joue le contre-pied permanent. Quand d’aucuns cherchent à concentrer leur patrimoine, Immorente totalise un portefeuille de près de 1 700 lignes pour 750 000 m2. A ceux qui privilégient un petit nombre d’investisseurs institutionnels, Immorente s’appuie sur plus de 15 000 associés, se gardant bien de mélanger particuliers et professionnels.

Mutualisation

« Note doxa est la mutualisation et la diversification », souligne Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Dans la stratégie d’investissement, cela se concrétise par un écart-type impressionnant du ticket moyen d’acquisition. En 2011, sur les 177 M€ investis par la SCPI, on part d’une agence Bred rue de Passy à Paris à 3,8 M€ à un double immeuble parisien de 41 M€. Immorente a fait aussi des externalisations – Berryl, Nouvelles Frontières, Picard, Barclays… – l’un de ses fers de lance pour constituer un portefeuille volontairement focalisé sur le centre-ville. « Notre premier critère d’investissement est la localisation. Nous avons fait le choix de nous détourner de la périphérie, où nous avions signé de nombreuses acquisitions au milieu des années 90, pour privilégier, depuis 6 ans, le centre-ville », expose Jean-Marc Peter.

Déplafonnement

L’autre critère important dans la politique d’acquisitions d’Immorente, c’est le loyer. Avec une spécificité, rechercher le loyer le plus faible. « Le commerce vit avec une anomalie, le décret de 1953 a mis en place un système de blocage des loyers similaire à celui de la loi 1948 pour les logements, qui, au final, aboutit à une véritable déconnexion entre le loyer payé par le commerçant et la valeur locative de marché. Notre stratégie consiste à nous positionner sur ce type de baux, au détriment des baux investisseurs, pour capter le potentiel de hausse des loyers par un déplafonnement ou une déspécialisation », déroule Jean-Marc Peter. Une stratégie diaboliquement efficace, souvent gérée à l’amiable par les équipes d’asset management de Sofidy en dépit des cris d’orfraie des locataires. L’an passé, Immorente a engrangé 197 000 € par le seul jeu des droits d’entrée ou d’indemnités de déspécialisation.

Performance

Après bientôt un quart de siècle d’activité, Immorente affiche un solide rendement locatif de 5,57 % pour 2011 et une performance globale portée à 7,9 % grâce à une augmentation de la valeur de la part en cours d’exercice. Depuis sa création, Immorente dégage un TRI annuel moyen de 9,80 %, le tout sans effet de levier. De quoi faire saliver plus d’un fonds d’investissement. 
Immorente, le « flagship » de Sofidy, s’inscrit aujourd’hui dans une offre structurée autour d’une palette de véhicules d’investissement. Son pendant dans le bureau – Effimo 1 – affiche une capitalisation de plus de 525 M€ pour un rendement de 5,6 % en 2011. Immorente a vu naître son petit frère dédié aux investisseurs fortement fiscalisés, avec un positionnement toujours sur le commerce de centre-ville. S’y ajoutent une foncière cotée – Selectirente – et un OPCI. Au final, Sofidy s’affirme comme l’un des principaux investisseurs dans l’immobilier de commerce, qui représente les trois quart de ses 2,3 Mds€ d’actifs sous gestion à fin 2011.

AUTEUR
Gaël Thomas – Business Immo

Déni de crise

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

L’immobilier d’entreprise n’est pas dans une forme olympique. Ventes forcées mais pas avouées, opacité assumée sur les prix, asthénie de la demande des utilisateurs : tous les éléments d’une mauvaise série B semblent être réunis pour préparer le remake de l’été 2008. Sans vouloir jouer les Cassandre ni appeler aux loups, la scène immobilière française ne serait-elle pas en train de basculer tout doucement dans un déni de crise, saison 2 ?

Déni de langage tout d’abord. Qu’on se le dise : la France se proclame territoire protégé, à l’abri des ventes forcées qui ne semblent pas émouvoir outre-mesure nos voisins anglo-saxons ou espagnols. C’est en tout cas le message que veulent faire passer une poignée d’investisseurs qui récusent avec entêtement la sémantique.

Déni des prix ensuite. Car, c’est le deuxième élément constitutif du déni de crise, l’opacité des valeurs a envahi presque toute la sphère de l’immobilier tertiaire. Erigé en principe, le loyer facial – lorsqu’il est révélé – occupe désormais tout le champ de la transaction locative. Sans référence aucune à quelque élément de négociation. Quant à la vérité des prix, elle est laissée à la discrétion des acquéreurs souvent très secrets, exception faite des SCPI et OPCI.

Déni des chiffres enfin : la chute de 18 % du take-up au 1er semestre 2012, si elle est justement comptabilisée, n’est pas vraiment perçue comme un signal. Ce qui nous attend pour 2013 avec une baisse très nette des demandes exprimées par les entreprises.

Un signe d’espoir tout de même dans ce tableau : l’appétit non dissimulé des fonds souverains pour la scène hexagonale. Après avoir longtemps préféré Londres à Paris, les fonds qataris, norvégiens et autres considèrent désormais la France comme une terre d’investissement à part entière. Encourageant mais pas suffisant pour un happy end…

Sandra ROUMI – Businessimmo

Bureaux : La demande dégonflée

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

Le marché des bureaux ne passe pas totalement au travers des gouttes de la crise. Les statistiques d’Immostat sur le secteur locatif parisien en attestent. La demande placée du 2e trimestre 2012 recule de 22 % par rapport au même trimestre 2011. Avec 429 000 m2 placés, la place francilienne signe son plus mauvais score depuis… le 3e trimestre 2009, creux de la crise post-Lehman Brothers. Sur le premier semestre, le marché encaisse une chute de 18 % du volume de transactions comparé au premier semestre 2011. C’est plus de 215 000 m2 qu’il manque dans les flux de transactions. Autre angle de vue : sur les six mois premiers mois de l’année, l’activité du marché passe sous la moyenne décennale (1,1 million de m2) et sous le seuil symbolique du million de m2 placé. BNP Paribas Real Estate n’hésite pas à parler de « tournant » dans le marché des bureaux en Île-de-France.

Ce « tournant » s’explique par une conjugaison de facteurs négatifs. Macro-économiques avant tout, avec une croissance en berne au niveau de la zone Euro et proche du niveau zéro en France, qui commence déjà à se traduire par un retour des destructions d’emplois tertiaires en Ile-de-France. Politiques ensuite, où l’interminable campagne pour les élections présidentielle et législative a accentué l’inévitable attentisme propre à ces périodes. Ajoutons-y un effet calendaire peu avantageux, notamment avec un mois de mai truffé de jours fériés et autres ponts, et tous les ingrédients sont réunis pour expliquer le coup de frein du marché.

Gros coup de frein même sur le segment des grandes transactions, d’ordinaire le booster du marché locatif francilien. Le 2e trimestre accuse une chute de 40 % du nombre de transactions de plus de 5 000 m2, avec 10 transactions recensées contre 17 au trimestre précédent. Aucun deal de plus de 20 000 m2 ne s’est concrétisé sur les trois derniers mois. En volume, l’activité du segment des grandes transactions a tout simplement été divisée par deux !

Peut-on alors espérer un formidable coup d’accélérateur à la rentrée ? Peu d’espoir si l’on en croit le baromètre de la demande exprimée de Cushman & Wakefield. Le conseil a recensé 92 demandes de plus de 4 000 m2 pour près de 1,3 million de m2, en recul de… 25 %. Bonjour tristesse !

Auteur :
Gaël THOMAS – Businessimmo

La Cour des Comptes épingle la politique du logement dans son audit

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,
La Cour des Comptes appelle à une « rénovation de l’action publique » dans la politique du logement dans son audit sur la « situation et les perspectives des finances publiques 2012 » dévoilé ce matin. « La fiscalité sur le logement constitue, par sa manne financière (55,3 Mds€ de prélèvements en 2010), un important levier d’action de l’Etat sur le marché immobilier. (…) Des évolutions réglementaires pourraient permettre de mieux satisfaire les besoins en logement sans faire appel aux finances publiques », indique la Cour dans son rapport, pointant du doigt notamment le système d’imposition des plus-values qui encourage à la rétention. La Cour estime également que la réglementation des loyers joue un rôle « très important » et demande d’examiner « de manière approfondie » le dispositif allemand de contrôle des loyers par le juge.
Sur le constat, la Cour des Comptes reste fidèle à sa ligne, pointant une dérive des dépenses fiscales associées au logement ont augmenté de 49% entre 2007 et 2011 et représente, avec 13 Mds€, plus du double des crédits budgétaires. Parmi les dépenses fiscales les plus onéreuses, la Cour des Comptes pointe la TVA à taux réduit destinée à financer les travaux dans les logements achevés depuis plus de deux ans qui a coûté 5,2 Mds€ en 2011 sans que le dispositif n’ait fait l’objet d’une « réelle » évaluation depuis 2002.
Le rapport dresse le même diagnostic sur le dispositif Scellier de soutien à l’investissement privé locatif qui a mobilisé 1,1 Md€ en 2011. La Cour persiste dans sa critique en soulignant qu’il n’existe « aucune information, au plan national, sur le volume et la localisation des réalisations correspondant à des investissements locatifs privés financés grâce aux dépenses fiscales, ni a fortiori sur leur occupation et les loyers pratiqués  alors même que les aides à l’investissement renforcent la tension sur le foncier ».
L’incitation fiscale autour des plans et des comptes d’épargne logement est également mise à l’index. Leurs coûts représentent une dépense budgétaire de 1,1 Md€ et une dépense fiscale de 0,5 Md€ pour un taux de transformation des dépôts en prêts au logement de seulement 5 %. La Cour reproche, enfin, le cumul entre les allocations logements par des étudiants et des demi-parts de quotient familial supplémentaires par leurs parents. 700 000 étudiants bénéficient d’aides au logement pour 1,2 Md€ et 80 % d’entre eux sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour un surcoût de 1,1 Md€.
Le document complet de la Cour des Comptes : financespubliques2012

La fréquentation des centres commerciaux recule de 1 % sur les 12 derniers mois

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

La fréquentation des centres commerciaux a reculé de 1% sur les 12 mois achevés en mai, signe d’une certaine désaffection pour ce format de magasins au profit notamment d’internet, selon des chiffres publiés par le Centre National des centres commerciaux (CNCC).

Le chiffre d’affaires, en cumul cette fois sur les quatre premiers mois de l’année, a reculé de 0,3 %, à comparer avec un recul de 0,8 % en année pleine en 2011, selon des données publiées à l’occasion du Salon de la distribution et de l’immobilier commercial (SIEC) qui se tient mercredi et jeudi au CNIT à La Défense .

En terme de ventes, les centres commerciaux qui ont le plus souffert sont ceux situés en centre-ville. A l’intérieur même des centres commerciaux, les activités de services ont nettement reculé, tandis que les ventes en beauté et santé ainsi qu’en alimentation ont bien progressé. « Les classes moyennes, pivots de nos consommateurs, affichent un moral en berne » à cause de la crise, a souligné Christopher Wicker, patron de Retail Consulting Group, une société d’études spécialisée, lors de ce salon. « Les acheteurs passent plus de temps (en magasin) mais y viennent moins fréquemment », a-t-il ajouté, certains y faisant uniquement leurs repérages avant de commander en ligne, chez eux ou directement depuis leur téléphone mobile.

En direct du Siec (Paris) – (AFP)
Source : Businessimmo

Fringale de commerce

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

La toile de fond économique vire au gris sombre. Les indicateurs financiers traversent tant bien que mal la tempête. Les marchés immobiliers souffrent en silence. Mais une tendance demeure, presque implacable, lancinante : l’appétit des investisseurs de tous les pays pour la classe d’actifs commerce. L’acquisition, par Qatar Investment Authority, de l’immeuble abritant Virgin et Monoprix au 52 des Champs-Elysées, n’est que la démonstration la plus parfaite de cette fringale.  Ce dossier de plus de 500 M€ aura déchaîné les passions des investisseurs et notamment des fonds souverains.

Pourquoi le commerce rafle-t-il tous les suffrages ? Pour trois adjectifs qui reviennent en boucle : résilient, pérenne, stable. Résilient, l’actif commerce a prouvé qu’il l’était. En dépit des turpitudes économiques et financières, le commerce parvient à stabiliser ses rendements. Mieux. Sur le front locatif, les valeurs s’envolent sur une poignée d’emplacements n°1, en totale déconnection avec les taux d’efforts des enseignes dont on se demande parfois si elles n’ont pas perdu la tête. Pérenne, le commerce démontre aussi ses bonnes performances sur le long terme pour peu que l’emplacement ait été bien appréhendé. Stable enfin, le commerce ne connaîtrait pas la crise et notamment l’écueil de la vacance locative propre aux bureaux.

Pourtant, le commerce reste un actif difficile à appréhender tout simplement parce que la valeur ajoutée y est toute aussi rare à créer qu’à conserver. Les investisseurs les plus accros doivent donc déployer des trésors d’imagination pour réinventer leurs actifs.

Sandra Roumi, businessimmo. 

Congés : enfin la clarification !

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , , ,

Parmi les 134 articles de la nouvelle loi « fourre-tout » de simplification du droit du 22 mars 2012, dite loi Warsmann, l’un d’eux est venu retoucher des textes du Code du Commerce régissant le bail commercial. Impact de cette réforme? 

 

Un toilettage bienvenu ! 

Sur le vocabulaire à utiliser… Pour caractériser le régime du bail se poursuivant au-delà de son terme en l’absence de congé ou demande de renouvellement, le qualification de reconduction a été remplace par celui de prolongation. A raison, car le terme reconduction est impropre, en droit. Dans tout acte / courrier, on veillera donc à utiliser le terme prolongation, dorénavant !

Et surtout sur le régimes des congés ! Afin de supprimer toute références aux usages locaux, la loi LME de 2008 est venue modifier l’art. L. 145-9 du C. de Commerce. Il s’agit du texte de base fixant les règles du jeu applicables aux congés, tel pour calculer les délais et la date de réalisation. Mais la rédaction alambiquée et ambiguë du texte, issu de cette réforme, pouvait être source de confusion. Il a en outre été à l’origine de débats entre juristes sur la « dead-line » pour notifier un congé et apprécier la date effective de résiliation, en particulier pour le congé du locataire en cours de bail.

En pratique : nouvelle donne? 

Congé au terme du bail – côté bailleur. L’art. L. 145-9 visait jusqu’ici un « congé pour le dernier jour du trimestre civil et au mois six mois à l’avance ». Pour un bail se terminant p.ex. le 31 mail, un client pouvait ainsi croire (vu en pratique) qu’il était en droit de notifier son congé jusqu’au 31 décembre. Le texte retouché, applicable depuis le 24.03.2012, précise désormais avec clarté qu’un bail cesse par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance et qu’il est à défaut tacitement prolongé au-delà du terme fixé. Un ADB prendra à cet égare soin d’informer à temps ses clients sur les délais à respecter. Ainsi, dans notre exemple, le congé doit être signifié avant le 30novembre…

Congé en cours de bail – côté locataire. Au vu des retouches apportées à l’art L.145-9 et des travaux parlementaires, il est enfin acquis que le congé d’un locataire à l’issue d’une période triennale peut/doit être délivré pour les troisième, sixième ou neuvième anniversaires, et non pour le dernier jour du trimestre qui leur fait suite.

Congé après le terme d’un bail. Il est expressément précisé qu’un congé doit être donné au mois six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil au cours de la tacite prolongation. Ainsi, si un locataire notifie son congé un 31mai, son préavis prend effet non le 30 novembre, mais bien le 31 décembre. Il doit son loyer jusqu’à cette date….

Conseil. Côté ADB, c’est aussi à cette date qu’il convient, sur le principe, de programmer la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

Que faut-il aussi savoir? 

Demande de renouvellement. Comme par le passé, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois précédant l’expiration du bail. Et à défaut, le cas échéant, à tout moment au cours de sa « prolongation »…

Forme des congés. Pour supprimer le superflu de formalisme (sic) et éviter les frais d’huissier, des députés avaient demandé que les congés soient désormais notifiés par LRAR. Leurs amendements ont tous été rejetés, la LRAR étant considérée comme un procédé trop léger (sic) au vu du particularisme du congé d’un bail commercial. Il faut donc continuer d’en passer par un huissier.

S’il faut continuer d’en passer par un huissier pour délivrer congé, le doute généré par le loi LME est définitivement levé : le dernier jour du trimestre civil est seulement à prendre en compte en période de tacite prolongation du bail… 

 

Astuces & Conseils immobilier – Nouvelle loi 25.05.2012

Déplafonnement = un « plus » pour le locataire?

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes , ,

S’il permet au propriétaire de faire déplafonner le loyer au vu d’une modification notable de certains éléments, le Code de commerce ne précise pas si elle doit avoir eu un impact positif pour le locataire. Qu’en dit une récente jurisprudence? 

Pour prétendre au déplafonnement du loyer renouvelé, c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative, il faut pouvoir justifier, sauf exceptions et à certaines conditions, d’une modification notable de certains éléments : caractéristiques des locaux, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité (FLC). Rappelons que ces FLC s’apprécient principalement au vu de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le commerce est situé, du lieu de son implantation et de l’attrait particulier que peut présenter son emplacement pour l’activité, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports…

Un impact favorable peut être requis… 

Caractéristiques des locaux. En 2008, un arrêt de principe a jugé que les travaux réalisés par le bailleur (au cours du bail expiré) ne peuvent justifier un déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.

Conseil. Là où des travaux d’amélioration ont été réalisés par le locataire, un bailleur qui n’a pu les invoquer au titre des loyers lors du premier renouvellement qui a suivi peut s’en prévaloir lors du second (civ.3è, 27.09.11).

Facteurs locaux de commercialité. Après avoir rappelé qu’une modification des FLC devait présenter « un intérêt pour le commerce exploité », la Cour de cassation a posé la règle suivante par un arrêt de principe. Une modification notable des FLC ne peut constituer un motif de déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (civ.3è,14.09.11). Elle vient de préciser qu’une évolution notable à la baisse des FLC ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné (civ 3è,17.01.12).

Conseil. La modification alléguée doit donc avoir concrètement un impact favorable pour le commerce considéré…

… Mais il ne faut pas exagérer !

La tentation… Au vu de la doctrine ainsi fixée en matière de travaux ou FLC, est-ce à dire que tout déplafonnement serait désormais subordonné à la preuve d’une évolution ayant un impact favorable sur le commerce du locataire? D’habiles plaideurs peuvent être tentés de le soutenir… Halte-là!

Destination des lieux. Après avoir déjà jugé que la simple adjonction d’activités dans l’objet social d’une société locataire peut justifier un déplafonnement alors même que les nouvelles activités n’ont pas été mises en oeuvre (civ.3è, 04.01.12), la Cour de cassation vient de fixer avec soin sa doctrine. L’extension de la destination d’un bail permettant d’adjoindre d’autres activités peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement sans que les juges n’aient à rechercher si elle avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (civ.3è, 18.01.2012).

Obligations du bailleur. Un bailleur peut continuer de demander un déplafonnement lié à une augmentation sensible de la taxe foncière à sa charge. Notez toutefois qu’il aura du mal à l’obtenir si elle est considérée comme « modeste au regard des revenus tirés de la location » (civ.3è,14.09.11). C’est à apprécier au cas par cas…

 

L’extension de la destination d’un bail, permettant au locataire d’ajouter des activités, peut constituer une modification notable justifiant un déplafonnement sans que les juges n’aient à rechercher si elle a eu une incidence favorable… 

Astuces et Conseils Immobilier – Actualité jurisprudentielle 09.05.2012

Pour en savoir plus:
Le plafonnement n’est plus ce qu’il était!

Logement : Cécile Duflot confirme la fin du Scellier

Auteur Sylvain RimbertPublié le Étiquettes ,

Le dispositif de réduction d’impôt « Scellier », d’incitation fiscale à l’investissement locatif, va être définitivement enterré comme prévu « au plus tard » le 31 décembre 2012 : c’est ce que selon l’AFP la nouvelle ministre du logement, Cécile Duflot, a confirmé le 29 mai au président de la Fédération française du bâtiment (FFB) Didier Ridoret. Ce dispositif avait été mis en place fin 2008 sur initiative parlementaire pour prendre le relais du régime d’amortissement « Robien », critiqué pour son coût et sa cible « hauts revenus », malgré son « recentrage » et la mise en place de son complément, le régime « Borloo », « flop retentissant » s’il en est…

Plusieurs fois « raboté », sa fin a été programmée dès la loi de finances pour 2012. Au delà de cette annonce et de la réaffirmation de la priorité à l’encadrement des loyers, Cécile Duflot reste discrète, et le restera probablement jusqu’au deuxième tour des élections législatives.

Elle trouvera matière à réflexion dans une nouvelle contribution au débat sur les remèdes aux difficultés de logement des Français, qui semblent s’aggraver de jour en jour, un avis « Familles et logement » de 19 pages du Haut conseil de la famille (HCF) ; appelant de ses voeux une politique du logement qui tienne compte de la diversité des situations familiales et de la nécessité de maîtriser la hausse du coût du logement qui conduit à des taux d’effort très lourds pour certains ménages, l’avis du HCF formule des propositions visant des objectifs plutôt consensuels – développement de l’offre de logements, dynamisation de la gestion du parc social, facilitation de l’accès au logement à un prix raisonnable dans le parc privé, restauration de l’efficacité des aides personnelle au logement et des aides à l’accession, prévention des expulsions et plus globalement amélioration des conditions de logement des familles -, mais par des moyens énergiques : certains figurant déjà dans les programmes de la gauche, tels que le renforcement des contraintes de quotas de logements sociaux de la loi « SRU » (montée à 30% au lieu de 20) et de leur application (par augmentation des sanctions et une mise en en oeuvre du droit de préemption urbain par les préfets ainsi que de la possibilité qui leur est accordée de passer convention avec des organismes en vue de la construction et de l’acquisition de logements sociaux), l’encadrement des loyers des nouvelles locations et des relocations, le développement ou la généralisation de la GRL (garantie des risques locatifs). D’autres plus « osés », comme un système de « bonus-malus » sur les loyers pratiqués par les bailleurs, ou plusieurs pistes pour restaurer l’efficacité des aides personnelles au logement et à l’accession en réduisant les disparités de taux d’effort, que ce soit entre zones géographiques ou entre parc privé et parc social, en visant prioritairement, de manière ciblée, les familles dont les taux d’effort sont les plus élevés. Voire même de façon alternative, par l’instauration d’un « bouclier logement » consistant à uniformiser les taux d’effort des ménages, de manière qu’ils ne dépassent pas pour chaque ménage – pour un logement jugé conforme à ses besoins – un taux maximal, fixé en fonction de son niveau de revenus et de sa composition…

source : Universimmo